今日は31日の金曜日。

今日も不動産業界で大型倒産がありました。

帝国データバンクより一部抜粋します。-------------------------------

康和地所（株）

（資本金5億2054万円、千代田区麹町4-8、代表夏目康広氏、従業員120名）は、

10月31日に東京地裁へ民事再生法の適用を申請し、同日保全命令を受けた。

負債は2007年9月末時点で約143億5300万円。

・・・「外断熱といえば」といわれるほどの会社だったのですが・・・

更に

（株）ダイナシティ

（資本金114億9764万966円、港区虎ノ門4-3-1、代表吉田雅浩氏、従業員190名）は、

10月31日に東京地裁へ民事再生法の適用を申請した。

負債は約520億7700万円。

ジャスダック上場企業です。またもや上場企業の倒産。負債規模が大きいです。

上場不動産会社の倒産はこれで12社目です。

昨日と今日で不動産・建設業界で5社倒産、そのうち3社は上場企業。

2日間の負債総額は1400億円を超えています。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 18:27 | パーマリンク | コメント (0)

今月末も不動産・建設関連で大型の倒産が相次ぎました。

株式会社　ノエル　負債総額414億

帝国データバンク参照します。

東証2部上場で総合不動産業の（株）ノエル（資本金　22億6879万4466円、川崎市高津区二子5-1-1、代表金古政利氏、従業員283名）と（株）ＥＮＲ（資本金5777万5000円、港区虎ノ門1-4-3、代表奥村秀哉氏ほか1名、従業員16名）の2社は、10月30日に東京地裁へ自己破産を申請し、破産手続き開始決定を受けた。

ジャスダック上場　山崎建設株式会社　負債総額222億円

帝国データバンク参照します。

「東京」　山﨑建設（株）（資本金39億8084万6902円、中央区日本橋富沢町8-6、代表河部愼一郎氏ほか1名、従業員606名）と子会社の日本ロックエンジニアリング（株）（資本金4950万円、中央区日本橋小舟町10-6、代表前田男氏、従業員155名）は、10月30日に東京地裁へ会社更生法の適用を申請し、同日保全管理命令を受けた。

勝村建設株式会社　営業停止　負債総額80億

帝国データバンクより抜粋します。

「東京」　勝村建設（株）（資本金3億円、台東区浅草橋4-19-8、代表山田一二氏ほか1名、従業員198名）は、10月30日付で営業を休止し、事後処理を田中信人弁護士（豊島区西池袋3-21-13、電話03-5979-0121）に一任した。

昨日だけで不動産・建設関連企業の倒産が3社。

そのうち2社は上場企業。

負債総額は3社で700億以上。

まだまだ不動産・建設不況は止まりません。

月末は倒産が重なります。

今日も出るのでしょうか・・・

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 09:26 | パーマリンク | コメント (0)

朝日新聞の関西版でも取り上げられていましたが、最近の不動産不況、金融危機、株価低迷などによる企業業績の悪化から、内定や求人の取り消しが相次いでいるようです。

ここ数年「売り手市場」といわれ来た採用戦線が一転してしまったということろでしょうか。

記事一部抜粋します。--------------------------------------------------------------

　「このまま入ってきてくれても希望の部署にはいけないと思う。あなたのキャリアを傷つけることになるので、就職活動を再開した方がいい」

　関西の私立大に通う４年生の学生（２１）は先週初め、５月に内定をもらった大手メーカー（東京）から、電話で内定「辞退」を促された。

　今月初めの内定式で顔を合わせたばかりの人事責任者は、「業績が悪化し、株価も激しく落ちている。会社はリストラを始めている」と付け加えた。

　大阪市の不動産会社に内定していた男子学生は、９月下旬に呼び出され、「景気が悪くて、マンションが売れない。社員の一部にも退職をお願いしている危機的な状況だ」と取り消しを告げられたという。

　学生は「この時期から、どう就職活動をすればいいのか」と途方に暮れる。

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本来は不況の時こそ、「しかけ」の時期、チャンスと捉えて、様々な意味での積極的な「仕込み活動」をやるべきもの。

我々のクライアントにもいつもそう伝えているのですが・・・。

現実、そう甘くはないといったところでしょうか。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 09:49 | パーマリンク | コメント (0)

さきほど、「無印良品の家」をプロデュースしているムジネット㈱の浅田社長と対談をさせて頂いた。

（詳しくは後日アップ予定のチームサイト「業界トップインタビュー」をご覧下さい」）

２０００年以降、住宅事業に参入した同社は、無印良品で培ったブランドを上手く活用し、業界でも珍しい独自のビジネスモデルの開発に挑戦しつづけてきました。

近年では、マンションデベロッパーとのコラボレーションやグッドデザイン賞の受賞など、その活動範囲、質の追求は更に積極化しています。

「無印がなぜ住宅事業に参入したのか」

「無印の家の最大のバリューは何なのか」

「無印の家の今後の戦略、目指すべき姿とは」

大変、興味深いお話が沢山できました。

現湖西市町で船井総研のOBでもいらっしゃる三上元さんの元部下でもある浅田社長。

浅田社長のやさしい笑顔とお話ぶりからも、「無印良品の家」に対する自信と誇りがうかがえました。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 12:48 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (3)

