【061号】自社の利益物件を答えられますか？～サブリース事業利益の考え方～

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　平成２２年６月１４日（月）

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　　　　　「船井総研の住宅・不動産ビジネス羅針版」０６１号

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　＜ＩＮＤＥＸ＞　

１．今週の提言

　　　■自社の利益物件を答えられますか？
　　　　～サブリース事業利益の考え方～

２．リアルエステートビジネスチームからのお知らせ

　　　■当メルマガ発行責任者　上席コンサルタント　吉崎　誠二　執筆
　　　　「ダイヤモンドオンラインコンテンツ」最新回のご案内

３．今週のリアルエステートチームブログ

４．編集後記

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　１．今週の提言
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■自社の利益物件を答えられますか？
～サブリース事業利益の考え方～

担当：木村允昶　m-kimura@funaisoken.co.jp
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前回のメルマガでは、一般的なストックビジネスにおける物件あたり利益の定
義として３種類の利益、
　　１．主業務利益
　　２．主業務利益＋関連利益
　　３．全社経費配賦後利益
について述べさせていただきました。
（詳しくはコチラ ）

今回は、より具体的にサブリース事業の利益に絞ってお話しします。

みなさまもよくご存知のことと思いますが、サブリース事業のビジネスモデル
を今一度振り返ってみましょう。サブリース事業は、オーナーから物件を一括
で借上げ、その物件を一般ユーザに転貸し、オーナーへの支払賃料と一般ユー
ザからの賃料利益との差額により利益を上げるというモデルです。この部分が
前回で述べた１．主業務利益を指します。

当然のことながら、サブリース事業会社は物件をストックしているため、主業
務に派生して様々なビジネスが生まれます。例えば、入退居の発生による現状
回復や入居率アップのためのリフォームなどオーナーから得られる利益、共益
費や更新料・礼金、専有部サービスなど入居者から得られる利益などです。
この部分が前回で述べた２．関連利益を指します。
（考え方によっては上記部分、特に共益費・更新料・礼金などは主事業と捉え
る場合もあります。）

そして、これらの利益から人件費、オフィス賃料など事業販管費部分とグルー
プ企業であれば、本社経費部分を除いたものが３．全社経費配賦後利益という
わけです。

上記を踏まえ、我々ＲｅａＬ　Ｅｓｔａｔｅ　Ｂｕｓｉｎｅｓｓ　Ｔｅａｍで
は、サブリース事業における利益をより具体的に以下のａ～ｅの５段階に分解
して考えております。

****　続き　*****

ａ．設定上賃料利益＝設定賃料利益－支払保証賃料（想定される主業務利益）
ｂ．実際賃料利益　　　　　　　　　　　　　　　（実際の主業務利益）
ｃ．粗利益　　　　　　　　　　　　　　　　　　（主業務利益＋関連利益）
ｄ．営業利益
ｅ．全社経費配賦後営業利益

ここで、読者の中でサブリース事業に属する方にご質問です。
サブリース事業では、概ね２年ごとの契約更新を行い、業務は大きく分けると
定期管理部分とオーナー契約更新部分に分けられることと思います。その契約
更新時に、オーナーとの交渉において上記ａ～ｅのどの利益を指標として、支
払保証賃料を決定されているでしょうか。

おそらく多くのサブリース事業会社では、契約更新時にａ．設定上賃料利益や
ｂ．実際賃料利益にて、オーナーに提案する支払保証賃料を設定しているので
はないかと思います。

企業は利益を上げなければ存続していくことはできません。サブリース事業会
社の利益を考えてみると、ｂ．実際賃料利益のみではなく、リフォームなど関
連利益を合わせたｃ．粗利益、さらに物件あたりのｄ．営業利益やｅ．全社経
費配賦後営業利益まで着目しなければ、真の意味で「利益を上げている物件」
ということはできません。

例えば、入居率は常に９０％以上をキープしており、賃料自体もそこまで低下
しておらず、賃料利益は安定的に獲得できる物件があったとします。この物件
に関して、ｂ．実際賃料利益の段階では「利益を上げている物件」と見なすこ
とができます。

しかし、

■すぐに建物の設備が壊れてしまい、維持管理コストがかさむ
■オーナーからのクレームが激しく営業マンが頻繁にオーナーの下に足を運ば
　なければならないため、他物件に比べて人件費や交通費が余計に掛かる

