キャップレートとは投資額に対する純営業収益NOI（Net Operating Income）の割合

NOIとは家賃収入のように日常的に入ってくる収入から、ビル管理コストのように
日常的に出て行く支出をひいた純利益。

NCF利回りとは投資額に対する正味純収益NCF（Nnt Cash Flow）の割合、

NCFとはNOIの支出項目である日常的支出に、将来発生が予想される
資本的支出（例えば10年後の修繕や改修費用の按分）を加えたもので、
より長期的な視点で利回りを厳しく見るというものです。

昨日ご訪問したPM・BM会社でのお話です。

もともとビル清掃を中心とするBMの会社でしたが、ここ数年ビルオーナーに対する
PM的アプローチ、もしくはPM会社に対するBM的視点でのPMサポートといった
立ち位置をとる事によって、近年厳しいといわれる本業界において、着実に業績を
伸ばしてきた企業です。

この企業は、もともとビルメンテナンスコスト削減に対する独自のノウハウを
持っており、これまでは基本的に維持コストを削減する事でキャッシュフローが
改善し、資産価値＝利回りを向上させることができます　といったアプローチで
オーナーやPM会社に対する営業を進めていました。

このアプローチはつまり、キャップレートの向上を目的としたアプローチで
あくまでもNOIを向上させましょう！という提案になります。

それが、今年に入ってNOIよりNCF、キャップレートより、NCF利回りに焦点を
絞って提案する手法のほうがよりお客様に刺さるというお話をおうかがいしました。

これが意味することは何なのでしょう。

これは不動産を保有する人々、運用する人々の関心が短期から長期
へ、ファンド自身もリターン極大、短期転売の所謂オポチュニスティック型から、
ローリスクローリターンで中長期保有のコア型への変化の、表れと言えるのでは
ないでしょうか。

当然PM会社、BM会社としてもチャンスが増大します。
これまで目先のキャッシュフロー（キャップレート）を改善させるため、とにかく日常的
コスト（管理コスト）を下げましょうというしかなかった。

利回りに資本コストを加味するNCFの考え方を用いる事によってLCC（ライフサイクルコスト）の観点から、日常の管理コストを無理に下げる事が資本コストを増大させる事につながるといったようなお話もつながってくる事でしょう。

長期保有が前提の中小ビルオーナーに対しても、十分提案できる内容。

PM・BM会社も不動産市況にあわせた対応をとることによって、チャンスが広がる
という、典型的な事例でしょう。