分譲マンション管理市場は、不況期にある住宅・不動産業界の中でも、相対的に収益が安定している事業として、近年特に注目され始めている。昨年、一昨年と苦境に立たされたマンションデベロッパーが資金繰りに窮し、安定したキャッシュフローが確保できるが故に高い値がつきやすいグループ内管理子会社を売却し、手元資金を確保するというケースが数多く発生した。


船井総研REBチームの試算によると2008年現在、分譲マンション管理市場の市場規模はおよそ4,260億円。99年当時3,331億円だったことを考えると、この10年余りで約20％も増加したことになる。この増加の最大の要因は、言うまでもなく、マンションストック数が大幅に拡大したことが挙げられる。

サブプライムローン問題、リーマンショックによる世界的な不況の影響を大きく受ける事になった我が国のマンション開発市場が、一昨年・昨年と大幅に低迷したことを踏まえると、基本的に新規供給戸数に比例する分譲マンション管理市場の規模拡大スピードは、一定の負の影響を受けるものといえよう。

ただし、市場規模自体の増減を考えると、昔の公団物件などに多い管理会社に管理を委託せずに、管理組合が自ら管理を実施する自主管理物件の割合が年々減少している点、また業界内競争の激化により既存物件の管理単価は減少していることが想像される一方、新規物件においては、管理サービスの多様化、高度化により管理単価は上昇傾向にあり、全国的な平均管理委託費は年々増加している点、などを考慮すると、全体的なマンション管理市場規模は、その成長スピードを鈍化させるものの、足元では堅調に推移するものと予測できる。

マンション管理業界は比較的小規模な事業者が多いこともあり、90年代後半からM&Aが継続的に発生している。特に2001年のマンション管理適正化法の施行以降、以前にも増して大手集約化の傾向が進んでいるといえる。その背景には、（１）供給元となるマンションデベロッパーの大手集約化の進行、（２）マンション管理業界における競争環境が激化。その為「規模の経済性」追求による合理化の必要性、（３）管理組合のマンション管理に対する意識の変化による大手依存度の拡大、などが挙げられるであろう。
実際、1995年当時、マンション管理ストック数に対するマンション管理大手50社のシェアは58.1%であったものが、2008年時には63.3％まで拡大している。 このような傾向を考慮すると、今後も本業界における大手集約、寡占化の流れを否定することは困難であり、マンション管理業界におけるM&Aは今後も加速するものと思われる。

そこで、マンション管理業界におけるM&Aの際に算定されるマンション管理会社の企業価値（譲渡価格）の目安について、直近の本業界におけるM&Aの事例及び、上場マンション管理会社の簡易企業価値算定から、その値を検証してみたい。

譲渡価格が公開された直近のマンション管理業のM&Aの取引実例を見ると、その値付けの目安はおよそ戸当たり7万3千円～8万5千円であった。またマンション管理業のうち上場企業である東急コミュニティーと日本ハウズイングの企業価値（Enterprise Value）を算出し、そこから戸当たり企業価値を算出すると、東急コミュニティーで87,110円、日本ハウズイングで62,919円となり、先の事例価格に近い値が算出された。よって、マンション管理会社の企業価値（譲渡価格）の相場は、戸当たり6万～9万円と推定される。

以上、詳細及び裏づけデータはwebサイト内REB Monthly Report2月号にも掲載されている。ご興味のある方はご覧頂きたい。