【056号】真実の利益を見ているか？～物件当たり収益を見る～

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　平成２２年５月１０日（月）

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┏┏┏　　船井総研リアルエステートビジネスチーム発行
┏┏　　　混迷する住宅・不動産業界を乗り越えるためのメールマガジン
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　　　　　「船井総研の住宅・不動産ビジネス羅針版」０５６号

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1. 今週の提言　

　　
　　■真実の利益を見ているか？～物件当たり収益を見る～

　　
２．リアルエステートビジネスチームからのお知らせ

　　■当メルマガ発行チーム責任者　上席コンサルタント　吉崎　誠二　執筆
　 「ダイヤモンドオンラインコンテンツ」のご案内

　　最新号の第１７回掲載テーマは……
　「新築よりもリフォームが主流に！？～住宅リフォーム市場が熱さを増す理由～」

３．今週のリアルエステートチームブログ

４．編集後記

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　１．今週の提言
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■真実の利益を見ているか？
～物件当たり収益を見る～

担当：木村　允昶　m-kimura@funaisoken.co.jp

前回のメルマガでは、マンション管理や賃貸管理などのストックビジネスにお
いて、１物件ごとに収益を見ることの重要性と、収益向上のための具体的な手
法（赤字物件の把握／物件のタイプ別管理）について導入部分のみですが、述
べさせていただきました。
http://www.f-reb.net/2010/04/052.html?0510

今回は、物件あたり収益の定義について、お話したいと思います。

まずは、なぜ収益の定義について今回のテーマにしたという点です。
例えば、売上を目標にする企業（Ａ社）と営業利益を目標にする企業（Ｂ社）
の２社があったとしましょう。

Ａ社では目標が売上ですから、売上を上げるための一つとして競合より価格を
下げてでも、売上を取りに行くという手法を取ることが出来ます。そのために、
販促費を多く掛けてでも様々な広告により認知度を上げ、多チャネルにて販売
ルートを拡大するという手法も取ることが出来ます。

一方、Ｂ社では営業利益を目標とするため、Ａ社とは異なり、コストをなるべ
く掛けずに売上を上げていかなければなりません。そのため、取りうる手法の
一つとしては、競合とは異なる独自の強みを持ち、他社商品との差別化を図っ
ていくということが挙げられます。

上記は極端な例となりますが、目標とする収益が異なることにより、自社の戦
略やビジネスモデルまで変わってくることとなり、ご承知のことと思いますが、
自社がどの収益を目標とするのかは経営上重要であるということです。

それでは、どのような収益を目標とすればいいのか。結論としては、自社がど
のステージにいるのか、現状でどのようなビジネスモデルなのかによって異な
ってきます。ここでは、一般的な収益の考え方について紹介します。

****　続き　*****

１．主業務収益
　　主業務のみの売上から主業務のみに掛かる費用を引いたもの。
　　マンション管理会社で考えると、住人から得られる管理委託収益から管理
　　人の人件費、マンションの補修費などの管理費用を引いたものがマンショ
　　ン管理業務の収益となります。

２．主業務収益＋関連収益
　　主業務収益に、主業務から派生する業務の収益を加えたもの。賃貸管理会
　　社で考えると、管理収益とは別に、入居率が低くなったアパートに対して
　　リフォームを実施することにより得られた収益が賃貸管理会社の関連収益
　　となります。

３．全社経費配賦後収益
　　２．主業務収益＋関連収益に、本社のスタッフ人件費や家賃など本社コス
　　トを物件ごとに割り振って算出した収益。

本来は収益として含む売上やコストを一つ一つ決めていくという、より詳細な
定義が必要となりますが、考え方としては上記の３種類程度ではないでしょう
か。

まずは、主事業収益のみにフォーカスして管理していくことが無難かもしれま
せん。最近では、専有部へのサービス提供に力を入れているマンション管理会
社や賃貸管理会社も多いため、そのような企業は関連収益も加味して管理して
いく必要があります。

今回は一般的な収益の定義についてお話しいたしましたが、次回はより具体的
に、サブリース事業における収益の考え方についてお話したいと思います。

ご質問等ございましたら木村（m-kimura@funaisoken.co.jp）までお気軽にご
連絡ください。

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２．リアルエステートビジネスチームからのお知らせ
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■上席コンサルタント吉崎執筆のダイヤモンドオンラインコンテンツ
～業界別半年先の景気を読む～新コンテンツ掲載のご案内

『超整理法』の野口悠紀雄氏やＴＶの報道番組や経済番組でも有名な上杉隆氏
などが執筆している『ダイヤモンドオンライン』にて、REB　Team 責任者吉崎　
誠二も『業界別　半年先の景気を読む』という連載の中で、住宅・不動産業界
についてレポートしております。

　最新号の第１７回掲載テーマは……
「新築よりもリフォームが主流に！？～住宅リフォーム市場が熱さを増す理由～」

第１７回掲載はこちらから

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３．今週のリアルエステートビジネスチームブログ
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■今週のリアルエステートチームブログ

４月３０日（金）物価は下がり、失業率は上昇
５月　１日（土）米実質ＧＤＰ速報値、＋３.２％
５月　２日（日）ギリシャ支援１５兆円規模で合意へ
５月　３日（月）ＧＭの復活は本物か？
５月　４日（火）新入社員のＧＷの過ごし方
５月　５日（水）日本はＧＷだが・・・
５月　６日（木）コマーシャル・アールイー倒産

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　第1位　クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドが日本参入
　第2位　野村不動産の非上場REIT
　第3位　コマーシャル・アールイー倒産
　第4位　日本のCMBSのデフォルト率　５３％？
　第5位　不動産市場の4象限モデル

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４．編集後記
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～住宅ニーズのアンケートにツイッター活用～　

突然ですが、皆さんはツイッターを利用されていますか？

プライベートツールの１つとしてではなく、ビジネスツールとしても注目され
ているツイッターに関して興味深い記事がありましたのでご紹介致します。

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中古住宅の専門サイト「オウチーノ」を運営するホームアドバイザーは、４月
２８日からツイッターと連動したユーザー参加型のアンケートサービス「みん
なのオウチッター」の掲載を始めた。住宅の購入、住み替え、リフォームやリ
ノベーションなどについてエンドユーザーが知りたい、聞きたい情報をツイッ
ターを活用しアンケート形式で提供する仕組み。

主な機能として、（１）アンケート作成（２）アンケートの回答（投票のみ、
投票とコメント（つぶやき）のどちらにも対応）（３）リアルタイムで自動集
計されるアンケート結果の閲覧が利用できる。アンケートはサイトを利用する
ユーザー自身がツイッターアカウントを使って自由に作成、回答する。ユーザ
ー同士がアンケートを通じて簡単に情報交換することもできるという。
＊＊＊＊＊

上記のサービスは不動産ポータルサイトとしては初の試みではないでしょうか。

消費者の需要をタイムリーに集計することが主な目的のようですが、利用者側
（消費者）にとっても明確なメリットを打ち出さないと絶対的な有効回答数が
得られないのではないでしょうか。

ツイッターマーケティングの今後が楽しみです。

【参照元】住宅新報２０１０／０４／３０　号

（編集　猪股　幹基 motoki.inomata@funaisoken.co.jp）
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