今朝、Podcastでダウンロードをした

作家の五木寛之さんの話を聞きながら出社しました。

とても面白かったです。

今の時代は「覚悟」が必要。

（少し前に彼の新著で「人間の覚悟」ってやつが出たので、

その話をされていたようです）

五木さんは

「覚悟」とは「あきらめること」と説きます。

「あきらめる」とは何かネガティブなイメージが強いのですが、

本来「あきらめる」の意味は

「明らかに究める」ことであるといいます。

今の自分の位置、周りの環境などを、感情に流されることなく

冷静に判断することが必要で、それが「明らかに究める」こと。

明らかに究めた結果、五木さんが言うのは、

今の時代は、「100年に1度の危機」や「３年で回復」といったような

生易しいものではない。

経済的にはそう見えても、文明的には500年に一度の大変革期

かもしれない。

ルネッサンスのヒューマニズムの崩壊とまで言っています。

つまり、今の世界の変動はそんなに甘くなんだぞ！

政治家もエコノミストも、もっと冷静に今を厳しく見つめなきゃだめだ！

「あきらめ＝明らか究め」ないといけないのだ！と言っています。

では、そういう時代だとあきらめた結果どうするのか。

五木さんは言います。

「状況判断においては悲観的に、行動的には楽観的に」

夜の道も、雪の道も、雨の道も、存在するんだから、そうだと判断した後は

口笛を吹きながらあるけばよい。

時代の躁鬱の欝の局面を、粛々と楽しんで歩めばよいと言っています。

特に日本は戦後50年、明らかに躁の時代であった。

そしてバブル崩壊後、21世紀にはいって今は欝の時代にあるのだと。

そして、それは我々にはどうしようもない現実で、

今生まれた、そしてこれから成長する若い世代たちは、

欝の時代を歩み続けるしかないんだという「覚悟」が必要なわけです。

この他、大変、知見に富む、鋭い話が60分ばかり続きました。

うーん、これがPodcastで無料で聴ける時代もすごいなと思ったりして

欝の時代もなかなか捨てたものじゃないなと「楽観的」に考える

私でありました。

不動産ビジネスの経営戦略コンサルティングを行う 船井総研REBチームサイトも合わせてご覧ください。

船井総研REBチームでは、業種別勉強会を開催します！ 初回のみ無料ご招待!!奮ってご参加ください。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 10:49 | パーマリンク | コメント (0)

期末最終週　月曜日から倒産情報の動きが激しいようです。

東証1部上場のマンションデベ

（株）アゼル

が3月30日に東京地裁へ自己破産を申請し、

同日同地裁より破産手続き開始決定を受けました。

負債総額４４２億。

民事再生でも会社更生でもなく自己破産です。

蒲田の会社で、一時期は結構調子よくやっていたんですが。。。

昨年から、他社との連携を含めた様々な処置を講じていたようですが

ついに力尽きたって感じでしょうか。

今年に入って上場企業の倒産は14社目。

2008年度ベースでは45社目

うち不動産会社は23社目です。

厳しいマンションデベロッパー。

今日、明日の動向に注目です。

不動産ビジネスの経営戦略コンサルティングを行う 船井総研REBチームサイトも合わせてご覧ください。

船井総研REBチームでは、業種別勉強会を開催します！ 初回のみ無料ご招待!!奮ってご参加ください。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 16:42 | パーマリンク | コメント (0)

今日はオフの日曜日なので、少し閑談を。。

素人の呟き程度に聞いて頂ければ幸いです（＾＾；

このblogでも幾度となく取り上げたように、

私たちが直面している世界的な経済危機に対して、今、世界各国で

迅速かつ、これまでにない大掛かりな経済対策を実施し始めています。

いずれも現実味をおびてきた、大恐慌や国家破綻といったような最悪の事態を

避ける為ですが、その対策のほとんどは、

不良債権を抱えた金融機関への資本注入、もしくは不良債権の買取りと、

大規模な財政出動による景気刺激策

のいずれかであります。

これらの対策はいずれも、今回の世界的な経済危機の根源的な要因であると

いわれている、新自由主義、シカゴ学派、マネタリズムが、ずっと否定し続けてきた

ケインズ主義的な対応策に他ならないと思うのです。

彼らが1929年の大恐慌においても、その対応策を否定していたように、

また経済学の世界でも「新古典派総合」から「合理的期待形成学派」とよばれる

急進派が主流を占めるようになってきたように、かつて否定された、

ケインズ主義的な対応策が今は支持されているってことですよね。

ちなみに、

「新古典派総合」ってのは、マーケット・メカニズムを重視するマネタリストの立場と、

政府の介入を適度に許すケインズ経済学とを適宜組み合わせるもの。

「合理的期待形成学派」ってのは、政府の市場介入を全面的に否定する

市場原理主義に重きをおいた考え方です。

しかし、これらの対策は、当時彼らが否定したように、

「短期的な問題解決、危機の回避が避けられたとしても、

長期的にはその回避手段そのものが、問題を深刻化し、先送りしているにすぎない」

という課題を抱えているという点に、間違いはなかったと思います。

「今はそんなこと言っている場合ではない」というのが、

100年に1度といわれている、今の深刻な事態をあらわす、率直な意見

なのかもしれないのですが、少し心配してしまいます。

先に述べたような経済学における市場原理主義が、アメリカを中心に

世界各国に広まり、それが唯一絶対的な解のように、グローバル資本主義を

形成していった結果が、今日の世界的な経済危機であると思うのです。

とすれば、何でもそうなのかもしれませんが、一方的、全面的に支持され、

それに対する批判や、敵対勢力？がないというのは、ある意味、大きな

リスクを抱えることにもつながるように感じるのです。

1929年の大恐慌の際には「ニューディール政策」をもって、その対策を

講じたわけですが、当時は、先に述べた、ケインズ主義に対する批判や

もっといえば、マルクス主義の存在も大きかったわけです。

それに比べると、今は、経済学におけるマルクス主義はほぼ力を失って

しまったようですし、ケインズ主義を否定し、市場原理主義を貫いてきた

エコノミストたちも、自戒の念もあってか沈黙を貫いています。

「今は緊急自体だから仕方ない」

の裏にあるリスクは、十分に考慮されるべきだと思います。

不動産ビジネスの経営戦略コンサルティングを行う 船井総研REBチームサイトも合わせてご覧ください。

船井総研REBチームでは、業種別勉強会を開催します！ 初回のみ無料ご招待!!奮ってご参加ください。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 15:15 | パーマリンク | コメント (0)

２００８年１０－１２月期の四半期報告書で、

事業を継続していくうえで大きなリスクを抱えていると開示した上場企業

いわゆる、「継続企業の前提に関する注記」が付いた企業が

１２６社に上ることが２６日、明らかとなりました。

前の期（７－９月期）と比べて１７社の増加。

このうち１０－１２月期に新たにリスクを開示した企業は２２社。

不動産関連会社では、日本商業開発、グローベルス、コスモスイニシアの３社。

急速な業績悪化によって、

複数の金融機関によるコミットメントライン（融資枠）設定の条件である

財務制限条項に抵触する見込みとなった可能性もあります。

財務制限条項に抵触すると、即座にローン返済を求められる恐れも出てきます。

期末を向かえ、株価上昇により、米国も日本も、3月危機はのりきったかのような、

一時の安心感が広がっていますが、実際はまだまだ厳しいようです。

不動産ビジネスの経営戦略コンサルティングを行う 船井総研REBチームサイトも合わせてご覧ください。

船井総研REBチームでは、業種別勉強会を開催します！ 初回のみ無料ご招待!!奮ってご参加ください。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 16:28 | パーマリンク | コメント (0)

26日の東京株式市場は反発して、日経平均は

約2ヶ月半ぶりに8600円台を回復しました。

前日比156円34銭高の8636円33銭で終値をむかえた。

今月10日には7000円割れ寸前まで下落しました。

3月末決算にむけて「期末危機」がささやかれていたわけですが

政府や日銀が矢継ぎ早に株価対策を打ち出しことで、安心感が

広がったようです。

もちろんこれで安心！本格的回復に入った！とは言えないのでしょうが

株価の上昇は日本経済のポジティブイメージの向上に寄与する力が

大きいので、それはそれで喜びたいところなのですが。

しかし、一方で、政府の株式市場への介入については、様々な意見が

あるように、その後遺症といったものについては、慎重にみる必要が

あると思います。

今回の株価上昇も一部では、年金・貯金・簡保などの「公的」資金による

買いの影響が大きいという見方もあります。

私も、以前まではよく、日ごろの無理がたまって、

定期的に突然、急な高熱に見まわれることがよくありました。

そんな時には、とにかく、すぐに熱を下げたいので、解熱剤を飲んで

無理にでも熱を下げるのですが、その後、体への負担も少なからず

あり、何度も同じようなケースが発生していました。

株価が下がるということは何らかの原因があって、下がっているのだと

すれば、その根本的な原因を治さずに、取り急ぎの解熱剤（政府介入）

は、時にして中長期的には更なる体調悪化（株価下落）を引きこしかね

ないと思うのです。

ちなみに、私も、最近、規則正しい食生活と適度な運動、ワークライフ

バランスを重視することで、突発的に発生していた

原因不明の高熱はなくなりました。

株価の回復は、気持ちも少し明るくなるので、素直に喜びたいと思いますが、

逆に、大きく下がった時の落胆の布石にならないことを祈るばかりです。

不動産ビジネスの経営戦略コンサルティングを行う 船井総研REBチームサイトも合わせてご覧ください。

船井総研REBチームでは、業種別勉強会を開催します！ 初回のみ無料ご招待!!奮ってご参加ください。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 10:50 | パーマリンク | コメント (0)

