かつてもそうでしたが、不動産市況が低迷してくると、必ずといってよいほど、「不動産管理業」に注目が集まります。

好景気には派手さがなく、不動産の再販や開発業の影に隠れた存在として身を潜めていますが、不況期には、安定したキャッシュフローが最大の魅力となって、脚光を浴びるようになります。実際、我々も、昨年末あたりから不動産管理業（賃貸管理業、分譲マンション管理、PM業、ビルメンテナンス業）にかかわるお問合せやコンサルティングのご依頼が増えはじめています。

上場企業においても、毎月（または毎年）、定期的に安定したキャッシュが入る、これらストックビジネスは、不動産売買や不動産開発に代表されるような毎回一度の取引で完結してしまうフロービジネスと比較して、不況期の不動産マーケットを生き抜く事業として、今や重要な位置づけを担っています。

大京は、先月末に会社更生法を申請したジョイント・コーポレーションの連結子会社であるJ・COMS（不動産管理会社）を、4月の段階で傘下に治めていました。その際、大京側は「マンション分譲事業の規模を市場規模に合わせて段階的に縮小する一方、不動産管理事業を柱とするストック事業の拡大を図る」と発表しています。ちなみに大京は、3月にはオリックス・ファシリティーズ㈱も100％子会社として同様に、傘下に治めています。いかに大京がストックビジネスに注力していこうとしているかがわかると思います。

このような報道やトレンドを聞くにつけ、私は思うところがあります。1つは、本来このような動きは「好景気のときにこそ仕掛けておくべきもの」ということ。好景気で不動産マーケットも活況な頃は、ストック事業の有用性は、不動産転売事業のように一取引、数億円、数十億円という「おいしい」フロービジネスの前では、軽視されていたのではないでしょうか。

「単発の額が小さく、手間がかかり、面倒くさい」と理由で軽視していた不動産会社やデベロッパーこそが、今あわてて「ストックビジネス強化」と言い出しているように感じるのです。ずっと不動産管理業のコンサルティングに携わらせて頂いている一人としては、そのような今の状況に、憤りさえも感じてしまうのです。

もう1つは、「将来生み出すキャッシュフローのわりに投資という概念が少ない」ということです。前述の例のように、今や、大京という巨大企業の存続さえも左右するストックビジネス（マンション管理業）の有用性と比較して、業界自身が感じている閉塞感や、例えば新卒採用市場における人気の低さなどは、極めて対照的です。なぜなのでしょう。

私は、そもそも事業に対する「投資」という概念が少ないということが大きな要因の1つだと感じています。ストック事業は単月や単年度の粗利では極めて小額であったとしても、その多くは半永続的に確保される利益であるはずです。ある程度の解約率を見越したとしても、その将来得られるキャッシュフローは、フロービジネスに比べれば、圧倒的に安定していると言えるでしょう。それに見合った投資をすべきです。

それでは、管理事業における投資とは何か？もちろん顧客管理システムをはじめとするIT投資もありますが、最も重要なのは人に対する投資です。採用や教育、評価または従業員の動きを標準化させる為の仕組みの導入です。

私は、ストックビジネスの将来生み出す安定したキャッシュフローから判断すると、もっと人や仕組みに対する投資を積極的に実施すべきだと思うのです。これは何もコンサルティング会社にお金を使いなさいということではありません（笑）

従業員の給与や評価と言った待遇面についても言えます。それは最終的には、自分の仕事は将来的にも大きな価値を生み出す、社会的貢献度も高い役割を担っているという、「仕事に対する誇り」を生み出すことにもつながるはずなのです。

今一度、ストックビジネスの有用性と、それに見合った投資という観点を見直す時期に来ているように感じています。