REB リアルエステートビジネスチームブログ

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2009年02月28日

ダウ平均7000ドル代 12年ぶり

うーん。くるとはわかっていても、やっぱりショック。

27日のニューヨーク株式市場、

ダウ工業株平均の終値は前日比で

119.15ドル安い7062.93ドルです。

97年5月以来約12年ぶりの安値水準ということです。

27日は、

米国の08年10月ー12月のGDPの改定値が、前回発表した

速報値より大幅に下落。

(年率換算 −3.8からー6.2%の大幅下降修正です)

しかし、インパクトが大きかったのはやはり

シティグループの実質公的管理宣言。

米国財務省はシティグループへの追加支援策として、

公的資金注入の見返りとして政府が現在保有するシティの優先株のうち、

最大250億ドル(約2兆4000億円)を議決権のある普通株に転換。

シティ株の最大36%を保有する。

これで政府はシティの筆頭株主となります。

既にシティはこれまで2回に分けて、450億ドル(約4兆4000億)

の公的資金を注入されていて、今回で3度目。

シティの株価は昨日一日で39%も下落。

といっても株価が1.5ドルとかなので、

下がった額は0.96ドルなのですが。

その影響でバンカメも25%の下落です。

オバマさんのは先日7870億ドル(約72兆円)規模の

景気対策法案を成立させましたが、

シティ1社の現状を見ていても、その額の幅に不安を

覚えざるをえません。

このほか当然GMやクライスラーの支援も、今後追加的に

なされていくわけですし。

09年度の財政赤字は1兆7520億ドル(約171兆円)

に拡大することが明らかとなっています。

この額だとGDP比12%を超えてきます。


アメリカの財政赤字は累積で既に約10兆ドルと言われていて

それが更に拡大するってことです。

10兆ドルって1000兆円ですよ。。

麻生さんがヒラリーさんに呼ばれて、嬉しそうにオバマさんに

会いに行きましたが、このような背景を踏まえれば、

会談で

「基軸通貨としてのドルを守っていきましょう」

という今更ながらの話がでた理由とか、

ホワイトハウスに呼んだ初の首相が日本であった理由とか、

ヒラリーさんの初の外交が、日本、中国、韓国といった

アジアをターゲットにしたことの理由などが見えてくるのでは

ないでしょうか。


今日で2月が終わりますが、オバマ大統領が就任して1ヶ月ちょっと。


やはり09年、10年は相当厳しい状況になる事を、覚悟しなければ

ならないと感じざるを得ない1ヶ月となりました。



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2009年02月27日

中古住宅にも鑑定を

不動産の中古物件の扱いについて、

一般住宅と法人物件との間には、驚くほど大きい隔たりがあります。

昨日、都内でも有数の不動産鑑定事務所とお話をさせて

頂いていました。

(町にあるような)不動産売買仲介会社と

不動産鑑定士とはほとんど接点がないと。

むしろ不動産仲介会社は鑑定士のことをあまりよく思っていない

というお話が話題にあがりました。

そもそも一般住宅や土地を売りたいと思った時に

不動産会社から出てくる「査定報告書(物件を評価し価格を提示たもの)」は

本当に目を覆いたくなるような、中身の薄いものが多いというのが実情です。

そもそも何をもってその物件の価値を図るのか。

査定する人も、その方法も、非常にあいまいです。

その点、法人物件は(もちろん物件や取引形態にもよりますが)

不動産鑑定士という国家資格者が、客観的な評価で、

不動産の価値を算定します。

公示地価、取引事例、収益還元 などの手法を取り入れながら

鑑定書を作成していきます。

「鑑定書」は法人が不動産を購入する際の銀行融資の審査や

今の時期多いのは3月決算に向けて、監査法人に対して

提出する保有資産の再評価資料など、その使い道は多義に及びます。

マンションや戸建て等、一般物件の場合も

最近、東京カンテイさんの査定評価システムのように、

ある程度のコストを支払えば、所在地を入力するだけで

精度の高い(論理的根拠に基づいた)査定報告書が作成できるように

なっています。

しかし、それらを利用しているのは大手仲介会社を中心とした

一部の企業のみ。

売り物件の査定価格を、精度の高い報告書で、正確に説明する事は

実は、その企業の信用力、ブランド力アップに繋がります。


不動産仲介の中小、零細企業の実態を見ていると、

優良な売り物件の専属専任媒介契約は、その多くが大手に取られて

しまい、自社は買いの客付けに特化せざるを得ないという状況が

見て取れます。

売り手の思考も、大切な財産を正確に評価してもらうなら

やはり信用力の高い、安心できる企業に任せたい。

そんな心理が働く事は容易に想像できるでしょう。

我々のコンサルティングでも

仲介会社の業績を上げる上での大きなポイントの一つに、この

「査定報告書及びその際のプレゼンテーション力の精度を上げる事」

を挙げています。

仲介会社と不動産鑑定士が、お互いの得意分野で

ネットワークを組み、

今、我国で求められている「中古住宅流通市場の活性化」に

寄与できる仕組みを、是非積極的に構築して欲しいと思います。



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2009年02月26日

子供の携帯依存重症

今朝の朝日、読売のトップで取り上げられた記事。


YOMIURI ONLINEより抜粋します。
-------------------------------------------------------------------
文部科学省は25日、小中高生の携帯電話に関する

初の利用実態調査結果を発表した。

中学2年の約2割が1日に50通以上のメール送受信を行っており、

100通以上やりとりする小学生もいた。

入浴中や食事中も携帯電話を手放せない子供もおり、

子供の「ケータイ依存」が進んでいることが改めて浮き彫りになった。
-------------------------------------------------------------------

私が始めて携帯を持ったのは大学生の頃。

はじめはPHSでしたね。

それ以前までは、まわりではポケベルを使っている人たちがいました。

(年齢がばれるかな(笑))

中2の2割が一日50通以上のメールとか、

入浴とか食事中も手ばなせない、という今の日本の姿って

やっぱり異常に感じます。

「半径1メートルで完結するコミュニケーション」

といわれている今の子供たち。

このようなニュースを聞くと、最近の若い者わぁーっ!て

目くじらを立てること以上に、

「常に誰かと繋がっていないと怖い」という恐怖感や切迫感

「家庭が一番、安心ができて安らぎを感じる場所」ではなくなった事

に対する嘆きが聞こえてくるようで、少し悲しい気持ちになってしまいます。


私も携帯やスマートフォンがないと生活できない現状を踏まえると

利便性の高い、このような機器の存在を否定する事はできないし、

現実的に、否定しても後戻りできない状況にまで、

今の世の中は進んでしまっていると思います。

携帯に使われるのではなく、うまく携帯と付き合う方法を

社会的環境の整備を含めて、今一度考えなければならないのかもしれません。



■お口直しのポジティブニュース■

米住宅購入ツアーが盛況 中国 富裕層ツアー

新築住宅のみならず、中古の流通も目詰まり感が起こっている米国の住宅市場

中国の富裕層が、現状価格が急落している米住宅が注目しているらしいです。

企画した中国の住宅購入サイト運営会社がツアー企画したところ

500人の応募があったということで、その第一弾が24日に出発したとのこと。

うーん。

中国は米国に、国債購入でも大いに貢献していますが、

住宅市場の救世主にもなりうるのか!?


