初めてお仕事をさせて頂く経営者や幹部の方に必ずといっていいほど、申し上げている事があります。

それはコンサルタントの存在意義と使い方についてです。

私は個人的にはですが、その会社にとってコンサルタントが必要なくなることが、最終的な到達点だと考えています。

我々はあくまでもプロジェクトを推進していく、いわば起爆剤的な存在。

実行するのは自社の社員の皆様であるし、該当するプロジェクトの成果はあがったにせよ、持続的に他のプロジェクトも自らの力のみで成功するかどうはまた別問題。

先日もお話した、短期的成功ではなく、長期的・持続的成功（成長）を図る為には何が必要なのか。

その究極の答えはコンサルタントがいなくなる事なのかもしれません。

少し自虐的な意見と思われるかもしれませんが、本気で私はそう考えています。

そう考えると、コンサルタントの存在意義は「自転車の補助輪」のごとく、なくなる為に存在する、悲しい宿命を背負っているのではないでしょうか・・・・とここまで書くとネタになってしまいますね（＾＾；

追伸：
それにしても米国の緊急経済安定化法案の否決を受けてダウ平均が今朝７７７ドルマイナスで大引け、それにつられて日経も今年最安値の1万1259円。その他世界の主要市場は全て株安です。
不動産株も軒並みマイナス基調です。

昨日はまた東証2部上場のマンションデベロッパー　ランドコム　が倒産しました。
そして9月最終日の今日、この世界的な金融不安。

今は静かに動向を見守るしかないのでしょか。

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 16:15 | パーマリンク | コメント (0)

不動産の持ち手にとって空室ほど悩みの大きいのもはないでしょう。

そこで様々なプレーヤーが不動産オーナーに対し、様々な「空室対策提案」や「資産価値向上提案」をおこなっています。

最近その中で私どもが密かに注目しているのが、「空室の貸会議室への活用」です。

近年、この貸会議室ビジネスで業績を拡大している会社が増えてきています。

マクロ的な見地から需要に目を向けてみると、

・「持たざる経営」による事務所スペースのアウトソーシング化が高まっている

・オフィス賃料の負担が高まり、事務所スペースそのものを圧縮する傾向にある

・企業の三次産業化、サービス業化の進展により、商談・打合せなどの応接・会議室の必要性が拡大している

・販促手法の一環として、様々な業種で「セミナー営業」が一般化しはじめている

というように全体的に追い風状態です。

他方、オーナー側のメリットとしては

・すぐに始められる

・初期投資が極めて少ない（机・椅子代程度　リースもあり）

・煩雑な手間がかからない（運営代行する業者もある）

・いつでもやめられる（客がつけばすぐ辞められる）

特に初期投資がかからず、いつでもやめられるという点は大きいでしょう。

都心型のビジネスである事は否めませんが、市場全体としては成長期で、供給が追いついていないという状況のようです。

貸会議ビジネス　注目です。

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 11:15 | パーマリンク | コメント (0)

帝国データバンクより抜粋

シーズクリエイト（株）（資本金17億7260万2015円、渋谷区神宮前5-52-2、代表幸寿氏、従業員111名）は、9月26日に東京地裁へ民事再生法の適用を申請し、同日保全命令を受けた。

当社は、1999年（平成11年）7月にリビングクリエイト（株）の商号で設立されたマンション分譲会社。

首都圏を主要エリアとして、「シーズガーデン」「シーズスクエア」「シーズクロノス」の3ブランドを展開、オール電化・屋上緑化・太陽光発電を装備した環境共生型マンションを特色としていた。

積極的な営業戦略で急成長を遂げ、設立後5年に満たない2004年2月にジャスダック上場、同年12月には東証2部上場、さらに2006年5月には東証1部に上場し、2007年3月期の年売上高は約311億9873万円に業績を拡大していた。

負債は約114億4200万円。

またもや上場企業です。今年に入って18社目。

どこまで続くのか。

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 19:09 | パーマリンク | コメント (0)

