【052号】宝の山が見付かるか？～物件当たり収益を見る意義～

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　平成２２年４月５日（月）

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┏┏┏　　船井総研リアルエステートビジネスチーム発行
┏┏　　　混迷する住宅・不動産業界を乗り越えるためのメールマガジン
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　　　　　「船井総研の住宅・不動産ビジネス羅針版」０５２号

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1. 今週の提言　
　　

宝の山が見付かるか？～物件当たり収益を見る意義～

　　
２．今週のイチオシ情報

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　　当メルマガ発行チーム責任者　上席コンサルタント　吉崎　誠二　執筆
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３．リアルエステートビジネスチームからのお知らせ

　締め切り迫る！！

【無料　先着３０名様限定】第２回成長企業のためのＩＦＲＳ戦略セミナー
　　　　　　　　　　　　　　～ハウスメーカー編～のご案内
　　　　　　

４．今週のリアルエステートチームブログ

５．編集後記

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　１．今週の提言
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■宝の山が見付かるか？
～物件当たり収益を見る意義～

船井総合研究所　担当：木村 允昶　m-kimura@funaisoken.co.jp

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先日のメルマガにもあったように、今はフロービジネスからストックビジネス
への移行期であります。そのなかで、ストックビジネスの代表格、ストックの
中のストックと考えられる管理ビジネスでは、「物件あたり収益」の考え方が
主流になるとお伝えしました。

管理ビジネスにおいて、１物件あたりの利幅はとても小さく、「それらを見る
ことに意味があるのか」という意見も伺えそうです。しかし、管理ビジネスで
ある以上、「物件あたり収益」は最重要指標の一つであることは確かです。

その理由として、以下の管理ビジネスの（シンプルな）収益公式から言えます。

全社収益　＝　１物件あたり収益　×　管理戸数

当然まだまだ詳細に分解することは可能なのですが、シンプルに考えると上記
の通り、管理会社が収益を上げるためには、「物件あたり収益」または「管理
戸数」のどちらかを上げるしかありません。よって、「物件あたり収益」は管
理ビジネスを営む企業にとって最重要指標であると言えるでしょう。

このように最重要指標だと思われる２指標について、企業がどの程度把握して
いるか調べてみました。多くの企業では「管理戸数」はしっかり把握されてお
ります。

しかし、「物件あたり収益」に関しては把握されている企業が少ないのが現状
です。

その重要性の割には、あまり意識されていない「物件あたり収益」。「物件あ
たり収益」についての重要性はご理解いただけたと思いますので、では、実際
にどのように活用するのかについて今回は２つほど簡単に説明したいと思いま
す。

****　続き　*****

まず第一に、「赤字物件の把握」です。

今までは事業ごと、ブレークダウンできても営業所ごとの収支状況を把握する
に留まっていたことと思います。それが各物件単位で「赤字」か「黒字」かの
把握が可能となり、また、「赤字」物件に関して、赤字幅はどの程度か、それ
はどの費用が要因となって赤字になっているのかが把握できます。

ここで以外と大きな効果として、収益改善額が分かるということが挙げられま
す。

赤字物件を改善した際には、

赤字幅　＝　収益改善額

であり、ある程度の改善幅が読めるため、改善額を見込んだ投資というのも決
断しやすいというメリットがあるのです。

現状で、自社における赤字幅を把握するだけでも、「物件あたり収益」を明確
にする意味は大きいと言えるでしょう。

二つ目としては、「物件のタイプ別管理」です。

管理物件はその諸条件によって収益の状況は異なります。例えば、エリアです。

東京２３区と地方の管理物件では、賃料単価も違えば、入居率も異なってきま
す。この収益面に影響する部分だけではなく、コスト面でも定期点検コストや
広告費などは地方よりも東京のほうが高くなるのではないでしょうか。

（各物件の距離が遠いエリアは地方のほうがコスト高な面もあるかと思います
。）

また、管理戸数の大小や築年数などでもタイプを分類することが出来るかもし
れません。

このタイプごとに「基準となる物件」を設定し、各物件は「基準となる物件」
との比較により、どの部分のコストが圧迫しているのか、逆にどの部分が基準
物件より良いのかを分析することで、各物件の収益向上の糸口を見つけること
ができます。