今日はマンションデベロッパーのコンサルティング。

ずばり、マンションデベロッパーの醍醐味って何かというと

「商品開発（企画）」

だと思います。

以前もお話したかもしれませんが、マンションデベロップメントという事業は、宅権免許と用地情報と資金繰りの目処があれば、誰でもできる参入障壁の低い商売。

つまりは、図面を書いてくれる設計士、建築を請け負うゼネコン、販売を請け負う販社、管理を請け負う管理会社と、全ての業務をアウトソーシングする事ができるからです。

そんなデベロッパーの存在意義とは、やっぱり

「どんなマンションを企画するか」

という事。

自分の作りたい、理想のマンション。

それでいて売れるマンション。競合に勝てるマンション。

そのバランスが難しいわけですが、そこが一番の面白いところ。

であれば、そこにどれだけの「時間」と「労力」と「思い」をかけることができるのか。

設計士のいいなりで、ボリュームの制限にのみ偏った面白みのないマンションが出来たとして、それでデベロッパーマンとして満足ですか？

その為に必要な市場調査や競合調査は徹底的におこなっていますか？

熱い思いで出来たマンションは必ず「売ろう」という気にもなりますし、お客様からの支持もあるはずです。

あらためてデベロッパーの存在意義を認識する熱いコンサルティングとなりました。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 17:47 | パーマリンク | コメント (0)

私の上司、吉崎の３冊目の本が出版された。

タイトルは

「企業不祥事が止まらない理由」

です。

最近急激に増えてきた（明るみになってきた）企業不祥事のついて、その背景と実態について放送作家と経営コンサルタントの２人の視点から、わかり易く面白く描きだされています。

是非、お読み下さい。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 19:47 | パーマリンク | コメント (0)

バブル崩壊後最安値更新です。

先週末から予想はされていたことですが・・・。

あっさり７６００円を割り、大幅に最安値を更新です。

不動産関連株も全面安の模様です。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 15:33 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (1)

（株）オールアバウトとNTTレゾナント（株）は21日、「理想の住まい」に関するアンケートを実施、集計結果を発表しました。

同調査は、25～44歳の賃貸住宅または社宅・寮の居住者に対し、実施したもの。

1,044人から回答を得た。

現在の住まい（賃貸）に

「満足している」との回答者は10.5％、

「まあ（やや）満足している」が45.3％で、

半数以上がおおむね満足している結果となった。

また、持家について、

「自分の家が欲しい」とする人は39.0％、

「できれば自分の家が欲しい」は44.1％と、

8割以上が家を所有したいと思っていることがわかった。

自分の家を欲しいと思う理由については、

56.9％が「安心感・満足感・達成感」、

41.2％が「家賃がもったいない、割高」。

一方、賃貸希望者は賃貸の方がよいとする理由として

「賃貸のほうがすぐ引越しできるから」が63.6％、

「持家はローンを組むなど経済的な負担が大きいから」が55.7％

などを挙げた。

不動産不況や金融不安が叫ばれる今日でも、やはり我国の持家志向の高さが改めて確認されました。

つまり需要そのものはまだ数多く存在しているということ。

最近は、マンション・住宅デベロッパーにとっては暗いニュースばかりでしたが、久しぶりに前向きなネタですね！

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 09:30 | パーマリンク | コメント (0)