公示地価下落の要因と今後の見通しについて

NikkeiのBizPLUSに掲載された、

みずほ証券の石澤卓志さんの考察が

大変わかりやすく、興味深かったので、ご紹介します。

僭越ながら要約すると、次のようです。

・現在の地価は「収益還元法」による評価が一般的である

・不動産の収益性は、最終的には「不動産の利用者数」

すなわち人口で決定される。

・実際、08年の公示地価では、人口の変動率と地価の変動率が

見事に一致する。

・一方、09年の公示地価は、おおむね同じような傾向が見られるが、

「東京圏」「名古屋圏」のみ、そのルールから乖離する。

（人口変動率はプラスにもかかわらず、地価変動率は大きくマイナス）

・「東京圏」「名古屋圏」は、過去数年間の不動産投資の過熱よって地価が

高騰した部分の調整

・「それ以外の都市圏・地方」は、人口減少などに伴う「地域活力の低下」

が、地価下落の大きな要因と考えられる。

非常に納得できる考察だと思います。

よって、「東京・名古屋圏」では、過去数年間の不動産投資の過熱による

地価高騰部分が調整されれば、地価下落が収まる可能性が高い。

一方、「それ以外の都市圏・地方」では、「人口の呼び戻し策」などによって

地域の活性化を図らなければ、地価下落を止めることは難しいのでは

ということになります。

不動産ビジネスは良くも悪くも、日本の経済全体の今の姿を反映します。

こうしたことの背景には、今日のテーマのように、

経済の根幹である人口の問題と、

不動産ビジネスの根幹にあたる地価の動向が大きく連動する

という点が上げられるのでしょう。

少子高齢化の進展と人口減少問題の解決が、

これからのわが国の経済的発展の大きなキーワードになっている

ということは、われわれ何らかの形で不動産に携わる企業にとっても

大きな問題であるということは、事実のようです。

不動産ビジネスの経営戦略コンサルティングを行う 船井総研REBチームサイトも合わせてご覧ください。

船井総研REBチームでは、業種別勉強会を開催します！ 初回のみ無料ご招待!!奮ってご参加ください。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 09:19 | パーマリンク | コメント (0)

23日国土交通省から2009年1月1日時点の公示地価が発表されましたね。

全国平均（全用途）で前年比3.5％下落し、3年ぶりに前年を下回りました

全国平均の公示地価（全用途）は

バブル経済崩壊後の1992年から下落が続いた後、

07年に16年ぶりにプラスに転じ、08年は上げ幅を1.7％に拡大したところでした。

09年の公示地価は全国の住宅地が前年比3.2％、商業地が同4.7％下落ということです。

さて、皆さんはこの結果を聞いてどのように感じられましたか？

もちろん場所によって様々ですか、正直

「そんなもんじゃないだろう」

と私などは感じてしまいます。

大都市の中心部の下落が目立つとのことですが、

それでも公示地価上の下落率は１０％台。

昨日、都内の不動産鑑定会社とのコンサルティングの際にも

少し話題にあがりましたが、都内ではもっと下がっている。

1月1日時点の値ということもありますが、

ちょっと実態とかけ離れてるような感じがしますね。

皆さんはいかがですか？

■お口直しのポジティブニュース■

WBC　優勝！・・・そしてなぜか米国住宅価格指数も上昇

昨日は道行く人がみな、携帯を横に傾けてアンテナをはってましたね。

ワンセグで歩きながら必死に見ていたようです。

いやぁ～ホントよかった感動的でした。

14時過ぎぐらいから日経平均も急にあがりだして、WBC効果かなと思ったり。

あと、驚いたのは、WBCと全く関係ありませんが、

アメリカの住宅価格指数があがったこと。

ＦＨＦＡが24日発表した１月の全米住宅価格指数は

季節調整済みで前月比1.7％上昇したとのこと。

プラスに転じたのは2008年２月以来11カ月ぶり。

１月の上げ幅は1991年の現行統計開始以来で最大。

ちょっとこの原因をしっかり見極める必要がありそうですが、

ひとつの「景気回復の目安」ともいわれていた指標でもあるため

今後の動向に注目したいです。

不動産ビジネスの経営戦略コンサルティングを行う 船井総研REBチームサイトも合わせてご覧ください。

船井総研REBチームでは、業種別勉強会を開催します！ 初回のみ無料ご招待!!奮ってご参加ください。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 09:40 | パーマリンク | コメント (0)

昨日、23日は東京もニューヨーク、株価が大幅上昇しました。

日経平均は　連休前の19日終値から

269円57銭高　の8215円53銭

ダウ平均は497．48ドル高　の7775.86ドル

になりました。

共に、米政府の不良資産買い取り機関の詳細発表が原因。

東京市場は発表前の期待感。

ニューヨーク市場は、発表後の安堵感って感じでしょうか。

さて、この不良資産買取機関（Bad bank）構想。

簡単に言えば、金融機関の不良債権を購入するためのファンド（Bad bank）を

国と民間投資会社が共同で創設する、ということです。

その規模は、公的資金から最大１０００億ドル（約９兆６０００億円）を拠出し、

最大１兆ドル（約９６兆円）の買い取りを目指すとのことです。

民間投資会社がどれほど参加するのかがポイントだとは思うのですが、

今のところいくつかの前向きなファンドがあるといいます。

マーケットは一時的に大きな好感を持って受け入れられ、冒頭のような

上昇につながったものだと思われます。

今朝の日経平均も200円弱の上昇機運から市場がスタートされました。

さて、この「不良資産買取構想」

以前もどこかで聞いたような気がしませんか？

そう我が国でバブル崩壊後に作った

「共同債権買取機構」とか

「整理回収機構（RCCってやつです）」

に似ていますね。

以前から、「日本のバブル崩壊を教訓に！」みたいな話をオバマさんもされていた

わけですが、今回の構想も日本のケースをモデルにしたものなのでしょうか？

しかし、日本でくしくも証明されたようにこうした構想が、

金融機関の再生にはそれほど大きな効果を果たせなかったという事実があります。

不良債権が民間企業から国（国＋民間のファンド）に移るだけで、

不良債権の整理には余計、時間がかかってしまうというものです。

米国の金融システムと米企業、米消費者への信用拡大には、

まだ時間がかかるような気がします。

（WBC　日本頑張れ！）

不動産ビジネスの経営戦略コンサルティングを行う 船井総研REBチームサイトも合わせてご覧ください。

船井総研REBチームでは、業種別勉強会を開催します！ 初回のみ無料ご招待!!奮ってご参加ください。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 09:31 | パーマリンク | コメント (0)

毎日新聞より一部抜粋します。
-------------------------------------------------------------------
財務省と内閣府は２３日、０９年１～３月期の法人企業景気予測調査を発表した。

自社の現在の景況感を示す景況判断指数（景況が前期比で「上昇」と答えた

企業の割合から「下降」と答えた企業の割合を引いたもの）は、

大企業でマイナス５１．３（０８年１０～１２月期はマイナス３５．７）に悪化し、

現行調査が始まった０４年４～６月期以来、最悪の水準になった。

マイナスは５四半期連続。

自社の景況判断指数は、中堅企業でマイナス５１．３（同マイナス３３．３）、

中小企業でマイナス５２．９（同マイナス４０．７）となり、いずれも過去最悪を更新した。
-------------------------------------------------------------------

雇用の悪化を含めて、かなりネガティブな見解をもっていることが

わかりますね。

景況判断指数は、回答者の主観による景況判断だけに、

今の企業を取り巻く環境の率直な感想が、垣間見えます。

「そりゃそうだろう」という感想と、「ここまで悪いのか」ってい感想と。

そんな思いが入り混じるような結果でありました。

■お口直しのポジティブニュース■

WBC　日本、アメリカに快勝　決勝進出

いやぁ～暗いニュースの多い中、この1ヶ月、WBC関連のニュースだけは

盛り上がりますね！

今日の準決勝、アメリカに快勝。

明日決勝で、5度目の対戦　韓国と最後の戦いに挑みます！

（明日の午前中は中々仕事が手につかなくなりそうで・・・）

不動産ビジネスの経営戦略コンサルティングを行う 船井総研REBチームサイトも合わせてご覧ください。

船井総研REBチームでは、業種別勉強会を開催します！ 初回のみ無料ご招待!!奮ってご参加ください。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 17:30 | パーマリンク | コメント (0)

