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90年のバブル崩壊後20年の間で14名も
首相が交代しているのは、はずかしながらわが日本。
昨日のフィナンシャルタイムズでは
「誰でも一度は首相になれる国ニッポン
アンディ・ウォーホル流の政治がもたらす危難」
と銘打って
日本のこの首相交代は
革命（レボリューション）ではなく、
洗濯機のドラム（レボリューション、つまり、「堂々巡り」）
といわれている。
「日本の前の首相は誰だっけ？」と
ブラジルのルイス・イナシオ・ルラ・ダ・シルバ大統領は
以前、日本の前首相の名前を思い出そうとして、口ごもった。
（答えは鳩山由紀夫氏）。
「ある首相に『おはよう』と挨拶したら、別の首相に『こんにちは』と
挨拶するんだからね」というのが、大統領の説明だったと。
本当に、恥ずかしい限りだ。
なぜこんな事にと。
以前も書いたが、これだけ続くと、もはや首相を選ぶ仕組み
今の議院内閣制そのものに構造的問題点があるのではないかとさえ
思ってしまう。
ただ個人的には、今回の民主党の討論会は面白い。
ガチンコのぶつかり合いがみれるから。
なかなか面白い。
市場が成熟化するなかで、多くのビジネスにおいては
「個別最適の集合体が全体最適にはならない」
ものが多くなってきました。
つまり全体を俯瞰し、全体からみた個別の役割や
求められるものを把握し、全体最適を前提とした
個別の動きを進めていく方法論が必要不可欠な
ケースが多くなっています。
そんな中、不動産管理ビジネス（ストックビジネス）
のモデルにおいては、むしろ逆の思想や方法論が求められている
といえるでしょう。
不動産管理業の収益構造は言うまでもなく、
「1物件あたりから発生する収益」の積み重ねである。
1物件当りの額は過小でも物件数が増える事により、
「規模の経済性効果」、「経験曲線効果」などによって
物件あたりコストは低減し、収益は拡大するというモデルです。
しかし経営的観点から事業を見る際に、
往々にしてこの基本を忘れ、グロスで収益を分析し、
課題や問題点を把握するケースが多い。
つまり全社もしくや支社、或いはエリアごとで管理する
対象物件の合計値としての売上、売上原価、粗利、
販売管理費などから、管理事業の収益性及び課題点、
その解決策を検討するというフレームワークです。
当然、これらの方法も、全体の傾向値、
平均的な課題や問題点についてはある程度
把握することは可能といえますが、不動産という極めて
個別性の高い商品から派生するビジネスの場合、
その平均的な分析結果や、そこから導き出された
課題や解決方法が全く当てはまらない物件も数多く存在します。
そこで不動産管理業において、現在私たちがお奨めしている
収益管理体制は「棟別収支管理」の体制づくりである。
すなわち、売上もコストも全て物件当りに配賦して、
「物件あたりの営業利益」、「物件あたりの経常利益」を
把握するという考え方である。
換言すれば、
全ての利益の源泉、そしてコストを負担する大元は
「1棟毎の物件」であることを「見える化」させる行為といえます。
確かにこの方法を実践するには、特に移行時の最初の段階は、
かなりの煩雑な作業に時間と労力を取られるものです。
しかしながらこの個別費用法を用いて、
不動産管理事業を経営することは、
その労力以上に高い価値を得られることができるといえます。
物件別に、収益を改善する上でのボトルネックや課題ついて
「見える化」でき、その対策も具体的に講じることが出来るからであり、
それは即ち、全社的な事業構造やコスト構造の改善にもつながり、
全社業績の向上に直結するものであるからです。
不動産管理ビジネスは、平たく言えば、この
「面倒くさいことをどこまで細かくやりきれるか」
にかかっているといえます。
昨日発表された日銀の追加的金融緩和の効果は
どこ吹く風か。
今日はまた日経平均、年初来最安値を更新。
325円安の8824円。
為替も1ドル84円前半。
全く効果を発揮しなかった日銀の臨時の政策会合後の発表。
おまけに今日は菅さんと小沢さんの会談が破談に終わり
民主党もなんだか更にまとまり感がないことを露呈して
更なる政治不安・不信が進んでいます。
そんな中、話は変わりますが、
毎月ウォッチしている７月の新設住宅着工戸数は６万8785戸となり、
前年同月に比べ4.3％増加。
増加は２カ月連続。
昨年大幅に落ち込んだ月との比較という点と
やはり政府の住宅購入促進策が功を奏した結果と言えるでしょう。
また傾向的にもここ最近の流れを受けて、今月も分譲住宅が
27.3％増の１万5201戸で、５カ月連続の増加。
このうちマンションは37.5％増の5448戸。
分譲住宅・マンションが比較的好調なようです。