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2009年02月25日

全国地価 99%下落

今日のタイトル。

実は産経新聞さんの記事のタイトルをそのまま

かかせて頂いたのですが、この表現は・・・と思いませんか。

(サブタイトルで「16地点で幅9%以上に」とありました)

事実は、調査対象地点のうち99%が、前回調査から

大きく下落したということなのですが。

不動産に何らかのかかわりのある皆様なら、

すぐに頭の中で、このような変換も可能なのかもしれませんが、

何も知らない購読者が、この大きな太文字で書かれた

タイトルを見ると、どう感じるか・・・


要するに、地価下落が全国規模で広がり、その落ち込み幅も

拡大しているという、今回の調査の特徴を強調したものと

思われます。

暗いニュースがはびこる中、報道のあり方も、

見直されるべきタイミングではないかと感じる今朝のニュースでした。


■お口直しのポジティブニュース■

(今日からメインの内容がネガティブな話題の時には、

最後にポジティブなニュースを入れるようにしたいと思っています)

●24日 ニューヨークダウが反発上昇 236.16ドル高

バーナンキさん(FRB議長)の銀行は国有化しませんよ的発言に好感

今朝の日経平均も反発して始まっていますね。

●一昨日の話題で恐縮ですが、「おくりびと」が

第81回米アカデミー賞で日本作品として初の外国語映画賞を受賞。

村上春樹のエルサレム賞、受賞スピーチとあわせて、日本人として

誇らしいニュースでした。



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2009年02月24日

毎日コムネット伊藤社長と語る

弊社チームサイト内 (http://www.f-reb.net)

で定期的に更新している人気コンテンツ

「業界トップインタビュー」の対談で、

先ほどJASDAQ上場の

毎日コムネット

の伊藤社長とお話をさせて頂きました。

2008年11月期決算では

当期の連結売上高は100億1,200万円(前年同期比19.7%増)、

営業利益15億2,100万円(同17.7%増)、経常利益13億8,000万円(同15.0%増)

といずれも二桁増。

この時期に不動産関連企業で二桁増とは!?

とびっくりしたのが、取材をお願いするに至った直接的理由だったのですが

ここの会社のビジネスモデルがまた面白い。

ターゲットを完全に「学生」に絞込み、学生のマンションの開発、賃貸仲介、管理

にのみならず、学生の向けの旅行や、就職斡旋などソフト面のサービスを

付加的に展開し。

・・・と思っていたのですが、実はこの会社の創業は旅行業の会社。

毎年のブレが大きいフロービジネスである旅行業を、

学生の合宿マーケットにターゲットを絞り込み、旅行業をストックにしていった

ことが、過去の、毎日コムネットの最大成長要因。

そこから旅行業の「宿を埋める」手間も、

不動産の「部屋を埋める」リーシングもそう変わらないでは?という発想から

不動産事業も展開。ただし、ここでも学生限定。

相次いで不動産会社の倒産や減益のニュースが続くこのご時世に、

営業利益を17.7%も伸ばしているのはダテではないなという思いが

納得のいく、大変実りある対談になりました。

詳しい内容、対談の様子は

REBチーム本サイト内「業界トップインタビュー」に

近日公開予定です。

楽しみにお待ち下さい。



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2009年02月23日

収益還元法で評価されない?

つい先日、クライアント企業様とお話をさせて頂いていて

「銀行が不動産を収益還元法で評価してくれない」

ということが話題となりました。

売出価格 2億円の1棟売りマンション(首都圏ではありませんが)を

希望する買い手が付いたにも関らず、その買い手に対する銀行の

ローンがおりないとのこと。

物件周辺の相場賃料や空室率を考慮した収益還元法による算出では

2億という数字は妥当な値。むしろ安価なぐらい。

にも関らず、銀行の評価は大幅に低い。

つまり、銀行が、今後の不動産に対する非常に

ネガティブなイメージ(市場予測)を持っている為、

まっとうな収益還元法による不動産的価値だけでは評価できずにいる

ということが推測されるのです。

賃貸市場の低迷も相まって、まだまだ賃料は下がり、空室は上がると

みているのでしょうか。

ところで、今朝は

ノンバンク最大手 東証1部上場 

株式会社SFCG(旧商工ファンド)

民事再生法の適用申請報道で目覚めました。

(NIKKEI.NETがAM7:14にアップしてたので)

負債3380億円。

商工ローン最大手がついに落ちました。

これまでも、債務者への強引な取立てなどで批判が

集まり、「過払い金」の返還や返済を巡るトラブルが

相次いでいました。

中小不動産会社などは、よくも悪くもお世話になっていた

ところが多かったのではないでしょうか。

月曜の朝、マーケットが開く前の異例の発表。

(今朝の市場も下げ基調で進んでいるようですが)

不動産会社に対する融資の引締めが、益々厳しくなりそうです。



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2009年02月22日

外需依存度が高い日本経済といふけれど

今朝のNIKKEI.NETに次のような記事がありました。

-------------------------------------------------------------------
【停滞するヒト・モノ・カネ、内向き志向鮮明に】