私がこれまでのコンサルティングのお仕事の中で

部分最適行動と全体最適行動が一致しない、

別の言い方をすれば、全体最適行動を優先すると、

これまで部分最適行動によって得られてきた利益（効用）が減少してしまう

というジレンマを抱えている状態にある企業を多く見てきました。

個人でも部署でも、全体としては「そうしたほうが良い」と分かっている

協力行動をとると、その行動を取った当人にとっては、そんな協力行動を

取らなかった時よりも、好ましくない結果が生まれてしまう状態です。

例えば、数字による実績評価を実施する組織にとって、

企業としては必要であっても、個人・部署にとって一円の実績にもならない

業務については消極的であったり、

明らかに他部署との連携や、他部署に業務を投げれば会社としての

利益が向上するが明らかなのにも関らず、そのような行動ができない

など、どこの企業でもよくあることだと思います。

そしてこの解決策として、一般的によく使われる方法が

「アメとムチ」システムの導入

です。

全体最適行動（協力行動）をとった人には報酬（アメ）を、

部分最適行動（非協力行動）をとった人には罰（ムチ）を与えます。

個人からみた場合、非協力行動から比較すると高くつく協力行動のコストを

下げる（効用を上げる）効果があるわけですね。

しかし、この「アメとムチ」システム、本質的な問題解決に役立っている

のでしょうか？

まず、このシステムの導入、維持には膨大な手間とコストがかかります。

「タバコのポイ捨て」なども広い意味での

部分最適行動（ゴミ箱に捨てる手間が省ける）と

全体最適行動（街がきれいになる）

とのジレンマですが、これを解消する為の「アメとムチ」システムを徹底

するためには、24時間365日全ての道路を監視するカメラの導入と

個人を特定する監視社会の構築が必要になってきます。

仮に、そこまで大きな話ではなく、一企業レベルで、しかもそのコストを負担

できる仕組みであったとしても、次の課題が、「アメとムチ」システムの導入

を否定的に考える私の意見に繋がっていきます。

「アメとムチ」の導入は、

相手に対する信頼をも毀損する恐れがあるという点です。

つまりこういうことです。

「あいつが全体最適行動をとったのは、『アメとムチ』システムがあるからだろ。

本心では部分最適行動をとりたいはずだよな。きっと』

本心から全体最適行動を取っていたとしても、

そうは思えない環境を作ってしまうということです。

そもそも全体最適行動が全体的には、また長期的には部分（個人）にとっても

お得なことは分かっているのに、そのような行動が取れない理由の１つに

相手に対する信頼の欠如が挙げられます。

「俺が全体最適行動をとっても、他の奴が部分最適行動をとって、自分を

出し抜くんじゃないだろうか」っていう思いがその根底にあります。

であるとすれば、アメとムチで「虚偽の協力体制」をつくったとしても、

本質的な解決には至っておらず、また別の「疑い」を発生してしまう可能性

があるということです。

アメとムチの使い方には十分に注意しましょう。

不動産ビジネスの経営戦略コンサルティングを行う 船井総研REBチームサイトも合わせてご覧ください。

船井総研REBチームでは、業種別勉強会を開催します！ 初回のみ無料ご招待!!奮ってご参加ください。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 12:06 | パーマリンク | コメント (0)

先日、ある企業の営業マンが集まる場において、

９０分程の時間を頂き、講演をさせて頂きました。

７０?８０名ほどいらっしゃったようですが、

皆さん大変熱心に聞いて頂き、最後の質疑応答でも

いくつかの鋭いご質問を頂きました。

その際にもお話させて頂いたことですが、

「営業力とは何か」

様々な本やコンサルタントが、この定義について

様々な見解を述べていますが、

私は、営業力とは

「自分と会社を売り込む力」

だと定義付けしています。

１つめのポイントは

決して営業の原点は

「商品やサービス」を売り込むわけではないということ。

今、別のクライアントですが、あるプロジェクトで新会社を設立し、

新しい商品を開発、販売していくお手伝いをさせて頂いています。

実際、この商品に関する営業の場面を想像してみてください。

全くの実績のない会社、全く実績のない商品。

今の名だたる大企業もそうですが、最初はその「人間」や「思い」

を買って頂いているのです。

どんなに素晴らしいマニュアルや営業話法を駆使しても、

原点は「人」ということです。

２つ目のポイントは

「売り込む」という言葉の意味です。

「売り込む」を自分中心に考えると、しばしば

自分や会社の事を、やすっぽい誇大表現やセールストークによる

宣伝に終始してしまいがちですが、もちろんそうした「売り込み」

は失敗します。

人と組織を売り込むためには、

「顧客の信頼を獲得する」

しか方法はありません。

そういった意味での「売り込み」です。

お客様が自社の商品やサービスを購入する際の

決定要因の１つとして、全体の価値を向上させるための

一役を担えているかどうか。

（それっぽい表現をすれば

バリューチェーンのバリューになり得ているかという

ことです）

会社からみれば、必要な事は、

それらをサポートする仕組みやツールやマニュアルと

いったものを整備するということですね。

そのような前提に立たない各種営業ツールやルールは

先に定義付けした「営業力」を高めるための阻害要因に

なりかねないので、注意が必要です。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 11:30 | パーマリンク | コメント (0)

昨日、為替相場で急にドルが下がって円が高くなった理由がコレ。

米国ＦＲＢが今後、半年間に中長期の国債を

最大３０００億ドル（約２９兆円）

買い取る事を決めました。

つまり、米国政府（財務省）が発行する国債を、同じ政府機関で、

米ドルを印刷できる中央銀行が買ってしまうということです。

これって結構すごいことですよね。

これまでは国債を発行して、それを日本とか、中国が買って、

そのお金で財政出動していたわけですよ。

しかし、米国に対する信頼の低下と、またその額があまりにも多すぎて

誰も買ってくれない。。。

実際、日本は少しづつですが、米国債の保有額は減っていますし

先月末に実施された、米国債の入札も不調におわって、

５年物国債の落札利率があがったりしていました。

（利率を上げないと買ってもらいほど不人気ということですね）

それなら、中央銀行にちょっと輪転機を余計に回してもらって、

国債を買ってもらおうというわけです。

これはやがて、市場にドル紙幣が増えていくので、

ドル紙幣の価値が下がっていきます。

つまり、インフレになります。

そして対外的には「ドル安｣ですね。

そんなことは１００も承知だけど、

FRBはそうせざるを得なかった。

なんせ、このFRBが中期国債の買い取りに踏み込むのは

６０年代以来となるそうなので、かなりの決断であったことは

間違いありませんね。

いろんな意見や批判もあると思うのですが、

１００年に一度の危機というならば、

とにかく思い切った施策を断続的にやり続けるしかありません。

リスクヘッジは必要ですが、

大胆な決断力、実行力は今の時代、必要不可欠といえるでしょう。

不動産ビジネスの経営戦略コンサルティングを行う 船井総研REBチームサイトも合わせてご覧ください。

船井総研REBチームでは、業種別勉強会を開催します！ 初回のみ無料ご招待!!奮ってご参加ください。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 10:53 | パーマリンク | コメント (0)

先日、本blogでもお知らせした、学生マーケットに特化した面白いビジネスモデルで、08年11月期決算で昨年対比二桁増を実現されたジャスダック上場の毎日コムネット、伊藤社長との対談模様が、本日、弊社チームサイトにアップされました。

是非ご覧下さい♪

http://www.f-reb.net/2009/03/post_40.html

不動産ビジネスの経営戦略コンサルティングを行う 船井総研REBチームサイトも合わせてご覧ください。

船井総研REBチームでは、業種別勉強会を開催します！ 初回のみ無料ご招待!!奮ってご参加ください。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 20:24 | パーマリンク | コメント (0)

昨日、ＡＩＧの巨額報酬に関するお話を本blogでとりあげさせて

頂きましたが、一転、やはり日本は偉い。

春闘一斉回答で

ほんとんどがベアゼロ

電機業界に至っては定昇（定期昇給）までもが凍結

というなか、これらの企業では

げじめと責任を明確にするという目的で

トップの交代が相次いでいます。

東芝・・・副社長が社長へ。

ソニー・・・ストリンガー会長が社用兼務

日立・・・社長交代

トヨタ・・・創業家の副社長が社長へ

ホンダ・・・専務が社長へ

労組に対する納得感や危機意識の共有も含めて、

形だけでは、意味はありませんが、日本の経営層のこれらの

姿勢は、米国トップの皆様に爪の垢を煎じて飲ませたいぐらいですね。

実際、米国でもＡＩＧやその他金融セクターのトップやプレヤーに対する

巨額の報酬提供に対する批判が強まり

「日本のように潔く責任を取れ」

といったような発言が出ているほどです。

もちろん辞める事で全ての責任が取れるわけではないし、

残って業績を回復させることもまた、１つの責任の取り方では

あるので、トップ交代そのものを１００％支持するわけでは

ありませんが、こういった「責任の明確化」という姿勢は

やはり日本では大切にしたいと思いますね。

不動産ビジネスの経営戦略コンサルティングを行う 船井総研REBチームサイトも合わせてご覧ください。

船井総研REBチームでは、業種別勉強会を開催します！ 初回のみ無料ご招待!!奮ってご参加ください。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 11:08 | パーマリンク | コメント (0)

先日、ＧＭの会長やメリルリンチのブローカーが、

公的資金を注入されているにもかかわらず、

巨額の報酬をもらっていたという報道に辟易したことを

このblogでも取り上げましたが、またもや同じようなことです。

産経ニュースより一部抜粋します
------------------------------------------------------------------
ＡＩＧボーナス最高６億円超　幹部７３人に９８００万円以上　ＣＥＯ議会証言へ

政府の支援を受けて経営再建中の

米保険最大手アメリカン・インターナショナル・グループ（ＡＩＧ）による

高額ボーナス支給問題で、ニューヨーク州のクオモ司法長官は１７日、

幹部社員７３人に１人当たり１００万ドル（約９８００万円）以上が

支給されたことを明らかにした。　・・・・

クオモ長官が同委のフランク委員長（民主）に送った書簡によると、

賞与の最高額は６４０万ドル（約６億２７００万円）。

１００万ドル超を受け取った７３人のうち

１１人はすでに退社したとしている。
------------------------------------------------------------------

