【013号】マンション開発も第二創業期へ ～これからはストックへ。老朽化マンション対策もビジネスチャンスに～

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　平成21年5月25日（月）
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┏┏┏　　船井総研リアルエステートビジネスチーム発行
┏┏　　　混迷する住宅・不動産業界を乗り越えるためのメールマガジン
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　　　　　「船井総研の住宅・不動産ビジネス羅針版」013号 　
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　＜INDEX＞
　1. 今週のイチオシ情報

　2．今週の提言

　3．今週のリアルエステートチームブログ　

　4．今後の開催予定セミナーのご案内

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≪今週のイチオシ情報≫
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■2009年6月1日（月）沖縄

　「リフォーム業」の経営者様向け　in沖縄
　『 沖縄リフォーム業　業績向上セミナー』

↓↓↓↓↓↓↓↓セミナーの詳細はこちら↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

□本土における建築企業の成功事例をご紹介

　不況下において、成功をおさめているリフォーム業界の事例や沖縄の市場と
　トレンド分析から、2009年に今後取り組むべきポイントを公開します。

□講座内容
　【1】 2009年リフォーム市場の動向予測
　【2】 本土の成功事例解剖
　【3】 沖縄企業の皆様にお伝えしたいこと　

　当たるチラシ・DM、リピート促進法、見積作成法、ロールプレイング実施方法、
　ツール事例　など、繁盛企業が実施する事例を大公開いたします。

　上記セミナーに関するお問合せは、y-fujimaki@funaisoken.co.jp宛にメールを
　いただくか、03-6212-2930（担当：藤巻）まで直接お問い合わせ下さい。

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＜今週の提言＞ 船井総合研究所REB Team　久木田　光明

■　マンション開発も第二創業期へ

～これからはストックへ。老朽化マンション対策もビジネスチャンスに～

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　マンション業界にとって07年、08年は、前年までの好況が嘘だったかの
　ように、市場が一気に冷え込んだ、まさに目を覆いたくなるような2年間でした。

　政策不況と言われたように、建築基準法、金融商品取引法の改正によって
　大きな負の影響を受けていた不動産業界に、昨年夏以降の世界的な景気の
　低迷が追い討ちをかけ、マンション業界においては、まさに泣きっ面に蜂
　状態であったといえるでしょう。

　02年あたりから06年までは、不動産投資ファンドバブル、REITバブル
　に便乗した多くのデベロッパーが、最高益を更新し続けていたにも関わらず、
　一昨年、昨年、そして今年に入ってからも、名だたる上場マンションデベロ
　ッパーが数多く倒産しています。

　09年5月現在、各社の在庫処分活性化の影響もあり、わずかながら
　下げ止まりの傾向が見えつつある今日ですが、例え近い将来、市況が回復
　したとしても、これまでと同じような状況（年間20万戸ペース）に戻るとは
　到底思えません。

　今回の大きな低迷を期に、マンション業界も、日本に生まれて50年を
　経ようとする今、新たな転換点、企業でいうところの、「第二創業期」を迎え
　ようとしているのではないかと感じています。

　そこで、今回、取り上げたいのは、ストック市場、つまり今、存在する
　分譲マンションに、これから顕在化してくる問題についてです。

　現在（2007年現在）我が国の分譲マンションは528万4千戸あると
　言われています（国土交通省調べ）。

　東京カンテイの最新の発表によると、08年末段階で、日本の9世帯に
　1世帯は分譲マンションということになります。

　これだけ日本に分譲マンションが根付いてきた今日、当然そこには老朽化、
　建替えに関する問題を潜在的に抱えているマンションが多数存在しています。

　現在、築30年を超えるマンションが63万戸あります。

　またいわゆる「既存不適格物件」と言われる81年以前の旧耐震基準
　で建てられたマンションは146万戸にのぼるといわれています。

　このうち実際に建替え工事を完了したマンションは08年10月時点で129件。

　これらのマンションは、極めて近い将来、建替えや耐震補強が必要となって
　くるといえるでしょう。

　しかしそのお金はどこからでるのか？

　まず思い浮かぶのは、毎月、居住者が積み立てている「修繕積立金」
　ということになりますが、ここに大きな落とし穴があります。

　修繕積立金はあくまでも新築時に、今後想定される修繕工事の計画および
　その費用（長期修繕計画）から逆算して、その金額を設定しています。
　つまり、建替えや、建った後に法律が変わり、それに適用させる費用
　（既存不適格箇所の適格化）などは、見込んでいません。

　そもそも、古い物件になると新築当時に「長期修繕計画」さえも
　作成されていない物件が多いのが現実です。

　これらの費用は、最終的には居住者全員に対して一時負担金として、
　数百万?数千万の金銭的負担を強いることにならざるを得ないわけです。

　そうなると、居住者からの同意も得られにくく、時間だけが過ぎて行きます。
　当然、資産価値はどんどん目減りして行きますので、より財務的な解決手段も
　限られていくということになります。

　更に、建物老朽化に加え、居住者の高齢化も進展しています。

　先日発表されたばかりですが、国土交通省が5年に1回実施している
　「マンション総合調査」（平成20年版）によると世帯主の年齢が60歳以上
　の割合が39．4％にものぼり、平成15年時に比べ7．8％、平成11年時
　から比較すると、13．7％も増加しています。

