【017号】あらためて問われるストック事業

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　平成21年6月23日（火）
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┏┏┏　　船井総研リアルエステートビジネスチーム発行
┏┏　　　混迷する住宅・不動産業界を乗り越えるためのメールマガジン
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　　　　　「船井総研の住宅・不動産ビジネス羅針版」017号 　

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　＜INDEX＞
　1. 今週のイチオシ情報

　2．今週の提言

　3．今週のリアルエステートチームブログ　

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≪今週のイチオシ情報≫
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■2009年6月25日（木）より

　　「分譲マンション管理会社向け勉強会」開催決定!!

　「セミナー」のように一方的に話を聴くだけというのも……
　「業界全体をかえなければ！」でも私だけでは……
　このようにお考えのマンション管理会社の経営幹部の皆様にオススメです！

◎勉強会とは
　年間を通じて定期開催される実践型勉強会です。
　自社や業界の躍進に積極的な経営者・経営幹部の方々が集い、
　各社の取り組みや業界最新事例、業界内での課題等について互いに
　学びあう場です。

　勉強会はセミナーのように船井総研から一方的に情報発信をするだけでなく、
　参加者全員ディスカッションに加わっていただくことで、
　参加者の現状に適した解決策を構築していくことが可能となります。

◎勉強会で得られるもの
　・コンサルティング現場の成功事例や業界最新事例の学び
　・業界の著名人・成功企業の経営幹部など特別ゲストによる情報の公開
　・明日から取組める業績アップ・マネジメントノウハウの獲得
　・ともに戦う経営者仲間の獲得
　・参加者自身のモチベーションの向上

◎勉強会でお伝えする内容
　・新マンション管理会社への変革に必要な取り組み
　・リプレース営業、デベ営業での取組み
　・顧客満足度向上の取り組み
　・新商品・新サービスの取り組み
　・管理会社の評価制度
　・フロントマン、管理員教育の最前線
　・管理コスト削減手法 その他

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＜今週の提言＞ 船井総合研究所REB Team　久木田　光明

　　　　　　■あらためて問われるストック事業

～累積されるキャッシュフローに見合った正しい戦略と投資を～

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　かつてもそうでしたが、不動産市況が低迷してくると、必ずといって
　よいほど、「不動産管理業」に注目が集まります。

　好景気時には派手さがなく、不動産の再販や開発業の影に隠れた存在
　として身を潜めていますが、不況期には、安定したキャッシュフロー
　が最大の魅力となって、脚光を浴びるようになります。

　実際、我々も、昨年末あたりから不動産管理業（賃貸管理業、
　分譲マンション管理、PM業、ビルメンテナンス業）にかかわる
　お問合せやコンサルティングのご依頼が増えはじめています。

　不動産売買や不動産開発に代表されるような
　毎回一度の取引で完結してしまうフロービジネスと比較すると、
　上場企業においても、
　毎月（または毎年）定期的に安定したキャッシュが入る
　これらストックビジネスは、
　不況期の不動産マーケットを生き抜く事業として、
　今や重要な位置づけを担っています。

　大京は、先月末に会社更生法を申請したジョイント・コーポレーションの
　連結子会社であるJ・COMS（不動産管理会社）を、4月の段階で傘下に
　治めていました。

　その際、大京側は

　「マンション分譲事業の規模を市場規模に合わせて段階的に縮小する一方、
　不動産管理事業を柱とするストック事業の拡大を図る」

　と発表しています。

　ちなみに3月にはオリックス・ファシリティーズ（株）も100%子会社として
　同様に、傘下におさめています。いかに大京がストックビジネスに注力して
　いこうとしているかがわかると思います。

　このような報道やトレンドを聞くにつけ、私は思うところがあります。

　1つは、本来このような動きは

　「好景気のときにこそ仕掛けておくべきもの」

　ということ。

　好景気で不動産マーケットも活況な頃は、ストック事業の有用性は、
　不動産転売事業のように一取引、数億円、数十億円という「おいしい」
　フロービジネスの前では、軽視されていたのではないでしょうか。

　事業を冷静に見る視点さえも、バブルという泡に包まれて、見えにくく
　させてしまっているのでしょう。

　「単発の額が小さく、手間がかかり、面倒くさい」と理由で軽視していた
　不動産会社やデベロッパーこそが、今あわてて「ストックビジネス強化」
　と言い出しているように感じるのです。

　ずっと不動産管理業のコンサルティングに携わらせて頂いている一人
　としては、そのような今の状況に、憤りさえも感じてしまうのです。

　もう1つは、

　「将来生み出すキャッシュフローのわりに投資という概念が少ない」

　ということです。

　前述の例のように、今や、大京という巨大企業の存続さえも左右する
　ストックビジネス（マンション管理業）の有用性と比較して、業界
　自身が感じている閉塞感や、例えば新卒採用市場における人気の低さ
　などは、極めて対照的です。

　なぜなのでしょう。

　私は、そもそも事業に対する「投資」という概念が少ないということが
　大きな要因の1つだと感じています。

　ストック事業は単月や単年度の粗利では極めて小額であったとしても、
　その多くは半永続的に確保される利益であるはずです。

　ある程度の解約率を見越したとしても、その将来得られるキャッシュフローは、
　フロービジネスに比べれば、圧倒的に安定していると言えるでしょう。

　ファイナンスの基礎などで学びますが、通常、投資を行うかどうかの判断は、
　将来生み出されるキャッシュフローの現在価値と比較して、その投資採算性を
　判断します。

　この基本原則からいうと将来の価値を現在価値に割り戻す際の割引率が
　圧倒的に低く設定することが可能で、数字上で言えば投資OKとなる
　ケースが殆だと思うのです。

　それにも拘らず、こつこつと稼ぐビジネスモデルのイメージなのか
　「ストックビジネスには投資は必要ない」という概念が根付いている
　ような気がするのです。

　それでは、管理事業における投資とは何か？

　もちろん顧客管理システムをはじめとするIT投資もありますが、
　最も重要なのは人に対する投資です。

　採用や教育、評価または従業員の動きを標準化させる為の仕組みの
　導入です。

　私は、ストックビジネスの将来生み出す安定したキャッシュフロー
　から判断すると、もっと人や仕組みに対する投資を積極的に実施すべき
　だと思うのです。

　これは何もコンサルティング会社にお金を使いなさいということでは
　ありません（笑）

　従業員の給与や評価と言った待遇面についても言えます。

　それは最終的には、自分の仕事は将来的にも大きな価値を生み出す、
　社会的貢献度も高い役割を担っているという、「仕事に対する誇り」
　を生み出すことにもつながるはずなのです。

　今一度、ストックビジネスの有用性と、それに見合った投資という
　観点を見直す時期に来ているように感じています。

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■今週の リアルエステートチームブログ

　6月 15日（月） お客様の不安心理
　6月 16日（火） マンション在庫は5ヶ月連続の減少
　6月 17日（水） 大和証券グループ　REITを傘下に
　6月 18日（木） 政府は「景気底打ち宣言」したけど
　6月 19日（金） 株主総会本格化近づく
　6月 20日（土） マルクスの資本論が売れる
　6月 21日（日） フット・イン・ザ・ドア・テクニック

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　第1位　ジョイントコーポレーション倒産
　第2位　コスモスイニシア私的整理
　第3位　不動産の倒産劇はまだまだこれから!?
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　不動産ビジネスに大きな影響力を持つ日本経済、マクロ経済動向まで、
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　　　 □■今週の提言■□

　　　　　　　　■あらためて問われるストック事業

　～累積されるキャッシュフローに見合った正しい戦略と投資を～

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