【038号】サブリース事業の今とこれから

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　平成21年12月15日（火）

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┏┏┏　　船井総研リアルエステートビジネスチーム発行
┏┏　　　混迷する住宅・不動産業界を乗り越えるためのメールマガジン
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　　　　　「船井総研の住宅・不動産ビジネス羅針版」038号

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不動産ビジネスのコンサルティング集団である、船井総研REB Teamが
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　＜INDEX＞

1. 今週のイチオシ情報　
　
　2. 今週の提言

　3．今週のリアルエステートチームブログ

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　1．今週のイチオシ情報
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　　　≪激動の2010年を勝ち抜くために考え抜く4日間！≫

　　 『不動産ビジネス年末4日間実践合宿』

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ご案内です）

2010年のスタートダッシュを本気で考えるならば、その準備は年内に済ませておく
ことは必須です。

その準備とは「過去の振り返り」と「未来の予測」、

……そして具体的な『成功イメージ』ではないでしょうか？

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【4日間実践合宿内容】
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　1．2009年365回のREBチームブログの裏側～書けなかった、書かなかったこと～
　　→　365日分のブログダイジェスト、解説集プレゼント
　　→　これは社内研修テキストとしても最適!!

　2．2009年度のコンサルティングの現場～成功事例報告10連発～
　　→　まだ導入していない人は　年明けからすぐに！
　　→　不況下、倒産が相次いだ2009年。その中での成功事例は珠玉の成功事例だ！

　3．2010年度が見える、不動産関連データ必須30！！
　　→　2010年を予測する不動産業界必見のデータ30種のデータ説明＆解析

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　　→　不動産業は人材で決まる！　2010年は採用手法に差がつく年。
　　→　これを実践すれば採用成功まちがいなし！

【こんな方は是非ともご検討ください】

　◆2010年を飛躍の1年と位置づけている管理職の皆様
　
　◆不透明な近未来の予測手法を会得したいと考えている方

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【開催概要】

　□日程　　　2009年12月26日（土）～12月29日（火）　合計4日間

　□開催時間　13:00～18:00　（全日共通）

　□場所　　　船井総研　東京本社
　　　　　　　東京都千代田区丸の内1-6-6　日本生命丸の内ビル 21階

　□定員　　　15名（先着順）

　□受講料　　会員企業様　230,000 円/1名様（税込）
　　　　　　　一般企業様　288,000 円/1名様（税込）

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【合宿参加特典】
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2009年度REBチーム主催のセミナーの全テキストプレゼント！！

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【お申込方法】
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　『年末4日間実践合宿』にご興味のある方は、
　電話・FAX・メールのいずれかでお申込下さい。

　TEL. 03-6212-2930(直通）
　FAX. 03-6212-2943
　E-mail: info@f-reb.net　　　　担当：猪股（イノマタ）・木村（キムラ）

　FAXおよびMailにてお申込の方は以下の項目をご記載下さい。
　・貴社名
　・住所
　・参加者名
　・連絡先（TEL・メールアドレス）
　・本文：『年末4日間実践合宿　参加申込』

　お申込から2営業日以内に担当からご連絡を差し上げます。

『2010年をより明るい1年にするために、
　年内に出来ることは全てしておきましょう！』

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　2．今週の提言
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＜今週の提言＞ 船井総合研究所REB Team　 久木田　光明

■サブリース事業の今とこれから

～PM業への業態転換が必要不可欠～

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「空室リスクを請負うサブリース事業」

「サブリース」とは直訳では日本語で「転貸」「又貸し」を意味する。
ただ不動産賃貸業においては多くの場合、「家賃保証」「一括借上」という
概念で用いられる。

この不動産賃貸業におけるサブリース事業という業態が今、大きな変革を
求められている。
　
一般的にサブリース事業とは、不動産オーナーにとって避けられない
「空室リスク」を企業側が肩代わりし、オーナーに対して定額の家賃収入を
保証するというビジネスモデルである。
　
サブリース会社から見れば、保証家賃と実際の家賃収入の差額が収益という
ことになる。

