【033号】住宅不動産事業に求められる収益還元方式の考え方

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　平成21年10月27日（火）

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　　　　　「船井総研の住宅・不動産ビジネス羅針版」033号

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　＜INDEX＞

　1. 今週のイチオシ情報

　2．今週の提言

　3．今週のリアルエステートチームブログ

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　1．今週のイチオシ情報
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■REB Team公式サイト更新情報

REB Team公式サイトのメインコンテンツの一つである
『業界トップインタビュー』に新しいインタビューがアップされました。

今回は、不動産売買仲介市場において、米国型の仲介モデル「エージェント制」を
日本に導入し始めている世界的な不動産仲介FCチェーン　コールドウエルバンカーの
日本法人社長定村吉高 氏 と対談させて頂きました。

コールドウェルバンカーの事業戦略から、
アメリカに本拠を構えている同社だから分かるアメリカの不動産市場の現状など、
大変興味深い対談内容となっております。

↓↓↓↓↓↓↓↓ご関心のある方はこちら↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

対談：コールドウエルバンカーアフリエイツジャパン 定村吉高 氏
× 船井総研 久木田光明

米国型不動産売買仲介モデルの導入により業界を変えていく
～その事業戦略と同業他社にはないブランド戦略の考え方とは～

　⇒　対談はこちらから

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　2．今週の提言
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＜今週の提言＞ 船井総合研究所REB Team　 久木田 光明

■住宅不動産事業に求められる収益還元方式の考え方

～住宅を収益不動産と捉える概念にビジネスチャンスあり～
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ここ数年、不動産の価値を「収益還元方式」で評価する概念が
浸透し始めています。

かつて日本の不動産は「所有すること」に意味があり、日本人
独特のメンタリティに基づいた不動産の評価というものが実践
されてきました。

そこには土地は値上がりし続けるという幻想（とはいっても実際、
当時は値上がりし続けていました）によって、不動産の担保能力
は年々積み増され企業成長、拡大にとっては必要不可欠なツール
とまで認識されてきました。

しかし、不動産バブル崩壊後、2003年1月に施工された新不動産
鑑定評価基準でも、あらためて明らかになったように不動産の
価値を「収益還元方式」で見るという概念が必要不可欠となりました。

「収益還元方式」で不動産を見るということは、すなわち、不動産の
価値を、将来のキャッシュフローの現在価値と、期間終了時点での
不動産売却価格の現在価値の合計で評価するということ。

ただ、この不動産を将来の収益性の視点から評価するという考え方は
主に、BtoB、つまり法人間取引の際の評価概念としてしか浸透して
いないというのが現状です。

住宅系不動産ビジネスのコンサルティングを通じて、日々感じることは、
不動産のBtoCビジネスにおいても、この概念の活用が必要不可欠では
ないかということです。

****　続き　*****

例えば、不動産売買仲介ビジネス。法人仲介の場合、売買価格の根拠には
その多くが不動産鑑定士の鑑定評価に基づいた値付けが日常化しています。

そこには、取引事例、原価法のほか、収益還元方式に基づいた評価額を
元に価格が設定されています。

一方、住宅不動産の売却価格は、基本的には周辺相場の取引事例を
中心に、相対的な価格を割り出します。

住宅不動産の価格を査定する際にも、「もしこの住宅を賃貸で貸すとした
場合いくらの賃料が取れるのか」といった視点による収益還元方式の活用は
是非取り組みとしてチャンレンジする意義があると考えています。

他にもアパート管理のサブリース事業なども、単に賃料を保証する管理
会社という概念から、オフィスビルや商業施設等では一般的となっている
プロパティマネジメントの考え方が必要不可欠であると言えます。

オーナーになりかわって、不動産のキャッシュフローの最大化を図る
PMマネージャー。
そこには、将来の投資や収入、コストをコントロールし、予測できない
不確実性の中で、リスクとリターンを正確に把握し、適切なオプションを
選択するという能力やサービスが求められると言えるでしょう。

ハウスメーカーやマンションデベロッパーもまた、購入希望客に対して
持家を持つ（＝不動産を保有する）ということの意味、更にはそこから
「収益還元方式」的発想を伝える必要もあるかもしれません。

このように、住宅系不動産については、それを保有すること、または保有し
続けることに、現状は「収益還元」的発想はまだまだ根付いていません。

しかしながら、かつては同じような状況にあった法人不動産も、不動産鑑定
評価基準の見直し、IFRSに代表される国際会計基準へのコンバージェンス、
それらに基づいた法律、制度の改定など、確実に「不動産を収益還元方式で、
または時価で評価する」という概念が、既に現実化されています。

このような流れは、確実に個人用不動産にも展開されると考えます。

また、このような住宅系不動産の価値基準に対するパラダイムシフトは、
不動産を開発、販売、仲介、管理する住宅系不動産事業会社にとっても、
大きなビジネスチャンスでもあり、成熟化するマーケットの中での生き残り
策であるとも言えます。

法人であれ個人であれ、限られた国土の中でいかに不動産を有効に活用するか
というものをより定量的に図るという考え方は、共通の課題であると
言えるでしょう。

私は、住宅系不動産事業の今後のビジネスチャンスのヒントはここに隠されて
いると考えているのです。

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　3．今週のリアルエステートチームブログ
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■今週のリアルエステートチームブログ

　10月 19日（月） 住友信託銀行、アクサと共同で不動産投資ファンド
　10月 20日（火） NY株　再び年初来最高値に反発
　10月 21日（水） REITの物件取得9割減
　10月 22日（木） 日本郵政社長人事に思う
　10月 23日（金） IFRSと経営戦略
　10月 24日（土） 相対的貧困率
　10月 25日（日） 不動産の収益還元方式と企業経営の共通点

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　 □■□■□■ 今週の提言 ■□■□■□

■住宅不動産事業に求められる収益還元方式の考え方

～住宅を収益不動産と捉える概念にビジネスチャンスあり～

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