世界的な景気の急激な悪化で、

日本経済を支える人・モノ・カネの動きが停滞している。

世界の貿易量が縮小する中で、

日本の貿易量は昨年10―12月期に戦後3番目の減少率を記録。

1月の輸出額は単月で前年同月比半減が見込まれ、

モノの停滞ぶりは鮮明だ。

人の出入りも減り、訪日外国人数は1月まで3カ月連続で

2ケタ減となる可能性がある。

経済の先行き不安から支出などを抑える内向き志向が背景にあり、

不況が長期化する恐れが強まっている。

外需依存度が高い日本経済は足元の世界的な景気悪化が大きな打撃だ。

-------------------------------------------------------------------

これまでも「日本経済は外需依存度が高い」という言葉は、

よく使われているし、実際日本の代表的な企業として

名が思い浮かぶ企業の多くは、輸出産業であります。

だから「円高は日本経済にとって大打撃」という論調になるわけですが。

果たして「外需依存度が高い」ってどれくらい高いのか


「外需依存度」というのを、正確に、数字を持って表現すると

「輸出対GDP比率」

ということになります。

GDPに占める輸出の割合がどれくらいか?という値ですね。

これを見ると実は日本は15〜16%程度。

最近上昇してきたとはいっても、1〜2%程度の上昇なのです。

諸外国と比べても決して多くはない数字。

輸出の少ないアメリカの8%と比較すれば多いのですが、

イギリスの18%、30%を超えるドイツ、中国、韓国に

比べるとむしろ少ないのです。

むしろ、数字だけをみると「内需依存型」といっても

いいように感じます。

そう考えると

「円高によって消費者の購買力が相対的にあがるから」

GDP上昇に寄与する。円高歓迎」

という話になっていいはずなんですが。


ということで、おそらく日本は「外需依存」ではなく

「メデイア依存」「イメージ依存」「精神的米国依存」

という事なのかもしれません。

以前、このblogでもご紹介した

上野 泰也さんの著書

【「依存症」の日本経済】を思い出したのでした。


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2009年02月21日

東証TOPIX、NYダウ共に続落の金曜日

20日の東京株式市場は再び全面安の展開となりました。

よく日本全体の株価の指標として上げられる

日経平均株価は、日経225と言われるように

東証1部上場銘柄の中から流動性や業種等のバランスを

考慮して選択された225銘柄を単純平均した値。

日経が算出、公表してるものです。

つまり一民間企業が出してるにすぎないんですね。実は。


それに対して東証TOPIXとは

1968年1月4日終値で評価した

東証1部上場全銘柄の時価総額を100として、

その後の時価総額を指数化したものです。

こっちは東京証券取引所が計算、公表しています。


ですから、東証株価指数(TOPIX)のほうが、

東証1部の全銘柄の動きを示していると言えるのです。

そのTOPIXが、20日、前日比、12.06ポイント安の

739.53ポイント。

これは昨年10月に更新したバブル後最安値を更新し、

25年ぶりの安値水準となりました。

日経平均もこの日は141円も下がって、

7416円38銭。

ただ、輸出関連の大型株の影響が大きいはずの

日経平均よりも、全銘柄を反映したTOPIXのほうが

下落スピードが速い事は、心配になります。

中川さんG7発言、麻生さん支持率低迷、

なかなか景気対策が具現化できない政局など

マーケットは日本経済全体の力を、ネガティブに

見始めたということではないのでしょうか。

同日のニューヨーク株式市場も最終的には

ダウ平均、100ドル安の7365.67ドル。

一時216ドル安まで下がっていたようですが。。

これでも02年10月以来、6年4ヶ月ぶりの

値だそうです。

グリーンスパンさんが「銀行の国有化もあり得る」

みたいな発言をして、金融システムへの不安が

くすぶったといわれていますが。

グリーンスパンさんは前のFRB議長にすぎないんですがね。

まだ発言の影響力が大きいということですね。

小泉さんと同じようなものかと。

結果、シティグループは22%もさがって株価は1ドル台

バンカメも4%さがって3ドル台です。

ちなみにGMは12%さがって1.77ドル

約74年ぶりの安値。

シティもバンカメもGMも

日本で言えば、三菱東京UFJや三井住友、トヨタといったクラス。

それが株価1ドル台、3ドル台というのですから。。

知らない間に、歴史的と言っても過言ではないほど

マーケットが低迷した、20日金曜日の出来事でした。



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2009年02月20日

マンションデベロッパーとゼネコンの負のスパイラル

昨日、20日、総合建設業、東証1部上場

あおみ建設株式会社など3社

が会社更生法の適用を申請しました。

負債総額407億円。

あおみ建設は、1917年(大正6年)4月創業の老舗企業。

臨海・港湾土木工事を得意とする土木・建築工事業者でした。

先日、民事再生法の適用を申請したニチモに対する

工事債権等約33億2400万円の焦付きが発生していました。


さらに 同日、

土木建築工事 木原建設株式会社

民事再生法の適用を申請しました。

負債総額162億2700万円。

こちらも去年6月に倒産した大阪のマンションデベ

セントラルサービスに対する

不良債権があったことが判明しています。


昨年にもみられましたが、

デベロッパーの倒産がゼネコンに

大きな影響を与えるという

負のスパイラルが再び、回り始めているように感じます。

3月決算に向けてこの流れは、更に続くように感じます。

「マンションデベ、ゼネコンの負のスパイラル」

我が国は

売主と施行会社が別会社という

諸外国と比べると特殊な業界構造にありますが

その分、負の影響範囲も広がってしまうとといえるのかもしれません。



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2009年02月19日

村上春樹 「エルサレム賞」受賞スピーチに思う

ニュースなどでも一部話題になっていましたが、

作家の村上春樹さんがイスラエル最高の文学賞

「エルサレム賞」に選ばれ

15日、エルサレム市で行われた授賞式で

大変素晴らしい、感動的な受賞挨拶をしました。

イスラエルと言えば今、

例のイスラエル国軍がパレスチナ自治区のガザへ攻撃し

約1300人の死者が出たということで、

今まさに、微妙なタイミングなんですね。


世界中から、受賞辞退を求める声も出ていたらしいのですが、

あえて村上さんは、言っています。

「作家は自分の目で見たことしか信じない。

私は非関与やだんまりを決め込むより、

ここに来て、見て、語ることを選んだ」

と。

その他、村上さんは

私たち1人1人を卵、システムを大きな壁と暗喩し、

自分は常に卵の側に立っていたいと述べました。

(このあたりは表現が難しいので、是非一度全文訳をお読み下さい。)