リーマン破綻から1週間が過ぎようとしています。

我が国の不動産市場への影響はどの程度、あらわれるのでしょうか。

まずリーマンやAIGを含めた外資系金融機関が不動産の大口買い手プレーヤから姿を消すのは当然の帰結として、現在保有している物件を市場で投げ売りすることによって、不動産価格の値崩れを引き起こす可能性も捨てることはできません。

これは債権回収の絡みで比較的早く表面化するのかもしれませんし、見えないところでバルクで売られることもあるかもしれません。

いずれにしても、ファンド物件が大量に売りさばかれるなど、不動産市場価格への影響が出てくるのではないでしょうか。

下半期に物件売却を予定していた多くの不動産企業にとっては、まさに逆風そのものです。

それから、リーマン・ブラザーズ・コマーシャル・モーゲージが積極的にリスクを取っていた不動産担保融資、いわゆるリスク資金の出し手が減ることに加えて、既存融資に回収圧力がかかるなど、資金調達環境が更に悪化することが懸念されます。

これは少し時間をかけながら影響が出てきそうです。

例えばリファイナンスができない開発案件が事業化できずに換金売りになるなどのケースが考えられます。

また現状、多くの私募ファンドは、今後段階的に償還時期を迎えます。

地価の下落、資金調達環境の悪化に伴い、リファイナンス時に追加資金が必要となったり、金利が上乗せされたりする可能性があります。

或いは担保価値が下落している物件の場合、リファイナンス時に損失処理をしなければいけないところもあるかもしれません。

そうなると、SPC投資家は損失を出し、投資意欲は減退するといった悪循環も考えられます。

あくまでも想像の範囲内ではありますが、以上のような影響が発生する可能性は十分に考えられるのではないでしょうか。

まだまだ不動産市況の動向が見ものです。

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 10:07 | パーマリンク | コメント (0)

先日、弊社の会議で社長の小山が、興味深い話をされていた。

北京オリンピックの野球日本代表の戦い方と、リーマンショックに代表される直近の米国金融不安の実情に触れ、「オリンピックゲームとマネーゲーム」というテーマで講和された。

要約すると、いずれも勝敗を短期でみるか長期でみるかの判断、もしくはその捉え方に問題があったのではという指摘だった。

星野ジャパンは短期決戦であるオリンピックの戦い方としては明らかにまずかった。
オリンピックは「強いものが勝つのではなく、勝ったものが強い」のであれば、もっと違った戦い方があったのではないか。

リーマンをはじめとする米国の証券会社・投資銀行は、あまりに短期の利益にこだわった結果、大きなリスクを有する事になったのではないかと。

証券会社のみならず、四半期決算がグローバルスタンダードとなるなかで、企業の業績そのものを短期で判断する傾向が強くなっているのではないかと。

我々も企業の経営に携わるお仕事をさせて頂くなかで、業績を上げることが最大のミッションの１つであることは間違いありません。

しかし、一方で短期の業績向上にこだわるあまり、長期的な視点の欠如、または長期的・持続的成長を図るための手間を、後回しにしてしまう事が往々にあるのではないだろうか。

あらためてコンサルタントとしての役割を再度振る変えさせられる話でした。

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 11:16 | パーマリンク | コメント (0)

速報です。

帝国データバンクより抜粋

「東京」　（株）リプラス（資本金38億6965万5264円、東京都港区虎ノ門4-1-28、代表姜裕文氏、従業員778名）は、9月24日に東京地裁へ自己破産を申請し、同日同地裁より破産手続き開始決定を受けた。

負債は、2008年9月24日時点で約325億7057万円。

22日IRで半期報告書提出予定日の延期及び継続企業の前提に関する事項の注記に関するお知らせが発表されていたので、そろそろかと思っていましたが。。。

8月の株価は８０％以上の下落率。

2年前は30万円ほど値がついた株価も今は8000円代前半。。。

上場企業の倒産は今年に入って16社目。　　

まだまだ続くのでしょうか。

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 17:13 | パーマリンク | コメント (0)