知り合いが結婚を機に都内でマンション購入を検討との事。

そこで私に相談。

当該物件が立地に対してかなり割安だったので、よくよく話を聞いてみると最近増えてきた

定期借地権付住宅

だという。

「定借物件はどうなのか」というのが知人から私への質問でした。

定期借地権とはその名通り、一定期間にわたって建物を所有し、土地は購入せずに借りる制度です。

定期借地権付マンションは、建物は通常のマンション同様に購入しますが、土地は地主に地代を払って借りることになります。

ただし、借地期間が満了した場合は、建物を壊して更地にした状態（原状回復）にして返還する契約となります。

この場合は、契約更新・期間延長・買取請求ができません。

結果、購入時の土地代が免除されるわけなので、購入価格を抑えられれます。

従って同じ予算で、広さ、立地条件などワンランク上の住宅が購入できるというわけです。

しかし当然そんなメリットばかりではありません。

私が知人に伝えた注意点は以下の通りです。

●購入時に支払う事になる「前払い地代」はちゃんと考慮しているか。

修繕積立一時金のように、最初にそれなりの金額を払う事になります。

●毎月の出費として修繕積立金と管理費以外に「借地代」及び「解体費用積立金」が入ってくる

土地の持ち主に支払う地代と、前述したように定借物件は「建物も更地にして返す」事が前提なので、修繕とは別に将来の「解体費用」を積み立てておく必要があります。

４つの費用を合計すると意外と出費がかさむ可能性があります。

また管理費、修繕積立金等と同様に「借地料」と「解体費用積立金」は、市況の動きや積立の現状により数年に一度改定される可能性が高いのです。

あとは・・・

担保としての価値が希薄なので、住宅ローンの借り換えがし難い　とか

相続、破産・競売の際にトラブルになりやすい　　とか

当然、契約期間を超えた段階で在命していると住宅を追われる可能性がある

などでしょうか。

一見「安くてお得！」と思われがちですが、当然そこにはちゃんとした理由があります。

私は、決して定期借地権付き物件を否定するわけではありません。

言いたいのは、消費者としては、今回挙げたようなリスクも考慮にいれた上で、合理的な選択をするべきだと思いますし、売主側も最低限、これくらいの説明は売主責任として必要不可欠だと思います。

価格だけなら今でも完成在庫物件はまだまだ下がっている状態なのですから・・・

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 10:29 | パーマリンク | コメント (0)

今名古屋の出張から戻ってきました。

先ほどしまった東京株式市場　日経平均811円安の7649円。

バブル崩壊後の最安値（03年4月）７６０７円まで、すでにもう少しという所まで下がりました。

8000円を割る攻防なんて話はあっさり通り過ぎ、最安値のラインもほぼ超えそうな勢いです。

しかも、これから08年9月の中間決算が各社から発表される前の状態ですから、その結果如何によっては更なる下落が予想されます。

今日ばかりはさすがに驚いてしまいました・・・

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 15:18 | パーマリンク | コメント (0)

住友不動産販売（株）は2009年3月期第2四半期業績予想を修正。

修正後の同期連結業績予想は、

売上高265億3,000万円（前回発表比▲18.6％）、

営業利益32億8,000万円（同▲55.7％）、

経常利益35億4,000万円（同▲53.4％）、

当期純利益18億6,000万円（同▲56.7％）。

藤和不動産（株）は2009年3月期第2四半期業績予想を修正。

連結売上高は388億円（前回発表比：▲13.8％）、

営業利益▲29億円（前回発表：▲21億円）、

経常利益▲51億円（同：▲45億円）、

当期純利益▲89億円（同：▲39億円）。

住友不動産は主力の仲介業務が低迷。

大型の法人取引、及び一般の高額物件の取引が大幅に減少したようです。

藤和不動産は主力のマンション分譲事業で、市況が悪化。

業績にも顕著にあらわれていますね。

大手といえども厳しい現状がまた明らかになりました。

追伸：

22日のダウ平均がまた大幅に下がりました。

終値は514ドル安の８５１９ドル。

ワコビアの決算発表で純利益が三期連続で赤字になるなど、米国企業の業績落ち込みが相次いで発表された事がその要因とか。

日経も朝一から330円程度マイナスで始まっています。

8000円を割れる勢いです。。。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 09:19 | パーマリンク | コメント (0)

昨日はハウスメーカー系グループ不動産子会社へのコンサルティング。

不動産売買仲介事業における各店舗の課題と今後の対策について話し合われた。

売買仲介業のビジネスもまた、今、過渡期に入ってきていると、感じます。

・仲介手数料　「３％＋６万円」という業界慣例に対する疑問。

・両手（売り手と買い手の両者の代理人となり、双方からそれぞれ手数料をもらう）というモデルに対する利益相反の問題。

・査定価格の正当性。

・パワーセールスに依存した接客・営業品質の問題

・差別化の困難なビジネスモデル　・・・・・等々

最近では、これらの現状に自ら疑問を呈する形で、様々な新規サービスを開始し始めている企業もでてきています。

１．仲介手数料の実質値下げ。

手数料金を物件価格に応じて変化させたり、逆にどんな物件でも定額にしたり、手数料金を分割にしたりと、その形態は様々です。

２．バイヤーズエージェント、セラーズエージェント

米国では当たり前のようにあるようですが、買い手側に特化したバイヤーズエージェント、売り手側に特化したセラーエージェントというモデル。

そもそも「高く売りたい」という売主側の意向と、「安く買いたい」という買主側の意向は相反するもの。

それを一人（一社）の担当者が同時に対応するのは合理的ではありません。

売り手側、買い手側それぞれ専門のエージェント（代理人）がつくという発想です。

３．ホーム・インスペクション

ファンドや投資家が不動産を買う場合、あるいは不動産に投資する際には、必ず細かくデューデリジェンスを行いますが、個人の場合はそれがないのが現状です。

中古物件とはいえ、一生に1回の大きな買い物です。

ホーム・インスペクション（物件調査）をやった物件じゃないと買わないという時代も、近い将来やってくるかもしれません。

その他、様々な先進的な企業が、様々な商品やサービスを開発し始めています。

しかしあくまでも「先進的な」企業での話し。

ほとんどの企業が、今だに旧態依然としたビジネスモデルで、活動しているのが実態です。

まずは当たり前の業界常識を疑ってみる。

そんなことから、新たな取り組みを始める必要があるのだと思います。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 09:58 | パーマリンク | コメント (0)

