【019号】今後の分譲マンション開発事業のあり方

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　平成21年7月7日（火）
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　　　　　「船井総研の住宅・不動産ビジネス羅針版」019号 　

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　＜INDEX＞
　1. 今週の提言

　2．今週のリアルエステートチームブログ

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＜今週の提言＞ 船井総合研究所REB Team　久木田　光明

　　　　　　　■今後の分譲マンション開発事業のあり方

　～借入に依存したビジネスモデルからの脱却と本業回帰によりチャンスあり～

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　一昨年から分譲マンション市場を襲った急激な市況の変化は、
　多くのマンションディベロッパーに大きな打撃を与えました。

　実績のある上場企業においても、その影響は計り知れず、名だたる
　企業郡が民事再生法や会社更生法の適用を申請せざるを得ない状況が
　続きました。

　今回のマンション不況の原因としてよく言われているのが、
　購入者の希望価格と販売価格との急激な乖離。

　用地価格の高騰と原油高等による建築コストの高騰などによって
　原価が上昇したことが、その主な原因だと言われています。

　加えて構造計算偽造問題による風評被害や、建築基準法の改正による
　政策不況的な側面もあったので、個人的にも各マンションデベロッパー
　には同情する側面がないわけではありません。

　しかし今後の市場、業界のためにあえて苦言を呈するとすれば
　この時期のマンションデベロッパーは、モノづくり企業としての本質を
　忘れてしまっていた部分があったのではないでしょうか。

　例えば用地価格や建築コストの上昇、確認申請期間の長期化によって
　原価が上がってしまったことは事実として、それを販売価格に転嫁する
　以外の方法はなかったのでしょうか。

　市場では、価格帯が上がるたびに「新価格、新々価格」と呼び、
　販売価格の高騰を歓迎するような風潮が存在しました。

　デベロッパーによっては、販売価格の上昇機運を見越して、
　あえて販売時期を遅らせるような施策をとる企業も見受けられました。

　実際、上場企業各社のIRを見ていても、多くの企業において
　マンション開発事業の営業利益率は2002年以降、年々上昇していました。

　本当の意味での企業努力は、どこまで徹底されていたのでしょう。

　また経営破綻に追い込まれたディベロッパーの多くが、
　本業のマンション開発とは別に、「不動産流動化事業」を手がけて
　いました。

　多くの企業が当時「事業ポートフォリオ再構築によるリスク分散」
　という合言葉によって、手軽に儲かる（と思われていた）流動化事業に
　安易に参入していたように記憶しています。

　破綻した多くの企業において売上や利益に占める流動化事業の
　割合が50％を超えていました。

　そもそも不動産流動化事業はマンション事業との比較において
　リスク分散事業になり得るのか。

　また本来BtoCを本業するマンションデベロッパーが、プロの投資集団
　であるファンドやAM、機関投資家等の考えや投資トレンドを即座に
　読み取り、それらに対応する事ができるのか。

　今、冷静に考えると答えは明確なはずです。

　これらを「バブルだったから」と、一言で片付けるのは簡単なのですが、
　我々は今一度立ち止まって考える必要があると思います。

　モノづくり企業としてのマンションディベロッパーの本分に
　立ち返るべき時に来ているのだと思うのです。

　なぜなら、首都圏に限って言うと、まだまだマンション重要は
　潜在的には、十分に存在しえると言えるからです。

　1都3件の純流入数（人口流入数と流出数の差）はここ数年プラスで
　推移しています。

　1次取得者層の増加も顕著に見られています。

　過去の持家比率とマンション／戸建比率から想定しても、
　しばらくは首都圏で6万戸～8万戸の潜在需要は硬いと言われています。
　（ちなみに08年は4万戸代でした。）

　
　加えて、これまである程度の販売実績のあった中堅・大手の
　ディベロッパーも今回の不況を機に破綻したので、今後の破綻懸念企業
　の動向を含めて、供給者の淘汰というものは進んでいます。

　このような点から、短期的には今しばらく厳しい状況が続くものの
　中長期的、マクロ的にはある程度明るい材料も存在しているというのが
　今の状況だといえるでしょう。

　そうした際に、真にモノづくり企業としての本分を持って、
　顧客のニーズに即したマンションをつくり続ける事ができるかが
　大きな課題となってきます。

　その為には、借入に依存したビジネスモデルそのものの見直しも
　検討しなければならないかも知れません。

　借入依存による自転車操業的な事業環境では、自ずと顧客に求められる
　モノづくりという観点からは時間的にも、コスト的にも限界があるかも
　しれません。

　「本当に顧客に喜ばれる、求められるマンションをじっくりつくり込む」
　当たり前かもしれませんが、あらためてこのような基本的な姿勢が
　今まさに求められているのかもしれません。

　今の状況を市況のせいばかりにせず、自らを冷静に省みること
　そして来る需要に真摯に向き合う姿勢が必要だと思います。

　私もそのような思いで、マンションデベロッパー各社のサポートを
　続けていきたいと思っています。

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■今週のリアルエステートチームブログ

　6月 29日（月） 100年に1度の不況は終わったのか？
　6月 30日（火） 5月 新設住宅着工、30.8％減　6カ月連続の前年割れ
　7月 1日（水） 新生銀行とあおぞら銀行が合併
　7月 2日（木） 企業イメージと働く人
　7月 3日（金） 米国の地方経済はジワリジワリと
　7月 4日（土） 「自社が筆頭株主」過去最多
　7月 5日（日） 労働力人口の減少について

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　　　 □■今週の提言■□

　　　　　　　■今後の分譲マンション開発事業のあり方

　～借入に依存したビジネスモデルからの脱却と本業回帰によりチャンスあり～

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