一昨日、マンションデベロッパーでのコンサルティングの際のお話。

近年のマンションデベロッパーのブランド戦略を見てみると、商品ブランド名を１ブランドに統一する動きが広がっています。

２００２年の野村不動産の「プラウド」、２００３年の東京建物の「ブリリア」の成功がその流れに拍車をかけています。

理由としては、統一ブランドを活用する事で商品に対する理念をわかりやすくユーザーに伝えるという点、また統一ブランドの露出度をあげることで、販促効率の観点からみてもそれが効果的である点などが挙げられます。

では、単純に商品ブランドを統一すればそのような効果が即座に現れるのでしょうか？

もちろん答えはNO。

統一するぶん、それだけ、全ての商品そのものや、お客様に接する様々な場面の全て事象において、抜けなく漏れなくブランドコンセプトの統一感が必要不可欠になります。

企業理念やミッションステートメントから落とし込んだブランドコンセプト。

それを具現化した形である商品そのもの
（標準仕様書などがそのアウトプットでしょうか）

それを広く顧客に知らしめるプロモーション戦略

実際ご購入いただくまでの営業戦略　などなど

すべてにそのコンセプトが浸透していなければなりません。

冒頭のマンションデベロッパー。

商品ブランドは複数あり、その定義づけは曖昧で、事業部も複数に分かれている為、ブランドコンセプトの統一感という点ではまだまだの会社。

「ブランドを統一する」というテーマが案としては出やすいのですが、その本当の意味での実現は、相当の労力とコストを必要とするものなのです。

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 12:40 | パーマリンク | コメント (0)

新規事業開発のお話の続きです。

新規事業を採算性の観点からみる際に必要となってくる視点に、ディスカウントキャッシュフロー（DCF）という観点があります。

大企業や大きな新規プロジェクトでない限り、一般的には、新規事業の採算性の判断は、

「新規事業立上にかかるコスト（初期コスト）を新規事業で予想される毎年のキャッシュフローで割ってどれくらいの期間でペイできるか」

という投資回収期間法で判断される場合が多いのではないでしょうか。

１０００万初期コストがかかるけど、翌年から毎年300万の利益があがるから、3年と4ヶ月で初期投資はペイできるという具合です。

これはこれで一つの目安にはなるのですが、

①回収期間における「適正な期間」とはその企業や担当者にとってまちまち

②投資回収後のキャッシュフローについては判断の材料に入らない

等々の欠点もあります。

そこで我々はDCFという考え方を用います。

ここでDCFそのものの詳しい説明は省きますが、要は将来のキャッシュフローを現在価値に割引きながら一定期間の正味のキャッシュフローがプラスならその事業はGO、マイナスなら事業そのもの実施を再度検討するというものです。

この「割り引く」というのがミソです。

1年後の100万円は今日の100万円とは価値が違う。

現在100万円あれば、預金や投資などで1年後100万以上の価値になっている可能性があるので、今日の100万円は1年後の100万円より価値があるという考え方です。

将来のキャッシュが現在価値にしていくらになるのかはこの割引率、いいかえれば新規事業のリスク具合によって変ってきます。

例えば、初期投資を全額銀行借入でおこなっているとして、銀行から求められる借入利率を最低限度とし、その上に事業リスクとしてプレイアムをいくらかのせる。

といったようにです。

若干ファイナンスのテキストの最初のページのような話になってしまい恐縮ですが（＾＾；

今日お伝えしたかった事は、中小企業や中規模新規事業プロジェクトであったとしてもDCFの発想ははずせない。活用すべきであるということです。

将来の得られるキャッシュを現在価値に換算する。

その際の割引率の設定方法、DCFに組み入れる期間などを考える事自体が非常に有益だと思います。

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 17:27 | パーマリンク | コメント (0)

