【064号】住居系管理会社にもとめられるＰＭ事業モデル　～従来型モデルの崩壊とＰＭ化が求められる住居系管理会社～

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　平成２２年７月５日（月）

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　　　　　「船井総研の住宅・不動産ビジネス羅針版」０６４号

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１．今週の提言

■住居系管理会社にもとめられるＰＭ事業モデル
～従来型モデルの崩壊とＰＭ化が求められる住居系管理会社～

２．リアルエステートビジネスチームからのお知らせ

■当メルマガ発行チーム責任者　上席コンサルタント　吉崎　誠二　執筆
「ダイヤモンドオンラインコンテンツ」最新回のご案内

３．今週のリアルエステートチームブログ

４．編集後記

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　１．今週の提言
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■住居系管理会社にもとめられるＰＭ事業モデル
～従来型モデルの崩壊とＰＭ化が求められる住居系管理会社～

（経営コンサルタント　久木田 光明）
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プロパティマネジメントという業務は、現状もしくは未来の不動産価値を決定
する上で極めて重要な役割を担うようになっています。

これまでＰＭ会社といえば主に、大手グループ系傘下の企業が多く、例えばＡ
Ｍ会社の実質子会社が、当該ＡＭ会社が運営している不動産ファンドが保有す
る不動産のＰＭ業務を受託するという形態が、非常に多く存在しました。

当然、このようなＡＭとＰＭとの関係からすれば「利益相反」という言葉を使
うまでもなく、本当の意味での客観的チェック機能、或いは、本来求められる
べき投資家の立場に立ったＰＭの役割が正しく働いていたかどうかというと、
首を傾けざるを得ないケースも数多く存在したように思います。

また０７年までの不動産ファンドバブルの頃に見受けられたのはＡＭ会社側も
また、短期的視点でファンドを運用するという思考が強く、３年から５年のス
パンで償還するケースも少なくありませんでした。その間にＰＭ会社に求めら
れる思考もまた、本来あるべき「長期的視点にたった資産価値の向上」といっ
たミッションとはかけ離れた「目先のキャッシュフロー重視」「還元利回り重
視」が露骨にあらわれるようになっていました。

そもそも不動産の価値を長期的に保持していく為にはＰＭ会社のマネジメント
力、実務力は非常に重要であり、これまでＢＭ（ビルメンテナンス）は存在し
たがＰＭという概念は存在しなかったという我が国の建物管理業界においては
、ある種の革命的な役割の台頭だったとも言えます。

ただ逆に、これまでなかったような概念だからこそ、そのビジネスモデルや役
割の定義といった面についてはまだまだ軟弱であり、確固たるモデルが完成し
きれていないような気がしています。

****　続き　*****

ＰＭ業の定義については、現在でもいくつか異なった諸説があるようですが、
一般的には、
１．ＢＭ（ビルメンテナンス業務）
２．ＣＭ（コンストラクションマネジメント業務）
３．ＬＭ（リーシングマネジメント業務）
の３つの役割をあわせもつ業務としてＰＭ業を定義付けています。

それもあって実際、ＰＭ会社をその母体別に大きく分類すると、不動産会社系、
生・損保系、ゼネコン系、施設管理系、などに大別され、それぞれが強みや特
徴を活かした業務展開をおこなっています。

またオフィスや商業施設に対するＰＭに比べて、レジデンス系（居住用）ＰＭ
についてはそのあり方、方法論など、まだまだ完成度が低い状況にあるといえ
ます。

もちろん不動産ファンドに組み入れられているような投資用マンションについ
ては、他のオフィスや商業施設と同じ様な形態で管理、運用され、ＰＭレポー
トなるものも存在するわけですが、一般的な賃貸マンションやアパート、分譲
マンション等の管理ビジネスにおいては、ＰＭ業という概念からはまだまだ程
遠いような現状がそこには存在します。

