「船井総研の住宅・不動産ビジネス羅針版」005号

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平成21年3月23日（月）
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┏┏┏　　船井総研リアルエステートビジネスチーム発行
┏┏　　　混迷する住宅・不動産業界を乗り越えるためのメールマガジン
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「船井総研の住宅・不動産ビジネス羅針版」005号
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＜INDEX＞
1．今週のイチオシ情報

2．今週の提言

3．今週のリアルエステートチームブログ

4．今後の開催予定セミナーのご案内　

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≪今週のイチオシ情報≫
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■2009年4月15日（水）東京
『第8回マンション管理会社向け業績アップセミナー2009
分譲マンション管理会社がリプレース営業で管理戸数を増やす方法』

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大好評、分譲マンション管理業界向けセミナー2009年の一発目！

今年は、再びリプレースマーケットの拡大が予想される。
しかしこれまでのリプレース需要とは異なる「潜在的な需要」の獲得が重要。
この潜在的需要を確保するマーケティングと営業戦略を確立した管理会社が
09年以降のリプレース市場での勝ち組となる可能性が大。

新築供給が伸び悩む中、管理戸数の増大はリプレース戦略次第。

新たなサービス・商品化への取り組みと共に、今年マンション管理会社が
取組むべき課題を4時間のセミナーにギュッと凝縮。

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　第8回マンション管理会社向け業績アップセミナー2009

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■4月入社の新入社員研修のご依頼をお受けします

今までクライアント企業様先でのみ実施していた

『業界特化型　新入社員研修』

ですが、本メルマガ購読者様からのご要望を受け
一般企業様からのご依頼をお受けすることになりました。

不動産業界専門のコンサルタントだから出来る
業界特化型の新人社員研修

よくある一般的な社員研修ではなく、
その業界を取り巻く環境に合わせたプログラムが新入社員には必須です。

〈対象業種〉
総合不動産業
ハウスメーカー・ビルダー
マンション管理業・ビルメンテナンス業界　など

一般的な社員研修の効果に疑問を持たれている方は

info@f-reb.net　に　「新入社員研修に興味がある」

とだけご連絡ください。

コンサルタントから詳しい内容についてご返信させていただきます。

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＜今週の提言＞ 船井総合研究所REB Team　久木田　光明

■　社会的ジレンマ（部分最適と全体最適のジレンマ）の解消は
「アメとムチ」システムの導入では限界あり。

「みんなきっとやるだろう」という期待感を高める組織デザインが必要

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＜blogで取り上げたテーマをメルマガ会員様のみ、もう少し詳細にお伝えします＞

コンサルティングにお邪魔させていただく企業の多くが、何らかの
「社会的ジレンマ」を抱えています。社会的ジレンマとは先日blogでも取り上げ
させて頂いた「囚人のジレンマ」が3人以上で発生している状態を指します。

全員が協力的な行動をすれば、全体的に効率的（利益が拡大する）だとわかって
いるにもかかわらず、部署（または個人）の利益、都合のみを考えて行動すると
全体的に望ましくない状態に陥る事をいいます

別の言い方をすれば、部署・個人にとって、全体としてはこうすれば良いと
分かっている協力行動をとると、その行動をとった当人にとっては、
その行動をとらなかった時よりも、好ましくない結果が生まれてしまう
状態とも言えます。

「ゴミの分別」は環境保護の観点から、皆が必要だ、そうすべきだという
ことは分かっています。全ての人間が、きちんとゴミの分別を行えば、
リサイクルの効率が上がり、環境破壊の進行を止める効果があるでしょう。

しかし個人の立場でみると、ゴミを分別するという行為は、分別をしない時と
比較すると、明らかに「手間と時間」が取られ個人レベルでは好ましくない
（効用が下がる）状態になるといえます。

これが「社会的ジレンマ」状態です。

企業においても、仮に一部署の立場から見れば、部署の利益にはならない、
むしろ時間とコストを取られる業務が、全社的な見地から見れば、大変重要で、
必要不可欠であることがよくあります。

部分最適行動と全体最適行動のジレンマとも言えますね。

一般的に、このような状態の解消策として、取られる方法が

「アメとムチ」

です。

つまり、全体最適行動（協力行動）をとった人には報酬（アメ）を
部分最適行動（非協力行動）をとった人には罰（ムチ）を与えます。

個人からみた場合、非協力行動から比較すると高くつく協力行動のコストを
下げる（効用を上げる）効果があるわけですね。

ゴミの分別の例で言えば、分別をきちんとした人には、ゴミ袋もしくは
トイレットペーパーが無料で支給されて、分別をしない人には、次回から
ゴミを回収しない、もしくは自宅に返却する　みたいな話です。

しかし考えてみてください。

この「アメとムチ」を徹底させる為には膨大なコストと手間がかかります。

ゴミの分別の例でいえば、ゴミ置き場にカメラを設置して24時間体制で
監視した上で、誰がどのゴミを捨てたかを明らかにし、アメとムチを
提供する為の人的・物的コストを確保しなければなりません。

更には、「アメとムチ」システムの導入によって、協力行動をとった人を
「あいつはアメとムチがあるから、仕方なく協力行動をとったんだ。
本心は非協力行動を取りたいはずだ。」という、それが本心からの行動で
あったとしても、相手に対する不信を生んでしまいます。