６億円ですよ。。

先日ＡＩＧが国からもらった公的資金（金融救済資金）の

使い道（損害保証先）が公表されました。

（ロイターより上位１０社）

ゴールドマン・サックス……129億ドル
ソシエテ・ジェネラル……119億ドル
ドイツ銀行……118億ドル
バークレイズ……85億ドル
メリルリンチ……68億ドル
バンク・オブ・アメリカ……52億ドル
ＵＢＳ……50億ドル
ＢＮＰパリバ……49億ドル
ＨＳＢＣホールディングス……35億ドル
ドレスナー銀行……26億ドル

これらを含めて、国のお金で、

９００億ドル超を支払ったことになるそうです。

リーマンは見放し、ＡＩＧは救った、当時の財務長官、

ポールソンさんは、ご存知の通り、元ゴールドマンサックス。。。

潰せなかった理由がわかる気がしますね。

実は、今回のＡＩＧに関る一連の問題は、

ロンドンにある僅か４００名程度の支店（子会社）、

「ＡＩＧ－ＦＰ」で様々なＣＤＳを売りまくったことが

事の発端らしいのです。

（ＡＩＧ従業員は116,000人ですからね。そのうちのたった400人の会社です。）

このＡＩＧ－ＦＰが単体でなんと

5130億ドルのデフォルト保証契約を結んでいるんです。

50兆円ですよ！

それに比べたら、とりあえず今回支払ったといわれる

９００億ドルなんて、まだまだ、その一部に過ぎないということですね。

そんな壊滅的な状態のＡＩＧで、最高6億円の報酬をもらった人がいるなんて・・・

あきれて空いた口がふさがらないとはまさにこのことですね。

不動産ビジネスの経営戦略コンサルティングを行う 船井総研REBチームサイトも合わせてご覧ください。

船井総研REBチームでは、業種別勉強会を開催します！ 初回のみ無料ご招待!!奮ってご参加ください。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 22:00 | パーマリンク | コメント (0)

最近このゲストハウス（シェアハウス）が注目されています。

昔でいうと長屋や共同アパートの類になりますが、

いわゆる賃貸のシェアルームです。

キッチン、トイレ、リビング、お風呂などは共同で、かつ

個室はマンスリーのように家具・設備付きの賃貸マンションです。

これだけ聞くと、古臭いぼろアパート（笑）をイメージしてしまいますが、

実は今のゲストハウスは決してそうではありません。

実際単身女性に人気があるということもあって、例えば、

共用（リビング）スペースはおしゃれにコーディネートし、caffeを飲みながら

シェアしている住人との会話を楽しむ、そんなお洒落なイメージの

ゲストハウスが増えています。

好立地でリノベーション物件が目立ちます。

決して賃料は相場と比較して特別安い！ってことはないのですが、

この賃貸マーケットの低迷が続く中、多くの物件で高稼働率を維持し

続けています。

・女性の1人暮らしは不安

・好立地でのワンルームは高すぎる

･自宅があるけど、平日は都心で楽に通勤したい

・将来持家を持つ為に賃貸時はできるだけ安くおさえたい
（引越し費用や、家具の購入などの費用も削減）

などのニーズにはまっているようです。

私などがこの実態を聞いて、感じてしまうのは、

「都会の孤独」への拒否反応や

「人との繋がり」への枯渇のあらわれ・・・

とまで言ってしまうのは、あまりに大袈裟な見方でしょうか。

何か常に不安を感じる世の中で、

安心を求める心理的な渇望のあらわれのように思ってしまうのです。

先日お話したこれまでの日本がよくも悪くも持っていた

「閉鎖的な社会、集団主義的な社会」

で守られてきた安心が、今、色んな意味でかわりつつあります。

加えて、この世界的な不況が、その不安心理に追い討ちをかけている。

そんな風にも感じてしまうのです。

逆にビジネスでは、そのような顧客心理に刺さる商品やサービスは

どんな時代でもウケル＝売れるということです。

不況期、特に今回のような世界的な経済不安で、

毎日ネガティブな情報が溢れかえっているタイミングには、

お客様への「心理的安心」を与えられる商品やサービスが

必要不可欠なのかもしれません。

不動産ビジネスの経営戦略コンサルティングを行う 船井総研REBチームサイトも合わせてご覧ください。

船井総研REBチームでは、業種別勉強会を開催します！ 初回のみ無料ご招待!!奮ってご参加ください。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:31 | パーマリンク | コメント (0)

ＮＩＫＫＥＩ.NETより

----------------------------------------------------------------------
「アウトレットマンション」　新築の割安再販拡大

「アウトレットマンション」と呼ばれる新築マンションの再販市場が拡大している。

新築マンションの販売不振を受け、

完成在庫を抱えたマンション開発・販売会社（デベロッパー）から

在庫を安く買い取り、低価格で再販する。

3月末の決算期を控え、資金繰りに窮した新興デベロッパーは

完成在庫の圧縮を急いでおり、再販市場は一段と広がりそうだ。
----------------------------------------------------------------------

この記事の後に、ジャスダック上場のリベレステや、アーバネットコーポレーションの

具体事例が挙がっていましたた。

当初発売価格の最大60％引きや35％引きで取得したという話です。

日本でも近年、アウトレットモール市場などが拡大し、

一般の消費者でも「アウトレット」という名の意味は、

ある程度理解されはじめているのでしょう。

しかしアウトレットモールで使われるアウトレットという言葉と

アウトレットマンションで使われるアウトレットという言葉は、

その意味が大きく異なる点があります。

１．アウトレットマンションは特に"キズモノ"というわけではなく、本質的には

新築と全くかわらない。

（あえていうなら、一度市場に出たけど売れなかったという傷でしょうか。）

2．アウトレットモールの商品の多くが、メーカーやブランドが自らの品質基準に

見合わないもの（ちょっと傷やホツレがあるなど）を主体的に選別し、商品化するの

に対し、アウトレットマンションはずばり「売れなかったから」という受動的な要因で、

商品が市場に出るという点。

3．上記１の理由もあって、アウトレットマンションの多くが

「これアウトレットマンションですよ」と公に公表されずに、販売されるケースが多い。

4．ブランド商品がいくら高いといっても、マンション購入は、

人生にほぼ1度ぐらいしかない、大きな買い物。

他にもあると思いますが、この４つの違いは大きいと思います。

不透明な時代、不況期にはコストパフォーマンスが高い商品が売れるという

原則から言えば、このアウトレットマンションや、定期借地権付き分譲マンション、

ネットオークションを活用した競売マンションなどに一定の需要が見込まれる

ことは容易に想像できるでしょう。

定期借地権付きマンションについては以前このブログでも取り上げました。
http://www.f-reb.net/blog/archives/2008/10/post_45.html

しかし売り手側も買い手側も、メリットばかりを見ていてはダメですね。

アウトレットモールにある商品も、買った後に、多少の不具合が生じるというリスクが

新品と比べると高いかもしれない　という事実を承知した上で、

自己責任の範囲で購入するわけです。

（私も以前アウトレットモールで買ったダウンジャケットから羽毛が頻繁に

出るようになって使い物にならなくなったことがあります。。。自己責任です。）

アウトレットマンションにおいても、

企業側は（そんな余裕はないとは言わずに）、是非リスクの提示と、その対応策を

構築して欲しいものです。

逆に

「こんなリスクは確かにあります。しかし当社では●●という対策を持って

対応し、その可能性を限りなく低くする努力を重ねています」

なんて事を言われると、好感が持てますよね。

消費者としても、単に「安いから」という理由だけではなく、

メリットとリスクの両方を理解した上で、そのリスクへの対応が

しっかりと行われている売主を選別して、購入してほしいですね。

そうすれば、このマーケットも単なる

「不況期限定、期末限定の転売ビジネス」

と揶揄されることなく、有益なビジネスモデルとして

もっと広がる可能性もあるはずですから。

不動産ビジネスの経営戦略コンサルティングを行う 船井総研REBチームサイトも合わせてご覧ください。

船井総研REBチームでは、業種別勉強会を開催します！ 初回のみ無料ご招待!!奮ってご参加ください。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 10:00 | パーマリンク | コメント (0)