クリードは15日、パシフィックホールディングスは昨日（21日）同じようなプレスリリースがでました。

「代表取締役の株券大量保有状況の変更に関するお知らせ」

どういうことかというと・・・

両者とも代表取締役が金融機関に対して、代表個人として融資を受けるにあたり同社株式を担保提供していた。

昨今の株価の下落で、追加の担保提供が必要になったが、資金調達が上手くいかず、当該金融機関において担保権実行が行使され、株式が売却された。

その結果、「代表取締役の株券大量保有状況の変更」に至ったということです。

これって実はアーバンコーポレーションの状況と非常によく似ているんですよね。。

両者とも株価は急激に下がっていますし。

大丈夫でしょうか。。。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 22:31 | パーマリンク | コメント (0)

金曜日（17日）の日経の一面に「日米欧が時価会計一部凍結の方向」とありました。

時価会計とは企業が保有する株式、債券などの金融資産を、時価で再評価する会計手法のことです。

本来、時価会計は会計の透明化、つまり企業の財政を正しく反映するために採用されてきました。

時価会計の原則に則ると、今回のサブプライムローン問題が表面化した今、評価損が著しい金融商品を保有している金融機関などの損失がさらに膨らむことになります。

その結果、いっそうの信用収縮につながります。

金融不安が覆う現在のような特殊な状況の中、

「評価損によって不安が増幅し、さらなる評価損につながる」

という負のスパイラルが発生してしまう懸念があります。

それを避けなければというのがこの「時価会計の見直し」につながっているようです。

もともと会計の透明化となる時価会計を先導してきたのは米国。

日本は例のごとく、世界の流れにあわせて、国際会計基準に合わせて時価会計を導入してきたわけです。

しかし今回、その米国から、「やっぱ今はやばいからやめよう！」と言い出し、欧州もそれに追随し、日本も「日本の金融機関だけ厳しいというのはおかしい」と声があがり、それにならう。

そもそも日本の金融機関は欧米に比べて、今回の問題に対する損害はそれほど大きくはないはずなのに。

日本の主体性って何なのだろうかと・・・また思うニュースでした。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 09:49 | パーマリンク | コメント (0)

１６日、群馬県高崎市の東証２部上場　建設業中堅の井上工業が破産。

不動産経済研究所は、９月の首都圏建売住宅市場動向を発表。

首都圏で９月に発売された建売住宅の戸数は、474戸（前年同月比17.1％減少・前月比28.1％増加）となった。

新規発売戸数に対する契約戸数は163戸で、月間契約率は34.4％（前年同月比7.9ポイントダウン・前月比2.8ポイントアップ）となった。

また、１５日発表した０８年度上半期（４～９月）の首都圏のマンション発売戸数は、前年同期より３５．９％減の１万９２９９戸だった。

マンションの大量供給が始まった９４年以降では最低水準。

相変わらず不動産企業の倒産はとまりませんし、現場の実態数字もあがってきません。

このような結果を企業経営者や、現場の営業マンはどのように考えるか。

マクロのネガティブな情報に自社（自分）も流されて、結果に対する言い訳やネガティブなイメージを拡大させてしまう企業（人）。

逆に、マクロはマクロ、一企業の取り組みであるミクロはミクロと割り切った考えを持ち、マクロの状況を見ながらも、今やるべき目の前の仕事・お客様に前向きに、ポジティブに必死に取組める企業（人）

この差は思いのほか大きいものです。

我々は、コンサルタントという立場で、常々マクロの大きなうねりをつかむ事を重要視していますが、それ以上に現場コンサルティングの際には、

今やるべきことを前向きにプラス発想で、楽しく、一生懸命取組み続けること

をお伝えし続けています。

それが、永続する企業の、永続的な成長には必要不可欠な「不況対策」だと思います。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 11:27 | パーマリンク | コメント (0)

結局今日の日経平均は

１０８９円安の８４５８円

となりました。

これだけ急落・急上昇が続くと、驚かなくなります。

数ヶ月前の上場不動産企業の倒産時のように、あまり普通起こらない事が続くと感覚が麻痺し驚きがなくなります。

ちなみに８７年１２月のブラックマンデー時以来の過去２番目の下げ幅とのことです。。。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 16:12 | パーマリンク | コメント (0)