仮に企業や組織にコスト的な負担能力があったとしても、私が「アメとムチ」
システムをあまりお勧めできない、重要な欠点はコレです。

そもそも「社会的ジレンマ」は相手に対する信頼がもてないので発生するもの
と言えます。

自分が協力行動をとっても相手が非協力行動をとって、自分を出し抜くかも
しれないという不安が、その発生メカニズムの1つであると考えられるからです。

俺だけゴミの分別をしても、隣の奴は楽して分別しないんだったら、地球環境
なんてよくならねーじゃん　っていう思いです。

結局、「社会的ジレンマ」を「アメとムチ」のシステムで解消するという方法は
一見、そのジレンマが解消されたかのように見えますが、そのシステムを維持する
為の負担を誰が取るのかという点や、組織の中で更なる不信を生むという点に
おいて、別の「社会的ジレンマ」を発生させる事に他ならないのです。

では、これらを解決する方法あるのか。

この問題は一朝一夕に語れる問題でもありませんし、また絶対的な解はない
のかもしれません。

しかしポイントは「みんながやるであろう」という信頼があれば、
おそらく多くの人が、自分もそのように行動するということ です。

逆に「みんなやらないだろう」と思えば、自分も非協力行動、部分最適行動
を選択する可能性が高いということです。

「アメとムチ」を使わざるを得ないとしても、全ての人間を強制的に、協力行動、
全体最適行動に誘導することは、先ほど挙げたような弊害が生まれるのだとすれば、
その範囲を最小化することが望ましい。

つまり「みんながやればやる」という人をある数まで増やす事に、「アメとムチ」
を必要最低限活用すればいいのではないでしょうか。

「社会的ジレンマ」の定義から考えても、その多くが、先ほど挙げたように、
周りから出し抜かれるかもしれないという不安から発生するものだといえます。

つまりその多くが「みんなが本当に全体最適行動を取ると約束できるなら
俺もやるよ」て人たちなのです。

なぜなら全員が全体最適行動を取れば、確実に部分最適行動をとった時よりも
利益（効用）が高まることはわかっているのですから。　

自ら所属組織に当てはめて、「社会的ジレンマ」に陥っているとすれば
いかにして、それを解消するかを考えて見てください。

安易な「アメとムチ」システムの導入だけでは、中々上手く行かないという
点は、既に皆様もご経験済みかもしれませんね。

「みんなきっとやるだろう」「みんながやるなら俺もやるよ」という
状態に組織をデザインすることが、今私が考える、今日のテーマの解です。

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■今週のリアルエステートチームブログ http://www.f-reb.net/blog

3月 16日（月）アウトレットマンション拡大
3月 17日（火）ゲストハウスがうけるわけ
3月 18日（水）AIGも巨額報酬て・・・
3月 19日（木）責任を取る日本　報酬をとる米国
毎日コムネット伊藤社長との対談公開
3月 20日（金）FRB 国債29兆円買取の衝撃
3月 21日（土）営業力とは
3月 22日（日）全体最適行動に「アメとムチ」は有効か？

船井総研リアルエステートビジネスチームブログは毎日更新中！

日々のコンサルティングでの気づき、業界最新ニュースのみならず
不動産ビジネスに大きな影響力を持つ日本経済、マクロ経済動向まで、
幅広いテーマを経営コンサルタントの視点で鋭くクローズアップ。

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□■今週の提言■□

全体最適行動には「みんなきっとやるだろう」という相互期待感の醸成が必要

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■今後の開催予定セミナーのご案内

1．2009年4月17日（金）東京
『商業施設PM事業参入・拡大セミナー2009』

↓↓↓↓↓↓↓↓セミナーの詳細はこちら↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

急速に潮目が変わった不動産マーケット。
不動産ファンドもまた短期転売から長期保有へのミッションを余儀なく
されるなか、ますますプロパティマネジメント（PM）の位置づけが
重要になってきている。

特に、不動産的価値のみならず、商業性価値の向上をも求められる
商業施設PMについては、消費の低迷が深刻化する中、益々その役割が
高度化、多様化しはじめている。

だからこそ、今がチャンス！

独自の商業施設PMノウハウと、受託先を拡大する営業戦略を構築出来た
PM会社は、事業拡大のチャンスを掴むことに。

AMに求められる商業施設PMとは。売上が上がる商業施設の作り方とは。

不動産ビジネス専門コンサルタントと商業施設経営専門コンサルタント
とのコラボレーションでお贈りするセミナー。

↓↓↓　当セミナーにご興味、ご関心をお持ちの方はコチラ　↓↓↓
　商業施設PM事業参入・拡大セミナー2009

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2．2009年4月20日（月）　「沖縄　不動産会社向けセミナー」
：詳細は後ほど告知いたします

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3．2009年5月11日（月）　「沖縄　建築・建設会社向けセミナー」
：詳細は後ほど告知いたします

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上記セミナーに関するお問合せは、info@f-reb.net宛にメールをいただくか、
03-6212-2930（飯沼）まで直接お問い合わせ下さい。

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発行責任者：
株式会社 船井総合研究所　リアルエステートビジネスチーム
〒100-0005　東京都千代田区丸の内1－6－6
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