【021号】リスク分散とシナジー効果を踏まえた事業ポートフォリオを作る

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　平成21年7月29日（水）
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┏┏┏　　船井総研リアルエステートビジネスチーム発行
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　　　　　「船井総研の住宅・不動産ビジネス羅針版」021号 　

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　1. 今週の提言

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＜今週の提言＞ 船井総合研究所REB Team　

　■事業のポートフォリオを考える

　リスク分散とシナジー効果を踏まえた事業ポートフォリオを作る

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■事業のポートフォリオを考える

　～リスク分散とシナジー効果～

　景気低迷期には事業の「選択と集中」が声高に叫ばれる傾向にあります。

　好景気に、旺盛な需要の波に乗って様々な事業に手を出してきた
　「多角化経営」を見直そう、コア事業に経営資源を特化しようという
　論調です。

　もちろん、需要が低迷する不況期においては正論ではあるのですが、
　これは理解の方法を誤ると、次のように解釈される場合があります。

　すなわち、「多角化」そのものが否定されるものであり、
　「選択と集中」＝「単一（もしくはそれに極めて近い）の事業のみに
　集中」することにはリスクが少ないから良いという理解です。

　過去の歴史を振り返るまでもなく、「多角化」は経営戦略上、有益な
　戦略オプションの1つであり、その最大の効果は「リスク分散」です。

　一方「選択と集中」は、リスクテイク。

　株や不動産の投資と同様に、同じような銘柄やアセットにのみ投資する
　ことはハイリスク、ハイリターン。市場の波は流動的であるが故に、
　ある程度様々な種類の株やアセットに投資しよう、いわゆる投資の
　ポートフォリオを考えよう、という論理は投資概念の基本中の基本。

　つまり、不況期に「選択と集中」が求められる背景は
　「多角化」における事業の組合わせの問題、つまり「選択と集中」に
　よって「選択」の幅や手法の誤りを見直すべきではないかということ
　なのです。

　このように考えると多角化（複数の事業を同時に行う）を展開するに
　あたって最も重要な視点は「リスク分散とシナジー効果」です。

　不動産業種、特に住宅関連事業はその入り口から出口まで、また
　ハードからソフトまで様々な商品やサービスが展開されています。

　それぞれの事業をリスク分散とシナジー効果という観点から
　各自業のつながりを紐解いてみると面白い分析ができます。

　例えば分譲マンションと賃貸マンションの開発の両方を手がけている
　企業。マクロ的な需要という観点で両事業を見てみると、分譲マン
　ションは持家需要、賃貸マンションは賃貸需要に支えられています。

　一般的に新設住宅着工は、持家と借家でその大部分が占められており
　その関係は「負の相関関係」にあります。

　通常、好景気は持家の割合が増え、不況期は賃貸の割合が増えます。

　つまり、この2事業はマクロ的な需要に対してのリスクを補完しあう
　関係にあると言えます。

　また分譲マンション、賃貸マンション管理事業はそれぞれ
　リフォーム需要や売買仲介需要、共用部修繕（大規模修繕）需要
　などと「正の相関関係」にある事業です。

　管理戸数（物件数）が増えれば増えるほど、上記のような二次的需要
　のチャンスは増えるはずです。

　これらは、事業間の相乗効果（シナジー効果）が高く、ビジネスモデル
　としても、セット受注や周辺需要を囲い込む為のマーケティング施策
　などが、大変重要かつ有効な打ち手となります。

　大手のグループ系不動産企業群が、今、必死で、グループ間における
　このリスク分散とシナジー効果の効用最大化に、努めています。

　ハウスメーカーのリフォーム需要の囲い込み
　ハウスメーカーの不動産仲介ニーズの囲い込み
　マンションデベロッパーの管理業務の囲い込み
　管理会社のリフォーム需要囲い込み
　管理会社の大規模修繕事業の囲い込み

　例を挙げると切りがありません。

　このような事例や他社の取り組みから、不況期だからこそ、
　私たちが、声高に言えることがあるとすれば

　「潜在需要の囲い込みをキーワードに選択と集中を」

　です。

　自社の「リスク分散」と「シナジー効果」一度検証してみてください。

　
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■今週のリアルエステートチームブログ

　7月 20日（月） 米国の景気底打ちはまだ？
　7月 21日（火） 日経平均　5日続伸　256円高
　7月 22日（水） 中小企業の景況　「下げ止まり傾向」？
　7月 23日（木） 事業のポートフォリオ分析
　7月 24日（金） 賃貸住宅の更新料は無効
　7月 25日（土） REIT初の合併
　7月 26日（日） 企業内余剰人員600万人を超える
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　　　 □■今週の提言■□

　　　　　　　　■事業のポートフォリオを考える

　リスク分散とシナジー効果を踏まえた事業ポートフォリオを作る

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