「船井総研の住宅・不動産ビジネス羅針版」004号

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平成21年3月16日（月）
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┏┏┏　　船井総研リアルエステートビジネスチーム発行
┏┏　　　混迷する住宅・不動産業界を乗り越えるためのメールマガジン
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「船井総研の住宅・不動産ビジネス羅針版」004号

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＜INDEX＞
1．今週のイチオシ情報

2．今週の提言

3．今週のリアルエステートチームブログ

4．今後の開催予定セミナーのご案内　

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≪今週のイチオシ情報≫
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■2009年4月15日（水）東京
『第8回マンション管理会社向け業績アップセミナー2009
分譲マンション管理会社がリプレース営業で管理戸数を増やす方法』

↓↓↓↓↓↓↓↓セミナーの詳細はこちら↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

大好評、分譲マンション管理業界向けセミナー2009年の一発目！

今年は、再びリプレースマーケットの拡大が予想される。
しかしこれまでのリプレース需要とは異なる「潜在的な需要」の獲得が重要。
この潜在的需要を確保するマーケティングと営業戦略を確立した管理会社が
09年以降のリプレース市場での勝ち組となる可能性が大。

新築供給が伸び悩む中、管理戸数の増大はリプレース戦略次第。

新たなサービス・商品化への取り組みと共に、今年マンション管理会社が
取組むべき課題を4時間のセミナーにギュッと凝縮。

↓↓↓　当セミナーにご興味、ご関心をお持ちの方はコチラ　↓↓↓
　第8回マンション管理会社向け業績アップセミナー2009

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■4月入社の新入社員研修のご依頼をお受けします

今までクライアント企業様先でのみ実施していた

『業界特化型　新入社員研修』

ですが、本メルマガ購読者様からのご要望を受け
一般企業様からのご依頼をお受けすることになりました。

不動産業界専門のコンサルタントだから出来る
業界特化型の新人社員研修

よくある一般的な社員研修ではなく、
その業界を取り巻く環境に合わせたプログラムが新入社員には必須です。

〈対象業種〉
総合不動産業
ハウスメーカー・ビルダー
マンション管理業・ビルメンテナンス業界　など

一般的な社員研修の効果に疑問を持たれている方は

info@f-reb.net　に　「新入社員研修に興味がある」

とだけご連絡ください。

コンサルタントから詳しい内容についてご返信させていただきます。

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＜今週の提言＞ 船井総合研究所REB Team　飯沼　悠一

■自社の立ち位置を知る～外部環境分析～

商圏内の人口（世帯数）動態や住宅動向は
その数値を収集するだけでは分析することは困難。

「基準値との比較」「以前との比較」など比較をすることで
動態を分析することが出来る。

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■REBコンサルティングノウハウ　虎の巻

前回の「REBコンサルティングノウハウ　虎の巻」で、

□不況の波に飲まれていない企業は、冷静で的確な市場把握を元に、
近未来の予測をしている。

□会社の方向性（戦略）を構築する際にはもちろん、
定期的に自社の立ち位置を正確に把握することが必須。

として、外部環境分析の必要性を書かせていただきました。

今回の”虎の巻”からは、
具体的な分析手法と、
実際に調査したトピックスなどについて書かせていただきます。

前回ご紹介したように外部環境分析には2つの大きな分析軸があります。

1．全国的なトレンドを把握するための、マクロ環境分析
2．商圏内の詳細を把握するための、ミクロ環境分析

マクロ環境分析に必要な情報やデータは新聞や雑誌などで
収集されている方も多いと思いますので、

本日は「ミクロ環境分析」の
・商圏内の人口（世帯数）動態
・商圏内の住宅動向　　　　　を取上げ、

具体的にどんな情報を収集しているのかをご紹介します。

まず、商圏内の人口動態です。

商圏内の人口（世帯数）動態は、
不動産業に限らずその商圏でビジネスを展開されている
全ての企業に関わる、根底的な情報です。

1．人口・世帯数
･･･この2点を調べることで、世帯当り人口も算出することができます。

2．社会動態
･･･「社会動態」とは転入・転出に伴う人口の動きを表します。
この動きを見ることで、その商圏の”魅力度”が分かります。

3．年齢構造
･･･ローデータは1歳ごとの人口が出ていますが、
10歳間隔など大きな枠で捉えたほうが分かりやすくなります。

4．年収構造
･･･世帯年収の構造を把握します。

5．世帯人員構造
･･･世帯を構成する人数別の世帯数を把握します。
この数値の傾向は、”世帯当り人口”とも連動しますが、
その詳細を確認することが出来ます。

賃貸など単身世帯の動向を把握する必要がある場合は、
この世帯人員構造以外に、「婚姻件数・離婚件数」を
調べることもあります。

次に、商圏内の住宅動向です。

A．持家比率
･･･商圏内の持家世帯と借家世帯の比率を比較します。

B．住居区分
･･･戸建・長屋建・共同住宅など、住居のタイプ別構成比を
比較することが出来ます。
これは、持家世帯における構成比と借家世帯における構成比の
両方を調べることが可能です。