　建物も老朽化し、居住者も高齢化して、建替え等にかかる費用は多くの
　管理組合で、資金不足に陥っています。

　一方で、確実に老朽化マンションに対するリスクは年々増加しているわけです。

　実は、マンション業界、新築マンションのマーケットばかり目が行きがちですが、
　あと10年、20年もすれば、廃墟と化したマンションが日本中に発生し、
　地域や社会に対して悪影響を及ぼかもしれないという可能性について、
　本来、もっと本気になって議論されなければならないはずなのです。

　そろそろデベロッパー、管理会社、もちろん管轄当局も含めて、日本における
　マンション事業の次の段階への出発点として、このストックに関わる根源的な
　問題に、真剣に取り組むタイミングに来ているように感じます。

　当然、これらも単にボランティア精神や社会貢献意欲だけで、できるような
　ものではありません。

　少し先を想像すれば、確実に避けては通れない問題にはそれを解決すべき需要が
　存在します。
　これらの需要を少しだけ先にに取り込む事ができた企業が、その先、当該業界の
　リーディングカンパニーになるということは、これまでの事例を出すまでもなく、
　自明の理です。

　「ピンチをチャンスに変える」とは使いふるされた言葉ではありますが、
　新しい時代への幕開けはこのような「ピンチ」な時に生まれるものです。

　我々もそのような幕開けのお手伝いが出来るよう、日々精進したいと思います。

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■今週のリアルエステートチームブログ

　5月 18日（月） 首都圏のマンション回復傾向！？
　5月 19日（火） 日本の国債格上げ
　5月 20日（水） 実質GDP　年率－15．2％　09年1月－3月
　5月 21日（木） 市街地価格指数発表に思う
　5月 22日（金） 07年、1世帯当たりの平均所得は556万円
13年前から108万円ダウン
　5月 23日（土） 国の家計簿
　5月 24日（日） やりたいこと、やらねばならないこと、できること

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　★今週のリアルエステートチームブログ・人気記事ランキングを発表!!★
　第1位　コスモスイニシア私的整理　
　第2位　ライフステージ倒産　
　第3位　豚インフルエンザ　フェーズ4の経済的影響
　第4位　外需依存度が高い日本経済といふけれど
　第5位　キャップレートとNCF利回り

　日々のコンサルティングでの気づき、業界最新ニュースのみならず
　不動産ビジネスに大きな影響力を持つ日本経済、マクロ経済動向まで、
　幅広いテーマを経営コンサルタントの視点で鋭くクローズアップ。

　リアルエステートビジネスブログ→http://www.f-reb.net/blog?0526

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□■今週の提言■□

　　　　　　マンション開発も第二創業期へ

～これからはストックへ。老朽化マンション対策もビジネスチャンスに～

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■今後の開催予定セミナーのご案内

●2009年5月27日（水）　東京

　地域資源を活かした特産品にチャレンジされる事業者向け

　『3年で成功させる地域産品ブランド化セミナー』

　～地域活性化のプロが語る地域産品のブランド化までの最短距離～

↓↓↓↓↓↓↓↓セミナーの詳細はこちら↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

□大手新聞社の広告局キャップを特別講師としてお招きし
　　最短距離で事業化を成功させる4つのポイントをご紹介します。

　1）地域活性化のメガトレンドを読む！！
　2）地域総力戦で勝ち組連合を作り上げる！
　3）事業進行におけるマル秘ポイントをおさえる！！
　4）全国メディアと最適な方法で付き合う！！

□講座内容
　【1】 必見！！地域産品ブランド化　のメガトレンド
　【2】 コレが答えだ！！地域ブランド化最短距離への道
　【3】 ブランド化促進！メディアの上手な活用法
　【4】 まとめ　明日から始める10の取組み
　
　
　【特別講座】　今後どのように事業を開始するのか？　（希望者のみ）

□申し込みはこちら
　

□お問い合わせ
　上記セミナーに関するお問合せは、info@f-reb.net宛にメールをいただくか、
　03-6212-2930（担当：ドテ）まで直接お問い合わせ下さい。

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【REB Teamがゲスト講演するセミナー】
　●2009年5月28日（木）
　　不動産売買仲介会社向け業績アップセミナー
　　「信用力」を向上させ契約率30%を実現する手法公開セミナー

　↓↓↓↓↓↓↓↓セミナーの詳細はこちら↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

　年々成約件数が減少している不動産仲介業界においても、
　実は、大手企業は業績を伸ばしています。

　その答えの一つが「信用力」の違いです。
　大手企業には、ネームバリューなど大手という“ブランド”を持っているため、
　お客様から「信用」を勝ち得ており、
　結果売主からも買い客からも支持されているのです。

　「自社は街の小さな不動産会社だから、信用力を向上させるのは難しい。。。」
　こんな声をよく聞きますが、果たして本当でしょうか。
　実際に、この不況期でも業績を伸ばしている中小企業は存在しているのです。

　そんな業績を伸ばしている中小企業の成功事例を、
　本セミナーで一挙に公開させていただきます！

□講座内容
　【1】 変化する不動産仲介業界において「信用力」を向上させ、
　　　　他社との徹底的な差別化を図る手法公開
　【2】 「信用力」を向上させるための査定報告書の作成のポイントと
　　　　査定報告書を使ったプレゼンのポイント
　【3】 「信用力」を高める集客手法公開
　　　　～成功するためのセミナーを使った営業のポイント～

　※　第一講座にて、REB Teamの久木田が講演いたします。

　　当セミナーにご興味、ご関心をお持ちの方はコチラ　
　　　　　

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◎ ご意見・ご感想をお待ちしています！ ⇒ info@f-reb.net
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　発行責任者：
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　〒100-0005　東京都千代田区丸の内1－6－6
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　TEL. 03-6212-2930(直通）
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