広義の意味において

「企業の価値を判断する」

という行為は、我々のコンサルティング業務において、

日常的におこなっている業務の１つです。

ただ、この「価値」という言葉が示す意味は幅広く、

例えば、M&Aなどで会社を買収した場合にかかるコストの総額

という意味において使われる

　Enterprise Value=EV

であれば、株式時価総額に有利子負債を足して余剰資産を引く

ことで、その価値（数字）は求められます。

また、今後対象企業が生み出すであろう、

将来に渡るフリーキャッシュフローから逆算する方法もあります。

この場合の企業価値はＤＣＦ法等の企業価値算出手法によって

計算されます。

投資家などは先のEVから出た価格、つまりコスト積み上げ式の価格と

このキャッシュフローの割引額から算出された企業の価格を比較して

投資を決定したりもします。

その他、最近では

EBITDA＝イービットディーエー
（Earnings Before Interest, Tax, Depreciation & Amortization）

といわれる指標などで企業価値を判断する場合も増えてきました。

これは、簡単にいうと営業利益に減価償却を足し戻した値ですかね。

ただ、実際の企業価値は、このような現状の数字（時価総額や直近の決算）や

将来の予想フリーキャッシュフローだけでは、判断できない部分が

沢山あるはずです。

対象事業の市場全体の今後の成長性や、競合環境の変化、

ビジネスプロセスやビジネスインフラ等における他社との差別的優位性の

大小などが、　実際の企業価値や将来の価値に大きく影響を与えます。

もちろん大規模なM&Aのバリューエーション（適正な価格の設定）においては、

事前のビジネスDD（デューデリジェンス）の際に、その辺のことも十分に

考慮にいれた上で、算出しているといわれるのでしょうが。

我々のような現場型のコンサルティング業務に携わっていると

どうしても、事業構造分析や業績構造分析から出てくる

競合やモデル企業との優位点（劣っている点）の、全体的な価値（価格）への

影響度が過小に評価されているように感じます。

結局、時価総額ありきだよねとか、直近の決算書ありきだよね、というように。

売り買いの話であれば、そこに価格を求めなければならないので、

企業価値の算出には、最終的には無理やりにでも数字で

出さなければなりません。

ただし、中長期の経営戦略を練る場合や、社内における自社の事業価値を

客観的に評価するという目的での「企業価値の算出」においては、

価値＝売却価格になる必要はないのです。

ブランド力や社員の人財力、社長のリーダーシップ力などは、

中々価格に展開することは容易ではありませんが、その企業の価値を

左右するに十分な力を持っているはずです。

このあたりを考慮した、現場に即した企業価値の分析が必要なのだと

思います。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:53 | パーマリンク | コメント (0)

いよいよGMが来月の１日に連邦破産法１１条（日本の民事再生法に相当）

の適用を申請する見通しが固まったようです。

「事前調整型」といわれる

破産法手続きで、早期の再建を目指すということです。

中身を見てみると

２７０億ドル（約２兆６０００億円）の無担保社債を保有する

債権者に債務削減の見返りとして、

再建後の新GMの株式１０％に加え、

１５％新株引受権（ワラント）を付与するというものです。

政府はGMに対して更に３００億ドルを追加融資し

株式の７２．５％を取得。

実質国有化ということになります。

２７０億ドルの無担保社債という、その規模にも驚かされますが

いずれにしてもその対価は新生GMの再建次第ということに

なります。

製造業での世界最大規模の破綻。　

２６万人にも及ぶグループ社員。

取引先のディーラーや、部品メーカー、広告代理店を加えれば７０万人。

日本においても、帝国データバンクの発表によると、

１０２社が売掛金の回収ができないなど不良債権を抱える可能性がある

といわれています。

過去に経験したことがないほどの大きな世界的企業の破綻。

それだけにその影響がどこまで広がり、いつ収束するのか。

冷静に見守りたいと思います。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 15:31 | パーマリンク | コメント (0)

ジョイントコーポレーションが倒産しました。

新興マンションデベロッパー　東証1部上場

株式会社ジョイント・コーポレーションなど2社

会社更生法の適用を申請

負債1680億円

そろそろ危ういといわれていたデベロッパーの一角

J社＝ジョイントコーポレーションが会社更生方法の適用を申請しました。

去年、何度も苦しくなった際に、その度毎にオリックスグループからの

援助で何とか切り抜けていましたが。

結局オリックスからは100億円の出資と

200億円のコミットメントラインの契約を受けていたのですが。

オリックスにとっても手痛いジョイントの倒産。

上場企業の倒産は、今年に入って17社目。

負債規模はパシフィックホールディングス（株）の

約1636億4600万円に次いで4番目の規模とのことです。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 18:47 | パーマリンク | コメント (0)

中々ショッキングがニュースです。

NIKKEI.NETより抜粋します。

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国際通貨基金（ＩＭＦ）は27日、同基金の創設以来初めて債券を発行し、

最大100億ドル（約9600億円）をロシアから調達すると発表した。

ロシアのプーチン首相がストロスカーン専務理事に債券を購入する意向を伝えた。

専務理事は「ロシア政府はＩＭＦへの強い支持を打ち出した」とする声明を発表。

「できる限り早く」債券を発行するための準備を事務方に指示した。
--------------------------------------------------------------------

ＩＭＦが最大１００億ドル（９６００億円）の資金調達を

ロシアからすることになったということ。

しかも、資金調達は債券を発行して、

ドル、ユーロ、円などの合成通貨単位である「ＳＤＲ（特別引き出し権）建て」

となる可能性が高いということです。

ＩＭＦの資金調達は、これまで加盟国からの出融資に頼ってきたために

金融市場を介する債券発行での資金調達は初めてです。

市場を通すということは、世界の金利上昇の引き金になる可能性もあります。

何より、SDRということから、いよいよ、米ドルが基軸通貨でなくなる時代が

目前に迫ってきたような、そんな印象さえ持ってしまいます。

GMの破綻も目前に迫っており、更には金融機関の脆弱さも相変わらず

続いており、問題を抱える金融機関の数が94年以来最高の３０５行に上る

との報道も流れています。

米国、まさに踏ん張り時です。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:06 | パーマリンク | コメント (0)

GMがとうとう、あやくなっています。

今日は、債務削減交渉の回答期限日。

債権者の9割（債権額ベース）以上が株式化に応じる必要があるという

ものでしたが、実際は今日の昼段階では「１ケタ％」しか達していない

と報道されるなど、厳しい雰囲気が伝わっていました。

これは、再建策の要である過剰債務の大幅圧縮が難しくなったことを

意味することになり、いよいよ連邦破産法11条（日本の民事再生法に相当）の

適用申請に踏み切る可能性が極めて現実的になってきたのではないでしょうか。

タイムリミットは６月１日。

GMはクライスラー４倍程度の規模があります。

米国内外に大きな影響ができることは間違いないでしょう。

慎重に動向を見極めたいと思います。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 19:10 | パーマリンク | コメント (0)

