【015号】2009年下半期の不動産マーケット予測

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　平成21年6月10日（水）
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┏┏┏　　船井総研リアルエステートビジネスチーム発行
┏┏　　　混迷する住宅・不動産業界を乗り越えるためのメールマガジン
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　　　　　「船井総研の住宅・不動産ビジネス羅針版」015号 　

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　＜INDEX＞
　1. 今週のイチオシ情報

　2.今週の提言

　3.今週のリアルエステートチームブログ　

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≪今週のイチオシ情報≫
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■2009年6月25日（木）より

　　「分譲マンション管理会社向け勉強会」開催決定!!

　「セミナー」のように一方的に話を聴くだけというのも……
　「業界全体をかえなければ！」でも私だけでは……
　このようにお考えのマンション管理会社の経営幹部の皆様にオススメです！

◎勉強会とは
　年間を通じて定期開催される実践型勉強会です。
　自社や業界の躍進に積極的な経営者・経営幹部の方々が集い、
　各社の取り組みや業界最新事例、業界内での課題等について互いに
　学びあう場です。

　勉強会はセミナーのように船井総研から一方的に情報発信をするだけでなく、
　参加者全員ディスカッションに加わっていただくことで、
　参加者の現状に適した解決策を構築していくことが可能となります。

◎勉強会で得られるもの
　・コンサルティング現場の成功事例や業界最新事例の学び
　・業界の著名人・成功企業の経営幹部など特別ゲストによる情報の公開
　・明日から取組める業績アップ・マネジメントノウハウの獲得
　・ともに戦う経営者仲間の獲得
　・参加者自身のモチベーションの向上

◎勉強会でお伝えする内容
　・新マンション管理会社への変革に必要な取り組み
　・リプレース営業、デベ営業での取組み
　・顧客満足度向上の取り組み
　・新商品・新サービスの取り組み
　・管理会社の評価制度
　・フロントマン、管理員教育の最前線
　・管理コスト削減手法 その他

　■□■□　第1回目は6月25日（木）10:00～です　■□■□

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＜今週の提言＞ 船井総合研究所REB Team　久木田　光明

　■2009年下半期の不動産マーケット予測

　　～総じて厳しい状況は続く。
　　　それらを前提とした戦略、行動、覚悟が必要不可欠～

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　早いもので今年も今月で半分が終わろうとしています。

　弊社は12月決算なので、3月決算の会社と比較しても
　折り返し地点となる6月は、今年の前半の振り返りと後半の
　予測、仕掛けを考える大切な時期となります。

　そこで今回は「2009年下半期の不動産マーケット予測」と題して、
　今年後半の市況感について、私なりの感触を皆様にお伝えしたい
　と思います。

　まず一昨年、昨年と大きく後退した分譲マンションの市場動向
　についてです。今年、特に年度が変わってから、在庫調整による
　価格調整や、ずっと買い控えていたお客様のモデルルームへの
　回帰が、少しずつ顕在化してきました。

　また今年の秋口からは新規供給されるマンションが、仕入れ段階
　での用地価格や建築コストが落ち着いたプロジェクトになる為、
　これまでの販売不振の最大のキーとなっていた購入希望価格と
　販売価格との格差がある程度埋まることが予想されています。

　しかし、私は、根本的なマンション不況は続くと考えています。

　マンション不況という言葉の定義は難しいのですが、少なくとも
　これまでのような首都圏でいうと年間8万戸ペース、全国でいう
　と20万戸ペースの時代はもう終わったのだと思います。

　マクロ的な転換点が、今回の不動産不況をきっかけに、明らかと
　なったと見ています。

　例えば、住宅購入者層。これまで団塊Jrや団塊Jrネクストと
　言われる主に30代の層が、マンションのメインの購入者層
　だったのですが、今後、団塊Jrが40代に入り、団塊Jrネクストが
　30代の中心となる頃には、30代の総数は大きく減少していきます。