最近、不動産不況のあおりを受けてか、新規事業立上のご依頼が多い。

新規事業に取り組む際の私たちの基本スタンスは次のとおり

①現状事業との相乗効果もしくは、現状の強みが有効に活用できる事業にとりくむ

②ライフサイクル上、成長期の事業に参入する

③できるだけスタート時に莫大なイニシャルコストがかかる事業は避ける

この３つのポイントが全て満たされる事業は、そうはたくさんあるものではありません。

その上で

①市場性：競合や需要の動向

②採算性：3年度の数字イメージ

③実現可能性：要員体制、モチベーションを含めた自社の実行力がどこまで可能か

の3点を明確にさせる必要があります。

特に③にある、新規事業立上メンバーの意欲や、新規事業に対する前向きな姿勢が立上当初の勢いに大きく影響を与える事はいうまでもありません。

今日の国土交通省の発表で地価動向は既にさがってるとのこと・・・

新たなビジネスをあえてチャレンジする時期なのかもしれません。

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 15:01 | パーマリンク | コメント (0)

ここ数日、マーケットの動向の話ばかりで恐縮です。

しかしそれだけここ数日の米国金融マーケットの動向は、近年まれに見る衝撃を世界中に与えていると思います。ある種の金融立国アメリカの崩壊を思わせるほどに。

さて、昨日はFRBが9兆円をかけてAIGを救済すると発表。

一昨日の世界同時株安から反発し、昨日はダウも日経平均も上昇。

しかし・・・

今日のダウは449．36ドルのマイナスで終了
それを受けて今朝の日経平均は-370円で取引が開始。

その他のマーケットも軒並みマイナス基調でいるようです。

AIG支援でも、今回の金融危機の回避は難しいと、マーケットは見たのでしょう。

まだまだ目が離せません。

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 09:58 | パーマリンク | コメント (0)

リーマンショックがまたも世界同時株安を引き起こしているようです。

日本の不動産への影響はどうなのかと考えていたところ、J-REITに上場しているジャパン・シングルレジデンス投資法人の運用会社にリーマンが３０％出資しているとのこと。

同社のプレスリーリースで「影響はない」という発表をしていましたが。。

我が国の不動産においては、客観的に見て直接的な影響は大きくはないんでしょうが、（とはいうものの私が注目している上場不動産会社の多くがストップ安に・・・）今の不動産不況の中、リーマンショックが更に与える影響はまだまだ未知数ですね。

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 10:09 | パーマリンク | コメント (0)

昨日書いたブログのその後。

やはりリーマンブラザーズ破綻の影響は計り知れないようで。

１５日ダウ平均は５０４ドル安。

今日の日経平均も９：４５分現在-550円を越える下落傾向。。。

為替も円高基調・・・

うーん。マーケットは素直ですね。

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 09:43 | パーマリンク | コメント (0)

先日、このブログでもご紹介した米国証券４位のリーマン・ブラザーズが、本日１５日、連邦破産法11条に基づく会社更生手続きの適用を申請すると発表しました。

やはり・・・というかとうとうというか・・・

サブプライムローンの焦げ付きによる信用不安が最大の要因。

更に米国証券３位メルリリンチも、米国銀行２位のバンクオブアメリカが同社を買収するこを昨日、発表。

リーマン・ブラザーズといえば、以前、ライブドアが発行するMSCB ８００億円の引き受け先として、巷でも話題となった会社。

ホリエモン自身が保有する株を貸し株として提供するといった裏取引もあったようで、ライブドア事件後、かなり話題となったネタです。

サブプライ問題が表面化してから１年を越える今。

その大きなツケがこれからまだまだ表面化してきそうです。

それにしても株価への影響も心配です。

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 18:42 | パーマリンク | コメント (0)

