【070号】１０年度下半期をうらなう、住宅系不動産市況の行方～新築需要を中心に回復基調が鮮明に。しかし米国を中心とした世界経済の二番底懸念によりその動向は流動的。～

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　平成２２年８月１６日（月）

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１． 今週の提言

■１０年度下半期をうらなう、住宅系不動産市況の行方

新築需要を中心に回復基調が鮮明に。
しかし米国を中心とした世界経済の二番底懸念によりその動向は流動的。

２．リアルエステートビジネスチームからのお知らせ　

■ＲＥＢチーム主催セミナーのご案内

３．今週のリアルエステートビジネスチームブログ

４．編集後記

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　１．今週の提言
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■１０年度下半期をうらなう、住宅系不動産市況の行方

新築需要を中心に回復基調が鮮明に。
しかし米国を中心とした世界経済の二番底懸念によりその動向は流動的。

(経営コンサルタント　久木田　光明）
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今回は１０年度下半期の我が国の不動産市況全般の動向について考えてみたい。

２０１０年に入ってから特に新築住宅の需要動向は、堅調な動きを見せていた。
０９年の新設住宅着工戸数は８０万戸を切る最低の水準だったことに比べれば、
今年の前半は、昨年最悪だった分譲マンション、分譲住宅を中心に顧客のモデル
ルームや展示場への回帰が進んでいるようだ。

このように１０年の頭（正確には一部０９年末）から、住宅系不動産マーケット
の状況が好転し始めた要因として次の３つが挙げられる。

****　続き　*****

１つ目は、リーマンショック以降の世界的な経済のシュリンク状態に対して、各
国の政府、中央銀行が矢継ぎ早に実施したマクロ経済政策が効果を表し始め、マ
ーケット全体に「二番底は回避された」との雰囲気が広がってきたということ。

２つ目は、我が国の景気対策の一環として強化された各種の住宅需要促進施策が
功を奏してきたという点。ローン減税や、住宅資金の贈与税における非課税枠の
拡大、住宅エコポイントなどが挙げられる。

我が国においては、その波及効果も含めるとＧＤＰおよそ１０％をも占めるとさ
れている住宅投資の回復は、経済全体の復活に必要不可欠である。そうした考え
から、不況期にはこの住宅投資に関する様々な対策が強化される場合が多い。
それが地価の推移や、金利の状況と相まって、「今が買い時」感を醸成したと考
えられる。

３つ目は、売り手側の事情だ。新築分譲マンションであれば、在庫処分という事
情による値引き価格での販売が起きた。また、新築戸建では、景気低迷にあわせ
たローコスト住宅への対応が進んだ。

こうしたことが、ここ数年先送りされてきた住宅需要を復活させるきっかけとな
ったと考えられる。

一方で、リーマンショック以降、低迷する我が国の住宅市場を牽引してきた中古
流通市場は、ここに来て新築マーケットの回復に伴い、若干その回復ペースを鈍
化させつつある。

東日本不動産流通機構によると７月の首都圏の中古マンションの成約数は三ヶ月
連続で前年を下回っている。中古戸建も二ヶ月連続でマイナス。

首都圏の分譲マンションの供給が徐々に回復する中、中古へのシフトが鈍化して
いると共に、中古住宅の価格が強含みしている事がその要因として挙げられるで
あろう。

とはいうもののマクロ的には中古流通市場の活性化は必要不可欠であり、政府の
新成長戦略（６月１８日閣議決定）の中で、優先的に取組む２１の政策の中の１
つとして「中古住宅・リフォーム市場の倍増」が明言されている。

中長期的に見れば、当然に中古流通市場の拡大が切望されている為、住宅マーケ
ット全体における位置づけは年々増加することが予想できる。

以上から、１０年上半期において一定の回復基調を見せた我が国の住宅不動産市
況は、下半期もより一層その兆しを鮮明にさせるものと考えられる。

住宅市場の短期のトレンドからすれば、当然に上記のような流れが予想できるの
だが、ただ１つ押さえておかなければならないのが米国を中心とした世界経済の
二番底懸念、それによる日本経済全体への影響度合いである。

ここ数日の米国の経済動向、それに伴う株式市場、為替、長期金利の動きを見て
いると、非常に不安定な状況を内在させており、リーマンショック以後の２番底
懸念が、再熱しつつあるように感じる。

欧州のギリシャを中心としたソブリンリスクが未だ残る中、リーマンショック後
に矢継早に実施したかつてない規模での財政拡張と超金融緩和によって、短期的
には大恐慌を回避し、Ｖ字回復を見せつつあるのではという期待感の元、直近で
は出口戦略の時期を探りつつさえあった米国経済が、再び経済のファンダメンタ
ルズに重石がかかりつつあることが顕在化し始めている。

ＮＹダウは１０３００円台まで下がり、リスク資産からの回避の結果、国債に資
金が集中し、長期金利（１０年もの国債金利）は２．７％台まで低下。

日本にもその影響は大きく、為替は一時１ドル８４円台まで増価し、日経平均も
９１００円まで下落している。長期金利は更に低下し一時１％を切る事態まで及
んでいる。

今や日本の不動産市場の動向を予測する上では、国内需要の動向のみならず、国
内外の景気の動向に大きく左右されざるを得ない時代と言えるであろう。

それだけ、資本市場はグローバルでかつ流動的であると言えるからである。
よって、上記のような直近の世界経済の状況を踏まえると、１０年下半期には、
世界的に再び何が起こるかわからないというリスクを十分に含んでいることがお
分かりかと思われる。

これらのリスク、不安が日本経済に、そして住宅需要にどのような影響を与える
か、少なくともプラスではなくマイナスに働く可能性が大きい中で、それが市場
にどれほどのインパクトを与えるものなのか。

そのようなリスクを抱えながら、下半期の住宅不動産市場は一進一退の動きを見
せるのかもしれない。

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２．リアルエステートビジネスチームからのお知らせ
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３．今週のリアルエステートビジネスチームブログ
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■今週のリアルエステートチームブログ

７月３０日（金）２０１０年下半期をどう動くか
７月３１日（土）セミナー営業の極意
８月　１日（日）ＣＭＯとは
８月　２日（月）中古住宅流通市場に若干足踏み
８月　３日（火）円高進むも、株価は上昇。しかし長期金利は下がる

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　第1位　キャップレートとNCF利回り
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４．編集後記
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立秋を過ぎたとはいえ暑い日が続きますが皆様いかがお過ごしでしょうか？

今回は「盆踊り」について一つ。

１５日の盆の翌日、１６日の晩に、寺社の境内に老若男女が集まって踊るのを
盆踊りと言います。調べてみますと、盆踊りは地獄での受苦を免れた亡者たち
が、喜んで踊る状態を模したといわれるそうです。

少しおっかないですね。

盆踊りは、夏の終わりを感じさせ、寂しい気もしますが、盆の時期に帰郷する
人も多くいるので、地元の友人と久しぶりに顔をあわせることができるといっ
た面では楽しい場でもありますね。

それでは、連日厳しい残暑が続いておりますが、くれぐれもご自愛ください。

（編集　猪股　幹基 motoki.inomata@funaisoken.co.jp）
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