不動産証券化ビジネスが活況を極めた、０１年以降、

「リノベーション事業」や「コンバージョン事業」というものが

注目され、実際そのビジネスで上場を果たしたり、

業績を急拡大させた企業がたくさん出てきました。

１２日に半期決算を発表したアルデプロもその代表的な企業ですが

最終損益が－１７４億円（前年同期は３９億円の黒字）だったという

結果報告に加え、

秋元社長に対し１５億円の第三者割り当て増資を実施するという

報告がなされました。

社長個人が１５億もの増資を引き受けるということで、その環境の厳しさが

伝わってきます。

そもそもよく、このリノベーション事業というビジネスの定義について、

誤った認識を持たれる場合が多いのですが、それが、

リノベーション事業＝買取再販事業という見方です。

リノベーションやコンバージョンとは、そもそもリフォームや修繕と同じ

事業セグメントに入ります。

不動産の市場価値を高める為に、さまざまな意味での

「お化粧直し」をするということです。

事業定義によって「お化粧直し」の手法や範囲が異なるというわけです。

一方、買取再販事業は、読んで字のごとく、不動産を買い取って

利鞘をのせて更に再販するという事業ですが、不動産証券化事業が

活性化されていた頃は、この利鞘をのせる過程で（理由として）

リノベーションやコンバージョンという手法が用いられるケースが

多かったのです。

またリノベーション専門会社も、薄利多売なリノベーション事業よりも

そこに買取再販事業を加えるほうが、事業スケールも大きくなり、

「おいしい」という誘惑に屈しってしまった企業もたくさんあるわけです。

（当時は買い取るの為の資金を融通してくれる金融機関、ファンドも

多かったという外的環境も、それを後押ししたのでしょう）

そんなことから「リノベーション事業」とは「買取再販事業」も包括した

意味で捉えられるケースが多いのかもしれません。

この買取再販事業の現状は、ご存知の通り、大変厳しい環境に

たたされています。

買い手（特にファンドや法人）の急激な資金環境の冷え込みにより、

買い取ってリノベーションをかけた物件の出口が見つからない。

つまり自社で保有しつづけている在庫が、資金繰りを圧迫するという

状態に入ってしまうわけです。

「買取再販事業」の最大のＫＦＳ（成功要因）は在庫回転期間の短縮です。

買ってから再販するまでの期間をいかに短くできるかです。

逆にいうと、再販するまでの期間が長くなればなるほど、有利子負債

はどんどん積み重なり、資金ショートしてしまう可能性が増える

ということになります。

一方、正しい定義における「リノベーション事業」は今でも、決して

ネガティブな環境にあるとは思っていません。

リフォームそうですが、一般的にいっても不況期は新築よりリフォームが

伸びる環境にあるといえますし、そのリフォームに対しての需要も、

年々高度化、多様化しているので「リノベーション」の存在意義

というものは大きいと感じています。

またマクロで見ても、今の日本にとって中古住宅流通市場の活性化は

不可避です。

この「リノベーション」の考え方、品質、価格が市場に広く浸透し、

受け入れられるようになるということは、社会的意義も大きいと言えるでしょう。

リノベーション事業が本質的な意味で、市場に浸透できるようなモデル、企業

が多く出てくるための、応援を我々もしていきたいと思います。

不動産ビジネスの経営戦略コンサルティングを行う 船井総研REBチームサイトも合わせてご覧ください。

船井総研REBチームでは、業種別勉強会を開催します！ 初回のみ無料ご招待!!奮ってご参加ください。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 12:00 | パーマリンク | コメント (0)

オフィス市況も厳しいようです。

REUTERSより一部抜粋します。

------------------------------------------------------------------
民間の貸ビル仲介業者・三鬼商事は１２日、東京ビジネス地区

（千代田、中央、港、新宿、渋谷の５区）の２月末の大型オフィスビル

（１フロア３３０平方メートル以上）

空室率が５．６０％なり、

１月の４．９３％から上昇したと発表した。

２００５年２月（５．８１％）以来の高水準。

こうした動きを受けて平均賃料も下落した。

空室率の上昇は１３カ月連続となるが、

同社によると、大型テナントの統合や集約に伴う解約予告が相次ぎ、

この１カ月間に５区で空室面積が約１４万８千平方メートル増加したという。
------------------------------------------------------------------
一気に５％を越えてきましたね。

弊社事務所がある丸の内近辺でさえ、空室率が高まっていると

聞いています。

レジもオフィスも賃貸の空室率はいずれも厳しい状況にあるようです。

■お口直しのポジティブニュース■

今週、ＮＹも東京も株価急上昇

今週9日～13日におけるＮＹダウ平均、日経平均が共に大きく続伸しました。

９日月曜日に両指標とも一気に落ち込んだものの、その後は４日連続で反発

ＮＹダウは週間で５９７ドル上昇

同じく日経平均は４８３円　上昇しました。

これは短期的な反応で、まだまだ、このまま上昇が続くとは考えにくい

のですが、短期的なマイナストレンドで、あれだけ大騒ぎするのだったら、

プラストレンドでも、もっと大騒ぎしましょうよ（笑）　

例えばだいたい０８年１０－１２月のＧＤＰの速報値が出た時も

わざわざ年率換算して、－１２．７％！！とそちらの値のほうが

強調されましたよね。

プラスの時はそんなに年率換算という見方がピックアップされないのに。

（その後上方修正されて－１２．１％になりましたが）

マスコミの悲観論強調報道に惑わされる事なく、プラストレンドの情報を

もっと喜んで前向きに捉えましょう！

ゼロ喜十憂　ではなくせめて、一喜一憂にしましょうよ。

不動産ビジネスの経営戦略コンサルティングを行う 船井総研REBチームサイトも合わせてご覧ください。

船井総研REBチームでは、業種別勉強会を開催します！ 初回のみ無料ご招待!!奮ってご参加ください。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 12:09 | パーマリンク | コメント (0)

一般的に、世の中

「渡る世間は鬼はなし」

と考える人と

「人を見たら泥棒と思え」

と考える人がいます。

人間関係がつくられる前段階の一般的他人対する

標準的信頼度が高い人と低い人がいる　ということです。

なぜ、「人を見たら泥棒と思え」と考える人がいるのでしょうか。

気づかなければならない重要な点がいくつかあります。

まずこの「人を見たら泥棒と思え」という言葉です。

この「人を見たら」の「人」とは、

正確にいうと、おそらく「人間全て」という意味ではなく、そこには

自分が属している組織、例えば地域、村、国、会社、部署といった

集団組織から「外れた」、「人」を指すというニュアンスが含まれて

いるように感じます。

どういうことか。

閉鎖的な社会、組織が根強く存在する場合、

実は、「相手を信頼する」という概念は、存在しなくてもよいのです。

なぜなら、自ら積極的に相手を信頼していこうとしなくても、

その閉鎖的な組織そのものに、相互監視機能や、罰則機能があるために、

「裏切り」や「だまし」といった、信頼を裏切る行為がやりにくい、もしくは、

やってしまうと、相当のペナルティが課されるという環境にあるからです。

警戒して相手を慎重に見極めようと心がけなくても社会・組織に、それを

防止する機能があるから安心！ということです。

（村八分や護送船団方式、ケイレツ、終身雇用制など、かつての日本を

支えた各種の制度そのものですね）

つまり相手を信頼する必要の無い社会です。

（これを、私も大きな影響を受けている社会心理学者の山岸 俊男さんは

「安心社会」と呼んで「信頼社会」と明確に区別されています）

（※彼の著書はどれも最高に面白いのでオススメです）

逆に、様々な組織に属する人との関係を広めながら発展していく社会

では、（組織に相互監視機能や、罰則機能がない故に）一般的他人に対して

自らのフィルターを通して信頼しなければならないという必要性にかられるわけです。

その結果が「渡る世間に鬼はなし」です。

信頼する必要のない社会で生まれ、育った私たちは

一般的他人に対する信頼の必要性をそれほど強く感じて

いない為、逆に「（所属集団組織外の）人をみたら泥棒と思え」

ということになってしまうのだと思うのです。

社会全体で見てもグローバル資本主義に代表されるような

ボーダレス経済の進展、

企業レベルで見ても成果主義、年俸制といった

欧米型のマネジメント手法が浸透してきた現在では、

閉鎖型の集団組織社会というものが成り立たなくなって

きているように感じます。

となると、相手を信頼することからスタートする

「渡る世間は鬼はなし」型のマインドや考え方が必要不可欠である

と思うのです。

不動産ビジネスの経営戦略コンサルティングを行う 船井総研REBチームサイトも合わせてご覧ください。

船井総研REBチームでは、業種別勉強会を開催します！ 初回のみ無料ご招待!!奮ってご参加ください。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 15:20 | パーマリンク | コメント (0)

今日もメジャーどころの倒産が出てしまいました。

マンション分譲　名証セントレックス上場

株式会社エスグラントコーポレーションが

民事再生法の適用を申請しました。

負債191億3700万円

2001年に設立した投資用マンションブームの寵児

一昨日のパシフィックは不動産流動化事業の代表的な企業でしたが

それに対抗するほど、2000年以降の「マンションバブル」で一気に

急成長した企業の１つで、主にワンルームマンションを中心とした

マンションの企画、開発、販売をおこなっていました。

市況低迷に伴い業績が落ち込んできた08年4月には

ユニマットグループ5社より出資を受け生き耐えましたが、

その後も販売実績はあがらず、

08年6月期の年売上高は約291億1900万円に減少。

金融機関からの口座凍結、返済金額の増額要請もあり、

借入金の返済、建築代金の決済のメドが立たなかったということです。

3月3日には、2009年6月期第2四半期報告書の提出が

遅延して監理ポストに割り当てられていました。

外からのイメージでは会社も社長の杉本氏も、

非常にやんちゃな感じ＝いけいけな感じで

不動産（マンション）バブルの典型のような存在でしたが。

やはり3月は大型の倒産が続きます。。。

不動産ビジネスの経営戦略コンサルティングを行う 船井総研REBチームサイトも合わせてご覧ください。

船井総研REBチームでは、業種別勉強会を開催します！ 初回のみ無料ご招待!!奮ってご参加ください。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 22:45 | パーマリンク | コメント (0)