即ち、入居者からの賃料や管理費を収集し、建物の清掃や設備のメンテナンス
といった施設管理的業務に終始するという従来型のモデルを踏襲するケースが
殆どだといえます。

一方で、賃貸管理業や、分譲マンション管理業、サブリース業においては、ご
多分に漏れず、競争環境の激化と、顧客からの管理コストの値下げ要求が年々
厳しくなっており、新たな付加価値の創出が求められて久しい昨今であります
。

「単なる建物管理業者からの脱皮」という言葉の具体的な展開方法の１つには
必ずこのＰＭという概念が挙げられます。ただし本当の意味でＰＭ化に成功し
ている企業は、まだまだ少ないと言えるでしょう。

だからこそ、そこに、ビジネスチャンスが十分に存在すると言えます。

賃貸マンション管理会社やサブリース事業会社が、オーナーに対して提供する
サービスや情報についての考え方、分譲マンション管理会社が管理組合に対し
て提示する情報や、理事会での報告内容等、実はＰＭ化を具体的に意識した際
に、そこから見えてくるアイデアは沢山あるはずなのです。

持家思考一辺倒から賃貸派の拡大、分譲マンションを「終の棲家」と考える人
々の増大、等々、昨今の集合住宅に対する環境やニーズの変化を捉えると、住
居系ＰＭ会社というマーケットはこれからますます拡大せざるを得ないような
気がしています。

来月、８月１８日(水)東京にて、「住居系不動産管理会社向け新ＰＭモデル展
開セミナー」を開催する予定です。

今回述べたような、商業、オフィス系に比べて多少遅れを取っている感のある
住居系管理ビジネスにおいて、今後求められる新しいモデル「レジデンシャル
・プロパティマネジメント・モデル」についてお話したいと思っています。

詳細については、メールマガジンをご購読の皆様には近日中に他のお客様に先
駆け「先行案内」をさせていただきます。そちらをご確認頂ければ幸いです。

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２．リアルエステートビジネスチームからのお知らせ
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■上席コンサルタント吉崎執筆のダイヤモンドオンラインコンテンツ
～業界別半年先の景気を読む～最新回のご案内

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などが執筆している『ダイヤモンドオンライン』にて、ＲＥＢ　Ｔｅａｍ 責任者
吉崎誠二も『業界別　半年先の景気を読む』という連載の中で、住宅・不動産業界
についてレポートしております。

最新号の第２５回掲載テーマは・・・

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３．今週のリアルエステートビジネスチームブログ
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６月２４日　（木）スタバの「Ｏｎｅ Ｍｏｒｅ Ｃｏｆｆｅｅ」
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６月２６日　（土）ＳＷＯＴ分析と５Ｆ分析
６月２７日　（日）あらゆる市場がシュリンクする日本
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４．編集後記
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～人間万事塞翁が馬～

南アフリカワールドカップ、日本代表は惜しくも１６強止まりでした。
最後はＰＫ戦で負けてしまいましたね。残念でした。

岡田監督は試合後、宿舎で最後のミーティングを行い「ありがとう」と選手、
スタッフに感謝したそうです。

そして座右の銘「人間万事塞翁が馬」という言葉を披露したとのこと。
「人生は予測ができないものだから何が起きても安易に喜んだり悲しむべき
ではない」と。
「禅」の世界に心を寄せている岡田監督らしいですね。

一方、日本では全くその逆の現象が起きていました。私達はもちろん、マス
コミも大騒ぎ。

私はマスコミに対してのメッセージでもあるのかなと感じました。
あれだけ、ワールドカップ開幕前は叩かれていたのに今は手のひらを返したよ
うな扱いです。

監督はもちろん選手もさすがに戸惑っているのではないでしょうか。
これは政治家に対しても同様であるような気がするのは私だけでしょうか。

改めて世論をもコントロールし得るマスコミの影響力の凄さを感じてしまいま
した。

（編集　猪股　幹基 motoki.inomata@funaisoken.co.jp）
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