村上さんは、作家・小説家ですが、世の中、社会に対して

今回、自分ができることを必至に思考し、表現しました。

素晴らしいことだと思います。

我々、コンサルタントも学ぶべき考え方だと思います。

村上春樹さん、学生の頃、一時期はまって多くの作品を

読ませて頂きました。

その村上春樹さん、

いつもノーベル文学賞の候補にも名前が挙がるほどの人ですが

やはり今回のスピーチでやってくれました。


奇しくもG7で中川さんのある意味

「歴史期的な・・・」スピーチの後だっただけに、

心躍る思いで嬉しかったです。



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2009年02月18日

現場から感じる僅かな追い風

2月に入って、コンサルティング先のお客様の状況は

若干流れが変わってきたように感じています。

マンションデベロッパーのお客様のところでは、

少しづつですが、モデルルームにお客様が来場するように

なってきました。

仲介事業のお客様も、HPからの反響数が増えてきて

売りの案件のみならず、買いのお客様の動きも少しずつ

ですが見えてきました。

首都圏のマンションは、昨日もお話した不動産経済研究所の

1月分の統計でも確認できたように、

やっと在庫がはけ出してきました。

大きな直接要因は

価格が5~6年前の価格帯に下がりつつあるということでしょう。

デベロッパーも今は在庫がはかないと、身動きが取れない

状況です。

一方、中古マンションはまだそこまで下がってないように感じます。

新築が下がりつつある分、

逆に、新築との相対的割安感が減っているように感じます。

少しづつですが、不動産が動き出しています。


日経平均株価はまた7500円を割る勢いで下げ始めていますし

17日のアメリカ ダウ工業平均も金融危機後の最安値 7552ドルに

並ぶという厳しい状況です。

中川さんの薬酔?泥酔?会見問題も、

クリントン女史の来日も

オバマさんの景気対策法の署名も

今のマーケットは良い方向に反応しません。

一方で、不動産マーケットは少しづつ動き出している。

コンサルタントとしては、この微妙な動き、風を

大事に把握していたいと思います。



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2009年02月17日

マンション不況だけど、実は・・・

先日 「不穏な不動産デベロッパー」 というタイトルで

現状の不動産デベロッパーの厳しい現状をお伝えしましたが、

http://www.f-reb.net/blog/archives/2009/02/post_122.html

その後も様々な会社でネガティブな情報が

続いています。

なかでも特にひどいのはマンション。

16日、不動産経済研究所が発表した

マンション市場動向によると、

1月の首都圏マンション発売戸数は1760戸で、

前年比24.1%減となり17カ月連続のマイナス。

1月に2000戸を下回ったのは16年ぶりだそうです。

ニュースでもこのあたり、不況の象徴のように報道されていましたが

マンション供給については、実は若干の光も見えてきました。

実は首都圏の在庫が久しぶりに減ったのです。

1月末時点の在庫数は前月末よりも

748戸減の1万1679戸と、

昨年9月以来の前月比減となり、やっと在庫処理が順調に進み出しことが

うかがえます。

報道では、意外にこういうこと報道されないんですよね。。

我々のコンサルティングの現場の感覚でも、確かに問合せや来場が

徐々にですが、増えてきているので、少し出口の光が見えつつあるかな

と感じています。

以前からお話している、

①事実を正しく知り

②プラス要素を見る

ことはとても大変ですが、重要ですね。



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2009年02月16日

GDP年率換算12.7%減の衝撃

今日、内閣府から発表された

2008年10—12月期の国内総生産(GDP)速報値は

物価変動の影響を除いた実質で前期比3.3%減

年率換算で12.7%減という

衝撃的な数字が明らかとなりました。

二桁マイナスになるであろうという

事前のアナウンスは先週末頃から言われていましたが、

この12.7%マイナスという値、

実に約35年ぶりのマイナス幅です。

(第一次石油危機時の74年1-3月期の年率13.1%減以来)

実質GDPのマイナスはこれで3四半期連続。

民間調査機関の予測を上回る下げ幅だそうです。

腑に落ちない、というか、これが実態だと思うのが、

同時期の欧米と比べて、

圧倒的にマイナス幅が大きいということ

同時期の実質GDPで、

米国がほぼ27年ぶりとなる年率3・8%減、

欧州(ユーロ圏)も99年のユーロ導入以来最大となる年率5・7%減

と比較して、今回の我国の落ち込みは断トツ。

リーマンブラザーズが倒産したときに、

与謝野さんが「ハチに刺された程度」と表現したように

「対岸の火事」と思っていた頃が懐かしい・・・

(といってもほんの5ヶ月ほど前の話なのですが)


昨日、追加経済対策(20兆円~30兆円)を盛り込んだ補正予算案の話が

急に上がりましたが、この今日の発表を事前に踏まえてということ

だったのでしょう。

企業の第三四半期の現実とともに、GDPの速報値もまた

逃げ場のない、厳しい現実をあらためて突きつけられる結果となりました。

うん、踏ん張ろう。


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2009年02月15日

米上下院、72兆円景気対策を可決

米議会の上、下院は13日、

過去最大の総額約7870億ドル(約72兆円)規模の

景気対策法案を可決しました。

オバマさん、1月20日の就任後1ヶ月も立たないこの時期に

1つ大きな危機対策を講じた事になります。

10日にはガイトナーさんが、金融危機を解決するための

1兆ドルの不良債権買取基金(バッドバンク)の設立を含めた

最大2兆ドルおよそ182兆円規模の新たな金融安定化策を発表しました。


矢継ぎ早に湯水のようにお金をつぎ込む構想を発表した

オバマ政権。

財政負担はこの上なく、厳しいものとなるハズですが、

以前にも、このブログで書いたように、

危機的状況にある今の世界情勢を

ソフトランディングさせるために、

オバマさんに期待していた「思い切り金を使う」

という点については、出だしは期待通り。

スピード感も含めて、評価できるのではないでしょか。

ただ、オバマさんというか、民主党がそうなんだと思いますが

お金の使い方は、基本的にケインズ流の有効需要創出政策です。

これは、日本が赤字国債を出しまくったのに、景気刺激策に

なり得なかったように、世界的にもあまりうまく行った事例が

ありません。

オバマさんは「日本の失敗を教訓にする」というような

ことをおっしゃっていたので、同じ失敗はしないと

思いたいのですが。

今年の財政赤字は2兆ドルを超え、史上最悪になる可能性が

高いが故に、一連の景気刺激策、金融安定化策が

その効果を十分に発揮できなかった場合…


いずれにしてもとても厳しいタイミングで大統領に就任した

オバマさんには、頑張ってほしいと 心から思います。



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2009年02月14日

不穏な不動産デベロッパー

昨日、東証2部上場のニチモが民事再生法の適用を申請しましたが、

同じマンションデベロッパー、足元ではまだまだ生き残りをかけた

壮絶な戦いを繰り広げている企業が沢山あるようです。

ここ数日、公に発表された事実だけを

ざっとまとめてみても以下の通りです。

■エスグランドコーポレーション

昨日、会計監査人の辞任が発表されました。

何度目になるのでしょうか?