予想通り、株価が安定しません。

週明け、Ｇ７の合意を受けた各国の対応に、市場は好感を得たとして、世界的に株価が急反発しました。

これで市場が一旦落ち着くという声もありましたが、やはりそんなに甘くありません。

昨日こそ日経平均は小幅上昇で落ち着きましたが、その後の欧州各国は軒並み反落。

ロンドンＦＴＳＥ１００は７．７％ダウン、ドイツＤＡＸ６．４％ダウン。

それを受けてニューヨーク・ダウは－７．８７％ダウンで日本時間の今朝閉まりました。

今日の日経平均は午前中９．５％ダウンの８６３５円だそうです。

東証ＲＥＩＴ指数も昨日は少し回復したものの、今日もまた６０ポイントほど下がっています。

不動産株も軒並み下落傾向です。

昨日、米国が発表した様々な統計指標から「米国の実体経済が悪化している」ということが、改めて明らかになった事が大きいらしいですが。

為替も一時１ドル９９円台を付け、日本の輸出関連企業の業績悪化懸念が深まっているようです。

まだまだ予断を許さない状況です。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 12:09 | パーマリンク | コメント (0)

珍しく営業コンサルの話題を１つ。

よく巷で見かける営業力強化関連の本などには

「売り込むな」　「商品ではなく自分を売れ」　

などという言葉が見られます。

決して誤った認識ではありませんが、船井総研＆不動産ビジネス業界風に言い換えると、

「商品（不動産）での差別化は既に困難な時代（もしくは元々差別化できない）」

「今の時代、お客様の初期の購買選定要因は企業または営業マンのブランド力である」

ということになるでしょうか。

例えば新築のマンションや戸建住宅を見てみると、確かに今でも商品による差別化を図ろうと各社がしのぎを削っています。

しかし市場が成熟化した現代において、お客様の購買選定基準からみたその差は微々たるもの。

反論を恐れずにいいかえるならば、どんな住宅もある程度の品質を保っており、市場で受け入れられる合格点が８０点とするならば、各社の争いは８５点と９０点の争い。「付加価値による差別化」の時代といえるでしょう。

更に、売買仲介業や賃貸仲介業などにいたっては、商品そのものが市場に出回っており、どこの会社でも扱えるという。加えてフィーもほぼ各社同じ。

これが、私たちが

「商品（不動産）での差別化は既に困難な時代（もしくは元々差別化できない）」

と考える所以。

そんな時代の中、少なくとも営業初期の段階でお客様が企業（営業マン）選定をする際に決め手になるのは「なんとなくこの会社よさそう」「なんとなくこの営業マンよさそう」というイメージ。

この「なんとなく」が重要。

前述した「ブランド力」とはこの「なんとなく～」な雰囲気をどう感じてもらうか。

もちろん「～」の部分には各企業・営業マンが感じてもらいたいブランドイメージが入ります。

「なんとなくいけてる」「なんとなくおしゃれ」「なんとなく安心できる」「なんとなく賢そう」などなど・・・

そう感じて頂けるための企業イメージの打ち出し、HPや各種営業ツール、営業マンの話し方などが重要なわけです。

不況が続く不動産業界。

ことB２Cビジネスの場合は、今だからこそ、これらの考え方に企業、営業マンとも本気で取り組む必要があるのだと思います。

商品力で、又はパワーセールスで売れる時代は確実に過ぎ去ろうとしているのですから・・・

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 11:04 | パーマリンク | コメント (0)

先週末、PM会社でのコンサルティングでのお話。

とあるビルオーナーからの相談。

5000㎡強の築40年のオフィスビル。上階3階分は、自社の事務所として使用。

しかしいかんせん、古いオフィスであるが故、下層階の入居率は極めて芳しくない状況。

3年前にゼネコンが提案した改修工事は2億。

2億かけてバリューアップすれば、テナントを呼び込みやすくなる上、賃料も多少アップできるという算段。

クライアント企業では１フロアーもしくは２フロアー分を、トランクルームに活用するよう提案。

おおよそ１室当たり３００万円程度の投資をし、加えてビルメンテナンスコストの削減も同時に実現。

キャップレート、現状から約４％アップの９％を確保できるという提案です。

BMコストなど、ビル管理コストの削減の限界は既に見えているもの。

PM会社、BM会社はキャッシュインの増大に関する提案も求められているといえるでしょう。

先日お話した「貸会議室事業」もそうでしょうし、古いところでいうと、駐車場事業、自販機設置なども、そられに挙げられます。

「PM、BM会社のキャッシュイン増大提案」

今の時代だからこそオーナーは真に求めていると思います。

追伸：
やはりニューヨーク、東京も欧州に追随する形で急反発していますね。
ダウは＋９３６ドルの９３８６．６１で閉りました。

日経も１０時３０分現在、１０００円を越える上昇で推移しています。

これで落ち着くのでしょうか・・・

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 10:23 | パーマリンク | コメント (0)