このように、実際に打ち手に繋がりやすい改善策の一つとして「物件あたり収
益」を明確にすることをおすすめします。

ご質問等ございましたら木村（m-kimura@funaisoken.co.jp）までお気軽にご
連絡ください。

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２．今週のイチオシ情報
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■上席コンサルタント吉崎執筆のダイヤモンドオンラインコンテンツ
～業界別半年先の景気を読む～新コンテンツ掲載のご案内

『超整理法』の野口悠紀雄氏やＴＶの報道番組や経済番組でも有名な上杉隆氏
などが執筆している『ダイヤモンドオンライン』にて、REB　Team 責任者吉崎　
誠二も『業界別　半年先の景気を読む』という連載の中で、住宅・不動産業界
についてレポートしております。

　最新号の第１３回掲載テーマは……
　

「サラリーマンに大人気！？～賃貸住宅経営の今後～」
　
　
第１３回掲載はこちらから

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３．リアルエステートビジネスチームからのお知らせ
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締め切り迫る！！

【無料　先着３０名様限定】第２回成長企業のためのＩＦＲＳ戦略セミナー
　　　　　　　　　　　　　　～ハウスメーカー編～のご案内

前回１月１４日（木）に開催され大好評のため、第２弾と題しまして、今回
は住宅・不動産関連企業向けのＩＦＲＳセミナーを開催することとなりました。

対象業界は『ハウスメーカー』『不動産デベロッパー』『住関連メーカー』の
３業種。対象業界を絞り、より実態に即した、現実感のあるＩＦＲＳ導入につ
いてお伝えできればと考えております。


みなさまもよくご存知の国際会計基準（ＩＦＲＳ）の本邦会計基準への適用が
見通され、各方面でもＩＦＲＳ導入に向けての動きが具体化され始めてきまし
た。そのような中、ＩＦＲＳ関連書籍あるいはセミナーでは、「対応・対策」
、「襲来」「迫り来る」、「乗り遅れないために」などネガティブな意見が占
めているように感じています。


そこで、我々、船井総研とエスネットワークスは、いま力のある企業、今後成
長していこうという企業様のため、ＩＦＲＳ適用は決して「負担」ではなく、
むしろ「企業成長の機会」として捉えていただこうと想い、このセミナーを開
催いたします。

【日時】２０１０年４月１９日（月） １０:００～１２:１５

【会場】（株）船井総合研究所　東京本社（丸の内）

｢第２回成長企業のためのＩＦＲＳ戦略セミナー～ハウスメーカー編～｣
詳細とお申込はこちらから

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４．今週のリアルエステートビジネスチームブログ
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■今週のリアルエステートチームブログ

３月　２５日（木）期日管理ができる人とできない人
３月　２６日（金）アドバンテージ・マトリクス
３月　２７日（土）マーケティング戦略の策定
３月　２８日（日）規模の経済と経験曲線
３月　２９日（月）ファイナンスと不動産と英語
３月　３０日（火）情報遮断の効果
３月　３１日（水）２月新設住宅着工数－９.３％　１５ヶ月連続減
４月　　１日（木）2010年度をむかえ

★今週のリアルエステートチームブログ・人気記事ランキングを発表!!★

　第1位　日本のCMBSのデフォルト率　５３％？
　第2位　クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドが日本参入
　第3位　住宅資金の贈与税非課税枠、１５００万円に拡大
　第4位　野村不動産の非上場REIT
　第5位　アルデプロ　事業再生ADR手続き申請

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日々のコンサルティングでの気づき、業界最新ニュースのみならず
不動産ビジネスに大きな影響力を持つ日本経済、マクロ経済動向まで、
幅広いテーマを経営コンサルタントの視点で鋭くクローズアップ。

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５．編集後記
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国内生命保険業界２位の第一生命保険が１日、相互会社から株式会社に転換し、
東証１部に上場しましたね。初値は１６万円を付け、売り出し価格の１４万円
を上回りましたった。

そして、発行株式総数は１０００万株で、時価総額は約１兆６０００億円に上
りました。

また、株主数は１５０万人規模になるとみられ、ＮＴＴの１０３万人（平成２
１年３月末）を上回る国内最多の株主を持つとのことです。

１９９８年のＮＴＴドコモ以来の大型上場となるそうで、長引く不況で株価低
迷が続く中、久しぶりの大型上場で経済効果や株式市場の活性化を期待したい
ですね。

（編集　猪股　幹基 motoki.inomata@funaisoken.co.jp）
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