【093号】不動産市場も国内から中国へver.2

　平成２３年１月３１日（月）

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１．今週の提言

不動産市場も国内から中国へｖｅｒ．２

担当　荒川　亮（ryo_arakawa@funaisoken.co.jp）

２．編集後記

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　１．今週の提言
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不動産市場も国内から中国へｖｅｒ．２

担当　荒川　亮　（ryo_arakawa@funaisoken.co.jp）
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皆様こんにちは
今回は、本年1回目にお送りした「中国市場」
についての第二回をお送りいたします。

■ 中国市場への参入の考え方～産業構造の変化に注視を～

中国は社会主義国家で、国家主導の政策により各市場の産業構造の変化も日本以
上に起きやすいのが特徴です。ここで住宅建材の流通構造の変化を例にあげたい
と思います。

中国の都心部（北京や上海）では集合住宅の割合が高く、近年の着工住宅の８割
超がマンション・アパートになります。また中国でのマンション販売は、現在ス
ケルトン（内装が施されていない状態）での引き渡しが一般的であり、購入者は
スケルトン住宅を購入した後で、内装の壁やフローリング、キッチン、トイレな
どを内装業者と一緒に相談しながら購入します。

そのため、主要都市には建材市場（いちば）が発展しており、水道の蛇口やトイ
レの便器、壁材、床材などをそれぞれ専門に販売している店が乱立するエリアが
あります。

購入者は内装業者と一緒にそのような市場（いちば）を回って自分の好みに合っ
たものを購入します。そのため、個人で行うような小規模な内装業者が各都市で
も数万程度存在すると言われています。

このような状況下において、建材メーカーは建材市場（いちば）への流通に力点
を置いていて、ＴＯＴＯなど大手建材メーカーは専属の代理店を多数抱えて展開
する形態がとられています。日本では想像つきにくいですが、便器・バスのみを
扱う店が特定エリアで乱立しています。

ただし、この流通構造が大きく変わろうとしています。国の政策の中で、主要都
市においては内装が施されたマンションを販売する指針を出されており、３年程
度をかけて移行すると考えられています。つまり、現在の日本のマンション販売
と近い流通構造になります。

これは建材流通のキープレイヤーが、消費者主導の建材市場（いちば）からマン
ションディベロッパに移ることを意味します。建材メーカーにとっては、流通網
の構築から大手・中堅ディベロッパへの営業・パイプづくりが重要になります。
今までの市場構造ですと、既に建材市場(いちば)において競合が強く、かつ個人
への認知を上げていくためには相当のＰＲコストを要するところですが、構造が
上記のように変わっていけば、ＢｔｏＢへのアプローチが重要となってくるので
、建築士・ディベロッパー・設計士などへの営業活動と人脈形成が重要となって
くるのです。

それ以外にも計画経済から市場経済への移行が各業界で進む中で、日本企業の参
入余地はまだまだ十分出てくると予想されます。

■まとめ　～マーケティング発想が強く求められる国、中国～

第１回からお届けしてきた通り、中国市場に有望性があるのは、今更語るところ
ではないでしょう。世界の工場から世界の市場へと変化しようとしている中で、
日本企業も今後益々の中国進出、展開強化を余儀なくされることと思います。

しかし、巨大市場で成長市場だからといって、１億総中流階級かつ民主主義の日
本（徐々に崩れかけていますが）の発想で展開してもうまくいかず、各エリア特
性や展開業界の流通構造の変化を見極めが重要になります。

一番展開に失敗するケースとしては、日本で展開・成功している製品やサービス
をそのまま中国へ持っていこうとすることです。

もちろん、日本製品・サービスの品質は世界的にも高い評価を受けており、それ
は中国も例外ではありません。しかし、急速に発展を遂げている中国においては
、同じような仕様・品質(細かく見れば欠けていても、要所は押さえている)の製
品を、日本製より“圧倒的安価”で展開してくる参入メーカーが後を立たないの
が現状です。

ですので、戦略上で言えば新市場×新製品の事業として捉え、あくまで展開する
エリアの市場特性・構造に合わせた製品・サービスを開発するというマーケティ
ング発想による展開が何よりも重要と捉えていただければと思います。

担当　荒川　亮　（ryo_arakawa@funaisoken.co.jp）
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２．編集後記
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～大京　コンパクト市場に参入、「ライオンズアイル」でブランド化～

マンション業界大手、大京の１月２７日付けリリースによりますと、単身者
をターゲットとしたコンパクト市場に参入するとのこと。

単身世帯のニーズの高まりが背景とのことで３０～５０㎡台のマンションを
シングル（実需）をターゲットに都心において展開するようです。

「Ｆａｍｉｌｙ　Ｆｉｒｓｔ」をコンセプトに事業展開してきた大京が、満
を持して「Ｓｉｎｇｌｅ」向けのマンションを展開・・・。

時代の流れでしょうか……。
賃貸ではなく、実需ターゲットであるという点は興味深いですね。

確かに、世の中は「所有欲」から「使用欲」へ変化してきています。
物を所有しない分、広さは必要ないということでしょうか。

その他にも、金利、税制などの条件面で購入意欲が出てきている人達に対し
て販売促進の一環として、広さを敢えて狭くし価格を抑えることで買いやす
くする等など、多くの理由があるかと思いますが、この記事について皆様は
いかがお考えでしょうか？

（編集　猪股　幹基 motoki.inomata@funaisoken.co.jp）
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