当然、四半期決算の報告が出せない状況です。

■ジョイント・コーポレーション

09年3月期 第3四半期決算短信によると、

435億超の四半期純損失の大幅赤字。

去年9月にオリックスによる100億の支援がありましたが。

今回はオリックス、どう動くのか。

オリックスは、他に持分法適用会社である大京の低迷

もあって、先に発表された09年3月期の決算予測では

純利益が91%減という状況。

200名弱のこの会社、1月に40名のリストラを発表。

すぐに希望者が殺到し募集人員をうわまったとか・・・

社員の見限り・・・

■コスモスイニシア

継続企業の前提に「重要な疑義が存在する」と

注記することを決議したと発表。

複数の金融機関と締結している

コミットメントライン契約をはじめとした

各シンジケートローン契約の財務制限条項に

抵触する見込みとなりました。

株価は30円を割る勢い。一気に下がりました。

今や、マンションデベロッパーは新興、中堅、大手

という規模、社歴によらず、どこも大変です。



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2009年02月13日

ニチモ倒産

今週も大型倒産が出ました。

東証二部上場 マンション分譲

ニチモ株式会社 

が民事再生法の適用を申請しました。

負債総額757億円。

近年は投資用ワンルームマンションで、大きく売上を伸ばしてました。

新興デベのみならず

老舗のマンションデベも今回のマンション大不況には

勝てなかったということです。

3月末まで、あと何回、このような残念な報告をすることになるのでしょうか・・・


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怒るというより笑っちゃう

今日のANY(朝日、日経、読売)、そして産経

全て1面でこの話題を取り上げています。


こういう発言のタイミングと言い回し、やっぱり小泉さんらしいと思います。

これまで一連の問題に、ほとんど口を開かなかった小泉さんが、

溜めに溜めて絶妙のタイミングで発言したという感じがします。

決して小泉さんの全てを支持するわけではないのですが、

やはり、彼のタイミングを含めた「言葉の力」は凄いと感心させられます。

(当時、その力に振り回された感もありますが・・・)

オバマ大統領も、ジョン・F・ケネディ、ビル・クリントンと並んで

歴代大統領中でも、卓越した演説力を持っていると言われています。


我々コンサルタントなどは特にそうですが、

ビジネスで何かを人に伝えようとしたとき

私たちは「話す」もしくは「書く」ことで表現するしかありません。

その為には多くの本を「読み」

場の空気を「読む」力も、身につけなければなりません。


大切な事は、「話す」ことも「書く」ことも、

下手に格好をつけない、借り物ではない、素直な自分の言葉で表現する事

ではないでしょうか。

「わかりやすい発言」「美しい文章」というものの多くは

そうであるように感じます。

コンサルタントは、とかく、わざと、わかりにくく、難しく表現するという

イメージをもたれてる事もあり、実際そういう部分があることは否めないでしょう。


ということで、このブログもできるだけ、「美しい文章」でかけるよう

努力したいなと思うのであります。



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2009年02月12日

昭和史を知る


遅ればせながら、名著 半藤一利氏の「昭和史」を読んだ。

最近出版された、半藤氏の「幕末史」がとてもおもしろかったので、続きで彼の代表作の1つである本書を手にとってみました。


スヤスヤと眠る息子の横で本書を読みながら、

恥ずかしながら涙してしまいました。

何故、日本はあの数々の悲惨な戦争を経験しなければならなかったのか。

日中戦争から太平洋戦争終結まで、昭和前期の時代を

寺子屋風の語り口調でわかり易く論じた本作品。

私たちにとって昭和は近くて遠い存在。

学生時代の歴史の授業では、昭和史の部分が年度末の3月にやっと

到達することになるので、時間が足りなくなってカット、または駆け足で

進むということが多かったのでは・・・

今の時代だからこそ、あらためて読みたい本。

「100年に一度の危機」といわれる今だからこそ、

今の日常に対する感謝、そしてこれからの時代へ

二度と同じ失敗は繰り返さないという決意

戦争知らない私たち、そしてもっと若い方々、

全ての人に読んで頂きたいと思いました。


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2009年02月11日

米 不良債権買取基金1兆ドル規模

今朝の日経、読売、産経の1面トップ記事はコレ

(朝日は1面ですが、セカンド記事です。トップはキャノンの工事脱税の件でした)

日経より抜粋します

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ガイトナー米財務長官は10日、財務省で演説し、新たな金融安定化策を発表した。

新設する官民共同の投資ファンドを通じ最大1兆ドルの不良資産を購入するほか、

米連邦準備理事会(FRB)の信用収縮緩和策も1兆ドル規模に拡大する。

不良資産を金融システムから分離すると同時に、

資本注入も拡大し貸し渋りなどの解消につなげる。

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今日はこの内容に関するコメントではなくて (タイトルで期待した方スイマセン・・・)

同じ内容の記事でも新聞によってその表現や扱いが微妙に違う。

「読み比べ」はおもしろいということを少し。

今はインターネットがあるので、簡単にこのようなことができます。

たまに流し読みをしていると面白い事に気がつきます。

例えば冒頭の今朝の記事

(朝日)
米、不良債権買い取り基金 金融対策1.5兆ドル規模

(読売)
米が金融安定追加策、不良資産買い取り最大90兆円

(日経)
米金融安定化策、官民で不良資産買い取り 最大1兆ドル

(産経)
不良債権に買収機構 民間資金活用し設立 米 新金融安定化策

同じ内容なのですが、表現されている額が違ったり、

円表示なのかドル表示なのかでもイメージが異なります。

記事の中身を読んでみると、

「単に事実を伝えたているもの」

「評価の意を含んだニュアンスのもの」

「懸念の意を含んだニュアンスもの」

と様々です。

このような「読み比べ」をしていると、

キャッチコピーや文章1文で、これだけ印象が変わるもの

なのだという事をあらためて感じさせられます。

マーケティングにもつかえるなと・・・


さて、今回の金融安定化措置、

1つだけいえることは、マーケットの評価は低いらしいということ。

10日のニューヨーク株式市場のダウ工業株30種平均は、

前日比381・99ドル安の7888・88ドルで取引を終えた。

今年最大の下げ幅です。

この金融安定化策が具体性が乏しい、規模が中途半端との

声が大きいらしいです。

オバマさん&ガイトナーさん、これからが力の見せ所ですね。


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2009年02月10日

上場企業71社 最高益

産経新聞に久しぶりに「いい」記事がありました。

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「上場企業71社 最高益」

世界的な金融危機に伴い、

東証1部上場企業の平成21年3月期業績予想の下方修正や

赤字転落が相次ぐ中で、過去最高益を更新する企業

全体の9%近くに達する見通しである事が9日、

親光総合研究所の調べでわかった。
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今年に入ってから特に、新聞やニュースのネタは