総務省が敬老の日にあわせて、今日１４日、６５歳以上の高齢者人口の推計値（１５日現在）を発表した。

それによると、７５歳以上の人口は、前年比５３万人増の１３２１万人。

総人口の１０．３％を占め、現行の統計方式が始まった１９５０（昭和２５）年以来初めて１割を超えたという。

７５歳以上というのは、様々な物議をかもしながら今年度に始まった「後期高齢者医療制度」の対象者。

２０５０年には、日本は２．５人に１人が６５歳以上という超高齢化社会になるといわれており、社会保障制度そのものの崩壊が危ぶまれています。

それにともない、不動産の存在意義も変化してくることでしょう。

近年、高齢者住宅や、高齢者向けのサービス、商品など、不動産の業界も高齢者対応もしくは、ターゲットとした施策を、各社が明確に打ち出しつつあります。

しかしながら、そのような小手先の手法では対応できない、不動産に対する構造的な消費行動そのものの変化や、消費ニーズの根本的変化がこれからやってくるのではないだろうか。。

そう思わざるえを得ないニュースでした。

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:21 | パーマリンク | コメント (0)

近年のオフィスビル開発のこれまでと異なる点をあげるとすれば、「複合化」ではないでしょうか。

これまではオフィススペースのみ、または低層・高層スペースに飲食店、中層スペースにオフィスが「複合」するケースが一般的でしたが、最近のオフィス開発では、オフィスや飲食店に加え、小売店やホテル、サービスアパートメント（高級賃貸住居）、居住者向けの住宅支援サービスなど、様々な業態が一つの空間の中に、さらに「複合」しているケースが増加しています。

例を挙げれば、我が社のオフィスの隣に同時期に開発された丸の内OAZO、日本橋三井タワー、東京ミッドタウン、新丸の内ビルディング、グランドトウキョウノース（＆サウス）タワー等など・・・

複合化が広まった要因とは・・・？

①再開発指定地域が増えた事、事業会社の不動産売却による、本業への資本注入施策により、都市部に広大かつ優良な開発エリアが出現した事

②外資系やIT系企業のエグゼクティブなど、超高額な賃料に耐えうる居住者が増加したこと

③②をターゲットとした、比較的高額な小売系、生活支援系サービスなどのサービス業態との思惑が一致したこと

などが挙げられるのでしょうか・・・

それもこれも我が国が2002年2月以降続いてきた「いざなみ景気」による景気上昇機運を背景としたもの。

だとすれば、今日（12日）内閣府が発表した2008年4月～6月のGDP改定値が年率３％のマイナスという下方修正は、今後の開発案件の行方にも少なからず影響を与えるのでしょう。

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 09:45 | パーマリンク | コメント (0)

サブプライム問題の余波がまだ続いています。

以下Yahoo!ニュース抜粋

米証券大手リーマン・ブラザーズは１０日、０８年６〜８月期決算で、低所得者向け高金利住宅ローン（サブプライムローン）問題に伴う評価損など７８億ドル（約８４００億円）を計上した影響で、最終損失が３９億ドル（約４２００億円）に膨らみ、２四半期連続の赤字になったと発表した。サブプライム問題のあおりで値下がりした証券化商品の評価損が響いた。

今日の株価への影響も気になるところです。

サブプライムローン問題の本質ってなんなのか？
なぜあまり直接的影響が少ない日本が米国他より株価への影響が大きかったのか？
そもそもバブルとはなんなのか？

最近読んだ

「すべての経済はバブルに通じる」／著：小幡績 　(光文社新書 )

にその答えがかかれてありました。

サブプライム問題、バブルの本質を的確に、わかりやすく解説されています。

お勧めです。

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 11:57 | パーマリンク | コメント (0)

