8月の最後の平日は29日の金曜日。

ただでさえここ数ヶ月、危うい不動産マーケット。

一般的に金曜日は資金繰りの関係で倒産が多い曜日。
しかも月末ともなると。。

ということで、29日（金）密かに注目しておりましたが、やはりいくつか
出てきましたね。

１．（株）都市デザインシステム　民事再生法の適用を申請

リノベーション事業など不動産企画開発コンサルティングを中心とした会社。

リゾート事業、ホテル開発事業にも進出。負債は約203億7500万円。

なお、関連会社で（株）タイガー観光も同日、民事再生法の適用を申請。
負債は約60億2400万円。

バブルの時に失敗した企業を連想させますね。

２．りんかい日産建設（株）、会社更生法の適用を申請

中堅ゼネコン。

開発した案件を、ファンドへの売却をしていたようです。

負債は2008年3月期末時点で約757億3200万円。

今年倒産したゼネコンでは、最大の負債規模となりました。

両方とも負債額の大きさに驚きます。

１は転売ビジネス、２はファンド向けへの開発事業でそれぞれ資金繰りに
目処が立たなくなったようで、最近のよくあるケースでの倒産です。

その他、夜になってマンションデベロッパー2社が以下のような内容を発表

エルクリエイト資金調達に苦心

http://ir.nikkei.co.jp/irftp/data/tdnr1/tdnetg3/20080829/58c2ka/140120080829031002.pdf

ランドコムが大幅損失発表
http://ir.nikkei.co.jp/irftp/data/tdnr2/tdnetg3/20080829/58c2js/140120080829030984.pdf

明日（9月1日）の不動産業の株価は大丈夫でしょうか・・・

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 14:13 | パーマリンク | コメント (0)

キャップレートとは投資額に対する純営業収益NOI（Net Operating Income）の割合

NOIとは家賃収入のように日常的に入ってくる収入から、ビル管理コストのように
日常的に出て行く支出をひいた純利益。

NCF利回りとは投資額に対する正味純収益NCF（Nnt Cash Flow）の割合、

NCFとはNOIの支出項目である日常的支出に、将来発生が予想される
資本的支出（例えば10年後の修繕や改修費用の按分）を加えたもので、
より長期的な視点で利回りを厳しく見るというものです。

昨日ご訪問したPM・BM会社でのお話です。

もともとビル清掃を中心とするBMの会社でしたが、ここ数年ビルオーナーに対する
PM的アプローチ、もしくはPM会社に対するBM的視点でのPMサポートといった
立ち位置をとる事によって、近年厳しいといわれる本業界において、着実に業績を
伸ばしてきた企業です。

この企業は、もともとビルメンテナンスコスト削減に対する独自のノウハウを
持っており、これまでは基本的に維持コストを削減する事でキャッシュフローが
改善し、資産価値＝利回りを向上させることができます　といったアプローチで
オーナーやPM会社に対する営業を進めていました。

このアプローチはつまり、キャップレートの向上を目的としたアプローチで
あくまでもNOIを向上させましょう！という提案になります。

それが、今年に入ってNOIよりNCF、キャップレートより、NCF利回りに焦点を
絞って提案する手法のほうがよりお客様に刺さるというお話をおうかがいしました。

これが意味することは何なのでしょう。

これは不動産を保有する人々、運用する人々の関心が短期から長期
へ、ファンド自身もリターン極大、短期転売の所謂オポチュニスティック型から、
ローリスクローリターンで中長期保有のコア型への変化の、表れと言えるのでは
ないでしょうか。

当然PM会社、BM会社としてもチャンスが増大します。
これまで目先のキャッシュフロー（キャップレート）を改善させるため、とにかく日常的
コスト（管理コスト）を下げましょうというしかなかった。

利回りに資本コストを加味するNCFの考え方を用いる事によってLCC（ライフサイクルコスト）の観点から、日常の管理コストを無理に下げる事が資本コストを増大させる事につながるといったようなお話もつながってくる事でしょう。

長期保有が前提の中小ビルオーナーに対しても、十分提案できる内容。

PM・BM会社も不動産市況にあわせた対応をとることによって、チャンスが広がる
という、典型的な事例でしょう。

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 09:21 | パーマリンク | コメント (0)

ここ数ヶ月、マンションデベロッパーの倒産が相次いでいます。
その中にはご存知の通り、アーバンコーポレーションやゼファーといった
上場企業も含まれています。

9月中間決算にむけて、まだまだその数は増えるといわれています。

当然それに伴い、毎月、不動産経済研究所が発表するような、月別の契約戸数や
契約率などの数字をみると、悲惨な結果が続いています。

更に現場レベルの状況をいうと、各営業マンが、「他も売れていないから
今はしかたないよね・・・」といった数字の下落を「市況の責任」にしてしまい、
自らを正当化をする傾向にあります。

先日もクライアント先のマンションデベロッパーで営業マン向けの勉強会を実施
しました。

その時にお話した事は以下の通りです。

１．なんとなく全国的な市況が良くないので、なんとなく売れなくなって、なんとなく
それでもいいか・・・って感じになっていませんか？

２．なぜ市況が落ち込んでいるのか？最近倒産したマンションデベは何故倒産
したのか？をちゃんと理解していますか？

３．こういう時期だからこそお客様はより安心できる、信頼できる売主を求めているはず。じゃぁ自社は、倒産したような企業と比べて安心といえるのか？何をもってそれを証明しますか？

４．「なんとなくピンチ」は、突き詰めて見方を変えれば十分チャンスになる事が多い！

このような趣旨に基づいて、現状のマーケットの状況を性格に把握して頂いた上で
お客様にむしろアピールできる自社の安心感・信頼感はどのような部分で、それを
どう表現するべきなのかといったような話を、できるだけポジティブに進めていきました。

（もちろんこのクライアントが企業体質や財務上、非常に安全性の高い会社と判断
できる企業だからです）

「なんとなくピンチ」はチャンスに変えられる！

是非再度、マンションデベロッパーとしての本来的価値を見直して見てください。

きっとそこにはまだ自社におけるチャンスがあるはずです。

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 08:03 | パーマリンク | コメント (0)

皆さんこんにちは。

船井総研リアルエステートビジネスチーム（REBチーム）の久木田です。
私たちREBチームは船井総合研究所の大きな特徴である業界特化型
コンサルティングというスタイルに基づき、デベロッパー、不動産仲介、
PM、BM、マンション管理等、不動産マーケットに携わる企業様を対象
にしたコンサルテーションを提供する専門部隊として、2005年に発足
しました。

バブル崩壊後、2000年以降の8年間を振り返ってみても不動産ビジネス
を取り巻く環境は大きく変化しています。

私どもがクライアント様からご依頼頂く内容やテーマも年々、
高度化・多様化しているのが現実です。

ただし、チーム発足以来全ての業種・テーマにおいて共通して
お話させていただいてきた次の3つのポイントは今でも、大変重要な
テーマとして様々なコンサルティングに活かし続けいています。

１．「不動産ビジネスの最大のKFSはリスクヘッジオプションの選択」
２．「時流適応と原理原則を両立させる」
３．「ビジネスシナジーを最大限に発揮させるモデルを前提とする」

このブログでは、基本的にはデイリーで日々の気づき、コンサル現場
での事例、業界（裏？）ニュースなどを発信していきたいと考えています。

（株）船井総合研究所リアルエステートビジネスチーム専用サイト
とあわせて、ご愛顧のほどよろしくお願いします。