その多くがネガティブなもので、文字を見るだけで、

憂鬱な気持ちになってしまうものです。

このような情報を得たときに、どのように受け止めるか。

大切な事だと思います。

例えば本ブログでもご紹介した

「電気総崩れ 赤字2兆円に迫る」

よくよく見ると、厳しい中でも三菱電機が健闘している。

自動車大手も軒並み赤字ですが

これもホンダとスズキが厳しいながらも、何とか頑張っています。

なぜなのか?

事実を正確に知る事と、

プラス(長所)のみを見ていく

この2つは今のタイミングだからこそ、とても大切だと感じます。


そん中、今日の記事です。

やはり内需関連企業が目立ちます。

インターネット価格比較サービスの「カカクコム」

うどんチェーン「丸亀製麺」を展開する「トリドール」

「日本マクドナルドホールディングス」

欧米でも大ヒットした「Wii」の「任天堂」

建設・不動産業界では

名古屋の「矢作建設工業」

などが名をつらねていました。

「独自のビジネスモデル」、「低価格」などが

キーワードになっているようです。

このような明るい記事、大歓迎です。

ちなみにこの記事は7面

1面には「日産、2万人削減へ」

2面には「自動車大手6社が最終赤字」「最悪のシナリオ」

とあるのですが・・・


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2009年02月09日

物を「教える」型コンサルティングは衰退

コンサルティングというお仕事をさせて頂いて

最近、つとに感じるのは

「答えを教える先生型のスタイルは衰退するのでは」

ということ。

偏差値至上主義、○×式の教育に慣れ親しんだ

私たちはある問題の直接的「解」を求めてしまいます。


・お客様が沢山くるチラシ(WEB)の作り方は?

・社員のモチベーションを上げるマネジメントとは?

・自分たちの会社に、成果主義の導入は有効なのか否か?

・新しいAという投資は今実施すべきなのか否か?

などなど

我々には通常、二者択一の解、絶対的な解を求められる

事が多々あります。

しかし、最近では、

モノを知っているという意味での「知識」は

それほど力を持たなくなってきました。

そうです。「インターネット」があるからです。

「答えが存在する」問題の99%は、

インターネットを上手く使えば、回答が得られる

そんな時代になっているのではないでしょうか。

今求められているのは、

解を導き出す「考え方」であり、その「方法」

だと思うのです。

先日、ご紹介した大前研一さんの著書でも

教育者は

「ゴルフのキャディーたれ」

という言葉がありました。

確かな事実は、ティーグラウンドがあり、

遠くのグリーン上にカップがあることのみ。

その間を何番クラブで、どんな方向に、どう打っていくかは

プレーヤー次第。

答え(何番でどこに打つ)なんてやってみないとわからないから、

「何番のクラブで、どこに打て」ではなく

「自分もわからない、一緒に考えよう」という

プレーヤーと同じ目線で風を読み、ラインを見て

クラブやスタンスの選択について助言する

そんな最良のキャディー型の教育スタイルが

求められているのではないか と言っています。


「答えがある」という前提にたった「教える」というスタイルは

・「答えがある」ものであれば、ネットという強力な武器で誰でも

簡単に得られる時代になった

・だからこそ今問題になっているものの多くが

「答えがない」ものばかり

という今の時代においては、

やはり衰退するのではないかと思うのです。



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2009年02月08日

REITの時価総額、純資産総額を割る

産経新聞を見ていて

「そこまで来ていたんだ」と思う事がありました。

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上場されているリート全体全体の現在価値を示す

時価総額は昨年7月以降、組み込まれている不動産の

資産価値を合わせた実際の純資産総額を下回る状態が

続いている。

....投資信託協会によると、リートに組み入れられている

純資産の総額は昨年11月末で3兆9769億円。

これに対し、リートの取引価格から算出した

時価総額は2兆2379億円で、純資産を大きく

下回っている。
--------------------------------------------------------------

これって最悪全てのリートがつぶれてしまっても

投資家は損失を被ることはないということです。

通常の株式でもPBRという指標で、割高、割安感を

判断しますが、REIT市場全体という事になると

今や割安を通り越して、「おかしな状態」としか

言いようがありません。


先日来、このブログでもお話したように

「公的年金が不動産ファンドへ投資する」という動きや

「REITの導管性要件の変更によるM&Aの促進」の動きなど

プラス要素も出て来ているのですが、実態はまだまだ厳しいようで。


最大の原因は、「新規不動産物件を取得できていない」ということ

ではないでしょうか。

08年は07年の約半分の取得です。

資金調達環境が急激に悪化して、外資が消え去った今、

頼みの国内金融機関からも、新規融資や、リファイナンスに

応じてもらえないケースが増えていると思われます。


通常の株式市場の冷え込みも際立っていますが、

REIT市場はそれ以上。

市場存続の是非さえ問われかねない状況です。



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2009年02月07日

上場32業種 全てで減益or赤字

NIKKEI.NETより一部抜粋します。

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上場製造業全体の2009年3月期の連結最終損益が

赤字になる見通しになった。

赤字転落は決算が連結中心になった00年3月期以降、初めて。

非製造業も合わせた全産業では、連結の売上高が前期より6%減、

経常利益が62%減る見通しで、32すべての業種が減益か赤字になる。

世界的な景気後退による需要の急減に、円高や株安が追い打ちをかける。

日本経済新聞社が6日までに決算発表を終えた

3月期決算企業(金融、新興3市場を除く)

972社の今期の業績予想をまとめた。

このうち製造業は自動車や電機など588社で、

最終的なもうけを示す最終損益は合計で

1兆1299億円の赤字になる見通しだ。

非製造業は商社や通信の減益率が比較的小さく28%減益にとどまる。

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第三四半期の決算報告と、3月期決算の予測が出そろい

日経新聞がまとめた結果が上記、記事ということになります。

32業種全てで減益または赤字

特に製造業がひどいということが明らかとなりました。

産経新聞には

「電気総崩れ 赤字2兆円に迫る」

と大きく報じていました。

電気大手9社のうち営業利益ベースで黒字見通しが

出ているのは、

日立、パナソニック、三菱電気、三洋

最終損益では三菱以外全てが赤字を発表
(三洋はゼロ予測)