９月５日、金融庁はＪリートの運用会社であるプロスペクト・レジデンシャル・アドバイザーズに対して、業務改善命令の行政処分を行いました。

処分の理由は、不適切な利益相反管理体制などによる法令違反によるもの。

投資法人の資産運用において、資産取得時に、売主の売却希望価格以上の
概算算定価格を出すよう不動産鑑定士に働きかけていたという。

また、複数の不動産鑑定業者に概算評価を依頼し、売却希望価格以上の価格が提示されない場合に、

他の業者を追加して概算を依頼する不適切な鑑定業者の選定プロセスを取っていたなどとされています。

プロスペクトは以前にも同じような事があったようです。

投資家としてみた場合、このようなコンプライアンスを守ることの出来ない会社に投資はできないですよね。

コンプライアンスという言葉がもてはやされて久しい昨今ですが、このような事例を見てみると、現実味を帯びてその重要性が認識されます。

ちなみに昨日ののプロスペクト・レジデンシャル投資法人の株価も４６００円安です。。。

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 09:51 | パーマリンク | コメント (0)

近年所有と経営の分離が叫ばれるようになり、「同族経営」のデメリットばかりが
クローズアップされるようになっているようですが、我々の見解は少し異なります。

世界的にも長期的に成長をし続け、確固たる独自ブランドを構築している企業の
多くは同族企業です。

同族企業のメリットを活かしつつ、経営の舵取りをうまく引継いでいくためには
どのような視点が必要なのでしょうか。

私どもの経験から次のような点が挙げられます。

１．ある規模になるまでには基本的にはトップダウンの方式を崩さない

２．社長、専務、常務といったそれぞれの役職の役割を明確にする

３．できれば母親（社長夫人）は経営に直接携わらない

４．次期経営者はできるだけ早い段階で自ら経営をおこなう意識を持つ
　　→本人及びその他経営幹部に明確に現社長がその意思を伝える。

５．事業継承とは株や資産の分配のみならず事業モデルの引継ぎも同時に考える。

引継がせる辛さ、引継ぐ辛さ、それを見る周りの辛さ、事業継承には様々なドラマが見受けられます。

だからこそ５０年、１００年と永続している企業は素晴らしいのだと思います。

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 13:49 | パーマリンク | コメント (0)

先週末は名古屋の某住宅メーカーにコンサルティングでお邪魔。

将来的な需要環境のみでいうとマンションより厳しいと見られる戸建住宅市場。

人口減少、世帯減少時代の影響をもろに受ける上、マンション比率の増加、
住まい方の変化による賃貸派個人の増加が、戸建住宅の需要を低迷させている。

実際新規の戸建住宅着工数は近年、年々減少傾向にあります。

にもかかわらず供給業者数はまだまだ過剰気味で、少ないパイを多数の企業が
奪い合うという成熟期の典型的なマーケットになっています。

では、今後住宅メーカーが取りうる戦略オプションは？

１．セグメントを拡大するか、拡大するか

従来、戸建住宅業界は大手、パワービルダー等による価格帯の棲み分け、
軽量鉄骨、木質系といわれる素材による棲み分けなど、比較的セグメント毎の棲み分けが激しく、
大手といえどもあらゆる顧客ニーズにこたえられる商品ラインはもっていません。

商圏内における全ての顧客ニーズ・ウォンツに対応できる住宅の総合メーカーになるというセグメント拡大戦略

逆に、限られたリソースを集中的に投入するセグメント特化戦略も当然検討しなければなりません。

価格帯、仕様などを見直し、高価格帯の高級住宅のみを販売する、または圧倒的にコスト逓減にこだわり、リーズナブルな住宅を手軽に手に入れられるというブランド確立する、などが挙げられます。

２．新築戸建住宅事業以外への事業ドメインの拡大

戸建住宅事業と相乗効果の高い事業へ徐々にシフトしていくという戦略も考えられます。

ざった我々が過去にご提案したものだけでもでも

①リフォーム事業、②不動産仲介（中古流通）事業、③ファイナンス事業　
④部材供給事業

などが挙げられます。

３．戸建住宅事業からの撤退

戦略オプションを考える際に、この撤退戦略も一応視野に入れておかなければなりません。

当たり前のように市場が存在し、それにより市場全体が右肩上がりの時代は終わりました。

もう既に住宅メーカーとしての戦略転換の決断が迫られる時期に入ってきているでしょう。

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 09:58 | パーマリンク | コメント (0)