NIKKEI.NETより一部抜粋します。

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政府は中古住宅の売買を活発にするため、来年度にも新しい保険制度をつくる

検討に入った。保険に加入すると、買ってから5年以内に雨漏りなどの欠陥が

みつかれば、かかった補修費用を最高1000万円まで支払う。
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今年10月から義務づけが決まっている新築住宅の、

売り主に対する保険加入（供託でも可）に続き、

加入が任意な点は異なりますが、中古住宅にも同じような制度を適用させるようです。

このような流れはいい傾向といえますね。

実際中古住宅を購入された方の多くが

住宅性能評価やホームインスペクション（建物診断）、不動産鑑定評価などの

サービスを望む声が増えてきていますし。

新築と比較しても「情報の非対称性」の負の影響を受ける買主にとっては

リスクヘッジの手段として、このような保険は有効だと思います。

「良質な中古住宅の流通を促して住宅購入で新築以外の選択肢を広げ、

住環境の改善につなげる」

ことが可能になるか。

この保険だけでは、なんともいえませんが、圧倒的に遅れていた

中古住宅市場の制度整備が少し進みそうなのは嬉しいニュースです。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 12:46 | パーマリンク | コメント (0)

船井総研には業種特化型の専門コンサルタントが数多く

存在しています。

私たちは不動産マーケット専門ですが、

その他、流通業、小売業、製造業といった大きなセグメントから

さらに細分化されて、ショッピングセンター、スーパー、コンビニエンスストア

自動車関連ビジネス、最近では士業、医療、美容関連業界にいたるまで、

その領域は多義に渡っています。

それぞれの分野の専門家、そのマーケットで業績を向上させる方法を

マニアックに知り尽くしているスペシャリストが、集まっているという事が

船井総研の船井総研たる所以でもあります。

先日もある別業界の専門コンサルタントと話をしていて、

彼らに共通していつも感じることは、その業界における

KBFとドライバーを明確に理解している

という点です。

KBFとはKey Buying Factor

つまり、B2Bであれ、B2Cであれ、商品購入者の

「購買決定要因」をさします。

ドライバーとはそのKBFと相関性の高い指標、

つまり、KBFを高めるためには具体的に何を見なければ、改善しなければ

ならないのかという指標です。

（KBFは得てして定性的なものが多いのでドライバーが必要です）

しかもKBFもドライバーも、時代や時流によって変化します。

今の「KBFとドライバー」を常に把握しておく必要があるといえます。

例えば、小売業界におけるKBFが仮に

「取り扱い・商品数、豊富な品揃え」

だとした時のドライバーは

「1店舗あたりの売り場面積」

かもしれません。（専門外なので予想ですが）

KBFが「接客対応」という業界であれば

そのドライバーは

「販売客数／店員一人当たり接客数」

かもしれません。

いずれにしても、必ずここを見ておかなければならない、

最低限、ここの数字を上げなければならない、

というものを、船井総研の専門コンサルタントは、

それぞれ理解しているということです。

皆様が携われている事業における

今のKBFとドライバーは何ですか？

即座に答えられるでしょうか。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 20:37 | パーマリンク | コメント (0)

船井総研に入ってまだ間もないころ、

先輩コンサルタントからこんな話を聞きました。

それ以降、たまに研修の際のネタに、今もでも使っています。

まる（円）を３つ書いて

１つは、「やりたいこと」

もう１つは、「やらなければいけないこと」

そして、最後は、「できること」

人が最も力を発揮できるのは、

この３つの円が重なった部分。

私たちはこの重なる部分が

できるだけ大きくなるよう努力しなければならないし、

管理職の場合は、部下のこの重なる部分が

最大化できるようサポートすることが大切だと、説きます。

あらためて考えてみると、

この３つの円がほぼ同一、つまり全てが一致する人は、

本当に幸せな人生を歩めているのだと思います。

今でも時々、思い出すことがあります。

実家の近くにある、私が物心つくころから、ずっと通っていた

理容室があります。

大学入学で、親元を離れるまで、１５年あまり

ずっとそこに通っていました。

夫婦２人で経営されているんですが、今考えると、

近所での評判もよく、多くのお客さんが付いている優良店でした。

そこのおっちゃんがいつも良く、髪を切りながら言っていました。

「俺はほんま散髪しかでけんのやけどな」

「でも、やっぱり散髪してる時が一番楽しいねん」

「付き合いも増えて、競馬とかゴルフとかも少し覚えだしたけど

全然おもんないわ。やっぱ散髪が一番おもろい」

「好きなことして、飯食えるのってほんま幸せなことやで」

関西弁で恐縮ですが（＾＾；

こんなことをいつも、語ってました。

このおっちゃんの場合、

やりたいこと　（人の髪を切ること）と

やらなければならないこと　（散髪して生活を維持する）と

できること　（人の髪を切る）が

全てが重なっていますよね。

ほんと素晴らしいと思います。

大学時代の同級生や、クライアント先の社員の方の愚痴を

たまに聞いたりすることもあるのですが、その多くの方が、

この３つの円の重なりが極めて小さいという共通点が見えてきます。

そして、更にその中でも

「やりたいこと」

がはっきりしていないという人が多いのではないでしょうか。

「やりたいこと」＝「将来のなりたい自分」とか、「中長期の目標」を明確に持つことが

できれば、その観点から「できること」、「やらなければならないこと」を重ねていく。

それが一番理にかなった働き方のように思います。

しかし、

「やりたいことなんて、今更言われもあんまないよ」

「とりあえず、今の生活を維持できればそれでいいし」

「俺モラトリアムだし・・・」

とまでの直接的な反論でないにしても、

このようなニュアンスの反応を見せる彼らに、私はこういいます。

今目の前にある「やらなければならないこと」を何も考えず、

とにかく必死にやりこんで見てみれば？

そうすると、不思議なもので、その積み重ねによって

自分の「できること」が増えてくるはず。

「できること」が増えると、仕事も楽しくなって、それそのものが

自分の「やりたいこと」になっていくよ。

おれもそうだったしと。

今の皆さんの３つの円の重なり具合はどうですか？

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 20:33 | パーマリンク | コメント (0)