などといった状況であれば、ｃ．粗利益やｄ．営業利益の段階では赤字となり、
「利益を上げている物件」とはならないのです。

サブリースも含めストック事業における鉄則は、「物件利益をこつこつ積み上
げる」ということです。自社で管理している物件のうち、真の意味で利益を上
げている物件はこの物件だと答えられますでしょうか？

次回は、実利益を用いることで何が変わるのかについてお話したいと思います。

ご質問等ございましたら木村（m-kimura@funaisoken.co.jp）までお気軽にご連
絡ください。

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２．リアルエステートビジネスチームからのお知らせ
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■上席コンサルタント吉崎執筆のダイヤモンドオンラインコンテンツ
～業界別半年先の景気を読む～最新回のご案内

『超整理法』の野口悠紀雄氏やＴＶの報道番組や経済番組でも有名な上杉隆氏
などが執筆している『ダイヤモンドオンライン』にて、ＲＥＢ　Ｔｅａｍ責任
者吉崎　誠二も『業界別　半年先の景気を読む』という連載の中で、住宅・不
動産業界についてレポートしております。

最新の第２１回掲載テーマは
「着工戸数激減と後継者問題で窮地に！追い込まれた中小工務店の今後」
と題して、工事の請負やリフォームを行っている工務店の半年先を読み解いて
おります。

ぜひご一読ください。

http://diamond.jp/articles/-/8270

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３．今週のリアルエステートビジネスチームブログ
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■今週のリアルエステートチームブログ

６月４日（金）米商業用不動産の回復遅れる
６月５日（土）ＮＹダウ急落　１万ドル割れ
６月６日（日）ギリシャと日本の違い
６月７日（月）コンサルタントの性分
６月８日（火）第３の道

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　第1位　日本のCMBSのデフォルト率　５３％？
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４．編集後記
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横浜最大級の『建て替え』マンション「横濱紅葉坂」が本格始動！　

【今週の提言】にもありましたが、サブリース事業と並び、注目を浴びている
ストック事業の１つである『建て替え』事業。

今後の動向を見る上での試金石となるべくビッグプロジェクトが始動したとの
ことですので、住宅新報２０１０年６月９日号より以下抜粋させて頂きます。

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新日鉄都市開発と三菱地所は６月１２日から、横浜・みなとみらい近接のエリ
アで進めてきたマンション建て替えプロジェクト「横濱紅葉坂レジデンス」の
マンションギャラリーをオープンする。

従前の花咲団地（１９５８年築、総戸数８８戸）を総戸数３６８戸のマンショ
ンに建て替えるプロジェクト。横浜市では過去最大級の建て替え事業で、「市
内でも地位（じぐらい）が高く駅近立地での開発。更にスケールの大きさもあ
る。建て替え事業の代表例にしたい」と２社では話している。

約１万２，０００平方メートルの敷地に、地上１０～１２階建ての３棟（８８
戸、９８戸、１８２戸）を建設する。販売住戸は権利者住戸を除く３１４戸。
広さは５１～１１８平方メートルで、価格は３，０００万円台～１億１，００
０万円台。住戸タイプの中心は７０平方メートル台と８０平方メートル台にな
る。

希少性の高い開発であることからマンション購入希望者の関心は高く、既に３，
０００件以上の反響を得ているという。販売開始は７月上旬からの予定。物件
の所在地は横浜市西区花咲町４、京浜東北線・根岸線桜木町駅徒歩６分。

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いかがでしょうか？
１９５８年築、総戸数８８戸の非常に歴史ある１つの建物が総戸数３６８戸の
新しい大きな街へと変貌を遂げるプロジェクト。

一見、ロマン溢れる話に聞こえますが、実現するまでには既存組合員の４／５
以上の賛成議決がないと実現しない為、事例があまり無いのが現状です。
さらに、対象物件に入居されている方々は高齢者が殆どの為、建て替えに対し
ての煩わしさとも言うべき抵抗を示される方が意外と多いとも言われています。

今後のマンション事業においては、この建て替え事業をどの程度円滑に進める
ことができるか、そのためのノウハウを蓄積することができるかなどが、今後
を勝ち残るという側面においても重要なポイントになってくると思われます。

いずれにしても注目したい不動産事業の１つと言えそうです。

（編集　猪股　幹基 motoki.inomata@funaisoken.co.jp）
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