これまでの様々な状況から

「やはり」という思いがあるものの、

それでもネガティブな気持になってしまうもの。


しかしあえて前向きな発言をするとすれば

前期までは上場企業全体では、6期連続の増益だったのです。

これまでの内部留保で、潤沢な財務基盤が出来上がっている

はずなのです。

昨日のブログの話ではありませんが

今こそ経営者も、従業員も、株主も、

そして、このような報道を聞く私たちも

1年という短期的視点のみず

「永続する企業」という「長期の視点」で

冷静に見る必要があると思うのです。

自分への戒めを含めて、そう思います。



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2009年02月06日

トヨタ3度目の下方修正に思う

トヨタ自動車は6日、2009年3月期の連結業績見通し(米国会計基準)を

再度、下方修正しました。

営業損益は4500億円の赤字(前期は2兆2703億円の黒字)

純損益は3500億円の赤字(同1兆7178億円の黒字)

になると発表。

これで下方修正は3度目となります。

世界的に自動車販売は急減していますが、それが予想を

上回るレベルに達しているということです。

また為替、円高の影響も大きい。

これも予想以上の円高基調が続いているということでしょう。

天下のトヨタでさえ、これだけ毎月予測が下方修正される

というのは、それだけ今が未曾有な状況であるという証拠なのでしょう。


しかし一方で、思うのは「短期業績を予測する事」って

本質的にどれだけ意味がある事なのか。


我が社もそうですが、上場すると四半期決算が義務付けられます。

株主へのリアルタイムで透明性の高い情報公開という側面では

必要なことなのでしょう。

しかし、どんな会社も「短期」で見るか、「長期」で見るか

という視点で、大きくその見え方が異なってきます。


よく決算直前の時期で、少しでも数字を詰め込もうとする

クライアントをお見かけした際にお話することがあります。

「企業も個人も1年でその全てが終息するものではありません。

単に1期という枠が設定されているだけで、

もっと言えば国が法人税を徴収する為の手続き上、

決算というものが設定されているだけで、

企業も人も、もっと長いスパンで生き続けるはずです。

そう考えると、今期の利益のみに拘り過ぎる姿勢が、

何故近視眼的なのかわかるではないですか」

それが今や1年どころか、3ヶ月の結果を気にしながら

経営を進めなければなりません。

トヨタの株は更に下がることが予想されるのですが、

トヨタの本質的、企業としての力、長期的視点で見た力は

また別のものだと思います。


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2009年02月05日

日本総合地所 倒産

速報です。

東証一部上場企業の日本総合地所が会社更生法の適用を申請しました。

負債総額 2142億2300万円

もちろん今年最大の倒産。

懸念されていたマンションデベの1社ではありました。

上場企業は今年すでに6社目になります。

CMでも有名なヴェレーナシリーズを手がけて

広いバルコニーが特徴のオープンエアバルコニー

などがありました。

かつては結構、売れていたんですけどね。


ちなみにこの会社、このブログでも取り上げましたが、

新卒内定者53名を

全員内定取消ししたコトで話題となりました。

新卒採用どころではない、

ある意味、いい会社!?だったのでしょうか・・・

クリードに続き、大きな衝撃が走りました。
3月に向けて、要注意です。



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公的年金が不動産ファンド投資へ

公的年金資金を運用する

年金積立金管理運用独立行政法人(GPIF)は

2010年度から新たに不動産ファンドに投資する方向

検討に入った ということです。


公的年金の積立金は約150兆円

これまでのように国内債券に偏った運用ではなく、

幅広いポートフォリオを構成し、想定利回りを上げましょう

ということですね。


以前から検討されている

日本版SWF(日本版政府系ファンド)の設立の話も

このGPIFの資金を母体にという話でした。

おかげで、東証REIT指数は反発しているようです。


資産の運用については今やグローバルで投資先を検討すべき。

リスクをヘッジできるようにポートフォリオを組む。

教科書的には当たり前の話ですし、理にかなっていますが。


しかし、日本人というものは、国民性なのか、

良くも悪くも徹底的にリスクを嫌う。

先日もお話したように、日本の家計金融資産1500兆円のうち

実にその52%が現金・預金で保有されています。

しかも年率0.1%っていう超低金利にもかかわらずです。

普通ならもう少し、利回りの良いモノに分散して投資しようと考えても

おかしくないはずなのですが。

(かくいう私も特に何もしてないわけです)