週明け13日欧州の主要株式市場は、大幅反発して始まったようです。

ロンドン市場のFTSE１００は22時過ぎ現在４．４７％UPの4107ポイントで推移。

ドイツのDAXも７．３９％UP、フランスのCAC４０も６．３７％UP中

金融機関への公的資金注入に向けた動きや、銀行間取引を各国政府が保証することでユーロ圏首脳が合意したことを、市場が好意的に受け取った結果ということろでしょうか。

G7の合意を受け、今から22時30分に開けるニューヨーク市場、明日の日本のマーケットも大注目です。

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 22:18 | パーマリンク | コメント (0)

先週の10日、不動産投資のアセット・マネジャーズ・ホールディングスは、2009年2月期の連結最終損益が80億円の赤字（前期は55億円の黒字）となりそうだと発表しました。

不動産の市況悪化で保有物件の売却損失が膨らんだようです。

売上高も665億円（前期比6％減）と従来予想を103億円下回りました。

独立系投資ファンドのいちごアセットトラストを引受先とした約50億円の第三者割当増資を8月に実施し、資金繰りはなんとかしました。

しかし・・・といったところでしょうか。

同様に

パシフィックホールディングス（株）が今週だけで55.56％の株価下落です。

記憶に新しいところでは、先日、大和証券グループとの合意がまとまりませんでした。

パシフィックがスポンサーの日本レジデンシャル投資法人、日本コマーシャル投資法人の投資口価格も大幅下落。

パシフィックホールディングス（株）はグループのバランスシートで保有する不動産にかかる特別売却プロジェクトチームを結成するそうですが、それだけ現状が厳しいということではないでしょうか。

彼らが現在保有している物件を売却できなければ、資金繰りに大きな懸念があるのかもしれません。

アセットマネージャーズもパシフィックホールディングスも、つい3年前までは我が国の不動産証券化ビジネス市場において、飛ぶ鳥を落とす勢いで名を馳せていた企業。

私も仕事で何度かお話をさせていただいたり、企業ヒアリングをさせて頂いたりと・・・

両企業、今後の動きに注目です。

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 14:14 | パーマリンク | コメント (0)

昨日触れた、上場REITニューシティ・レジデンス投資法人が経営破綻した影響はREIT市場全体に大きな影響を与えているようです。

金曜日には市場急落で以下のJ-REIT8銘柄の売買が成立していなかったようです。

東京グロースリート投資法人
ジャパン・シングルレジデンス投資法人
ジョイント・リート投資法人
ラサールジャパン投資法人
ＦＣレジデンシャル投資法人
エルシーピー投資法人
ビ・ライフ投資法人
日本ホテルファンド投資法人
これらの銘柄には引き続き注意が必要です。

日経にも出ていましたが、ニューシティの破綻の直接的な引き金になったのが、今月末に決済予定だった不動産の購入資金を調達できなかったことにあるようです。

REITは利益の大半を配当に回すため、内部留保を持たない。

物件を買う場合、金融機関からの融資や公募増資などで賄うしかないですが、ニューシティの借入金比率は、約55％とほかのREITと比べても高い水準にあり、借り入れをこれ以上増やすことは難しい。

借入金比率を下げるには、公募増資を行い、出資総額を増やさなければならない。

しかし、市場で資金を調達しようにも、今の相場環境での公募増資は不可能です。

保有物件を売却しようにも、不動産市況の低迷で買い手がつかない。

成約期日が迫る中、資金調達のめどが立たなかった。

こんなストーリーのようです。

REITの場合、東証では、2期連続で分配金を配当しないと上場廃止になります。

負け組REITがこの悪夢を防ぐには、信用力の高いスポンサーを見つけるか、REIT同士の合併を模索するしかありません。

高い借入金比率を抱えていたニューシティ。

前述のとおり、世界で起きている信用収縮や不動産価格の下落の直撃を受け、新たな資金調達ができずに破綻したわけです。

すべてのREITが同じような状況に陥るわけではないでしょうが、金融収縮はREITを蝕んでいます。

上場REITの投資法人のスポンサー企業のうち、いくつかは今回の金融･不動産不況に巻き込まれて、危うい会社もあります。

ミドルリスク・ミドルリターンで日本のマーケットに合うと言われていたREIT。

今後の先行きが気になります。

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 14:05 | パーマリンク | コメント (0)