C．着工統計
･･･新築の着工数を、持家・借家・分譲・給与住宅別に把握する
ことが出来ます。

長くなってしまいましたが、以上の情報を集めただけに終わらせず、
分析するためのポイントは以下の2点です。

※年次（月次）の推移を見る
※相対的な比較をする

収集した数値は、その瞬間（一定期間）の状態を表しています。
しかしそのデータは静態データであるため、絶対値しか把握することが
出来ません。

そこで、私たちは少なくとも3ヵ年～5ヵ年の推移を見ることで、
その数値の傾向（増加しているのか。それとも減少しているのか）を
分析します。

また、推移を見たとしても、その傾向が商圏だけの特徴を表している
とは限りません。

商圏内のデータと比較する基準となる数値が必要になりますので、
県内全域のデータや、日本全国のデータを収集します。
県や国のデータと比較することで、商圏内の状況を相対的に
捉えることが出来ます。

皆様の会社でも、一度商圏内の正確な現状把握をされては
いかがでしょうか。

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■今週のリアルエステートチームブログ http://www.f-reb.net/blog

3月 9 日（月）赤字決算は本当に悪なのか
3月 10日（火）東京もニューヨークも市場は安値更新
パシフィックホールディングス倒産
3月 11日（水）パシフィックホールディングス破綻の影響
3月 12日（木）囚人のジレンマ
エスグランドコーポレーション倒産
3月 13日（金）「人を見たら泥棒と思え」から「渡る世間に鬼はなし」へ
3月 14日（土）2月末東京オフィスビル空室率は5.60％に急上昇
3月 15日（日）リノベーション事業に思う

船井総研リアルエステートビジネスチームブログは毎日更新中！

日々のコンサルティングでの気づき、業界最新ニュースのみならず
不動産ビジネスに大きな影響力を持つ日本経済、マクロ経済動向まで、
幅広いテーマを経営コンサルタントの視点で鋭くクローズアップ。

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□■今週の提言■□

商圏内の動向を分析するためには、

「基準値との比較」「以前との比較」などの比較が必要。

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■今後の開催予定セミナーのご案内

（1）2009年4月17日（金）東京
『商業施設PM事業参入・拡大セミナー2009』

↓↓↓↓↓↓↓↓セミナーの詳細はこちら↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

急速に潮目が変わった不動産マーケット。
不動産ファンドもまた短期転売から長期保有へのミッションを余儀なく
されるなか、ますますプロパティマネジメント（PM）の位置づけが
重要になってきている。

特に、不動産的価値のみならず、商業性価値の向上をも求められる
商業施設PMについては、消費の低迷が深刻化する中、益々その役割が
高度化、多様化しはじめている。

だからこそ、今がチャンス！

独自の商業施設PMノウハウと、受託先を拡大する営業戦略を構築出来た
PM会社は、事業拡大のチャンスを掴むことに。

AMに求められる商業施設PMとは。売上が上がる商業施設の作り方とは。

不動産ビジネス専門コンサルタントと商業施設経営専門コンサルタント
とのコラボレーションでお贈りするセミナー。

↓↓↓　当セミナーにご興味、ご関心をお持ちの方はコチラ　↓↓↓
　商業施設PM事業参入・拡大セミナー2009

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（2）2009年4月20日（月）　「沖縄　不動産会社向けセミナー」
：詳細は後ほど告知いたします

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（3）2009年5月11日（月）　「沖縄　建築・建設会社向けセミナー」
：詳細は後ほど告知いたします

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上記セミナーに関するお問合せは、info@f-reb.net宛にメールをいただくか、
03-6212-2930（飯沼）まで直接お問い合わせ下さい。

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発行責任者：
株式会社 船井総合研究所　リアルエステートビジネスチーム
〒100-0005　東京都千代田区丸の内1－6－6
日本生命丸の内ビル21階
TEL. 03-6212-2930(直通）
FAX. 03-6212-2943
E-mail: info@f-reb.net
公式サイト：http://www.f-reb.net/
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