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【042号】リバースモーゲージ制度の今とこれから ～中古不動産の出口戦略の拡大、制度の整備が必要不可欠
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平成22年1月25日（月）
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「船井総研の住宅・不動産ビジネス羅針版」042号
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＜INDEX＞
1. 今週の提言
2．締め切り迫る!!! 第6回ビルメンテナンス企業業績アップセミナーのご案内
3．今週のリアルエステートチームブログ
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1．今週の提言
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＜今週の提言＞
船井総合研究所 REB Team 経営コンサルタント 久木田 光明
■リバースモーゲージ制度の今とこれから
～中古不動産の出口戦略の拡大、制度の整備が必要不可欠～
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近年、不動産仲介事業のビジネスモデルは、大きな変化の兆しを見せ始めています。つまり、これまでのような単純な売主と買主のマッチングビジネスでは、激しい競争環境の中では生き残れなくなっています。様々な不動産コンサルティング的付加価値をつけて、売主・買主に対し中古不動産の売却・購入に対するメリット、リスクなどをその人それぞれのライフプランに合わせて提示、提案しなければなりません。
特に今後、ますます少子高齢化社会が進む我が国においては、これまでの新築中心に形成されていた様々な住宅・不動産に関する制度を中古住宅の活用といった視点に大きくシフトしていく必要があると言えるでしょう。
その中で今回取り上げる「リバースモーゲージ」もまた、今後のわが国における中古不動産の活性化手段の1つとして重要な位置を占めてくると思われます。「リバースモーゲジ」とは日本語に訳すと「逆の担保」。つまり一般的な住宅ローンの逆の形態ということになります。
すでに保有している住宅を担保に毎月一定額の融資を受けるローンであり、返済はせずに、借入者の死亡時に住宅を処分して返済資金にあてるというものです。日本では1981年に東京都武蔵野市で導入されたのが最も早く、公的プランと民間金融機関の商品とがあります。高齢者は現役世代と比較すると、圧倒的に「持家はあるが、手持ちの現金にゆとりはない」という傾向が強まります。
このようなニーズに対応する形で、将来時点（契約満了時点）の不動産担保評価を基に計算された金額を、毎月一定額融資されるというが、このリバースモーゲージです。
この制度、当然、注意しなければならないリスクがあります。
- 契約満了時点を越えて長生きし、存命中に借入金残高が不動産評価額に達してしまうというリスク。
- 金利上昇リスク
- 不動産価格下落リスク
なんと言っても1が他にはないリスクです。表現は悪いですが、リバースモーゲージは、基本的には「○年後には亡くなってしまう」いうことを前提に、○年後の持家の資産価値を評価し、その値に金利を載せて毎月の融資額を決定します。
よって、幸運にも!? 長生きしてしまうと、この前提条件が崩れてしまうことになるのです。
上記のようなリスクもあり、結果的には我が国においてまだまだこの制度の浸透が進んでいないというのが現状です。リーバスモーゲージの中で、公的プランとして厚生労働省が導入し、都道府県社会福祉協議会が実施している「長期生活支援資金」の実績は、2003年の実施開始以来、2007年末時点で626件。
この制度を使いにくくしている要因は他にもあります。
例えば、欧米で認められている「子ども世帯との同居」が制度の対象外になっている点が挙げられます。殆どの制度の対象が高齢者夫婦2人暮らしか、1人暮らしで他に同居人がいないことが条件となっています。これでは我が国の高齢化社会では現実的ではありません。
その他、リバースモーゲージ物件の出口についても制度の整備が必要だといえます。例えば契約者本人が亡くなった後、そのリバース・モーゲージ物件を買った人には、固定資産税を下げるといったような恩恵が受けられるシステムがあれば、利用者への訴求力が高まると言えるでしょう。
また、企業不動産のオフバランス化手法の1つとして良く選択される「セール＆リースバック」という方式も検討できると良いでしょう。所有している不動産をいったん売却し、その物件をリース物件として賃借するリース方式です。
これにより、当人は売却資金を得ながらも引き続き同じ場所に居住し、購入者に対してテナントとして家賃を払うということになります。年金不安や高齢化社会が進むなか、今後更にこのリバースモーゲージのニーズが高まってゆくことは必至です。
このような中古不動産の活用手法の拡大は、わが国における中古流通市場の活性化に寄与する側面も大きく、それに伴い仲介ビジネスもまた新たな局面を迎える事になるといえます。
新築志向が強く、中古不動産の価値が極端に低いと言われている日本の不動産市場においてリバースモーゲージ制度の浸透はこれからの不動産の新たな価値を見直す上での起爆剤になる可能性があります。
REB team 経営コンサルタント
久木田 光明
久木田へのご質問・ご相談は info@f-reb.net までご連絡下さい。
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まとめ講座 本日のまとめと明日からすぐ戦略展開していただきたいこと
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【今後のセミナー開催予定】
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□日程 3月1日（月）13：00～16：30
□講座名 第9回分譲マンション管理会社業績アップセミナー
□講座スケジュール
第一講座 分譲マンション管理市場 時流予測
（13：00～14：00）
第二講座 2010年分譲マンション管理会社業績アップのポイント
（14：15～15：30）コスト構造の見直しと新規顧客開拓の仕組みの構築
まとめ講座 本日のまとめと明日からすぐ戦略展開していただきたいこと
（15：45～16：30）
□場所 船井総研 東京本社
東京都千代田区丸の内1－6－6 日本生命丸の内ビル21階
□開催時間 13:00～16:30 （全日共通）
□場所 船井総研 東京本社
東京都千代田区丸の内1-6-6 日本生命丸の内ビル 21階
□受講料 会員企業様 21,000 円/1名様（税込）
一般企業様 26,250 円/1名様（税込）
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3．今週のリアルエステートチームブログ
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■今週のリアルエステートチームブログ
1月 15日（金）ビルメンテナンス会社の今後の展望
1月 16日（土）日本企業の強さ
1月 17日（日）今週の動きは色々と注目です
1月 18日（月）株価は少し息切れか
1月 19日（火）首都圏マンション販売 4万戸割れ
1月 20日（水）バンカメ、10月～12月は赤字176億円
1月 21日（木）第4四半期中国GDP伸び率が10.7％に加速
★今週のリアルエステートチームブログ・人気記事ランキングを発表!!★
第1位 日本のCMBSのデフォルト率 53%？
第2位 住宅資金の贈与税非課税枠、1500万円に拡大
第3位 クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドが日本参入
第4位 パシフィックセンチュリーをセキュアードが落札か？
第5位 穴吹工務店 倒産
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幅広いテーマを経営コンサルタントの視点で鋭くクローズアップ。
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□■□■□■□■□ 今週の提言 ■□■□■□■□■
■リバースモーゲージ制度の今とこれから
～中古不動産の出口戦略の拡大、制度の整備が必要不可欠～
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◎ ご意見・ご感想をお待ちしています！ ⇒ info@f-reb.net
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