今のこの不動産不況の出口はいったいどんな形が想定できるのだろうか。

90年代後半のバブル崩壊時には買い手不在で底なしの不動産不況に陥ったわけですが、今回はどうでしょうか。

ずばりまともや外資が活発な動きを見せ始めています。

スルガコーポレーションに対し、ゴールドマンサックスはDIPファイナンスにより、70億円のつなぎ融資を実施。

担保には資産価値の高い不動産を押さえ、さらにDIPファイナンスとしては高めの金利設定でリスクヘッジ。

シンガポール系不動産ファンドGICは、モルガン・スタンレーから「ウェスティンホテル東京」を取得。

サブプライム問題で大きな打撃を受けたメリルリンチも、日本を中心とするアジアの不動産に投資する30億ドルのファンドを組成。

どうやら、外資からみると、今の日本の不動産はまだまだ買いだと見込んでいるようで。

法整備が整ってきた事、イールドギャップ（不動産投資利回と長期国債利回りの差）がまだまだ高い（２％代）という点などが、その理由として挙げれるのか。

いずれにしても、いつかの外資を「ハゲタカ」と揶揄されていた時代を思い出さざるを得ません。

我が国の大切な資産の存亡を自らで解決しうる手段はないのでしょうか。

国も「首相の突然死」などで騒いでいる間があれば、なんとか対策を練って欲しいものです。。。

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 13:50 | パーマリンク | コメント (0)

昨日は東京の某マンションデベロッパーでのコンサルティング。

市場環境が低迷する中、今期の反省及び来期の目標などが議論されました。

色んな話を聞きながら、あらためてマンションデベロッパーの存在意義を
考えてみました。

事業規模のわりに参入障壁が低いといわれるマンションデベロッパー業界。

実際、業界トップの大京でさえ、年間供給戸数は、日本全体の供給戸数の
おおよそ３％程度。

実は、マンションデベロップメントという事業は宅地建物取引業の免許と、
用地情報を獲得するためのルート、資金調達の為の手段、以上の３つの
スキルとノウハウを持つ事ができれば、誰でも出来てしまう、そういう
ビジネスなのです。

商品は建築士やデザイナーが図面を書き、ゼネコンが建物を建てる。

広告代理店がパンフレットやチラシを作成し、販売代理会社が販売を
代行する。

入居後は管理会社が管理を実施。

このように全ての業務をアウトソーシングしても、業務がまわって
しまうものなのです。

ではマンションデベロッパーが存在する意義ってなんなんでしょう。

難しいテーマではありますし、私見ですが、それは、最適な専門会社を
トータルでコーディネートすることで、土地の持つ潜在的価値を最大限に
引き出すことなのでしょう。

土地が持つ価値を増大させる仕事。

あらためてマンションデベロッパーの役割を見直す時期に来ているのかもしれません。

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 10:02 | パーマリンク | コメント (0)

昨日は大阪のPM会社でコンサルティング。

「経営者のやるべき事」というテーマに話がおよんだ。

今週の週刊ダイヤモンド「ゼネコン不動産　同時多発破綻！」の
記事を見ながら社長曰く・・・

「ついこの前まで勢いのあった上場企業がいまや破綻懸念先候補と
してあがってるよね～」

船井総研コンサルタント曰く

「ここに載っている企業のうち、多くの経営者が営業部長的経営者なんだと
思います。それが一番楽しいし、目に見えて数字があがるから」

「特に創業間もない企業の社長にはたくさんの役割があって、財務部長的
社長、総務部長的社長、人事部長的社長など、それぞれの視点から重要な
決断を迫られるケースが多いです。」

