【049号】半年先も生き残る住宅関連企業の条件とは!?

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　平成２２年３月１５日（月）

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┏┏┏　　船井総研リアルエステートビジネスチーム発行
┏┏　　　混迷する住宅・不動産業界を乗り越えるためのメールマガジン
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　　　　　「船井総研の住宅・不動産ビジネス羅針版」０４９号

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１．今週の提言
　　住宅着工戸数１００万戸割れ！半年先も生き残る住宅関連企業の条件とは!?　

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　　２０１０年２月号のテーマは……「分譲マンション管理市場予測」

３．今週のリアルエステートチームブログ

４．編集後記

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　１．今週の提言
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■住宅着工戸数１００万戸割れ！ 半年先も生き残る住宅関連企業の条件

船井総合研究所ＲＥＢ　Ｔｅａｍ責任者　上席コンサルタント　吉崎　誠二

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今年の住宅着工戸数が、４２年ぶりに１００万戸を下回ることが確実となった。
国土交通省の発表によると、今年１月～１０月の実績数は６５万９１４戸で、
１１ヶ月連続前年同月割れの数字であった。このペースで今年が終わるとする
ならば、年間合計は単純に１０分の１２をかけるとすれば７８万戸、１２月の
数字を少し多めに見ると８０～８１万戸といった数字で落ち着くであろう。

【高度経済成長と共に成長してきた住宅関連業界】

１９６７年（昭和４２年）の実績が９９１,１５８万戸。これ以４０年以上、日
本はずっと平均して１３７万戸以上の住宅を建ててきた。１９６７年といえば
学生運動が未だ盛んな頃で、この年には吉田茂やラストエンペラー溥儀が亡く
なっている。ずいぶん昔のことだ。

１９６０年頃から高度経済成長を支えた地方農村部の青年たちが大挙し、都市
部に流入し始めた。政府は政策的に、労働過多になりはじめた農村地域の次男
・三男の方々を、発展が著しくそして労働者不足に悩む首都圏の建築関連企業
への就職を促す。こうした人々が故郷にもどることなく都市に定着し、そして
住宅を求めた。

こうした循環の中で、首都圏の人口は急増した。農村地域では代々受け継いだ
農耕生活と結びついた家を使い続けることが多いから、新たな住宅が建設され
ることは少なかった。こう考えると１９６０年～８０年代初頭において、住宅
着工数と農村から都会への人口流入つまり都市化とは密接な関係にあったとい
える。

首都圏の主な県の人口増加率を5年ごとに見てみると、東京都は１９４７年～
１９６０年まで７．８％～３．８％という驚異の増加率を示すが、以降は伸び
が鈍化する。そして７０年代になると０点台の微増となる。６０年代後半にな
ると、東京都の伸びが2%超に鈍化したが、一方周辺県の埼玉・千葉両県の人口
が一気に増え、４～５％の増加率を示した。この間、住宅着工戸数は増加の一
途をたどり、１９７３年には１９１万戸に達した。これはおそらく、もう二度
と抜かれることのない記録であろう。

その後、オイルショックの影響で一時的に数字は減るが、１９８０年くらいま
では１５０万戸程度を維持する。http://diamond.jp/series/funai/10001/
この間に多くの住宅関連企業が成長を遂げた。その後、１９８０年代後半のバ
ブル期を経て、急激なバブル崩壊後の不況期にあっても住宅着工数は高い数字
を維持し続ける。政府による金利優遇策やローン減税などの景気刺激策は、経
済規模の大きい住宅市場を見込んだものが多く、それが功を奏し続けたのだ。
こうして、日本は相当長い間、一定数の住宅を作ってきた。

****　続き　*****

【耐用年数は２５年から１００年へ～それでも変わらなかった住宅業界の体制
～】

長年、住宅を取り巻く業界、ハウスメーカー・マンションベロッパー・戸建メ
ーカー・建設業界・不動産業界・住宅設備メーカー・アパート関連業などにお
いては、毎年１００万戸以上の住宅が建つことが当たり前と捉えられていた。
つまりこれらの業界企業においては、人員体制・生産体制・販売体制などすべ
てにおいて、１００万戸体制を前提とした事業展開を行ってきたのだ。しかし、
今これが崩れようとしている。

２００９年の実績は、１００万戸はもちろん９０万戸を下回ることが確実とな
っている。そして、おそらく天災や戦争でもないかぎり１００万戸を超えるこ
とはもう起こりえないのではないだろうか。なぜなら、景気を大きく揺るがし
ている“不況”や“デフレ”は要因の１つではあるが、それだけが原因ではな
いからだ。

これまで、年間１００数十万戸も住宅が建設されてきた背景には、特に一戸建
て住宅が平均して２５年～３０年程度で建て替えられてきたことがある。人口
数がそれほど延びていない平成に入ってからも住宅着工数が落ちなかったのは、
先に述べた政府による政策とともに、住宅着工戸数が際立って多い昭和４０年
～５０年代に立てられた住宅が建替え期を迎えたからだ。

このころの住宅の耐久年数は一般的に２５年程度と認識されており、住宅金融
公庫の融資年数も２５年が一般的だった。しかし、近年のハウスメーカーが建
設する住宅は高性能化しており、“１００年住宅”などと謳っている。これは、
“メーカーの定めるメンテナンスやチェックを受けると、１００年間立て直す
ことなく使えますよ”というものである。

現在のほとんどのメーカーが、（謳い文句として使う年数に違いはあれども）、
同様な商品を主力としている。こうした商品を発売した頃から、“このような
商品が一般化すれば、そのうち住宅着工戸数が１００万戸をきる時代が来る”
と言われていた。その時に備えて、ハウスメーカーは徐々に住宅リフォーム事
業に力を入れ始め、また、積水ハウスなどが展開する、“自社で建てた物件を
買い取り、それをリフォームして再販する”（積水ハウスの商品名は、エバー
ループ）という次世代に向けた新事業を展開し始めた。

