【077号】アナログのススメ　～効率追求社会の弊害とは!?～

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　平成２２年１０月４日（月）

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　　　　　「船井総研の住宅・不動産ビジネス羅針版」０７７号

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１．今週の提言

■アナログのススメ
～効率追求社会の弊害とは！？～

担当：猪股　幹基　motoki.inomata@funaisoken.co.jp

２．今週のリアルエステートビジネスチームブログ

３．編集後記

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　１．今週の提言
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■アナログのススメ
～効率追求社会の弊害とは！？～

担当：猪股　幹基 motoki.inomata@funaisoken.co.jp
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最近、あるデベロッパー企業様から自社分譲マンションの販売戦略を考えて欲し
いという依頼がありました。

この会社様はリーマンショック以降は買取り再販、リノベーション事業に特化し
ていました。しかし、少し前の最悪な時期を考えますと、マンション市況は随分
と好転してきているため、最近自社分譲も再開し始めたようです。

余談ですが、他のデベロッパー企業様からも経営コンサルティング会社である弊
社への問合せ・相談が東京に本社を持つ会社に限らず増えてきております。業況
も好転してきており、秋商戦に備えての先行投資とも言えるのではないでしょう
か。

さて、本題に戻りましょう。
テーマは「分譲マンションの販売戦略を考える」です。
そこで、まずはインターネットで、

・エリア、最寄り駅、沿線、周辺環境調査
・周辺過去の市況（平均面積、価格、坪単価）
・周辺物件調査
・類似物件の詳細比較
・面積、価格帯の相関比較
・周辺戸建相場、賃料相場、公示地価
・販売予定物件

などを調べました。
ある程度現状を把握した後に、ネットの口コミ掲示板をチェックしてみますと、

「あそこの場所であの高すぎる物件価格はおかしいでしょ……。」
「あそこのスーパーは潰れたはずなのに、便利で皆さん利用していると営業担当
　が平気で話をしていた……。」
「建設地周辺の歴史を知らなすぎる……。」
「この地域は車社会なのに駐車場の設置率が少ないのではないか……？」
　などなど。

まさに売主側（販売側）とお客様とのギャップが垣間見れました。
※掲示板の信憑性に関しては随分以前より問題となっておりますが……。

そのギャップコメントが多く掲載されている物件ほど、売れ行き状況は良くない
ようです。

そこで現地へ足を運び自らの目で確認した上で販売戦略を考えることにしました。

****　続き　*****
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調査をするにあたって、以下の視点を持って行いました。

・私自身、元営業マンとしてマンション販売をしていたという営業担当の視点
・お客様の視点（土地勘のある人、ない人の両方の視点）
・アドバイザーである第３者としての視点

調査方法や結果の内容などについては、次の機会にお話したいと思いますが、調
査アウトプットに関しては、デベロッパー企業様は満足して頂いたようです。

ここで私がお伝えしたいことは、Ｂ２Ｃのビジネスの答えは全て現場にあるとい
うことです。

「答えは全て現場にある……。」

これは船井総研のいわゆる「船井流」コンサルテーションとして一番大切にして
いる考えと言っても過言ではありません。
机上だけで判断するのと、現場を見てから判断するのとでは大いに違うことはも
う改めて言うまでもないでしょう。

しかし、どうでしょう……。
広告代理店などの提供資料やネットで検索すると、一見もっともらしい情報があ
るが為に、ついそれに頼りすぎてしまい、分かったつもりになってしまいます。
※広告代理店を否定しているわけではございません。

またそうした局面では自分・自社に好都合な情報ばかりに目がいきがちになり不
都合な情報は排除しがちになってしまいます。

ここが盲点なのです。効率を追求しすぎる社会の弊害とも言えるでしょう。
Ｂ２Ｃビジネスにおいては「答えは全て現場にある」ということを再認識して頂
ければ幸いです。

ですが、単に現場を見るのではなく、「多面的な視点」で現場を見るようにしま
しょう。

ここが大きなポイントです。
あなたの会社は多面的な視点で現場を見れていますか？
効率的に数字を作る為には一見非効率だと思われることを行うことが意外と近道
になるものです。

～上記内容に関するご意見・ご相談はこちらまで～
担当　猪股　幹基 motoki.inomata@funaisoken.co.jp

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２．今週のリアルエステートビジネスチームブログ
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■今週のリアルエステートチームブログ

９月１９日（日）環境不動産の付加価値
９月２０日（月）マンションデベロッパーは回復基調
９月２１日（火）基準地価19年連続下落
９月２２日（水）再びドル安
９月２３日（木）ストック資産の価値の評価法 　
９月２４日（金）生涯１度の買い物
９月２５日（土）不動産金融工学の使い方

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　第5位　新日本建物、事業再生ADR申請

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３．編集後記
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【黄金時代の再現を目指し海外進出へ】

優れた海外展開戦略を展開している不動産会社と言えば、三井不動産、大和ハ
ウス工業、三菱地所でしょう。また住宅新報によると、積水ハウスも米国の不
動産開発事業に乗り出すようです。

１９７０～９０年代に黄金の成長期を経験し、もはや国内市場だけでは大きな
成長が見込めなくなった日本の不動産会社にとって、中国やインドといった新
興国不動産市場は、かつての黄金時代を再現するチャンスをもたらすのではな
いでしょうか。

不動産会社各社は、国内市場の低成長と肥大化したバランスシートという二重
苦を抱えていますが、インドや中国などの大規模新興国市場は、デベロッパー
各社がＲＯＥを１９８０～９０年代の水準に回復させる契機となる可能性があ
るのではないでしょうか。

今後の動向が楽しみです。

（編集　猪股　幹基 motoki.inomata@funaisoken.co.jp）
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