昨日上場REITのニューシティ・レジデンス投資法人は、民事再生法の適用を申請しました。

東京都やその近郊の賃貸マンションに特化した不動産投資信託。

今月末までに取得予定資産の決済資金および借入金の返済資金の調達に支障をきたす事態となっていたことで、今回の申し立てとなりました。

負債は約1123億6500万円（2008年8月末時点）。

ついにREITが倒産しました。

保有物件106件の資産規模は2118億円、賃貸可能戸数は7170戸。

同投資法人の運用会社はシービーアールイー・レジデンシャル・マネジメント株式会社。

主な株主は、

シービー・リチャード・エリス・インベスターズ・ホールディングス株式会社　42.5%

株式会社ニューシティコーポレーション 42.5%

などです。

REITのスポンサーの倒産ではリプラスがありますが、シービー・リチャード・エリスとニューシティコーポレーションは大丈夫なのでしょうか。

東証REIT指数は昨日の終値で８３４．１４。1年前でさえ2000ほどありましたから、この1年で半値以下にさがったということになります。

今朝のマーケットもダウが5年5月ぶりに9000ドルを割ったのをうけて、日経平均も開始早々9000円を割る水準で一時8800円台まで下がったようです。

為替も1ドル98円代に入ってきたようです。

ポジティブなネタが出てきません。。。

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 09:14 | パーマリンク | コメント (0)

昨日はマンションデベロッパーのコンサルティングにお邪魔しました。

テーマは「マンションプロジェクトにおけるマーケティングの活用」について。

一般的にマーケティングデータの活用については販売戦略構築段階に当該物件の商圏データや競合データをあつめて、広告戦略策定の際に活用するケースが、まず思い浮かびます。

しかしお解かりのように、販売戦略策定の段階では既に商品そのものができあがっています。

マーケティングデータの活用といっても、その出来上がった商品の最適な「表現方法」もしくは「表現媒体」を選別する際に参考にするといった程度であり、本当の意味でのマーケティング活用とはいえません。

商品を策定する段階から、更に言うならば用地を仕入れる段階から、マーケティングデータに基づき一貫したコンセプトを策定すること。そのコンセプトを全ての事業プロセスに活用・共用することこそ、本来的な意味における「マーケティングデータの活用」と言えるでしょう。

そこでこのクライアント企業ではマンションプロジェクトを進めるに際し、

「用地選定時」「商品開発時」「販売戦略策定時」の3時点において、

全社共有の企画書を策定するルールを決めました。

つまり、用地選定の段階からマーケティング調査に基づいた、事業の方向性（コンセプト）の立案、それに基づき、商品開発時には商品コンセプト、ターゲットの設定、仕様の方向性を決め、販売戦略策定時にはそれをいかにうまく売り込む為の集客・販売施策を計画するのか。

このような流れに一貫性を持たせる根拠として、「マーケティングデータを活用」することを決めました。

市況はあいかわらず厳しい状態が続きますが、厳しいときにこそ戦略的にプロジェクトを遂行する力が求められていると思うのです。

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 13:02 | パーマリンク | コメント (0)

今朝も取引開始直後から日経平均は続落しています。

10時現在で9700円前後で推移しています。

2日連続の1万円割れ込みで、市場ではもはや次の目安として8千円代のイメージが見え隠れしています。

昨日のニューヨーク市場も続落で－508ドルの9447ドルで終値をむかえたのを受けて、世界的にこの金融不安はまだまだ解消されないというシグナルが鳴らされているようです。

そんな中、日本の上場不動産会社の動きも、更に不透明感が増してきているようです。

不動産開発、シニア向け事業で急拡大してたゼクスは一昨日、09年5月期第１四半期の決算発表がありました。

売上高39億2100万円（前年同期比61.1％減）、

営業損失14億9500万円（前年同期は9200万円の赤字）、

経常損失19億6800万円（同６億6700万円の赤字）、

四半期純損失21億7800万円（同８億900万円の赤字）となりました。

また、09年５月期業績の下方修正を同時に発表。

当期純損益は５億円の黒字から30億円の赤字に転落する見込みです。

8月には大幅リストラ、継続企業の前提に関する事項の注記。

3ヶ月前には3万円ほど値がついていた株価も今日現在で4200円台。

ゼクスもまた今が正念場なのでしょう。

また今回の不動産ミニバブルの寵児。ダヴィンチにも注目しています。

株価はこの1ヶ月で4分の１程度に目減り。

様々な意味で注目されてきたこの企業も、今大きな岐路に立たされているようです。

折からの不動産不況に加えて世界的な信用不安。

私などにとっても「対岸の火事」とは受けとれないまでになってきました。

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 10:09 | パーマリンク | コメント (0)

いきなりで恐縮ですが

個人が不動産を保有するということは非常にリスクが高い事だと思います。

住宅メーカーやマンションデベロッパーのコンサルティングをさせて頂いてる立場の私としては、今日のテーマは少し申し上げ難いのですが･･･（＾＾；

あくまでも投資という観点ではありますが。

不動産は、他の資産に比べると非常に難しい資産です。

家族構成や環境の変化に対応しにくいうえ、「売りたい」と思っても、すぐには売れない

資産の中で最大のリスクはこの「売りたいときに売れない」という「流動性リスク」です。

さらには、新築を購入した次の年（日）から毎年必ず価値が下がっていきます。

また35年もの住宅ローンには、金利上昇リスクも当然あります。

このように扱いにくいものが、資産ポートフォリオの7～8割を占めていたら、とても株式投資をできるような状況ではないでしょう。

「持ち家志向」を否定するつもりはありませんが、合理性＝投資という観点では、非常に扱い難い資産であることは間違いないように思います。

追伸：
今朝の日経平均が一時1万円を割ってしまい、弊社のすぐ近くの東京駅丸の内北口では号外が配られていました。ダウも1万円割れ。世界の主要マーケットが全面安。
本当にどうなるのでしょうか・・・

