公示地価下落の要因と今後の見通しについて

NikkeiのBizPLUSに掲載された、

みずほ証券の石澤卓志さんの考察が

大変わかりやすく、興味深かったので、ご紹介します。

僭越ながら要約すると、次のようです。

・現在の地価は「収益還元法」による評価が一般的である

・不動産の収益性は、最終的には「不動産の利用者数」

すなわち人口で決定される。

・実際、08年の公示地価では、人口の変動率と地価の変動率が

見事に一致する。

・一方、09年の公示地価は、おおむね同じような傾向が見られるが、

「東京圏」「名古屋圏」のみ、そのルールから乖離する。

（人口変動率はプラスにもかかわらず、地価変動率は大きくマイナス）

・「東京圏」「名古屋圏」は、過去数年間の不動産投資の過熱よって地価が

高騰した部分の調整

・「それ以外の都市圏・地方」は、人口減少などに伴う「地域活力の低下」

が、地価下落の大きな要因と考えられる。

非常に納得できる考察だと思います。

よって、「東京・名古屋圏」では、過去数年間の不動産投資の過熱による

地価高騰部分が調整されれば、地価下落が収まる可能性が高い。

一方、「それ以外の都市圏・地方」では、「人口の呼び戻し策」などによって

地域の活性化を図らなければ、地価下落を止めることは難しいのでは

ということになります。

不動産ビジネスは良くも悪くも、日本の経済全体の今の姿を反映します。

こうしたことの背景には、今日のテーマのように、

経済の根幹である人口の問題と、

不動産ビジネスの根幹にあたる地価の動向が大きく連動する

という点が上げられるのでしょう。

少子高齢化の進展と人口減少問題の解決が、

これからのわが国の経済的発展の大きなキーワードになっている

ということは、われわれ何らかの形で不動産に携わる企業にとっても

大きな問題であるということは、事実のようです。

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