【039号】賃料の値下げリスクにどう立ち向かうか

■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■
　平成21年12月22日（火）

┏┏┏┏　
┏┏┏　　船井総研リアルエステートビジネスチーム発行
┏┏　　　混迷する住宅・不動産業界を乗り越えるためのメールマガジン
┏
　　　　　「船井総研の住宅・不動産ビジネス羅針版」039号

■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■

◎本メールマガジンは、

不動産ビジネスのコンサルティング集団である、船井総研REB Teamが
【不動産ビジネスの成功エッセンスを週刊配信】
しているメルマガです。

【REB Team公式サイト　：　http://www.f-reb.net/】

REB Teamの公式サイトでは、

日々のコンサルティング現場の経験を基にした業績アップレポート
『コンサルティングレポート』

業界の大手企業や特徴的なビジネスモデルを実践している会社と
コンサルタントの対談『業界トップインタビュー』

などのコンテンツで建築・不動産業界に対して情報発信を行っています。

ご興味のある方はこちら　⇒　http://www.f-reb.net/

■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
　＜INDEX＞

　1. 今週の提言

　2．今週のリアルエステートチームブログ

●━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━●

───────────────────────────────────
　1．今週の提言
───────────────────────────────────

＜今週の提言＞ 船井総合研究所REB Team　 久木田　光明

■賃料値下げリスクにどう立ち向かうか

～継続賃料の適正価格とは～

───────────────────────────────────

「賃料値下げ交渉ビジネスの拡大」

一般的に、不況期には収益拡大ビジネスよりも
コスト削減ビジネスが注目される。
経営者や決裁者の事業に対するマインドが
どちらかというと後ろ向きに傾斜しているからであろう。

不動産関連においても同様で、維持管理コストの削減、
電気代・水道代等の光熱費の削減、
事務用品費やコピーのトナー代等のコスト削減など、
あらゆるコスト削減に関するサービス
を展開する企業が注目されはじめている。

当然、このようなコスト削減に走る思考は、
ビルオーナーのみならず、テナント企業もまた同様であり、
固定費に占める割合が大きく削減効果も高い「賃料」は
特に削減したい項目の1つとして挙げられる。

そんな中、今、オーナーの頭を悩ませているのが
「賃料値下げ交渉サービス」というものだ。

テナントがオーナーに対して賃料の値下げを交渉する際、
それらを代行もしくはアドバイスするサービスが、
今市場で大きな存在感を示し始めている。

賃料値下げに対する妥当性を他のビルの成約事例や、
不動産鑑定士の目論見書などを使い
オーナーに交渉する際の証拠やツールを提供する業務である。

****　続き　*****

特に、全国に店舗を持つ大手のドラッグストア、
スーパー、コンビニ、フィットネスクラブに至るまで、
他店舗展開を基本とする事業体においては、
昨今、本部からのコスト削減命令が下り、
一斉に賃料見直しを図り始めている。

奇しくも、近年の時価会計、不動産のオフバランス化の流れが本格化し、
その結果企業における不動産が保有から賃貸へ移行し始めた最中の出来事でもある。

昨今の市場の状況を鑑みると、
ビルオーナーにとって新たな空室は何が何でも避けたい。
そんなビルオーナーの弱みにつけこみ、法外な賃料値下げを請求する例も
少なくないと聞く。

賃料交渉コンサル会社の多くは、成功報酬型のシステムをとっており、
年間賃料削減額の20％程度をフィーとしている。

「適正な賃料とは」

確かに賃料は、不動産価格と同様、流動性を有する。
ただし、過去の実績から見ても不動産価格に比べてそのスピードは
比較的長い時間をかけて下落する、遅効性があるものといえる。

よって本当の意味での市場相場に見合った賃料の査定には、
この遅効性を十分考慮に入れる必要がある。

仮に2年前の賃料と比較して20％を超えるような
額の値下げを提示してくるようなケースがあるとすれば、
それは賃料の下落が遅効性をもつという特徴から考えると
かなり眉唾物といえよう。

不動産鑑定の世界においても新規の賃料査定とは別に
「継続賃料査定」というものが存在する。

継続賃料の査定には
（1）差額配分法、（2）利回り法、（3）スライド法、（4）賃料事例比較法
などの手法を複合的に活用して算出する。

本来、鑑定士の印を伴った鑑定書を作成する場合は、
このような複雑な手法を組合せた上で詳細に査定をおこなうのである。

賃料減額コンサルティング会社を通して提示される鑑定士の査定家賃は
あくまでも診断書、目論見書というものであり、
鑑定士の印はつかれていないケースが殆どであろう。

オーナーもまたこのような前提条件を正確に理解したうえで、
テナントとの交渉に臨む必要があるといえる。

詰まるところ、賃料とはオーナーとテナントとの需給バランスによって
決定されるものである。

このような不況期における賃料減額交渉の広がりは、
オーナーがテナント側に一方的に主導権を握られることのないよう、
不動産に関する情報収集や知識武装の必要性を
再認識する上で不可欠なプロセスであると言えるのかもしれない。

オーナーも学習し、建物をマネジメントする思考が必要不可欠な時代に
なってきたのである。

REB team　経営コンサルタント
久木田　光明

久木田へのご質問・ご相談は　info@f-reb.net　までご連絡下さい。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━◆

───────────────────────────────────
　2．今週のリアルエステートチームブログ
───────────────────────────────────

■今週のリアルエステートチームブログ

　12月 14日（月）首都圏マンション販売4万戸割れへ
　12月 15日（火）住宅版エコポイント前倒し
　12月 16日（水）経済成長に必要な対策は供給側か需要側か
　12月 17日（木）完成間近マンションの建築確認取り消し
　12月 18日（金）住宅資金の贈与税非課税枠、1500万円に拡大
　12月 19日（土）ニトリ　23年連続過去最高益更新へ
　12月 20日（日）99.9%トップで決まる

★今週のリアルエステートチームブログ・人気記事ランキングを発表!!★
　第1位　穴吹工務店　倒産
　第2位　パシフィックセンチュリーをセキュアードが落札か？
　第3位　穴吹工務店　破綻の余波
　第4位　穴吹工務店　破綻の余波2
　第5位　クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドが日本参入

　船井総研リアルエステートビジネスチームブログは毎日更新中！

　日々のコンサルティングでの気づき、業界最新ニュースのみならず
　不動産ビジネスに大きな影響力を持つ日本経済、マクロ経済動向まで、
　幅広いテーマを経営コンサルタントの視点で鋭くクローズアップ。
───────────────────────────────────

□■□■□■□■□ 今週の提言 ■□■□■□■□■

■賃料値下げリスクにどう立ち向かうか

～継続賃料の適正価格とは～

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
◎ ご意見・ご感想をお待ちしています！ ⇒ info@f-reb.net
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
　発行責任者：
　株式会社 船井総合研究所　リアルエステートビジネスチーム
　〒100-0005　東京都千代田区丸の内1－6－6
　　　　　　　　日本生命丸の内ビル21階
　TEL. 03-6212-2930(直通）
　FAX. 03-6212-2943
　E-mail: info@f-reb.net
　公式サイト：http://www.f-reb.net/?1222
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□

不動産業界で活躍する専門コンサルタントが、日頃のコンサルティング現場で培ったノウハウや、不動産業界の予測・展望等をつづり、毎週メールマガジン（無料）でお届けします。皆さまのご登録をお待ちしています。