ちなみに日経平均午後には反発して今のところ1万円の水準は保っているようです。

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 13:10 | パーマリンク | コメント (0)

今日は某グループ系不動産会社へのコンサルティング。

今月から新たなスタートとなる下期に向けた全社のキックオフミーティングを実施した。

全社的目標に基づいた部門別の目標。更に営業所別、個人別の目標を発表していった。

いつもお話していることですが、このような目標を設定する際に必要不可欠なポイントは２つ。

それは

１．具体的な行動施策への落とし込みができているか

２．数的目標達成の為の定量的ストーリーが構築されているか

の2点です。

１は読んで字のごとく。

様々な目標を具現化するための具体的な行動計画がどこまでくまれているかということ。

2は、どんな業界でも必ず数字（成果）を生み出す「売上方程式」があります。

例：目標粗利＝反響数×反響率×成約率×平均単価×粗利率

標準的なケースでも上のようなものが想定できますし、更に、例えば反響数を増やす為に因数分解することも可能でしょう。

つまり数的目標を更に定量的にブレークスルーするということです。

大変重要な観点だと思います。

10月下半期スタートにつき、あらためて目標設定を振り返る企業が多い事と思います。

是非上記2点を確認してみてください。

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:13 | パーマリンク | コメント (0)

Yhoo!ニュースより抜粋

東京証券取引所への上場が廃止になる企業が相次いでいる。
1月から今月3日までに上場を廃止したか、廃止が決まった企業は65社。
グループ内の親会社と子会社が同時に上場する「親子上場」を解消するケースのほか、景気後退が鮮明になる中、最近は経営破綻（はたん）も増えている。
年間の上場廃止件数は2002年（78社）を上回り、過去最多になる見通しだ。

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直近では、不動産関連会社を中心とする経営破綻（民事再生手続き、破産手続き）による上場廃止のイメージが強いが、今年に入ってからは吸収合併等による上場企業の完全子会社による上場廃止事例が非常に多い。

これは何を意味するのか。

つまり成熟化するマーケットにおいて、限られたシェアを奪い合う戦いが熾烈になるなか、各社とも規模を拡大し効率性を追及せざるを得ない現状が、かいまみれるのではないだろうか。

効率性を追求し規模の経済によるコストを逓減する。

コスト逓減が限界まできたその先には、質の時代が到来し、その質が標準化されるとまたコストの時代がやってくる。。。

市場は、世の中は、この連鎖を繰り返しながら少しづつ成長していくのでしょう。

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 12:32 | パーマリンク | コメント (0)

またもや上場デベロッパーの倒産です。

自ら「会社存続の危機」といっていたエルクリエイト。

帝国データバンクより抜粋します。

（株）エルクリエイトは、自己破産を申請した。

当社は、マンション開発・分譲業者。

神奈川県内を中心にマンション分譲を展開するほか、

開発業者向けに事業用地やマンション用地の販売などを手がけていた。

負債は約60億6000万円（2008年10月2日現在）。
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これで今年に入ってから上場企業の倒産は21社目。

このブログに掲載するのも何社目になったことなのでしょうか。。。

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 19:15 | パーマリンク | コメント (0)

Yahooニュースより

日銀の９月企業短期経済観測調査（短観）は、大企業・製造業の業況判断指数（ＤＩ）が５年３カ月ぶりのマイナスに落ち込み、日本経済の後退局面入りを印象付けた。

米金融危機が企業の景況感を圧迫し、金融危機の収束にめどが立たない中、景気後退が長期化する恐れも出てきた。

　９月短観の回答基準日（通常７〜８割の企業が回答）は９月１０日で、米政府系住宅金融会社２社への公的資金投入などが決まっていたが、その後に米証券大手リーマン・ブラザーズ破綻など金融危機が深刻化した。これを考えると、足元の景況感はさらに悪化しているとみられる。

今日は都内のマンションデベロッパーにコンサルティングにお邪魔したが、現場の声はやはり厳しいようです。

特徴的だったのがゼネコン選定の際のお話。

このような市況の中、デベ・ゼネコンの双方が疑心暗鬼になっているようです。

様々な悪い前例があるなかで、厳しい支払条件にはのりたくないゼネコン。

一方でリスクを加味してゼネコン選定にも最大限のヘッジをかけておきたいデベロッパー。

こういった場面にも負の連鎖が始まってしまっているようです。

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:53 | パーマリンク | コメント (0)