ゲーム理論や経済学の世界では比較的ポピュラーな

「囚人のジレンマ」

お互い協力しあえば最適（お得）な事がわかっているのに、

相手を信頼できないゆえに、結果的に全体しては損な選択を

してしまう状況をさします。

言い換えると個々の最適な選択が全体として最適とはならない

状況ともいえます。

（経済学ではこれを「合成の誤謬」といったりもしますね）

「囚人のジレンマ」についての詳しい説明は、ここでは避けますが

世の中、大きなことから小さなことまで、このような状況ってよくあります。

価格競争は、企業同士が値下げをやめれば、互いに利益を確保

できるにもかかわらず、競合企業が「値下げをやるかもしれない」という

恐怖に耐え切れず、双方で値下げ合戦をしてしまう。

相互抑制という名の核兵器の保有も同じですね。

一企業の中にもこのような状況は、見渡せば、たくさん存在すると思います。

それによって、無駄なコスト（お金のみならず機会コストも含めて）

を支払っているケースが多いのです。

こういった場合の解決策は、「囚人のジレンマ」を発生させている

条件を見直す必要があります。

この言葉の元にもなった　共同で犯罪をおこなった2名に対して

黙秘と自白の選択によって刑期の条件づけをかえる　という事例で言うと、

個人にとって最適な選択と、全体としての最適な結果が一致する

ような条件付け（刑期）に設定し直す必要があるということです。

マクロで見れば、現実的に、そんなことは難しいことも多いのですが

企業経営や、チームマネジメントなどのミクロレベルで言えば、

比較的、改善できるケースが多いと思います。

重要なのは

「囚人のジレンマ」状態になっているという事実に気づくことだと思います。

相手を信頼（協調）した行動が、個人にとっても、全体的にとっても

最適であるという条件（環境）を作る出す事が、その解決策となります。

ということは、「囚人のジレンマ」状態になっている仕組みや条件、環境

において、囚人（社員）が全体としては不適切な選択をしたとしても、

その囚人（社員）を攻めて、お尻を叩くことは、適切な対応でない事がわかります。

皆様のまわりに「囚人のジレンマ」はありませんか？

不動産ビジネスの経営戦略コンサルティングを行う 船井総研REBチームサイトも合わせてご覧ください。

船井総研REBチームでは、業種別勉強会を開催します！ 初回のみ無料ご招待!!奮ってご参加ください。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 13:30 | パーマリンク | コメント (0)

JAPAN-REIT.com　より抜粋します。

-------------------------------------------------------------------------
パシフィックホールディングスが会社更生手続を申請、
日本レジデンシャル投資法人及び日本コマーシャル投資法人は上場を維持

日本レジデンシャル投資法人及び日本コマーシャル投資法人の

主要スポンサーであるパシフィックホールディングス（PHI）が会社更生手続を申請した。

これに対する両投資法人の経営状況に直接的な影響はなく、上場は維持される。

またPHIの破綻が両投資法人の財務制限条項に抵触するものではないため

直接金融機関との関係を悪化させるものではない。

但し、資産運用会社を介してPHIとサポート契約を締結しているため、

不動産の情報等のサポートを受けられない可能性、

また今後金融機関からの資金調達に間接的な影響を受ける懸念がある。

両投資法人ともに、PHIの保全管理人の協力及び取引先金融機関との

協議を行いながら新スポンサーの選定を進めていく予定。
-------------------------------------------------------------------------

ＲＥＩＴ上場の投資法人はひとまず上場維持ということですが、

スポンサーの破綻の影響は少なからず避けられないでしょう。

クリードやモリモトの場合は、破たん前にＲＥＩＴのスポンサーの交代が

行われていた為、スポンサー破綻の影響も少なかったわけですが。

パシフィックホールディングス破綻の影響は、今後も予断を許さない状況です。

なんとかＲＥＩＴ市場の安定に努めて欲しいものです。

■お口直しのポジティブニュース■

ダウ終値今年最大の上げ幅

10日のダウ工業株30種平均は急反発。

前日比３７９ドル４４セント高の６９２６ドル４９セントで終えました。

シティのパンディットＣＥＯさんが１月、２月は利益が出てるぞ！いったり

バーナンキＦＲＢ議長さんが、会計基準の見直しを進める発言をしたこと

などによって市場が好感。

今朝の東京市場もダウ連動で急反発してますね～。

不動産ビジネスの経営戦略コンサルティングを行う 船井総研REBチームサイトも合わせてご覧ください。

船井総研REBチームでは、業種別勉強会を開催します！ 初回のみ無料ご招待!!奮ってご参加ください。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 11:42 | パーマリンク | コメント (0)

パシフィックホールディングス（株）倒産です。

東証1部上場の私募ファンドを運用する持ち株会社です。

先日お話したダヴィンチと並んで、今回の不動産ファンドバブルの寵児。

以前から危ないと言われていながら、11月には本ブログでも話題に

とりあげたように、一時、倒産は回避されたものと思われていました。

http://www.f-reb.net/blog/archives/2008/11/post_74.html

しかし今年の1月に入って結局、この中国系企業から予定していた

約470億円の資金調達についても、契約時に定めた財務条件などを満たせず、

調達できない事態となり、再び窮地に立たされていました。

会社更生法の適用を申請

グループ3社で合計負債総額　3265億2200万円

大きいです。

不動産ビジネスの経営戦略コンサルティングを行う 船井総研REBチームサイトも合わせてご覧ください。

船井総研REBチームでは、業種別勉強会を開催します！ 初回のみ無料ご招待!!奮ってご参加ください。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 20:28 | パーマリンク | コメント (0)

今週は、どこまで下がるのか。

先週末から懸念されていましたが、週明け早々、

東京もニューヨークもここ数年来の安値を更新しました。

9日の東京株式市場では、昨年10月27日に付けたバブル後の最安値を下回り、

前週末比87円07銭（1.21％）安の7086円03銭

1982年10月6日以来、26年5カ月ぶりの安値水準に落ち込みました。

9日のニューヨーク市場もダウ工業株30種平均は反落。

前週末比79ドル89セント安の6547ドル05セントと

1997年4月以来、約12年ぶりの安値を更新しました。

今朝の東京は7000円を軸に激しい攻防が続いているようですが、

いずれにしても、東京もニューヨークも6000円、6000ドルを切る可能性も

見え始めてきたといえるのではないでしょうか。

産経新聞のトップ面に出ていましたが

我国の2月の倒産は戦後ワースト３　

負債３．４倍　１兆２２９０億円　

２月はＳＦＣＧ、日本総合地所の上場企業の倒産が大きいですね。

０８年度の上場企業倒産は２月までに４２件に達し、

戦後最多だった０２年度の２２件からほぼ倍増。

上場企業倒産の中では、

不動産と建設関連で全体の７割近くを占めたということです。

金融機関はまだまだ融資に慎重で、

年度末に向けてさらに倒産が増える恐れも出てきています。

３月に入りより、厳しく、より激しい、不況の波が、具体的な現象として

様々な形で目の前に現れてくるように感じます。

私は、マクロで見れば日本については極めて楽観主義な立場を持っています。

しかしながら、ミクロ、短期で見れば、かなり我々のマインドを

ネガティブにさせる情報が、これからも数多く出てくると思われます。

メディアの悲観論誇張戦略がそれに輪をかけるのですから。

■お口直しのポジティブニュース■

街角景気、２カ月改善　２月２．３ポイント上昇、なお低水準続く

日経より抜粋します
----------------------------------------------------------------
内閣府が9日発表した2月の景気ウオッチャー調査によると、

景気の実感を示す「街角景気」の判断指数は

前月比2.3ポイント上昇の19.4と、2カ月続けて改善した。

円高で海外旅行が増えたとの声があるほか、

企業の在庫調整が進んだとの見方がある。

内閣府は調査による景気判断を

「景気の現状は極めて厳しいものの、このところ悪化のテンポが緩やか」とし、

2006年9月以来、2年5カ月ぶりに上方修正した。
----------------------------------------------------------------
たまたまですが、これまでにこのblogで私が指摘してきた

「日本は外需依存ではない＝内需依存」⇒「円高を歓迎してもいいのでは？」

「赤字決算＝期末在庫を減らす＝財務の健全化」

という話が今回の結果につながっているようです。

実はマスコミや、ニュースキャスター、一部のエコノミスト以上に

街角の人々のほうが正確に今の状況を冷静に、捉えているのかもしれませんね。

不動産ビジネスの経営戦略コンサルティングを行う 船井総研REBチームサイトも合わせてご覧ください。

船井総研REBチームでは、業種別勉強会を開催します！ 初回のみ無料ご招待!!奮ってご参加ください。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 13:11 | パーマリンク | コメント (0)

３月決算に向けて、上場企業が軒並み下方修正を繰り返し、

０８年度の最終損益は多くの企業において赤字決算を余儀なくされている

ということが、毎日のように報道で取り上げられています。

「赤字決算」という文字をこれだけ立て続けに見ると、相当日本の企業は

財務的に毀損しているように思ってしまいがちですが、果たして本当に

そうなのでしょうか。

赤字とは損益計算書上の最終損益がマイナスということです。

この話の大元にになるのは売上総利益、いわゆる「粗利益」です。

この「粗利益」を高めるにはどうすればよいか？

粗利益は「売上－売上原価」なので、

売上を伸ばすか、売上原価を削減すればよいということになります。

つまり、仮に売上が一定、もしくは減少傾向でも、

それ以上に売上原価を削減すれば、粗利益は大きくなるわけです。

この売上原価、例えば、製造業の場合は以下の計算式で求めることができます。

売上原価＝期首の製品棚卸高＋当期の製造原価－期末の製品棚卸高

つまり、期末の製品棚卸高が大きくなればなるほど、売上原価は小さくなるわけです。

その結果、粗利益は高まります。

粗利益を向上させる、もしくは、現状を維持しようと考えた場合、

少なくとも「損益計算上書」上では、実は

製品棚卸高、すなわち「在庫」を増やせば、その目的が達せられる

ということを意味します。

当然、在庫は資金の固定化を意味するので、

損益計算書上は利益が出ているにも関わらず、現金がなくなる

（これを「黒字倒産」といいますが）というリスクが存在します。

何がいいたいかというと、今回、日本の製造業を中心に、

大赤字の決算予測を発表しているのは、実は、日本企業の財務体質が

比較的健全で、余力がある（赤字を出しても倒産しない）からこそ

可能であるともいえるのです。

銀行などのステークホルダーから

「今年赤字決算を出したら融資辞める！＝倒産する」

ってなっていたとしたら、背に腹は変えられないってことで、

在庫を増やし製造原価を減らして粗利益を確保せざるを得ないでしょう。

今日のテーマも常々、我々がお話させて頂いている

「情報を正確に掴み、知る」ということですね。

不動産ビジネスの経営戦略コンサルティングを行う 船井総研REBチームサイトも合わせてご覧ください。

船井総研REBチームでは、業種別勉強会を開催します！ 初回のみ無料ご招待!!奮ってご参加ください。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 12:00 | パーマリンク | コメント (0)