財務省のホームページに「日本の財政を考える」という

コンテンツがあります。

中身は、素人でもとっつきやすいようくFLASHで作られて

うごきもあって、わかりやすく出来ています。

財務省：日本の財政を考える

特にわかりやすかったのは

「国の家計簿の現状」

というコンテンツ。

日本の今の状況を一般的な家計の1カ月分に想定して

イメージを付きやすくさせています。

こんな感じです。

月収40万円のサラリーマン世帯

毎月、家計費が33万円かかっています。

更にこれまでに借りた借金のローン支払いが15万円

田舎への仕送りが１０万円あります。
（国でいうと地方交付税等にあたります）

つまり月次ベースで

収入40万円に対して

支出が58万円あって

毎月18万円の赤字　というわけです。

この18万円を毎月更に借り入れて、

今ではローンの残高が４６００万円に膨れ上がっている。

これが今の日本の状況（資料は２００７年度財政のものですが）

ということになります。

５７兆円の税収に対して８３兆円の支出があって、

２５兆円は公債金（つまり国債）で補っていって

公債残高は５４７兆円に上るというわけです。

一般会計における歳入と歳出のギャップは

平成２年あたりから徐々に拡大していおり、それに伴い

公債の発行額も年々増加しています。

翻訳家の池田香代子さんが本にして話題となった

「世界がもし１００人の村だったら」

もそうですが、大きな単位がゆえに、身近にその現状や状況を

捉えられない問題も、身近な小さな単位にブレークダウンすることで

非常に我が事のように実感できるという良い例だと思います。

ただ、この「国の家計簿」という打ち出し方も

冷静に見る必要があると感じます。

たまにニュースなどでも、このようなわかりやすい表現をされる

事があるのですが、これらの使われ方は、十中八九、ネガティブなもの。

これだけを聞くと

「日本は大変な状態で、普通の一般家庭なら破綻状態だ」

という危機をあおる為の、おいしいネタになってしまいます。

しかし、考えてみてください。

当然ですが、国と人とは違います。

一般家庭では、借金が増えすぎると破綻するかもしれませんが

公債残高が５００兆を超えるからといって、日本はつぶれません。

１４００兆を超える個人金融資産があります。

将来にツケをまわすといわれますが、将来も多分、その次の

将来にツケを回し続けるのでしょう。

そういうものでは？って考えると発想が変わります。

ましてや日本は世界に名だたる債権国。

日本のお財布状況を家計簿に見立てて、わかりやすくなりましたが

必要以上に、悲観的にならないようにしないといけないですね。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:05 | パーマリンク | コメント (0)

厚生労働省が昨日（21日）に発表した国民生活基礎調査によると、

07年の1世帯当たりの平均所得は前年比1.9％減の556 万2000円で、

1988年からの過去19年間で最低の値となります。

1994年が664万2000円だったので、ほんの１０年あまりで

おおおそ１００万円も平均所得が下がった事になります。

今回の発表は０７年の統計なので、昨年０８年は更に下降している

ような気がしますね。

これも話だけ聞くと、いかにも

「不景気の影響で、日本の世帯所得は大きく減少している」

とネガティブな情報として取り上げられやすいのですが。。

そう単純ではありません。

厚生労働省のグラフを見ると、下落は既に

９４年をピークに、その翌年から下がり続けています。

つまりここ２〜３年のお話ではありません。

となると、構造的なものと考えざるを得ませんね。

こう考えると

１．１世帯あたり所得なので、１世帯あたりの人員数が減少しているという

事実も大きく影響する。

つまり、一人世帯、二人世帯が極めて多くなって世帯あたりの労働力が

減っているという事です。

２．あくまでも平均所得。つまり上記一人世帯などにおいては、

フリーターやニートと呼ばれるような年収の低い層の数が拡大している。

３．よって平均的な一般世帯の収入が約１０年で約１００万円も下がった

というような印象が持たれる今回のような結果も、上記１．２を考慮すれば、

世帯属性の分散化（核家族から更に１人世帯、二人世帯へと分散）と、

低所得一人世帯の拡大がその背景にあると

考えられるのではないでしょうか。

こういうデータを見ても、天の邪鬼じゃないですが、

いろんな角度から再検討すると、違った真実が見えてきます。

不透明な時代だからこそ、経営の舵取りにおいても

マスコミや報道が伝えるニュアンスにのみに頼らない

独自の思考力・判断力が必要なのだと感じます。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:51 | パーマリンク | コメント (0)

日本不動産研究所が今日（２１日）に発表した

今年３月末時点の市街地価格指数によると、

６大都市（東京都区部、横浜、名古屋、京都、大阪、神戸）の商業地が

昨年９月末比１０．８％下落となり、下落幅が大幅に拡大したということです。

その他の都市も含めて全国平均でみると、

商業地・住宅地・工業地ともに下落幅が拡大し、２．５%r下落したということです。

3月末に発表された「公示地価」では

全国で、商業地－４．７％、住宅地で－３．２％　でしたよね。

（→ 『公示地価発表に思う』）

しかし公示地価は今年の1月1日時点のものです。

しかも値は前年対比、つまり12ヶ月間の差額です。

今回の（財）日本不動産研究所の調査は今年の3月末時点のもの。

不動産鑑定士の鑑定評価を元に、

全国２２３都市の鑑定地価を指数化したものです。

6大都市の商業地が半年間、6ヶ月で１０％も下落したことは、かなりインパクトはありますが、

公示地価同様に、「そんなもんじゃないだろう」って気もします。

ただ、今後半年間の見通しは改善基調にあるという予測を出しています。

昨日取り上げたGDPも、次、09年4月－6月期はプラスに転じるといわれています。

ここ最近の様々な報道やデータ、偉い方々のコメントを聞いても、

「最悪の時期は脱しつつある」

とのコメントをよく耳にします。

大変、喜ばしいことなのですが、どう考えても、

本格的な回復とは思えないのは、私だけでしょうか。

いわゆる、「最初のリバウンド」だけのような気がします。

個人で考えればわかりやすいと思うのですが、

不景気だからずーっと消費を押さえて、我慢をしていた人も

流石に半年も、1年もたてば、少しぐらいはいいかな？って

かつて、買っていたモノを買いたくなりますよね？

「最悪だ、最悪だ」といわれていた景気も、そこまではないかな？

って思うレベルになって、少し消費が上ぶれします。

しかし、一度消費を体験すれば、その人はいったん満足して、

いや、やっぱり不景気だからもう少し我慢しよう！

ってまた消費を押さえる傾向に戻ります。

つまりこれだけ大きな景気低迷となれば、

何度かこのようなリバウンドを繰り返して、

そしてその後本格的な景気回復局面に入ると思うのです。

日本のバブル崩壊後もそのような道をたどりました。

つまり、この4月～5月の株価を含めた、ポジティブトレンドは

「最初のリバウンド」

といえるのではないでしょうか。

「株価」「GDP」「市街地価格指数」　

最近の様々な数値の動きや、今後の予測の流れを見ていて

感じることころです。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 13:40 | パーマリンク | コメント (0)

REUTERより一部抜粋します。

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1─3月実質ＧＤＰは年率‐15.2％、過去最大の減少率

内閣府が２０日発表した１―３月期国民所得統計１次速報によると、

実質国内総生産（ＧＤＰ）は前期比マイナス４．０％、

年率換算マイナス１５．２％となった。

下落率としては第１次オイルショックの影響が及んだ

１９７４年１─３月期（前期比マイナス３．４％、年率マイナス１３．１％）を上回り、

公表値が存在する１９５５年以降で最大となった
-------------------------------------------------------------

今朝、09年1月－3月期の実質GDP速報値が発表されました。

やっぱ相当厳しい値が出てきましたね。

マイナス成長は四半期連続で、過去最長。

これで08年度が閉まったことになりますが、

０８年度の実質ＧＤＰは前年度比-３．５％.

