日本郵政が保有する「かんぽの宿」70施設を

オリックスに一括売却する話が、一旦白紙に戻されたようです。

鳩山邦夫総務相が猛反対しましたが、

その理由が

当該70施設はそもそも土地取得代と建築費あわせると2400億円。

今回のオリックスへの譲渡額が109億円

なんでそんなに安いんだよ！ってかみついたわけです。

世論は

「確かに22分の１って安すぎるよ。鳩山さんよく言った！」

という雰囲気のようですが、不動産のバルクセールの実態を

ある程度知っていれば、上記の論理、少し首を傾けざるを得ません。

現在、「かんぽの宿」事業では年間４０億～５0億の赤字が出ています。

それが今回の日本郵政が譲渡をするという方針に決まった最大の理由

なのです。

この時点で収益還元法でみた不動産的価値、

つまりＮＯＩ（ネットオペレーティングインカム）はゼロとみなされ、

価値はないと判断されます。

しかも相当のＣＡＰＥＸ　（修繕など設備投資といった資本的支出）が

必要になる事が予想されます。

ましてやインカムのアップ（宿泊代のアップや客数のアップ）は

今のご時世、中々期待できない。

となるとCAPEXを差し引いたＮＣＦ（ネットキャッシュフロー）は

非常に厳しい数字を想定せざるを得ません。

具体的な数字は、わからないので、１０９億という数字が

妥当かどうかという議論は別にして、言えることは

鳩山さんがいう

「建てるのに2400億かかったのになんで売る時には109億なの」

という論理は、収益還元法で取引されるバルクセールの場合

何の説得力もないということです。

ＮＯＩやＮＣＦに関する話は以前このブログでもご説明したのでご参照ください
http://www.f-reb.net/blog/archives/2008/08/ncf.html

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