■不動産ネットオークション、「マザーズオークション」で一時、一世を風靡した、

アイディーユーは6日、2009年3月期（決算期変更で7カ月の変則決算）の

連結最終損益が35億円の赤字になりそうだと発表しました。

不動産転売事業から撤退して、不動産競売サイトに特化するということですが、

不動産競売サイトも結構難しいですね。

ネクストもHOME'Sオークションを撤退しましたし。

やはり、不動産は現物を見ないと信じられないというところなのでしょうか。

■東栄住宅も5日、2009年1月期の連結最終損益が137億円の赤字

（前の期は4300万円の黒字）になったと発表しました。

不動産価格の下落で、手持ちの戸建て住宅やマンション、

開発用不動産の在庫評価損が81億円に膨らんだのが一番の原因です。

東栄住宅はこれで5回目の下方修正。

ロイターより抜粋します。
----------------------------------------------------------
■ダヴィンチホールディングスが東京都内の大型オフィスビル３棟を

売却する方針であることが３日、明らかになった。

今年中に返済期限を迎える一部借入金の返済資金を

確保する狙いがあるとみられる。

売却対象となっているのは、

パシフィックセンチュリープレイス（ＰＣＰ、千代田区）、

芝パークビル（港区）、赤坂国際ビル（港区）で、

ダヴィンチが買収した際の価格は３棟で

合計４４３０億円だった。

ダヴィンチは現在、買い手候補の投資家に打診している。
----------------------------------------------------------
今回の不動産（証券化）バブルの国内最大の寵児ともいえるダヴィンチ。

今や、継続企業の前提（ゴーイング・コ ンサーン）に関する注記が記載され、

大幅赤字のダヴィンチ。

ダヴィンチに限らずですが、大きな棚卸資産を有する会社は、

不動産下落が続けば続くほど、評価損が発生します。

また一方でローン返済期間との戦いもあるので、

損切り覚悟で、当面の資金繰りを確保しなければならないというわけです。

2月の上場企業株価下落ランキングでは上位20社のうち

実に8社までもが不動産関連株。

3月決算に向けて不動産、特に上場不動産を取り巻く環境は

ますます厳しくなっているようです。

■お口直しのポジティブニュース■

ＷＢＣ　日本が韓国にコールド勝ち

昨日は日本中が盛り上がりましたね。ＷＢＣで韓国快勝！

閉塞感漂う、日本にとって、ほんと久しぶりの明るいニュース。

こういう時は、マスコミも明るいニュースで盛り上げて欲しいですね。

不動産ビジネスの経営戦略コンサルティングを行う 船井総研REBチームサイトも合わせてご覧ください。

船井総研REBチームでは、業種別勉強会を開催します！ 初回のみ無料ご招待!!奮ってご参加ください。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 11:12 | パーマリンク | コメント (0)

先日あるクライアント企業先で、お話した話題です。

リクルートの調査によると、年々住宅購入者が、

住宅購入を検討し始めてから、実際購入するまでの期間が

年々長期化している

という事実が明らかになっていました。

10年前に比べ5ヶ月も伸びていると。

このデータが示唆するところ、そうなった要因を考えることは

とても大切だと思います。

私がお話させて頂いたこのデータ結果の要因の１つであろうと

考える仮説は

「『検討』という概念をつくる起算点が確実に早くなっている」

ということです。

そこには「ＷＥＢ」というツールが大きな役割を担っています。

つまりこういうことです。

以前なら、家を買うにしても、売るにしても、具体的な情報を集めたり

物件を検討する為には、モデルルームや不動産会社を直接訪問し、

対面で話を聞かなければなりませんでした。

その前段階であったとしても少なくとも電話をかけて話を聞くという行動

を取らなければなりません。

消費者の行動特性でみれば、ある程度の決意がいる。

行動をとる為のあるレベルでのインセンティブ（動機）が必要であったと

思うのです。

「電話かけるぞ！」とか「モデルルーム行くぞ！」というように。

それがＷＥＢの発達により、家にいながら、何の決意・動機付けもなしに

必要な情報を自ら選択し、詳細に知る事ができるようになりました。

ＷＥＢでのサービスも高度化し、パンフレットやチラシの閲覧のみならず、

いまやバーチャルモデルルームやネットでの無料査定など

検討者にとって、より手軽に、気軽に情報を得られる環境が

整っています。

リクルートの調査結果が示唆するところは

「購入期間が長くなっている」という事実も重要ながら、

その背景にある

「情報との接点（＝検討の起算点）がかなり前倒しになってきている」

ということを押さえるべきではないかと思うのです。

そうであるとすれば、企業も

１．「見込み客」（特にＷＥＢからの接点顧客）に対する概念を変えなければいけない

２．長期化する見込み客を、最終的にどうクロージングをかけていくか

３．販促戦略、販促費の構成に関する抜本的な見直し
（長期化する見込み客をつなげるための販促戦略、販促費の検討）

といった戦略的な対策を立てなければならないといえるではないでしょうか。

不動産ビジネスの経営戦略コンサルティングを行う 船井総研REBチームサイトも合わせてご覧ください。

船井総研REBチームでは、業種別勉強会を開催します！ 初回のみ無料ご招待!!奮ってご参加ください。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 14:00 | パーマリンク | コメント (0)

いまや危篤状態のＧＭ。

ワゴナー会長さんの08年の報酬が

約5億4000万円だったことが明らかとなりました。

０７年より６割減といういことですが、それでもこの額。

一昨日には、米メリルリンチのトップブローカー 11人が

株式と現金で１人当たり1000万ドル（約９億8500万円）

を上回る報酬を受け取っていたという事を、

米紙ウォールストリート・ジャーナル（ＷＳＪ、オンライン版）が

独自の調査を基に報じました。

1人につき10億円近い額です。

ちなみに昨年の同社の赤字は276億ドルですよ。

ＧＭもメリルも公的資金を受け取りながら、

これだけの報酬を受け取るわけですから、

その倫理観たるや凄い。

契約に則り、正当な額ということなんでしょうが、やはり我々の

常識的な感覚からは程遠い。

アメリカンスタンダード、新自由主義がもたらしたもの、我々が憧れ、

真似しようとしていたものは、こういうことだったのでしょうか。

5日のニューヨークダウは6600ドルを割り、もはや6000ドルの大台を

切る可能性も出てきました。

過去の輝かしいアメリカの姿は今は見当たりません。

このような報道を聞くにつけ、我々は、日本企業の良さを改めて考え、

見つめなおす必要があるように感じます。

不動産ビジネスの経営戦略コンサルティングを行う 船井総研REBチームサイトも合わせてご覧ください。

船井総研REBチームでは、業種別勉強会を開催します！ 初回のみ無料ご招待!!奮ってご参加ください。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 13:08 | パーマリンク | コメント (0)

すったもんだの末、やっと今日から支給がスタートする

定額給付金。

昨年の10月末に給付金の実施を表明してから、

今日まで4ヶ月以上。

さて、実際今日からスタートと聞いて、皆さんはどう感じましたか？

1人1万2千円。

６５歳以上と１８歳以下の人は8000円加算されて2万円。

我が家は妻、子1人ずつですので、

合計4万4千円頂戴できることになります。

今朝、奥さんに「何につかうの？」と聞くと

「額が少ないからね。確実に貯金」

と、政府の意図とは真逆のコメントで一蹴されました。

新聞やNET NEWSなど、文字媒体の情報は

概ねその効果は限定的であるとして、冷ややかな論調

ですが、テレビ報道を見ると少し違った印象を受けます。

ニュースを伝えるアナウンサーや、街角でインタビューを

受ける人々の顔はどこか嬉しそう。

つまり内閣府が試算するように、実際ＧＤＰを年間で０．２％

押し上げる効果が直接的にあるかどうかは、かなり疑問ですが、

暗いニュースがはびこる中、やっぱり少しでも現金がお上から

「もらえる」という事実は、だれでも嬉しいのではないか。

少しでも精神的にハッピーになれる効果はあったのではないかと

感じたわけです。

それだけのために２兆円という額は高いのか、安いのか。

これは議論の分かれるところですが。

私は、前向きに捉えたいと思います。

不動産ビジネスの経営戦略コンサルティングを行う 船井総研REBチームサイトも合わせてご覧ください。

船井総研REBチームでは、業種別勉強会を開催します！ 初回のみ無料ご招待!!奮ってご参加ください。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 10:36 | パーマリンク | コメント (0)

