【011号】豊かなライフスタイルの実現には中古住宅市場の整備が必要不可欠

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　平成21年5月11日（月）
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┏┏┏　　船井総研リアルエステートビジネスチーム発行
┏┏　　　混迷する住宅・不動産業界を乗り越えるためのメールマガジ
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　　　　　「船井総研の住宅・不動産ビジネス羅針版」011号 　
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　＜INDEX＞
　1. 今週のイチオシ情報

　2．今週の提言

　3．今週のリアルエステートチームブログ　

　4．今後の開催予定セミナーのご案内

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≪今週のイチオシ情報≫
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＜今週の提言＞ 船井総合研究所REB Team　久木田 光明

■　豊かなライフスタイルの実現には中古住宅市場の整備が必要不可欠

　　 低い転居率の原因は借地借家法と広がらない中古住宅市場

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中古住宅市場の活性化の必要性が叫ばれて久しい昨今ではありますが、

中々思惑通りにはいっていないようです。

そもそも日本の転居率は諸外国に比べて低いようです。

少し古いデータですが96年の「建設白書」には、次のようなデータが出
ていました。

日本では1年間に転居する割合は、全世帯のおよそ6％。
これに対して、アメリカでは16％、イギリスでも11％の世帯が転居して
います。

更に、持家について同割合をみると、
日本では1．8％、アメリカは8．1％、イギリスでは14％
借家でみると　
日本では約15％、アメリカは32％、イギリスでは38％

という結果となっており、圧倒的に日本は「転居率が低い国」となって
います。

このような結果に至った要因について、まず思い浮かぶのは、
日本の終身雇用制度という、諸外国と比べ独特な雇用制度を挙げる事が
できるしょう。

これまでの日本社会では、職を転々とすることは必ずしも望ましいとは

考えられてはいなかったのに対し、アメリカなどでは、職場や会社を転
々と
することに、一定の積極的な評価が与えられていたわけです。

当然このような雇用環境は、転居の動機付けに大きな影響を与えます。

しかし転居率が低い原因はそれだけではないと思います。

賃貸市場、中古流通市場の我が国の独特の問題が挙げられます。

借家の転居率が低い理由は賃貸市場にその要因を求めることができます
。

これについては、blogでも取り上げたように、借地借家法における
正当事由制度の問題が大きかったように思います。

詳しくはコチラをご覧ください
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
http://www.f-reb.net/blog/archives/2009/05/post_193.html
?0512

更に、持家の転居率が低いのは、やはり中古住宅市場を
見てみなければなりません。

同じ96年の建設白書のデータですが、
アメリカでは年間420万戸が中古住宅市場で売買されているのに対し
日本では約17万戸。

全体の住宅ストック量に占める割合は、アメリカではおよそ4％あるの
に対し
日本では0．41％と、10分の1程度しかありません。

中古住宅市場の活性化のために必要な今の問題点、課題等について、
これまでいろんな方が言われてきたことを含めて、我々が考える点を
まとめると以下のとおりです。

1．そもそも住宅自体が中古流通を前提としていない
（注文住宅＝オーダーメイドの住宅が多い）

卵が先か鶏が先かの議論ではありますが、中古住宅流通市場が活性化さ
れて
いないため、新築を購入する人は、その家が滅失するまで、住み続ける
ということが
合理的な選択になります。

そうなると購入段階では自分の好みにあったカスタムメイドな注文住宅
が良いという
ことになります。

それに対してアメリカでは標準的な建売住宅が非常に多い。
一部の高級住宅街は別として、多くの平均的な所得水準の人たちが求め
る
住宅は建売住宅です。

これは極めて合理的な供給方法で、将来転売するものであるという前提
に立てば
なるべく多くの平均的な人が望むような住宅を購入することが、売却す
るときに
都合が良いということになります。

2．中古住宅の評価・格付けが不明確

中古住宅市場の最も大きな問題は、「情報の非対称性」に関わる問題で
す。

つまり物件に対する売り手が持つ情報量と、買い手が持つ情報量には
大きな隔たりがあり、買い手からすれば、基本的には不動産会社の言う
ことを
信じるしかないというのが今の現状です。

同じように金融市場などにも、売り手と買い手の「情報の非対称性」は

存在するのですが、ここには、第三者による金融商品の格付けというも
のが
あります。

これらについては、いわゆる「品格法」により、住宅の瑕疵保証制度と

住宅性能表示制度が導入され、格付けに該当するような諸制度も
整いつつあります。

また買主へのサービスとして、ホームインスペクション（住宅診断・建
物調査）や
エスクローサービス（物件調査）などを展開する企業も少しづつ出てき
ました。

以前本メルマガでもご提案した「不動産鑑定士」の活用もその1つと言
えるでしょう。

3．不動産売買仲介ビジネスモデルの変革

日本の不動産仲介会社は売り手の代理と買い手の代理、両方を兼ねるこ
とができ
手数料も2倍になる（両手）ため、むしろそれを狙って営業されていま
す。

「高く売りたい売主」と「安く買いたい買主」の双方の代理を同時に務
めるという事は
そこに、利益相反の矛盾がおこります。

また3％＋6万円の手数料についても、すべてのケース、この上限の手数
料を
もらい続けることは、今後いつまで成り立つのか。

1億の物件も300万の土地も同じ手数料。提供するサービスも同じ。

すでに定額制の定数料や物件価格に応じて変化する形式、一部1％の手
数料で
対応するケースなど、少しづつですが、価格に対する変革も始まってい
ます。

また今後は、先にあげたエスクローやインスペクションなどもそうです
が、
売り手、買い手それぞれに必要とされる専門的な付加サービスを充実さ
せることで
「手数料の正当性」を見出す必要性に迫られる時期が、すぐ近くまで来
ている様に
感じます。

最後に、このように中古住宅市場や賃貸市場を活性化させることによっ
て、
日本の転居率が上がると、何がいいのかということです。

ある研究論文によると、日本は、いったん住居を構えると、人々はなか
なかそこから
転居しないために、通勤費用や輸送費用の社会全体の合計は、最適な水
準を
かなり上回っているといわれています。

つまり、人々にとって転居が容易になれば、通勤費用や輸送費用を節約
するような
ところに転居していき、結果的に社会全体が効率的になり、活性化され
るということです。

賃貸市場や中古住宅市場の整備や活性化は、日本の社会を大きく効率的
に
変革できる可能性を秘めているということが言えるのです。

中古住宅に関わるビジネスをされていらっしゃる皆様には、そのような
大きな
社会的意義のある仕事をされているという誇りをもって、日々業務に取
り組み頂く
事が、市場活性化のための1番の重要なファクターなのかもしれません
。

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■今週のリアルエステートチームブログ http://www.f-reb.net/blog?0512

　5月 4日（月）銀行・証券業界の再編が始まる
　5月 5日（火）子供の数28年連続減少
　5月 6日（水）大きな借家が少ない理由は
　5月 7日（木）株価は大幅上昇ですが
　5月 8日（金）丸の内のAIGビル　日本生命が取得
　5月 9日（土）マキアヴェリの「君主論」
　5月 10日（日）米国の雇用情勢は悪化でも株価は↑

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　日々のコンサルティングでの気づき、業界最新ニュースのみならず
　不動産ビジネスに大きな影響力を持つ日本経済、マクロ経済動向まで
、
　幅広いテーマを経営コンサルタントの視点で鋭くクローズアップ。

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□■今週の提言■□

■　豊かなライフスタイルの実現には中古住宅市場の整備が必要不可欠

　　 低い転居率の原因は借地借家法と広がらない中古住宅市場

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