２００７年度の＋１．８％だったので、一気にマイナス成長に

落ち込んだことになります。

名目成長率も前年度比－３．７％

実質・名目ともに過去最大の減少率です。

四半期毎のGDP発表の際に、いつも

「年率換算」

での値が、必要以上に強調されていて、その値の大きさ

（今回であれば１５．２％）に驚いてしまうのですが。

悲観的なネタが好きなマスコミも、こちらの値を強調したがります。

しかし年率換算とはおわかりのように、この四半期の結果が

「そのまま1年間つづけば」

という値です。

前述したとおり、過去最大の減少率という結果になった

０８年度の実質GDPさえ－３．５％です。

▲１５．２％！！という値にびっくりしてしまうのですが、

よくよく、振り返ってみるとプラス成長の時には、これほど

年率換算の値が強調されないですよね？？不思議な話です。

とはいうものの、雇用・所得環境はいまだに相当悪くて消費にも影響を与えています。

この値もまた、冷静な判断を持って見ておく必要がありそうです。

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NIKKEI.NETより一部抜粋します。

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米格付け会社のムーディーズ・インベスターズ・サービスは18日、

円建ての日本国債の格付けを現行の「Ａａ３」から1段階引き上げ、

上から3番目の「Ａａ２」としたと発表した。
-----------------------------------------------------------

こんな時期に、しかも大量の国債発行を余儀なくされている状況の中でなぜ？？

ムーディーズ社は

(1)家計の貯蓄率が高く、国債の買い手が多い

(2)金融危機による金融機関の損失が欧米に比べ小さく、財政への影響が限られる

(3)2007―08年の大量償還を順調に乗り越えるなど、

国債管理政策が適正に実行されている

――などを挙げたそうです。

ぶっちゃけ、単純に、

米国国債格下げの準備じゃなかろうかと疑ってしまうのですが。

どちらにせよ、

日本国債の格上げは長期的には円高要因になります。

日本のファンダメンタルズが正当に評価されて格上げされたならば、

株式市場も全体的に復活となりたいところですが、

例のごとく「円高懸念」は、株価下げ要因となります。

おりしも、我が国では新型インフルエンザで、関西を中心に

パニック状態。

国債格上げといえども、この格上げには注意が必要だと感じてしまいます。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 18:22 | パーマリンク | コメント (0)

不動産経済研究所が発表した

マンション市場動向によると、

４月の首都圏マンション発売戸数は２６２１戸。

前年比で８．５％減という結果で、

２０カ月連続で前年を下回ったものの、

３月の４６．２％減と比べて下落率は大幅に縮小し、

２００７年１０月以来の１けた台となりました。

在庫の調整にあわせて、都心の新規物件がまぁまぁの感触で

売れ始めたようです。

まだまだ現場の実感は薄い気もしますが、大底からの脱却は

少しずつ進んでいるように感じます。

一方でこの数字はあくまでも昨年対比の値。

来月、仮に21ヶ月ぶりに前年対比＋で終えたとしても

それは既に販売不調が始まっていた去年5月との比較。

ずっとお話しているように、

マインドをポジティブに保つことと、

事実を正確に掴むことの

両方が、我々には今、最も必要なことだと考えています。

今回の情報についても

冷静にその中身を見る必要があるように思います。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 17:51 | パーマリンク | コメント (0)

来月、我々のお客様の不動産会社（売買＆賃貸）が

新しい店舗がオープンします。

同社のこれまでの店舗とは全く異なる、

「来店型の不動産情報館」

というコンセプトを展開します。

通常、不動産会社の店舗は、お客様の「目的来店」を前提に

作られていたので、店舗といっても商談場所（スペース）

としての機能が、その役割の多くを占めていました。

しかし、以前にもお話したように、

インターネットの影響で、お客様は、気軽に、簡単に

様々な情報にアクセスする環境にあるため、

逆に、購入の意思決定のプロセスが、年々長期化しています。

（→ 『長期化する消費者の購買検討期間』）

「まだ具体的に買う時期まで決まっていないけど

ちょっとそろそろ情報を集めておきたい」

「こんな景気の悪い時期だけど、今は売り時なんだろうか？」

等々の、

そういう意味では「今すぐ客ではない」、一見すると

見込が薄いと思われるような「潜在顧客」をいかに初期の段階から

囲い込んでおくかが、実は、今の住宅や、不動産を扱うあらゆる

ビジネスの大切なキーワードだと考えています。

そのような考え方から言えば、店舗もこれまでの

「目的来店」を主眼とした「折衝の場」といった機能のみならず、

「潜在顧客」がふらりと気軽に入れる「情報収集の場」

としての機能も付加する必要性があるというのが、

今の店舗づくりの大切な考え方でもあります。

しかし、お分かりのように、お客様にとっては、

「情報収集の場」という機能だけであれば、わざわざ店舗に足を運ばなくても、

インターネットで手軽にその機能の恩恵を受けられるわけです。

その為、「わざわざ店舗に来店する」というインセンティブを

店舗そのものに持たせなければ意味がありません。

つまりインターネットでは実現できない、提供できない、サービスや機能の付加です。

例えば、

・鮮度の高い、最新の物件情報

・個別の直接相談（資金計画や、ローン相談など）

・気配りのある接客対応

など、これも挙げれば沢山ありますね。

「来店型の情報館」の成功ポイントは

「入りやすさ、気軽な雰囲気」と共に、「インターネットとの違い、リアルの良さ」

を追求することです。

また、成約率や見込み客を上げていくためには、

「顧客管理」が重要です。

アンケートや接客の流れなども重要なってきます。

このあたりは、通常の仲介業務では、これまであまり重視されてこなかった

（必要とされなかった）部分でもあるので、一定の訓練が必要となるでしょう。

いずれにしても、新しいコンセプトの店舗。

今後の結果が楽しみです。

ところで、今月の28日（木）、先月も東京で開催した

株式会社トーエーマーケティングという会社主催の

売買仲介会社向けセミナーに、今度は横浜で、

また、私がゲスト講演させて頂きます。

今日の店舗戦略についても、少しお話ができればと思っています。

まだ、若干名、席に余裕はあるということなので、

お時間のある方は是非ご参加ください。

詳しくはコチラ
↓↓↓↓↓↓
http://www.toeimarketing.com/j0000/j1000/

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 15:42 | パーマリンク | コメント (0)

