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【037号】マンション需要の今とこれから
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平成21年11月24日（火）
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┏┏┏ 船井総研リアルエステートビジネスチーム発行
┏┏ 混迷する住宅・不動産業界を乗り越えるためのメールマガジン
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「船井総研の住宅・不動産ビジネス羅針版」037号
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＜INDEX＞
1．今週の提言
2．今週のリアルエステートチームブログ
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1．今週の提言
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＜今週の提言＞ 船井総合研究所REB Team 久木田 光明
■マンション需要（新築、中古）の今とこれから
～中古の取引件数は堅調、新築は明確な出口が見えにくい～
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不動産市場、こと住宅不動産市場の中で、特に低迷が続いている
のが新築分譲マンション市場です。
業界トップクラスを走る上場企業でさえ、経営破綻が続いた
昨年の出来事は、私たちの記憶にも新しいところでしょう。
民間の調査機関が発表する、販売戸数、契約率、契約単価は
いずれも前年対比ベースで大きく減少してきました。
今年に入り、各マンションデベロッパーとも在庫販売に注力し、
損切り覚悟で販売攻勢を仕掛けていった結果が徐々に出始めて
いるようです。
しかし、デベロッパー側の供給マインドもお客様側の購入マインドも
ネガティブな状態は未だ変わっておらず、今しばらく、新規販売戸数
は一進一退の攻防が続くものと思われます。
一方、中古マンションの取引状況は、REINSの09年上半期の実績値を
みると、成約件数は昨年を越える勢いで回復し始めています。
ただ成約単価の下落傾向は未だ止まっていません。
首都圏の大手不動産会社の幹部の方とお話していても、同様に
「件数は回復してきたが、制約単価が低いので目標粗利に達しない」
とおっしゃっていました。
このようなマンションの新築と中古の販売状況から私たちは、今の
マンション市場の実態を以下のように捉えています。
中古マンションの需要増には、新築マンションの新規供給の低迷によって、
新築希望者の中にも、価格優位性に加えて「築浅で立地が良いなら
中古でも」という層の拡大が影響しているものと思われます。
一方で、中古マンションの売主の立場で考えると、今売っても成約
単価が低い、更には売却後の新しい住まい（マンション）の選択肢が
少ないという理由から、売り惜しみが増えつつあるように感じています。
このような需給バランスから考えると、今後、成約単価自体はもう少し
上昇するのではないかと考えています。
成約単価が上がってくると売主の売却マインドもポジティブに変わって
バランスの取れた成約価格に収斂してくると思われます。
一方、新築マンションの販売が本来の力を取り戻すには、もう少し
時間がかかるような気がしています。
需要側の購入マインドの回復というよりも、供給側であるマンション
デベロッパーを取り巻く環境、具体的には金融機関の不動産業種に
対するファイナンス姿勢の回復には今しばらくの時間が要すると
考えられるからです。
金融機関もまた、三菱東京UFJが1兆円の増資を発表したように、
自己資本比率の強化に舵をきり始めています。それによる株価の
下落は必至で、金融機関もジレンマを抱えながら今の状況を
なんとか乗り切ろうと考えていると言えるでしょう。
このような動きは、詰まるところ、今のような脆弱な日本経済が
本格的な回復基調に入るまでは続くものと思われ、そこに至るには
残念ながら、今しばらく時間がかかると言わざるを得ません。
つまり、今後の我が国のマンション市場は、しばらくは中古市場が
牽引しながら、新築供給の回復を待つといった傾向になるものと
予測しています。
その過程の中で、中古価格は少しずつ値を戻しながら成約件数を
伸ばし、新築マンションは、この中古価格を意識した値付けになら
ざるを得ない状況になるのではないでしょうか。
今や540万戸を超えると言われている日本の分譲マンション。
これまでの新築中心のマーケットからの転換という新たなステージに
入りつつあるという事だけは、確かなようです。
REB team 経営コンサルタント
久木田 光明
久木田へのご質問・ご相談は info@f-reb.net までご連絡下さい。
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■お知らせ■
誠に勝手ながら、来週の「船井総研の住宅・不動産ビジネス羅針版」は
お休みさせていただきます。
38号は12月7日（月）に配信させていただきます。
ご了承くださいませ。
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2．今週のリアルエステートチームブログ
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■今週のリアルエステートチームブログ
11月 13日（金） 冷静な判断力と熱い行動力
11月 14日（土） マーケティング担当の重要性
11月 15日（日） 大成建設、有楽土地を完全子会社化
11月 16日（月） GDP上振れ発表でも株価は伸びないのは？
11月 17日（火） 東京建物が公募増資
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□■□■□■ 今週の提言 ■□■□■□
■マンション需要（新築、中古）の今とこれから
～中古の取引件数は堅調、新築は明確な出口が見えにくい～
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