昨日、外部セミナーで講演をさせていただいた際に、

同じゲスト講演されていた不動産鑑定士さんのお話に出てきました。

ＤＳＣＲ：デットサービスカバレッジレシオとは、元利金返済カバー率のこと。

債務返済能力を示す指標の一つです。

分子に

元利金返済前キャッシュフロー

分母に

借入金元利支払額

を入れて、返済能力の強さを判断します。

つまり、ＤＳＣＲの値が1を超えているということは

年間のキャッシュフローが借入の返済額より大きいということ。

逆にＤＳＣＲが１を下回ると

年間キャッシュフローが借金の返済額に追いついていないということ

になります。

「標準性ガイドライン」によると

低リスク案件、中間リスク案件であれば

少なくとも

ＤＳＣＲは１．２０以上が必要

ハイリスク案件であれば、

１．５０以上は必要　　

といわれています。

ＮＯＩではなく、資本的支出も見込んだＮＣＦを

ＤＣＦ法で求めた上で、借入金元利支払額との比較をします。

（ＮＯＩやＮＣＦの説明については、過去のblogを参照ください）
http://www.f-reb.net/blog/archives/2008/08/ncf.html

話を聞けば当たり前のことですよね。

借入金を使って不動産を購入する場合、借入金の返済額と

キャッシュフローのバランスを考えておかないと、

キャップレートやＮＣＦ利回りが、どれだけ高い値をはじき出していたとしても

資金繰りが悪化してしまい、運営ができなくってしまいます。

それにしても、このあたりの不動産の収益性や安全性を試算する

計算には横文字や略語が多いことっていったら・・・

今日のblog内だけでも

DSCR、ＮＯＩ、ＮＣＦ、ＤＣＦ、キャップレート

2000年以降、不動産証券化ビジネスが海外から輸入しはじめて

日本でも大いにはやり始めたころ、まず用語を理解することに

苦労しました。。。

こんなわからない、それっぽい言葉でケムにまく。

金融業界から来た人に、その傾向が強かったように感じます。

その人たち、今は何してるんでしょうか。

時代の流れの速さを感じずにはいられません。

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