YOMIULI ONLINEより抜粋します。

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Ｊリート（上場不動産投資信託）を含む国内上場企業の

２００８年度の不動産取引額が１兆８８００億円と、

０７年度（５兆５４００億円）の約３分の１に縮小したことが、

民間調査機関の都市未来総合研究所がまとめた

「不動産売買実態調査」で分かった。

取引額が前年度の実績を割り込んだのは７年ぶりだ。
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不動産取引の大幅な停滞が明らかとなっています。

それにしても3分の１とは凄いですよね。

言い方をかえれば約７割ダウンって事ですもんね。

J-REITの取引は６５％減、

建設・不動産業の取引は７７％減ということなので、

昨年秋からの金融危機の影響の大きさをものがたっています。

金融危機の影響で、不動産向け融資が縮小、

外資系不動産ファンドも相次いで国内から撤退。

以前にもblogで触れましたよね。
（→ 『不動産取引額８割減　年間でも６年ぶり減』）

法人の不動産取引の動向も、景気を反映する指数として

個人的には結構、気にかけています。

３月末までの結果とはいえ、今の景気の現状を色濃く反映した結果と

いえるのでしょう。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:34 | パーマリンク | コメント (0)

ゼネコン大手４社の０９年３月期連結決算が出揃いました。

asahi.comより一部抜粋します。

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ゼネコン大手４社の０９年３月期連結決算は景気後退で民間工事や海外事業が

大幅に減速し、鹿島と大成建設は純損益が赤字に転落。

清水建設と大林組も大幅減益となった。

各社とも市況回復には時間がかかるとみていて、１０年３月期は全社が減収を見込む。
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世界的な不景気の影響で、海外市場の落ち込みが大きかったのに加え

国内もマンション建設を中心に、建設が途中で中止されるような事業も

あったという結果、やはり大手４社といえども、かなり厳しい決算となったようです。

しかし今期　１０年３月期は全体的に若干ポジティブな雰囲気が

出ているようです。

売上高より利益率の改善が大きい。

これまでの何が何でも受注高をあげようという姿勢が、利益率の圧迫に

つながっていたことから、各社とも不採算案件を取らないように

昨年あたりから、受注を絞り込んだ。

その結果、国内建設事業は利益率向上が見込めるようになったようです。

不動産市況の急激な悪化をもろに受けたマンションデベロッパーなどに対しても

「出来高払い」を要請するなど、支払い条件で無理をしないという方針を貫き、

採算性を重視するよう転換した結果が、今期にはあらわれるとのこと。

さらに、０９年３月期には、世界的な景気悪化の影響や急速な円高によって

ダメージを受けた海外工事の採算悪化についても、特にその影響が大きかった

中東の工事が１０年３月期は一巡する模様。

また、公共事業も「景気回復策」の一環として、前期から既に

回復傾向にあります。

（鹿島建設は既に０９年３月期段階で昨年対比８３．４％増とのことです）

ゼネコン業界については、

昨日お話したように、上場企業の多くが今期の予測を大変厳しい見解を

発表しているのに対し、ずいぶん前向きな（それでも減収予測ですが）

予想をされているのは興味深いですね。

（→ 『上場企業２１年３月期経常益　６４％減』）

ゼネコンが元気にならないと、やっぱり国内における

本格的な景気の上向き感を実感するのは難しいように感じます。

ゼネコンさん、がんばってほしいですね！

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:00 | パーマリンク | コメント (0)

産経新聞の一面。

「上場企業　２１年３月期経常益」
「過去最悪６４％減」　

親光総合研究所が、１２日までに発表を終えた東証１部上場

６６０社（金融除く、発表率５４％）の決算を集計したところ、

経常利益は前期比６４．４％減で、これまで過去最悪だった

ＩＴバブル崩壊後の１４年３月期の３７．４％を大幅に上回ることは

確実とのこと。

東証１部上場全体で、

連結経常利益が減益は７年ぶりで、減少率は過去最悪となります。

また今期（２１年３月期）の予測も各社とも厳しい見通し。

慎重すぎるのでは？という声もあるぐらい。

例えば、トヨタ

例えば、日立

それ以外も、輸出関連企業を中心に

今期も大幅な赤字予測を発表しています。

昨年末から、１ヶ月毎に業績予測を下方修正した

苦い経験から、今年はかなり慎重に、ナーバスになっているようです。

目標というものは

リスクをみて、低めに設定していたほうが、市場環境が良くなって

仮に予想よりもあがるようなことがあれば、そちらのほうが、

予想を下方修正するよりもイメージが良い。

しかしです、、、

我々自身や、クライアント企業様の現実を見ていてもそうですが、

低い目標を設定してしまうと

心の中で「これは最低限の水準だ」と言い聞かせていたとしても

無意識に「目標値を上限とする心理的弛み」が発生してしまうものです。

つまり、自分の心の中で宣言した数字以上はいかない

（いったとしてもそれはイレギュラーな幸運によるものが多い）

という現実もあります。

投資家や株主の視点から見れば、

出来もしない大きな目標を設定し、全く実現可能性の低いものであっては

こまりますが、あまりにも消極的な低い目標は企業の自立的な成長を

停滞させてしまう効果があることも、我々は認識しなければならないと

思います。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 13:30 | パーマリンク | コメント (0)

今朝の日経新聞の企業欄に

「太陽光発電搭載住宅　「大手７社　販売８割増」

という記事がありました。

積水化学は前年対比４割増の８１００戸を計画

積水ハウスは前年対比３倍の６０００戸

ダイワハウスやパナホームも大幅に増やすということです。

最も大きな要因は、経済対策の一環として

再び、国や自治体が太陽光発電の導入促進に向けた

補助金制度を開始し始めたからだと思われます。

以前、本blogでも取り上げた、

今年の追加経済対策の１項目としてもあがっていましたね。

（→ 『追加経済対策15兆円の効果は』）

１０年度からは、電力各社の家庭で発電した余剰電気の

買取価格を引き上げる制度も始まるとのことですので、

ますます投資回収の期間が短くなり、消費者にとっても導入しやすい

環境が整ってくることと思われます。

やはり単なるエコロジー意識や、理念だけでは、消費者の動きも

限定的なものになってしまうものです。

今回のように、ある程度、経済論理性からも合理的な方法として

その選択ができるようになれば、爆発的に広がる可能性があるのです。

数年前、一時期のブームのように広がり、そして終息してしまった

太陽光発電搭載住宅の二の舞に、今回はならないように、

官民挙げての長期的な視点で対策を講じてもらいたいと

願うばかりです。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 17:23 | パーマリンク | コメント (0)