「ここに掲載されているような多くの急成長した不動産会社は、まず会社の
成長に人の成長が追いついていなかったのでしょう。」

「そこでは儲けたお金をどのように使うかというファイナンス上の戦略、つまり
財務部長的社長の視点と、人をどのように成長させ、会社に必要な人材に育てるか
という人事・総務部長的社長の視点が必要だったのかもしれません」

『経営者のやるべきことは営業ではありません』とよく色んなコンサル会社がお話
することではありますが、「経営者」という立場で、財務、総務、人事、営業という
あらゆる視点をバランスよく持つ必要があるということです。

ほんとうに経営者とは大変なお仕事。
社長の皆様には頭が下がるばかりです。

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 11:32 | パーマリンク | コメント (0)

いやぁ～びっくりしましたね。

福田総理の突然の辞任。

この騒動に対する批判や政治的コメントは別の方に譲るとして
ここでは現場コンサルタントとしての所感を少しだけ・・・

まずニュースを聞いた瞬間に思ったこと・・
明日（今日）の株価の心配。

次に日本全体の景気における閉塞感が伸展することによる、
企業業績への影響。

特に私どもがお付き合いをさせて頂いている不動産関連企業
は、他業界以上に日本全体の景気変動に大きな影響をうけます。

ましてや現在大変な不動産不況。

「泣きっ面に蜂」とはまさにこのことではと。

企業も我々経営コンサルタントも日々、会社の業績をあげるために最大限の
努力を積み重ねていくわけですが、逃れられない外部環境の影響に対しては
敏感にならざるを得ません。

もちろん「敏感になる」という意味は、「業績低迷の言い訳」に外部環境の
マイナストレンドを利用しましょうということではありません。当たり前ですが。

現状のマーケットの動向を正確に把握する事で、そこにこそ自社なりの
チャンスを見出す事が大いにありえるのです。

福田総裁辞任から、コンサルタントとしての想いを新たにした一日でした。

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 10:25 | パーマリンク | コメント (0)

不動産に関わるプレーヤーは、現在いずれの業種においても付加価値化を
求められているといわれています。

考えてみれば、建物を作る企業（デベロッパーやハウスメーカー）は「住めればよい」
「働ければよい」という建物そのものをつくるという時代からはとうの昔に脱却し、より
ターゲット重視、コンセプト重視、つまり付加価値重視の戦略転換にいたっています。

不動産の仲介ビジネスもBtoBにおいては、様々なソリューションが提案できる
付加価値提供型企業が強くなっています。

管理においてもPM業や分譲マンション管理に代表されるように、単に清掃や
メンテナンスという請負的業務からサービス業務への転換が図られるように
なってきました。

このように考えるとBtoC（一般顧客）向け不動産売買仲介と賃貸仲介については
非常にこの付加価値化ビジネスへの転換が遅いように感じます。

売りたい人と買いたい人を媒介する売買仲介、貸したい人と借りたい人を媒介
する賃貸仲介。

いずれもビジネスモデルとしては単純で、その分参入障壁も非常に低い業界と
いえるのですが、そろそろこの「手数料ビジネス」にも限界が来ているように、
感じています。

いくつかの会社では、手数料を業界通例より大幅に削減したり、不動産資産
評価のようなサービスを加えたり、売り手や買い手に対する様々な相談に対応
したりと・・・

付加価値を圧倒的な差別化要素にしきっている企業はまだまだ少ないようです。

そこに、この業界における大きなチャンスが存在していると我々は考えています。

BtoC向け売買仲介、賃貸仲介の付加価値創造型ビジネスモデルの開発と
それらの実現を徹底的にやりきれる企業は、厳しいマーケットの中においても
十分に勝ち残れるものと思います。

来月、不動産コンサルティング事業立上に関する無料説明会の実施を
計画中です。

詳しい事が決まり次第、こちらでもご紹介いたします。

「仲介、賃貸事業における不動産コンサルティング」
まだまだ楽しみなモデルが出てきそうです。

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 10:11 | パーマリンク | コメント (0)