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【041号】新築マンション2010年は買い時か
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平成22年1月19日（火）
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「船井総研の住宅・不動産ビジネス羅針版」041号
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＜INDEX＞
1. 今週の提言
2．今週のリアルエステートチームブログ
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1．今週の提言
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＜今週の提言＞ 船井総合研究所REB Team 猪股 幹基
■新築マンション2010年は買い時か
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----リーマンショックが市場に直撃した2009年----
リーマンショックから早1年。中国やインド、ブラジルといった新興国の
株価水準が上昇する中、日本株は、2番底の不安もあり低迷しています。
しかし不動産市場に目を向けると、中古市場の活況や価格改定や慎重な
価格設定で、新築マンションの在庫水準は年初に約12,000戸あったもの
が、約6,800戸まで下がってきています。
各デベロッパーの在庫調整も進
んだことで、昨年の工事中止や延期物件の復活を理由に新設マンション
着工数は前年比での増加が見込まれます。
2009年を振返りますと、マンション業界にとっては「厳しい1年」であっ
と言えるでしょう。リーマンショック後の株価急落によって、高額消費は
減退しました。特に上半期は、デベロッパーの倒産も続き、公示地価も下
落し、それに並行して春先までは買い控えが顕著でした。
ゴールデンウィーク頃から、政府によるローン控除拡充の効果などで中古
市場は活気が戻ってきました。またいわゆる「アウトレット」マンション
の登場など都市部中心に売れ行き好調なマンションも出てきました。
マンション契約率も2009年5月からマンション販売の好不調の境目である70％
を大方保っています。ただし、このまま回復するかというと、まだ先行き
は不透明だと思います。
昨年の秋口からは大京、三井不動産レジデンシャル、野村不動産をはじめ
とする大手が仕入れを再開するようになりましたが、金融機関の融資姿勢
が、プロジェクトからコーポレートにかわっており（物件ごとかそれとも
企業ごとかの意味）企業の信用力を重視しています。ここ数年の市況悪化
で、積極的に仕入れができるデベロッパーは大手などに限られるのではな
いでしょうか。
売れ行き動向は、価格にも左右されるでしょうが、ピークより下がったと
はいえ、2005年水準でみると中古も新築もまだ10％ぐらい高い水準です。
供給側としては、利益を出さないと企業として存続できないので、そうし
たせめぎあいは続くのではないでしょうか。
供給される新築マンションの戸数規模も、面積帯も小さくなるのではと考
えています。大規模物件はシェアを下げ50戸から100戸規模のマンションが
主流になるのではないでしょうか。
所得水準も下方傾向なので、グロス（全体）価格を抑えるためにも専有面積を
小さくする傾向が強まるのではと思います。
----2010年のキーワードは「生活防衛」----
例えば、新築マンションを諦めて、割安な中古マンションを買う。買い換え
をあきらめて、リフォームをする。いわゆる家庭内の「事業仕訳」で、より
コスト意識は強まっている感じがします。値下げした牛丼チェーンの集客の
回復や、水筒の売り上げ増なども生活防衛的側面です。
そういう意味では、供給サイドであるデベロッパー各社は、在庫調整が済ん
でもすぐに価格反転という戦略を取りづらいでしょう。2010年はローン控除
の拡充、住宅ローン金利の下げ止まり、抑制され物件価格などをプラス側面
として捉えると、資金計画が、きちんとできている人ならば買い時と言える
のではないでしょうか。
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2．今週のリアルエステートチームブログ
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■今週のリアルエステートチームブログ
1月 8日（金）REITファンドにはお金が戻っている！？
1月 9日（土）米就業者8万5000人減 09年通年でも過去最悪
1月 10日（日）新興国バブルが起こっているのかも
1月 11日（月）世界経済は「二番底」回避 ECBトリシェ総裁
1月 12日（火）野村不動産のスケルトンオーダーメイド
1月 13日（水）稲盛さん 日航CEOに就任決定
1月 14日（木）米国の不動産差し押さえ件数、過去最高
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□■□■□■□■□ 今週の提言 ■□■□■□■□■
■新築マンション2010年は買い時か
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