上場企業の前期（０９年３月期）の決算発表が相次いでいます。

今朝の日経新聞の１面にも

「スズキが最終黒字」
アジア営業利益率、日本越す

とありました。

厳しい自動車業界の中で、スズキが最終黒字を

確保したという点は興味深いですね。

ちなにみ前期の決算で黒字を確保したのは、

大手自動車１０社の中で

スズキ、ホンダ、ダイハツ工業

の３社のみ

（日産とマツダは１２日に決算発表ですが）

小型車や効率経営に定評がある３社だと

記事にはかかれてありました。

（ちなみにスズキの鈴木修会長兼社長の近著

「俺は中小企業のオヤジ」（日本経済新聞出版社）

なかなか売れているらしい。

弊社のコンサルタントからの評判もいいです。）

さて、注目の大手不動産会社の決算も、

今日、住友不動産の決算発表が終わり、

大手５社全てが出揃いました。

三井不動産、三菱地所、住友不動産、野村不動産、東急不動産の５社は

いずれも本業の利益を示す営業利益は減益。

経常利益、当期純利益も減少しています。

しかしながら、その下がり方には当然、各社違うわけで。

三井不動産の営業利益は昨年対比で△4.3％、

住友不動産は同△5.3％

ここまでは微減といえる範囲でしょう。

一方、

三菱地所の営業減益率は、対前年△22％。

野村不動産は、同△51％。

東急不動産に到っては、同△57％です。

売上ベースでは冒頭にあげた５社の順ですが

営業利益ベースでは、住友不動産が三菱地所を抜き、

東急不動産が野村不動産を抜くという現状です。

こうしてみると、やはり三井不動産の力強さは、不況期にでも健在です。

売上も、住友と共に、昨対でプラスでおさまっています。

一方、野村、東急は特に厳しいようです。

ＩＲを見たわけではないので、これは私見ですが

野村はPROUDシリーズで好調だった分譲マンションが

東急は不動産の証券化事業で好調だったソリューション事業が

それぞれ大打撃を受けたものと推測されます。

大手といえども、

というか、大手だからこそ、

今回は、優勝劣敗が明確に出たように感じます。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 14:47 | パーマリンク | コメント (0)

先ほど、大阪駅前を歩いていると

なにやら騒がしい雰囲気だったので、何かと思いきや

号外が配られていました。

何事か！？と、私も一枚もらったら

「小沢代表辞任」

との事。

今更驚きもしませんが・・

確か、13日に党首討論が予定されていたはずなのに

またこのなんとも言えない絶妙なタイミングで

辞任を発表したなと思いました。

ここ数回、自民党の総裁（首相）がびっくるするような

辞め方が続いていたので、それに比べればってと

感じてしまいます。

やはり人間は去り際が重要だなと思います。

それほど政治に高い関心があるほうではないので、、、

右手に朝日新聞の号外を持ちながら、頭の中では

その直前まで訪問していた、某企業の次の戦略を

考えながら歩いていたら、前の人とぶつかりそうになった・・・

そんな程度のサプライズ号外でした（>。<)

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 17:34 | パーマリンク | コメント (0)

毎日jpより抜粋します。

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米労働省が８日発表した４月の雇用統計（速報値）によると、失業率は８・９％と、

３月の８・５％から０・４ポイントの大幅悪化となった。

８３年９月（９・２％）以来、２５年７カ月ぶりの高い水準。

また、景気動向を敏感に反映する非農業部門の就業者数は

前月比５３万９０００人減となり、減少幅が縮小。雇用情勢に改善の兆しも出てきた。
------------------------------------------------------------------

先週は米国も日本も株価が大きく回復しました。

一方で、アメリカの失業率は約２６年ぶりの８．９％まで上昇。

日本企業でも、トヨタや東芝などは平成22年3月期の決算が予測できない、

もしくは見通しを厳しく見ています。

このような株価と実情との矛盾と感じられるような要因の

キーワードは

「おりこみ済み」

ってことではないでしょうか。

米国の失業率も「予想よりは」良かった。

銀行のストレステストの結果も「予想よりは」良かった。

国内の輸出関連企業の今期の決算予測も

「今年いっぱいシンドイのは誰の目から見ても明らかだ」

つまり、株価を押し下げるほどの「サプライズ」はなかっただけ

というようにしか感じないのです。

「今度の台風はすごいぞ」といわれて、

雨戸を強化したり、避難所に非難したり、

「明日は学校休みになるかも♪」

みたいな心構えもばっちり。

しかし、実際やって来た台風は、それほどでもなかった。

でも台風なので、それなりに雨や風は強い。

そんな感じでしょうか。

台風にはかわりありません。

マインド的にポジティブになるのは大歓迎ですが、

実態はまだまだ油断は禁物です。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 13:00 | パーマリンク | コメント (0)

少し前に、（といっても結構前ですが、今年の初めぐらいでしょうか）

ニッコロ・マキアヴェリの「君主論」を読む機会がありました。

マキアヴェリはイタリア・ルネッサンス期のフィレンツェ共和国の政治思想家で、

「君主論」は５００年近く前の作品ですが、今でも、リーダーシップ論の代表的作品として

指導者や経営者にも多く、読み継がれています。

帝王学というものなのでしょうか、私のような庶民が読むと

「それはそうだけどえげつないなっ！」

っていう箇所も多いのですが、この「それはそうだけど」ってところが

中々、本質を突いていて流石に鋭い。

一企業の場合でもそうだと思いますが、

えてして、勝負に勝ち続け、組織の上に昇っていく人に対して

周りの人々は、負け惜しみや羨望の思いも含めて、よく

「あいつは人間性が低いよな」

という意見が聞かれます。

実際、彼の人間性が本質的に低いのか高いのかという議論は別にして、

他人から見て「人間性が低い」と感じられるような行動をとることが

リーダー・君主としては決して誤りではない

ということが、沢山書かれていました。

戦い（営業成績）に勝利し続け、国を治めて（組織をマネジメントする）いく為には

奇麗事ではない、本質を突いた鉄則を貫かなければならないということです。

何がなんでも勝つための法則、

自分の権威を高めるための法則

人の上に立つ人の人心掌握の法則

など、手段を選ばない、結果にこだわる姿勢（もちろんそのような姿勢を

みて周りが引かないような人心掌握も含めて）

が必要不可欠であるということでしょう。

私のまわりでも圧倒的な結果を残している人は、少なからず、

マキャベリが挙げているいくつかの要素と、重なっているように感じました。

私のような人間には、どうしても、

どこかでそこまで割り切ることができないと思ってしまう時点で

君主としての才能に欠けるのでしょうか（＾＾；

やはり人間の本質を突いた名著は、語り継がれるものだと感じました。

皆さんも機会があれば一度読んで見てください。

「自分が君主になれるのか？」

「そういやぁ、えげつないあいつが結果を出し続けている理由もわかるよな」

って気持ちになれると思いますよ。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:35 | パーマリンク | コメント (0)

