【029号】今こそ求められる経営戦略との一貫性をもったCRE戦略

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　平成21年9月29日（火）

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＜今週の提言＞ 船井総合研究所REB Team　久木田　光明

　　　■今こそ求められる経営戦略との一貫性をもったCRE戦略

　　　～「CRE戦略」は不動産業界においてもビジネスチャンス～

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■今こそ求められる経営戦略との一貫性をもったCRE戦略

～「CRE戦略」は不動産業界においてもビジネスチャンス～

CRE（Corporate Real Estate）戦略とは、 国土交通省のCRE研究会の
定義によれば「企業不動産について、『企業価値向上』の観点から、
経営戦略的視点に立って見直しを行い、不動産投資の効率性を最大限
向上させていこうという考え方である」としています。

不動産というと、どうしても収益性、利回りでその価値の全てを
判断してしまいがちです。

しかし、言うまでも不動産とは水物です。90年代前半のバブル崩壊や
今回のサブプライムローン問題による不動産不況の例を挙げるまでもなく、
その収益性や利回りは、外部環境の変化によって、大きく変化します。

長期で見れば、株やコモディティよりも価値のボラタリティ（変動率）が
高い資産といえるかもしれません。

そんな中、国土面積の14％を占め、資産規模にして490兆円にものぼると
言われている企業不動産、CREは、企業にとって、
かつては「土地神話」に下支えされ、
様々な意味で「保有すること」そのものに意味があったと言えます。

地価が恒常的に上昇していた時代は、企業にとって不動産は、
ファイナンスの際の担保価値として機能しており、
不動産を保有することが企業体力を上昇させる1手段として成立していました。

また逆に、本業で損失が出た際の損失補填に不動産売却という選択が
大きな効果を発揮していた点も見逃せません。

それが近年の、不動産を取り巻く大きな環境変化によって、不動産そのものが
リスク資産化してきました。

会計制度のコンバージェンスによる減損会計、時価会計の流れ、それによる
不動産のオフバランス化などの現象は、その表れと言えるでしょう。

環境変化の中でも、特に、不動産証券化手法の普及に伴って不動産市場と
金融市場とが接近し始めた事の影響は大きいと思われます。

不動産に関連する資金の流れが多様化するとともに、不動産を有効活用
しようとする場合の手段も選択肢の幅を広げているからです。

今こそ、CRE戦略の本来的概念である「経営戦略との一貫性」「企業価値向上
の観点」から見た不動産の有効活用戦略を考えるべき時に来ているといえる
のではないでしょうか。

その際に、注意しなければならないことは、前述したとおり、収益還元法に
代表されるような、単に利回りや投資採算性といった定量的な比較だけではなく、
現状の企業を取り巻く環境や、成長ステージ、今後、志向すべきステージ、
ミッションなどから総合的に判断しなければならないという点です。

当該不動産を活用する事業は、今後どのような成長（あるいは撤退）戦略を
描くべきなのか。他の事業不動産とのシナジーや、新事業での活用は考慮
すべきなのかどうか。

つまり、より企業経営の観点から、または経営戦略の観点から、CRE戦略を
見つめる必要があるということです。

この事は同時に、企業にとってCRE戦略立案または実行の際には、高度な
専門性を有した人材と知見が求められることになります。

これは、即ち、マクロ的な需要が減少傾向にあり、既に成熟期に入りつつある
不動産業界において、「CRE戦略」が新たなビジネスチャンスと捉える
ことができるということではないでしょうか。

法人に対する「不動産コンサルティング事業」として、CRE戦略の立案や
効果検証そのものが商品として一定の市場を成り立たせるポテンシャルは、
十分に存在すると思われます。CRE戦略構築を入り口とし、その出口として、
従来の不動産開発、流通、管理、再生といった需要を獲得するという
ビジネス・モデルの確立も検討できるでしょう。

これから確実にその有効活用と対策が求めれる企業用不動産。
このビジネスチャンスへの早期の取り組みは、不動産ビジネス市場に
おいても、将来を見据えた戦略上、大変重要な観点であると思われます。

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　　　■今こそ求められる経営戦略との一貫性をもったCRE戦略

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