我国にとって未曾有の不況が本格化すると言われている2009年。 不動産の持ち手であるビルオーナー、不動産経営者の皆様も、より戦略的な対応が求められてくると思われます。 2009年、不動産経営者は、どのような視点で事業を運営していくべきなのか。厳しい時代背景の中で求められる「戦略的不動産経営」とはいったいどのようなものなのでしょうか。

これまでのレポートでも再三お伝えしている事ではありますが、市況について、できるだけ周りの雰囲気（イメージ）やメディアの一方的な報道にのみ惑わされるのではなく、客観的な情報を常にインプットするように心がける事が大切だといえます。

当然、不動産に関する市況は、タイミングや場所によっても大きく変わります。例えば東京都心5区のオフィス賃料や空室率のトレンドが、そのまま同じタイミングで、しかも同じ傾向値で地方都市に反映されるわけではありません。

それぞれの不動産が立地する商圏に対応した、市況の動向、例えば主要企業の業績動向、商業施設の売上動向、人の動き（転出入）などをつぶさに見ていく必要があります。つまり日本全体のマクロの動きを見据えながらも、足元のミクロの動きを押さえなければならないという事です。

当たり前のことの様に聞こえますが、今の時代、自らが本当に必要な情報というものは常にアンテナを張っておかなければ入ってきません。（逆に不必要な情報は求めなくとも勝手に入ってくるという時代ですが）

その中でも重要なポイントは、「実需トレンドをつかむ」ということでしょう。今、現状保有しているビルにテナントとして入っていただくような企業はどのような企業が想定されるのか？　この立地特性から、今のタイミングで適正な賃料はどれくらいなのか。若干高めでもリーシングするための付加価値が、このビルに存在するのか…。

つまりよりミクロの視点で、顧客の立場にたった視点で不動産経営を見つめなおす必要があるといえるでしょう。これまでのような「市況トレンド任せ」、また「不動産会社任せ」では、成り立たないということです。あくまでも不動産「経営」です。一般の事業会社が市場のトレンドに流されるまま、かつ、例えばコンサルタントや提携会社に任せきりの経営を行っていればどうでしょうか。当然、そういった企業は、一時的な繁栄があったとしても永続的な成長はないといえます。

それでは足元の実需トレンドをつかむ為に必要なこととは何なのか。それは、我々が、多くの不動産経営者様にいつもお伝えしている事、「不動産経営にマーケティング思考を」ということです。

これまでは、そもそも不動産経営は市況の波に大きく左右される事業であるが故に、前述の通り、市況のトレンド任せ、不動産会社任せになりがちでした。今後は足元の実需思考、つまり顧客思考が必要であり、それを探り出していく手段としてのマーケティングの重要性が増しているといえます。

ある程度、大規模な不動産になれば、オーナーに成り代わってAM会社やPM会社がマーケティング会社などを使って、ある程度の商圏分析や市場調査を行い、賃料設定やテナントリーシング業務に活用しています。 そこまでやっても厳しいという状況が続いている昨今の不動産市況です。中小ビルや中小マンションなどはより緻密な戦略が必要であるということがご理解頂けることでしょう。

2009年、確実に厳しい市場環境が予測される中、不動産経営に必要な視点。それは「市場トレンドを正確につかむ」、「中でも実需トレンドを掴む」、「その為にマーケティング思考を持つ」

今年も船井総合研究所、リアルエステートビジネスチームをよろしくお願い申し上げます。