　そもそもの購買力の低下が見込まれるということです。

　また振り返って見ると、日本にマンションが望まれた根本的な需要
　要因は、大都市圏で地価が高くなりすぎて一般庶民には戸建が手に
　入りにくくなった、つまり「手軽な価格でよい立地」であったはずです。

　このような物件がこれからどれくらい現れるのでしょうか。

　好条件の用地は減少していく一方です。

　今後は戸建が手軽に買える立地でも「あえて」マンションに住む
　「マンションじゃないと駄目」という需要をいかに創造するか。

　相変わらず持家志向は高い国民性ですので、マンションというもの
　独自性、付加価値を、購入後のライフスタイルを含めてどう表現し、
　訴求するか。まさに量から質への転換が既に求められているのだと
　思います。

　オフィスビルの市況についても残念ながら私は、ネガティブな意見を
　持っています。

　ここ数ヶ月で空室率が急速に高まってきたビルマーケットですが、
　いわずもなが、ビルの市況は法人の企業業績、景況感に大きく左右
　されます。

　09年4月の都心五区の空室率は6.79％（三鬼商事調べ）
　07年4月が同2.72％ですからこの2年で4％を上昇したこと
　になります。

　企業業績は、もちろん業種や規模によりますが、様々な観点から
　私は少なくとも来年2010年までは本格的な回復が難しいように
　感じています。もっと回復の時期は遅くなるかもしれません。

　マンション市況でもそうですが、私が常に皆様にお伝えしている
　のは、今の現状を冷静に認識し、それに基づいた戦略、行動を
　実施することです。

　ネガティブなトレンド、動向を判断したときの捉え方です。

　オフィス市況も本社の拡大、支店や営業所の新規出店は、当然
　減少していますが、逆にオフィスの縮小（リサイズ）、
　支店、営業所の統合による中規模サイズへの移転などは今、
　増えています。

　現在の市況を捉えた戦略や行動が必要になるということです。

　J-REITや不動産証券化のマーケットについては、
　今後リファイナンスの時期を迎える案件が多いようですが、
　そのリファイナンスの状況によっては不動産価格の下げ圧力
　に大きな影響を及ぼす可能性もあります。

　J-REITについては、官民ファンドをはじめとする支援策に期待が
　集まっています。多くなりすぎた銘柄の整理も必要だと思われます。

　いずれにしても08年度、J-REITの取引は対前年比65％減、
　建設・不動産業の取引は77％減という数字（都市未来総合研究所調べ）
　が、今の（昨年の）日本の不動産マーケットの現状を物語っています。

　J-REI及び不動産証券化市場の回復は、日本の不動産マーケットの
　復活に必要不可欠ポイントだと思われますが、この市場はいまや
　グローバルな景況感と密接に連動します。

　世界的な景気の低迷がいつ本格回復するのか。
　このあたりも冷静に見ていかなければならないと思います。

　以上、09年の下半期は総じてまだまだ厳しい状況が続くというのが
　私の見解です。

　もちろんだからといって何もできない、しないわけではないのです。
　このような状況を前提に、今私たちが取るべきアクションを明確に
　させていく覚悟が必要だということです。

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■今週のリアルエステートチームブログ

　6月 1日（月） GMが破産法申請　負債総額16兆円
　6月 2日（火） 今の株価上昇をどうみるか
　6月 3日（水） プライマリーバランスの黒字化は大幅に先送り
　6月 4日（木） 新規事業開発に必要なこと
　6月 5日（金） 200年住宅スタート
　6月 6日（土） バーナンキさんは年内回復といふけれど
　6月 7日（日） 東証2部の株価が上がっています

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　第1位　ジョイントコーポレーション倒産
　第2位　コスモスイニシア私的整理　
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□■今週の提言■□

　　　　　2009年下半期の不動産マーケット予測

　　　　～総じて厳しい状況は続く。
　　　　　それらを前提とした戦略、行動、覚悟が必要不可欠～

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