このリスクヘッジ機能を武器に、多くのアパートメーカーは新規のアパート
（賃貸マンション）開発を行ってきた。
当然、入居率には変動があるため、1棟ベースでみればサブリース会社の
受けるリスクもオーナーと同程度発生するのだが、サブリース対象物件が
数千戸、数万戸、数十万戸と集約されると、これまでは、全体としての偏差
（でっこみ、へっこみ）がある程度の低い値に収斂されていたため、
このようなモデルが成立し得たといえる。

****　続き　*****

「空室リスクの増大により収益が悪化」

しかし昨今、民間借家の需要も成熟化していき、賃貸マンション市場も
供給過多のトレンドに入ってくると「空室リスク」や「賃料下落リスク」が、
当時想定していたものより過大なものとなり、サブリース会社の収益を
圧迫させ始めている。

そこに追い討ちをかける形でのこの深刻な不況。

現在、サブリース会社各社は、契約更新時の際、オーナーに対して
保証家賃の減額、退去免責事項の付加（入居者が退去した直後、数ヶ月は
その部屋に対する保証額を免除される）の交渉に、躍起になって取り組んでいる。

オーナーの立場からすれば、契約上そうではないにせよ「約束を反故にされた」
印象を受けることは避けられない。

しかしサブリース会社の売上である家賃収入が入居率の低下、賃料の低下に
よって減少が止まらない今、彼らにとっての原価（コスト）である保証家賃を
1円でも下げたいところが本音であろう。

ここで考えなければならないのが、サブリース事業というモデルの本質的な問題
である。そもそもこのモデルが広がった背景には、「家賃保証、一括借上」
という手法がアパートメーカーの拡販戦略の一手段であったという事情がある。

オーナーが気軽にアパート経営を行えるように不動産経営に伴うリスクを
代行するこのサブリースというモデルは、オーナー自らが不動産を「経営」
しているという感覚を滅失させ、あたかも額が固定された毎月分配型投資信託
のように、「初期投資さえすれば何もせずともお金が入ってくる」という
感覚に陥らせる力は十二分にあるといえよう。

サブリース会社側も同様に、単に入居者からの家賃を集金し毎月定額の
保証家賃をオーナーに支払い続けるだけのモデル（客づけは外注するケースが
多い）において、今となっては「空室リスク」を負担する余力は存在しない。

「サブリース会社の行き乗り策はプロパティマネジメント化にあり」

個人的には、今後のサブリース会社の生き残る道としてはPM会社化しかない
と感じている。

その為には、これまでのようなオーナーに実際の成約家賃も
明らかにしないような不透明なモデルではなく、
不動産の収支を全て明確にした上で空室リスクも、
家賃下落リスクもオーナーが不動産経営者として理解（本来は負担）
いただく事が前提となるであろう。

その上で、サブリース会社はその不動産が持たざるを得ないリスクを出来るだけ
軽減する施策や手法を、オーナーと共に思考し実行するPMマネージャーとして
の役割が求められる。収益はPMフィーである。

そうなると当然、サブリース会社には毎月の報告形態を初めとする日々の
オーナーとのコミュニケーションの取り方、不動産収益向上の為の提案、
修繕/改修などの計画・実施提案など、新たな商品開発が必要不可欠である
といえよう。

本当の意味で不動産オーナーのパートナーとして存在価値を見出せるかどうか、
今後のサブリース事業の大きな課題であるといえる。

REB team　経営コンサルタント
久木田　光明

久木田へのご質問・ご相談は　info@f-reb.net　までご連絡下さい。

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　3．今週のリアルエステートチームブログ
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■今週のリアルエステートチームブログ

　12月 7日（月） 成功の3要素
12月 8日（火） 街角景況感　統計開始以来、最大の下げ幅
　12月 9日（水） GDP7～9月大幅下降修正、年率1.3％増に
　12月 10日（木） 都心オフィス空室率、8％目前
　12月 11日（金） 国債の発行額が税収を上回る!?
　12月 12日（土） パシフィックセンチュリーをセキュアードが落札か？
　12月 13日（日） 米国の現状はいかに

★今週のリアルエステートチームブログ・人気記事ランキングを発表!!★
　第1位　穴吹工務店　倒産
　第2位　日本のCMBSのデフォルト率　53%？
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□■□■□■□■□ 今週の提言 ■□■□■□■□■

■サブリース事業の今とこれから

～PM業への業態転換が必要不可欠～

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