ＡＩＧグループが持つ東京・丸の内にあるＡＩＧビルを

日本生命が買収することが決まったようです。

ＡＩＧの経営再建策の一環として売却を決め、

2月から入札手続きを始めていましたが、最終的にニッセイが落としたようです。

ちなみに弊社はニッセイの丸の内本社ビルに入っておりまして

このＡＩＧビルから非常に近い。

同ビルはお堀のすぐそばで大変な好立地です。

４０００㎡ほどあるようですが、買収後は、再開発をかけて

更に高層ビルを建設予定とのことです。

さて、注目の買収価格ですが

１１５０億円前後とのこと。

アドバイザーにはメリルリンチが入っていたそうですが、

中々良い金額がつきましたよね。

今後、このような再建に伴う、不動産売却の話は

更に多くなっていくように思われます。

好立地で高いポテンシャルを持つ優良不動産の処理から

また不動産市況が上向いていく可能性はあるかもしれません。

このような動きは今後も注目していきたいと思います。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 18:06 | パーマリンク | コメント (0)

久しぶりに「本日の株価（日経平均）」のお話

今日の東京株式市場で日経平均は大幅続伸。

４００円を超える上昇となり、

１月７日に付けた年初来の高値９３２５円３５銭を更新し

９３８５円７０銭

で終値をむかえましたた。

原因は、ＧＷ中に急伸したニューヨークダウ平均へ

追いつこうとする動きと思われます。

米国の雇用の悪化ペースが鈍化している可能性が示唆された他、

米財務省が実施している

資産規模1千億ドル以上の大手銀行19か所を対象とした

「ストレステスト」（健全性審査）の結果について、

その大半は予想より良い、つまり財務基盤が健全

という見方が広がっている点などが、

米国及び日本の株価の上昇気運の要因として挙げらるのでしょう。

ここ数週間の間、上記ストレステストの結果予想の報道のみならず、

少しずつ前向きな情報が

（それが最悪期は脱しつつあるという程度であったとしても）

米国から流れはじめているのを見るにつけ

「何が何でも短期間で景気回復を図る！！」

という強い意志が感じ取られます。

それはそれで必要なことですし、

それが一気に展開できなかった日本から見れば

「さすが経済大国アメリカ！」

と言えなくもないのですが。

一方で、米国のこのような、なりふり構わない景気拡大路線が

今回の危機を招いたとも言えるわけで・・・

だからこそ、私たちは今、

非常に大切な岐路に立たされているような気がするのです。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 18:51 | パーマリンク | コメント (0)

今日は借地借家法のお話。

日本で４人家族以上の大きな借家が少ない理由の１つに

借地借家法の問題が挙げられます。

借地借家法は基本的には借り主保護の色合いが強い法律で

中でも、

「家主が契約終了時点で借家人との契約更新を拒絶するには

正当な理由がなければならない」

という内容（正当事由制度）が、貸し手から見れば、

大きな借家、つまり戸建を貸したくない要因となっています。

大きな借家を求める人＝永住意識が高いという論理から

「出て行ってもらいたいと思った時に出て行ってもらえない」

という思考になります。

そこで２０００年３月から

「定期借家権」が導入されました。

これは、つまり

「契約期間の終了時点で家主が契約更新を拒絶できる」

というものです。

なぜこんなまどろっこしい法律（借地借家法）が出来たのか？

以前、少し調べた事があるのですが、

借地借家法は１９３９年に導入された「家賃統制令」に

基づいているようです。

戦争前の物価統制と同様に、家賃統制もおこなったわけです。

家賃の引き上げをコントロールしようという目論みです。

しかし、この時、敷金・権利金は統制の対象外だったのがミソです。

家賃の値上げができないので、収益性を高める為には

回転率を上げるしかない。

一部の悪徳家主たちが、戦争に駆り出せれた主人のいぬ間を見計らって

家族を借家から強制的に退去させる事態が多発したそうです。

そこで１９４１年に前述の「正当事由制度」が導入されたわけです。

考えてみれば、

家賃統制を成立させるための正当事由制度の導入

だったというわけですね。

今はもちろん家賃統制はなくなったのですが、正当事由制度のみが

残っていた。

定期借家権の導入でやっと、この矛盾が解消されたというわけです。

これで、戸建て所有者も貸しやすくなったはずです。

「一戸建てを持っている家族が、夫の仕事の都合で

一時期の間だけ貸したい」

とか

「郊外に一戸建てを持つ高齢者が、便利な街中の

賃貸マンションに移り住みたい」

といったような家主側のニーズに対応できることとなり

ひいては借主側も様々なニーズに合わせた選択肢が広がり、

市場全体の活性化にもつながるはずです。

さて、それでは２０００年の定期借家権導入以降、

大型の借家は狙い通り、増えているのでしょうか？

数字の確認は取れていませんが、

おそらくそれほど大きく増えてはいないと思います。

この辺がビジネスをやる上でも難しいところ。

法的な問題は、論理的に解決したかに見えますが、

問題は日本人のイデオロギーにかかわるもの。

つまり、日本人は根本的に

「人がつかったもの」を嫌う気質

「穢れ」の精神をもつ特性があるという点です。

貸す側も借りる側も無意識にせよ

そのような思いが根強く存在しているのが

日本人の特質なような気がします。

とはいっても新築供給には既に限界が来ていますし

マクロ的にも中古住宅の活性化は必要不可欠なわけで。

法的、経済的論理性のみならず、

日本人のイデオロギーや特性をも理解した

新しいモデルが求められていると思います。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 10:29 | パーマリンク | コメント (0)