しかし、その時代はすぐには来なかった。そのため、ドラスティックな配置転
換や生産体制の転換は行われなかった。さらに、次世代を見据えた新しい事業
に対しても力を入れているようにも感じられない。積水ハウスの“エバールー
フ”事業においては、営業担当者は東京・大阪・名古屋の３拠点合計でも１０
人強の体制のようだ。既存の新築営業の１％にも満たない。

このような業界内である程度予測していた事態（そのうち、１００万戸を下回
る）に対して体制の転換を怠っていたのは、何もハウスメーカーだけではない、
それを取り巻く多くの産業においても同様だ。多くの住宅設備メーカー、建設
関連業、なども同様である。

【半年先のカギとなるのは体制転換と廉価商品】

ここまでを、総括すると、　
１．１００万戸を切ることは（業界がある程度予測していたものの）、大きな衝
撃である。
２．１にも関わらず現在の住宅関連企業は１００万戸以上の住宅着工数を見込ん
だ体制のままである。
３．もう、１００万戸を越える可能性は極めて低い

したがって、業界全体が大きな転換期を迎えることは必至だ。そして、これから
半年後。具体的には多くの企業が新年度を迎える４月、その時にハウスメーカー、
マンションベベロッパー、不動産業、住宅設備メーカーなどの住宅関連産業にお
いて、大規模な体制転換行われるであろう。人員・生産・営業体制などあらゆる
ものを、フロー市場一辺倒の体制から、少なくとも３分の１以上の経営資源をス
トック市場に振り向けると予想される。逆説的に述べると、次年度中にこの転換
が出来ない住宅関連企業に、「将来性はない」といっていいだろう。　

さらに、大手ハウスメーカーの中には、現在よりも低価格の商品を開発する企業
も現れるだろう。早ければ、夏までに品質をそれほど落とさずに、今よりも２０
％近く安価な商品が発売される。こうなれば、快進撃の続くローコストハウスメ
ーカーも、安泰ではない。ハウスメーカー企業における業界再編が起こりえるか
もしれないが、私は日本のハウスメーカーは優秀な経営者が多く、舵取りに失敗
することはないと考えている。したがって、着工戸数が大きく減っても、倒産す
る企業は少ないと思われる。

そして、１年後である２０１１年の住宅着工戸数も減少するだろう。８０万戸割
れは確実で、７５万～８０万戸程度だと予想されるが、アメリカの商業用不動産
から発する第２のリーマンショックのような事態が起これば、その限りではない。
景気回復が大きく遅れることになれば、７０万戸代前半の可能性も捨てきれない。

住宅・不動産関連産業は、時流予測型ビジネスである。時流を的確に予想し、そ
れに適合した戦略を構築し、そのための戦術を考える。そして、スピーディーに
実行する。こうすれば、ピンチをチャンスに変えることができ、この不況期に大
きく発展する企業が現れるのではないだろうか。各事業分野における首位の交替
が数年後には起こるかもしれない。

次回の不動産をテーマにしたレポートでは、「マンションデベロッパーの半年先
を読む」をお届けします。倒産企業が続出する中で、「２０１０年の成長率２０
％超！」という成長を遂げている不動産デベロッパーがあります。その秘密を、
データを見ながら、解き明かしましょう。

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２．リアルエステートビジネスチームからのお知らせ
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などが執筆している『ダイヤモンドオンライン』にて、REB　Team 責任者吉崎　
誠二も『業界別　半年先の景気を読む』という連載の中で、住宅・不動産業界
についてレポートしております。

　最新号の第９回掲載テーマは……

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第９回掲載はこちらから

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２０１０年２月号は……

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３．今週のリアルエステートビジネスチームブログ
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■今週のリアルエステートチームブログ

３月　０５日（金）東京都 改正環境確保条例
３月　０６日（土）今年の米銀破綻既に２６社に　０９年上回るハイペース
３月　０７日（日）不動産は今は買い時か
３月　０９日（火）日経新聞赤字決算と有料電子版ニュースに思う
３月　１０日（水）分譲マンション不在所有者に管理への応分負担
３月　１１日（木）都心のオフィス空室率　過去最大

船井総研リアルエステートビジネスチームブログは毎日更新中！

日々のコンサルティングでの気づき、業界最新ニュースのみならず
不動産ビジネスに大きな影響力を持つ日本経済、マクロ経済動向まで、
幅広いテーマを経営コンサルタントの視点で鋭くクローズアップ。

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４．編集後記
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マンション業界の明るい兆しを感じたことを一つご紹介します。

「プラウド池袋本町」の来場数は土日１日平均なんと３００件の来場があるそ
うです！

通常は３０件来場があれば大盛況と言われますのでその１０倍の来場です！

営業担当は３０人もいるということですが、単純計算で１人１０件接客です。

これはかなり体力的にきついです。

私も前職で経験ありますが、１日に栄養ドリンク２本は当たり前でした。

プラウドの総戸数は７５０戸で、第１期に２００戸販売する予定があまりの人
気の為、追加で販売し、３５０戸即日完売しました！

抽選倍率は最高７倍、平均１．５倍の倍率です。

昨年は抽選物件は全く出なかったことを考えますと、少しづつ市況がかわっ
てきていることを予感させます。

あくまでも首都圏において上記の状況が出始めているということですが、
このまま良い流れでゴールデンウィークに突入してもらいたいものです。

（編集　猪股　幹基 motoki.inomata@funaisoken.co.jp）
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