最近、このお話をさせて頂く機会が多くなりました。

これは、

「暗い世の中だからこそ明るく乗り切る為に、

ポジティブにいきましょう！」

という精神論を振りかざすつもりはありません。

もう少しだけ、ちゃんとしたマーケティング思考に基づきます。

言い方を変えるとすれば

「景気低迷期には、短所是正型のマネジメントでは

成果があがりにくい」

といったところでしょうか。

つまりは、こういうことです。

景気低迷期の消費は、多くの業界で全体的には下ぶれするため、

全ての企業において需要（売上）が一律に減少しているように

思われがちですが、事実は異なります。

不況期は消費者の購買行動がより高度（慎重）に、厳しい目で

企業・商品を選別するため、

「売れている企業、よい商品には、より消費が集まり、

売れていない企業、ダメな商品からは、より消費が逃げる」

という現象がおこるのです。

マクロ視点と（業界や市場全体で見る）ミクロ視点（企業別で見る）

での違いということですね。

だとすれば、例えば

自社の商品や営業マンのダメな点を改善し、そこを平均レベルに

引き上げたとしても、不況期の消費は、別の更に高度なレベルの商品や

営業マンに集中する可能性が高いということです。

－１００を改善してゼロにしても、＋１００のものに消費が集中する

ということです。

結果、自社の商品・サービス、人などの、今伸びている点、長所、良い点を

更に引き上げることができれば、業界内で突出したものとなり、

不況期の消費を囲い込む事ができる可能性が増えると考えられるわけです。

まさに長所伸展法です。

世の中も、一企業も、景気が低迷している時、または業績が低迷している時は

ネガティブなニュース、自社の改善すべき点ばかりが目についてしまうものです。

だからこそ、今の時期は、「意識的に」、良い情報、伸びている点、

長所を見つけ出そうと努力する必要があるといえるでしょう。

我々が今求められているコンサルティングスタイルも

「短所是正型」ではなく「長所伸展型」であるということを、再度認識

しながら、お客様の良い点、伸びている点を見つけていきたいと思います。

不動産ビジネスの経営戦略コンサルティングを行う 船井総研REBチームサイトも合わせてご覧ください。

船井総研REBチームでは、業種別勉強会を開催します！ 初回のみ無料ご招待!!奮ってご参加ください。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 08:04 | パーマリンク | コメント (0)

うーん。。3日前のブログに

「12年ぶりにダウ平均が7062ドルに」というトピックスを

取り上げたばかりですが、今日も書かないわけにはいきません。

NIKKEI.NETより抜粋します

----------------------------------------------------------
2日のニューヨーク証券取引ではダウ工業株30種平均が大幅に4日続落。

前週末比299ドル64セント安の6763ドル29セントと7000ドルを割り込み、

1997年4月以来、約12年ぶりの安値で取引を終了した。
----------------------------------------------------------

マクロで見れば、まだまだ下がることはわかっている事だし、

それは年初からある程度予想されていた事ではあるとはいえ、

やっぱり実際、朝起きて、数字を見てしまうとショックです。

今朝はＡＩＧの08年10―12月期に600億ドル超（約6兆円）

という史上最大の赤字を計上したことなどをきっかけのようです。

最近のスマートフォンのアプリは便利で、ダウ平均の推移はタイムリー

に閲覧できることはもちろんのこと、

ご丁寧に「値上り銘柄」と「値下がり銘柄」の上位が個別に見る事ができます。

今朝は「値上り銘柄」を開いたのに全てが赤文字。つまりマイナス値。

一瞬寝ぼけて押し間違えたかと思いましたが、

実は値上り銘柄トップの「MCDONALDS CORP」（マクドナルドね）

が－０．７７％の下落だったのです。

つまり、ダウ工業株３０種全ての銘柄が下落した

ということになります。

私は、金融業界の人間でもないですし、自ら株をやっているわけでも

ないので、株や金融の世界は素人ですが、そんな私でも、最近の

日米、更にはイギリス（ＦＴＳＥ１００）、ドイツ（ＤＡＸ）をはじめとする

欧州の主要株価の値下がりを見ると、気持ちがどんよりしてしまいます。

今朝の東京市場も早速ダウ連動で、日経平均も、東証ＴＯＰＩＸも

バブル後最安値を更新する勢いで下がり始めています。

最近、つとに思うのは、このような時代に、まがりなりにも

経営コンサルタントとして、日々お仕事をさせて頂いているということは

その事自体に、感謝しなければならないなと思うと共に、

だからこそ今のこの世の中に、小さくてもいいので少しでも

貢献したいと思うのです。

お客様の業績が少しでもあがること（下げ止まる事かもしれません）

昨日のblogのように新しい営業マンの初受注をお手伝いすること

クライアント企業が少なくとも我々と話をする時は、

明るい気持ちになれること

小さな事かもしれませんが、今の世の中においては大切な事だと

思います。

そうやって日々の仕事に取組んでいきたいと思います。

■お口直しのポジティブニュース■

日経より

１月の米個人消費支出、７カ月ぶりプラス　前月比0.6％増

米商務省が2日発表した1月の個人消費支出は、

季節調整済みの年率換算で9兆8859億ドル（約962兆1500億円）となり、

前月に比べ0.6％増えた。前月水準を上回ったのは昨年6月（0.5％増）以来、7カ月ぶり。

個人所得も同0.4％増とプラスに転じた。

今日のネタの後には、あんまりパンチ力がないですが・・・（＾＾；

ポジティブな事実ということで。

不動産ビジネスの経営戦略コンサルティングを行う 船井総研REBチームサイトも合わせてご覧ください。

船井総研REBチームでは、業種別勉強会を開催します！ 初回のみ無料ご招待!!奮ってご参加ください。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 10:12 | パーマリンク | コメント (0)

先ほどまでコンサルティングにご訪問させて頂いていた

不動産会社にて、2月に初受注を経験した新人営業マンがいました。

（今回の場合賃貸事業部から売買仲介事業部への異動ですが）

このような場面に遭遇できるのも、コンサルタントとしての喜びです。

初受注・初契約は誰にとっても忘れることができない貴重な経験。

知識も経験も乏しい中、最後の最後まで、本当に契約できるのか

不安でいっぱい。

自分では抜かりなく、クロージングを進めたつもりでも、

実は・・・ってこともあるかもしれない。

お客様のことを真剣に考えて、今自分ができる限りの全てをもって対応しよう。

そんな風に考えるはずですし、かつて、私もそのように考えていたと

思います。

この気持ち大切ですね。

「初心忘れるべからず」とは、使い古された言葉でありますが、

本当にそうだと思います。

今のお客様に、本当に、新人の初契約の気持ちの時のように

真摯、必至に、真剣に、全身全霊で対応していると言えるでしょうか。

世の中の景気が低迷している今だからこそ、

こういった一人一人の大切なお客様に対して、初心の気持ちを思い出して

丁寧に対応すべきではないか、そんな思いを思い出させてくれる

爽やかな体験をさせてくれた、新人営業マンに感謝！

不動産ビジネスの経営戦略コンサルティングを行う 船井総研REBチームサイトも合わせてご覧ください。

船井総研REBチームでは、業種別勉強会を開催します！ 初回のみ無料ご招待!!奮ってご参加ください。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 18:52 | パーマリンク | コメント (0)

０８年の国内の不動産取引の急激な減少は、今更確認するまでも

ない事実でしょう。

一例として、日経不動産マーケット情報が集めた０８年の

国内の不動産取引は、前年と比べて4割減少しました。

特に、住宅の取引件数は約8割も減少しました。

ここには、住宅系REIT（不動産投資信託）による物件取得が

大幅に減少した影響が出ています。

住宅系REITは、借入金比率の削減や配当原資の確保を目的として、

物件売却の動きが活発で、資金難に陥ったREITが損失覚悟で

売却したケースも目立ちました。

景気が低迷する中、地価は下落し、空室率も上昇する局面にある

今の日本で、不動産価格が底を打つタイミングはいつなのでしょうか。

不動産を投資対象とするファンドの視点からは、

世界的不況の中で、東京は比較的リスクが低く、2009年はアジアの中でも

最も投資したい都市と評価する動きもあるようです。

しかしながら０９年が開けて、この１月、２月に発表された様々な

日本のファンダメンタルをうらなう各指標を見ていると

やはり、日本の景気回復にはまだまだ時間がかかるように感じます。

おまけに、この大切な時期の政局が安定せず、景気の低迷に

輪をかけるような話しか見えて来ません。

（もちろんそれらを強調的に取り上げるマスコミの影響も大きいのですが）

そのような事から、個人的には、不動産価格はまだまだ下がると

考えています。今はまだ売り時だと。

住宅メーカーやマンションデベロッパーの

コンサルティングをしている立場としては、このような発言は

微妙なのですが（^^；

ただ、経営という側面から冷静に今の実態を見る事は

避けては通れない事です。

このブログを愛読いただいてる方はお分かりかと思いますが、

フローであれ、ストックであれ、何かしらの形で不動産に関わる

ビジネスを展開されている企業は、世の中の動き、日本経済の

動き、マクロの動きを把握しておかなければ、今は生き残れない

時代になっています。

他の業種、業界に比べ、マクロ環境の変化による影響が

スピーディーかつドラスティックに広がるケースが多いためです。

たまに

「船井総研の他のコンサルタントのblogと全く違う」

というお褒めともお叱りとも取れるご意見を頂くのですが（笑）

上記のような趣旨の元に毎日書いているということを

ご理解いただければ幸いです。

不動産ビジネスの経営戦略コンサルティングを行う 船井総研REBチームサイトも合わせてご覧ください。

船井総研REBチームでは、業種別勉強会を開催します！ 初回のみ無料ご招待!!奮ってご参加ください。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 13:24 | パーマリンク | コメント (0)