ちなみに今夜は米国のＳ＆Ｐ/ケースシラー住宅価格指数の発表。
先ほどの速報によると、予測値より少し良かったようです。
あと今週は金曜日にこれまた不安な雇用統計が発表されます。
この辺の数値にマーケットが敏感に反応する状態が
ここ数ヶ月ずっと続いています。
今週も内外とも、目が離せません。
結論から個人的見解を述べさせて頂くなら
「タイミング的にはかなりよろしくない」
と思う。
今、この瞬間は世界経済も日本経済も
一時であるにせよ、小康状態を保っている今、
なぜ今なのか。
やるなら前回のＦＯＭＣ直前の政策決定会合時
だったのではないか。
何がそれほど今、危機的状況なのか。
そう民主党。
このタイミングで追加金融緩和を発表することは
事実の可否は別として、イメージとして
「政治的圧力に屈した」
と見られるのは必至。
事実、海外メディア（ロイター、ＡＰ通信、WSJなど）からは
そのように報道されている模様。
結果、円安、株高のトレンドは発表前の午前中のみ
その後、円高が進み、株価も停滞しました。
現在では1ドル84.6円。
すでに85円を割ってしまっています。
今回の金融緩和は、実際は財政政策。
以前も取り上げたように、流動性のトラップにかかっている
今の日本の状態では、「金利を操作する」金融政策は
全く役に立たない。財政政策のみが有効という意味においては
正しい選択ではあるのですが。
つまり、日銀が資産を買うという行為は、その買った資産が
暴落して、大きな損失が出ると、独立採算で運営されている
日銀が倒産する可能性が出てきます。
一国の中央銀行たる日銀を倒産させるわけにはいかないので
結果的に政府が救済する。
こうなると、財政政策（つまりコストの負担は最終的には私たち
国民）となんら変わらないわけです。
マーケットも、日銀の発表には何のサプライズもなく、
午前の値上がりで期待感が高まった一方、
それは折込済みだといわんばかりに、午後はそれほど
伸びませんでした。
為替も同様です。
今日、ここ最近、ずっと「動かない」、「無策だ」、と批判され続けてきた
日銀が動きました。
ただ、ために貯めた演出の割には、それほど観客（マーケット）の
反応は良くなかったようで、なかなかスタンディングオベーションとは
ならなかったようです。
先ほど日銀が
明日、３０日に臨時の金融政策決定会合を開き、
追加の金融緩和策を決定する方針を固めたというニュースが
入ってきました。
９月６、７日に定例の決定会合が予定されているが、
対応を極力、早める必要があると判断したとのこと。
訪米中の白川方明総裁は２９日夕、
予定を１日繰り上げて帰国。
うーん。なぜ今なのか。
たぶん決定会合で決まる金融緩和策は、以前取り上げた
「新型オペ」の拡充でしょう。
まぁこれで明日の朝は東京市場はかなり上がるでしょう。
週末のＮＹダウも大幅上昇していたので。
ただ、それがどこまで続くか。。。
27日のニューヨーク株式市場で
ダウ工業株30種平均は大幅に反発。
要因は、
・４～６月期の米実質国内総生産（ＧＤＰ）改定値が
市場予想ほど落ち込まなかったこと
・バーナンキ米連邦準備理事会（ＦＲＢ）議長が講演で、
追加の金融緩和も辞さない考えを示したこと
バーナンキさんの動きはやはり早い。
マーケットも率直に反応します。
この流れから
久しぶりに、米長期金利は上昇。
10年物国債利回りは前日比0.17％上昇（価格は下落）し2.64％。
更に円相場は反落。
前日比80銭円安・ドル高の１ドル＝85円20～30銭で取引を終えた。
久しぶりに長期金利の上昇、円安といった
流れが生まれました。
ただ、当然ですが、これで潮目が代わった訳では
ないでしょう。
民主党代表選も、もめているようですし。
不動産サービス業は人材が命です。
目に見えるモノを売っているわけではないので
実際にお客様に接する人材が、その会社やサービスの価値を
決めると言って過言ではないでしょう。
結果、教育や研修を強化しましょうという話になるのですが
当然、その教育研修の中身や内容も重要ですが、
教育研修のみでは、完結しません。
私たちは
採用→教育・研修→評価（人事考課）→改善
の、いわば人材教育のPDCAサイクルの運用が
必要不可欠だと思っています。
採用の段階から求める人材像を明確にしておくこと。
採用後もステップアッププランに基づいた教育
その結果を正当に評価する人事考課制度
それらを定期的に見直す改善の仕組み
研修単独でのお仕事を頂戴することもある多々ある
私たちですが、本来はこのような全体像の中の一環
であることを理解頂くことが重要だと思います。
| 1位 | キャップレートとNCF利回り |
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10-09-06 