最近出版された大前研一さんの

『「知の衰退」からいかに脱却するか?』

でいうところの金融リテラシーの乏しさ、またそれを補おうとする努力を含めて

今の日本人は「考え、自らリスクをとる」事に対して億劫になって、

知の衰退が進んでいるということになるのでしょうか。


今日の話題、不動産業界的視点でいうと嬉しい話なのですが、

こういうコトを「何か危ないんじゃないか?」という感情論に走らずに

素直に受け入れられる国民性を熟成するまでには、

まだ時間がかかりそうな気もしますが。。

ところで先の大前研一氏の本、最近の彼の本の中でもいい本だと思います。

お奨めです。



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2009年02月04日

日銀、銀行保有株買い取り再開

日経新聞より一部抜粋します。

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日銀は3日、株価の低迷を受け、銀行保有株の買い取りを

年度内に約4年半ぶりに再開することを決めた。

買い取り規模は最大1兆円で2010年4月までの時限措置とする。

株価の下落で銀行保有株の含み損が膨らみ、

企業への貸し渋りなどが強まる懸念があった。

政府・与党は既に銀行などから

最大20兆円分の保有株を買い取る方針を決めており、

日銀も足並みをそろえる。

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バブル崩壊後にもあった措置がとられるようです。

つまり

景気低迷→株価下落→銀行保有株の評価減

→自己資本比率の低下→融資の引締め→企業の資金繰り悪化

という負の流れを止めるというのが目的ですね。


理にかなったありがたい話ではあるのですが、

不動産・建設業界を見てきた私なんかは、

「今になって」

という気持ちがぬぐえません。


今回の不動産の大不況は、実は一昨年後半以降、

金融機関の不動産業種に対する融資の引締めが表面化し始めた

頃から始まっています。

そうなったのは金融庁の金融機関に対する「指導」がきっかけ

と言われています。

建設・不動産業界でこれだけ黒字倒産がおこっているのは、

明らかに資金繰り、キャッシュフローの問題が大きいはずです。

怠慢な経営や、身の丈以上のビジネスを展開しすぎていた企業を

擁護するつもりはありませんが、

銀行がもう少し辛抱してくれていたら・・・

と思わなくはない企業もあります。

ただでさえ、建築基準法や金融商品取引法によって

国から多大なる負の影響を受けていた矢先にもかかわらずです。

今日の日銀の記事、それから政府の措置を含めて感じるのは

まるで「マッチポンプ」のような事をやっているなと。

しかも誰も特をしない。パフォーマンスにしても、評価に値しない。

何度も同じ事が繰りかえされるのでしょう。



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2009年02月03日

軽視されてるところが重要

以前「ロールプレイング」の営業力強化における効用について

お話させて頂きましたが、
http://www.f-reb.net/blog/archives/2009/01/post_100.html

昨日もある会社においてロールプレイングをやって頂いている中で

気づいた事がありました。

普段軽視しがちな「お客様役」が重要ってこと。


一般的に新人や、経験の浅い営業マンなど、ロールプレイングの意図を

十分に理解していない人間が、お客様役などをやると、的外れな

ロールプレイングになってしまいます。

一般的には軽視しがちな「お客様役」の役割が、ロールプレイングに

おいては重要ということです。

考えてみると、世の中、

このような「軽視されているところが意外に重要」ということが

沢山あります。

例えば・・・

弊社でも、頻繁にやっているセミナー。

講座構成や、講演内容、伝え方はもちろん大切なのですが、

意外に重要なのが「司会者の進行」

一般的には、新人や経験の乏しい人材が、人前で話す練習も

かねて対応するケースも多いと思うですが、

経験則からすると、それはあまりよくありません。

司会のスムーズな進行や、場の雰囲気づくり、

狙った目的への誘導など、

司会・進行ほど、スペシャリストが対応すべきです。

これも軽視されがちですが、とても重要。

その他

・採用担当者やお客様対応室担当者は第一線から離れた

人材が、窓際業務的に配属されている。

・ロイヤルカスタマーや見込み度の高い潜在顧客は重視しているが、

見込み度の低いまたは過去に失注した顧客に対しては全く対応していない。

・応接室は美しいがトイレが汚い

・・・などなど

「軽視されていることろが重要」

様々な気づきに使えるような視点では?

と思う昨日のロールプレイングでした。



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2009年02月02日

不況期はストックビジネスが熱い

これまで多くの総合不動産会社さんへのコンサルティングで

いつもお話していたことは

「3~5年先を見据えた事業のポートフォリオを作りましょう」

ということ。

BCG(ボストンコンサルティンググループ)のPPMを出すまでもなく、

不動産ビジネスは市場環境に大きく左右されるものです。

これまでもそうであったように、一般的に

好景気の時はフロー事業、つまり開発・分譲業などが大きく数字を伸ばし

不況期には安定的な収益が確保できるストック事業、

つまり、賃貸、管理、リフォームなどが相対的に良くなるという事実が

見受けられます。

そこで、ある程度、今後の世の中の動向、不動産マーケットの動向を

予測し、事前に力を入れるべき事業ドメインをその都度変更していきましょう

というものが我々のスタンスです。

言葉で言えば簡単ですが、市場の予測も、あらかじめ強化すべき

事業ドメインを変更することも、至難の技。

実際我々自身も、総合不動産ビジネスコンサルティングという

広いコンサルティングドメインを持っている為、

本来であれば、市場の動向を予測し、事前に強化すべきドメインの

コンサルティングテーマを変更していくべきなのですが、実際はなかなか・・・

そんな中、09年に入ってやはり、私の周りでもストックビジネス、

具体的にはビルメンテナンス事業、分譲マンション管理事業などの業界

に対する動きが激しくなってきました。

相対的に非常に優良なビジネスモデルだということで、内外から

様々な注目がされはじめてきて、私にも相談の案件が何件か入ってくる

ようになりました。

ビルメンテナンス事業も、マンション管理事業も、これ以上フローの急激な

拡大は見込まれないにも関らず、やり方次第によってはストックの積み増しが

できるという目論みで、様々な企業が注目し始めています。

世の中が不景気になり、企業収益が圧迫され始めている、今、

何よりも、安定的なキャッシュフローが確保できるという点が

最大の注目される理由ではあるのですが。

まだまだ旧態依然としたビジネスモデル、業界構造である両業界。

業界全体としてパラダイム・シフトが求められている今、

ビジネスチャンスが豊富に存在しているといえるでしょう。



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2009年02月01日

「かんぽの宿」問題について

日本郵政が保有する「かんぽの宿」70施設を

オリックスに一括売却する話が、一旦白紙に戻されたようです。

鳩山邦夫総務相が猛反対しましたが、

その理由が

当該70施設はそもそも土地取得代と建築費あわせると2400億円

今回のオリックスへの譲渡額が109億円

なんでそんなに安いんだよ!ってかみついたわけです。

世論は

「確かに22分の1って安すぎるよ。鳩山さんよく言った!」

という雰囲気のようですが、不動産のバルクセールの実態を

ある程度知っていれば、上記の論理、少し首を傾けざるを得ません。


現在、「かんぽの宿」事業では年間40億~50億の赤字が出ています。

それが今回の日本郵政が譲渡をするという方針に決まった最大の理由

なのです。

この時点で収益還元法でみた不動産的価値、

つまりNOI(ネットオペレーティングインカム)はゼロとみなされ、

価値はないと判断されます。

しかも相当のCAPEX (修繕など設備投資といった資本的支出)が

必要になる事が予想されます。

ましてやインカムのアップ(宿泊代のアップや客数のアップ)は

今のご時世、中々期待できない。

となるとCAPEXを差し引いたNCF(ネットキャッシュフロー)

非常に厳しい数字を想定せざるを得ません。


具体的な数字は、わからないので、109億という数字が

妥当かどうかという議論は別にして、言えることは

鳩山さんがいう

「建てるのに2400億かかったのになんで売る時には109億なの」

という論理は、収益還元法で取引されるバルクセールの場合

何の説得力もないということです。

NOIやNCFに関する話は以前このブログでもご説明したのでご参照ください
http://www.f-reb.net/blog/archives/2008/08/ncf.html



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