こどもの日に合わせて総務省が

4月1日現在の日本の子供の数（15歳未満人口）を発表していました。

それによると、前年比11万人減の

１７１４万人で、比較可能な1950年以降最小記録を更新しました。

28年連続減少で、

総人口に占める子供の割合は１３．４％と

これまた過去最低とのことです。

ちなみに都道府県別で、

子供割合がもっとも多いのは沖縄県の１７．９％

最も低いのは秋田県　１１．８％

世界の中でも低い部類に入る日本。

国連人口統計年鑑（06年版）によると・・・

ドイツ１３．９％、フランス１８．３％、中国１９．０％

米国２０．２％、インド３５．３％

日本は先進国の中でも圧倒的に高齢化が進展していると

言われていますが、それとともに、この少子化も世界の中でも

日本は進んでいるということをあらためて認識させられました。

この報道も、少子化は、日本の将来の労働力、

つまり労働力人口の低減を意味し、

お得意の悲観的なニュースとして、捉えられやすいのですが。

少し見方を変えてみるとどうでしょうか。

労働力人口とは満15歳以上の人口のうち，

就業者・休業者・完全失業者の合計を指します。

学生とか、専業主婦等、職をもたず，職を求めない人以外は

すべて、労働力人口ということなります。

つまり少子化、高齢化が進んでいるというのであれば、

元気な60、70歳以上の働く気力のある方々が、働ける場を

創造することができれば、労働人口も労働力もそれほど

下がらないはずです。

実際、総務省の労働力人口の推移や今後の予測を見てみると

少子化の拡大割合ほど、労働人口の減少は進んでいないですし、

将来の減少予測もそれほど大きなものではありません。

働く意思をもつ高齢者をどう活用していくか。

このテーマは

年金問題

（だれからお金を集めどうやって配分するか）　や、

日本型の正社員の雇用システム

（正社員は若いときには損（生産性以下の賃金支払）を受け、
将来、その分を取り返す（生産性以上の賃金払い）というシステム）

といった構造的な改革を含めて、これから日本が世界に向けて

見本を見せていかなければならないテーマだと思います。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 12:29 | パーマリンク | コメント (0)

三井住友ＦＧが経営再建中の米国シティグループから、

日興コーディアル證券と、日興シティグループ証券の

国内事業を買収することになりました。

これって結構大きなニュースですよね。

三菱ＵＦＪ、みずほの両グループが、傘下の証券会社が

大手証券企業（野村、大和、日興）に迫る規模で事業展開

しはじめているのに比べて、三井住友はやや遅れをとっていました。

シティにしても、昨年に完全子会社化したばかりの

日興グループを手放すのは、本当はつらいはず。

リーマンショックさえなければ・・・という思いも強いでしょう。

買収に名乗りをあげた3メガバンクも、懐事情は厳しいはず。

しかしながら、

将来の安定的な収益を期待できる個人向け証券を

一気に強化する機会がやってきたと息巻いたたことでしょう。

買収資金は5000億を超えると言われていますので、

三井住友ＦＧも大きな決断。

おりしもこのタイミング。

やはり、今だからこそ、このような大きな動きも

展開しやすいのかもしれません。

銀行と証券の融合、総合金融サービスの進展が

本格的に始まるような気がします。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 11:22 | パーマリンク | コメント (0)

ＧＷに入りましたが、皆様はいかがお過ごしでしょうか。

先日、警察庁が、ゴールデンウイーク期間中（２５日～５月６日）の

主要行楽地などの人出予想（主催者調べ）を発表しました。

それによると、全国１１１３カ所の行楽地などに

７０５０万人が訪れる見込みだということです。

７０００万人ですよ！

日本の人口が１億２千万人とかなので、半分以上が国内でうごめく。

おりしも、高速道路利用料が1000円ぽっきりになったこと

新型インフルエンザで海外への旅行がひかえられていること

そもそも不景気なので、今年は家でゆっくり（出ても近場）的な人が多いこと

などが、その理由として推測されます。

一昨日は仕事の帰りの新幹線は、やはり込み合っていましたし、

昨日も高速道路は大変混雑していたようです。

いずれにしても、景気が低迷する中、少し明るい話ではありますね。

今朝の日経一面にも

民間エコノミスト20人に経済成長の予測を聞いたところ、

2009年4―6月期の実質国内総生産（ＧＤＰ）の予測平均は

前期比年率でプラスの1.4％ということで、

ひとまずの底入れ感が見えてきたような予測になっています。

ＧＷをきっかけに、みんなの気持ちが少しでも

一新できるといいですね。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 14:21 | パーマリンク | コメント (0)

入社以来、ずっとコンサルティングで

携わらせて頂いている業界があります。

マンション管理業界です。

先日も８回目のセミナーを実施しました。

現在（2007年現在）全国で５２８万４千戸あると言われている

分譲マンション。（国土交通省調べ）

日本の９世帯に１世帯は分譲マンションという計算になります。

今の市況については一昨年後半から、一気に冷え込んだ感が強い

のですが、それでも02年〜06年までの不動産投資ファンドバブル、

REITバブルにのったマンションが都心を中心に急激に増えました。

そんな中、我が国の分譲マンションは老朽化、建替えに関する

問題を潜在的に抱えています。

現在、築３０年を超えるマンションが６３万戸あり

更に、いわゆる「既存不適格物件」と言われる

８１年以前の旧耐震基準で建てられたマンションは

１４６万戸にのぼるといわれています。

（ちなみに、このうち実際に建替え工事を完了したマンションは

08年10月時点で１２９件）

これらのマンションは、極めて近い将来、

建替えや耐震補強が必要となってくるはずです。

さてそのお金はどこからでるのか？

まず思い浮かぶのは、毎月、居住者が積み立てている

「修繕積立金」ということになりますが、

ここに大きな落とし穴があります。

修繕積立金はあくまでも新築時に、今後想定される

修繕工事の計画およびその費用（長期修繕計画）から逆算して、

その金額を設定しています。

つまり、建替えや、建った後に法律が変わり、それに適用させる

費用（既存不適格箇所の適格化）などは、当然、見込んでいません。

そもそも、古い物件だと新築当時に「長期修繕計画」さえも

作成されていない物件も多いようですし。

これらの費用は、最終的には居住者全員から一時負担金として

数百万〜数千万の負担を強いることにならざるを得なくなるわけです。

そうなると、居住者からの同意も得られにくく、時間だけが過ぎて行く。

当然、資産価値はどんどん目減りして行きますので、

より財務的な解決手段も限られて行くということになります。

更に、建物老朽化に加え、居住者の高齢化も進展しています。

先日発表されたばかりですが、国土交通省が５年に１回実施している

「マンション総合調査」（平成２０年版）によると

世帯主の年齢が６０歳以上の割合が３９．４％にものぼり、

平成１５年時に比べ７．８％、

平成１１年時から比較すると、１３．７％

も増加しています。

建物も老朽化し、居住者も高齢化して、建替え等にかかる費用は

多くの管理組合で、資金不足に陥っている。

一方で、確実に老朽化マンションに対するリスクは

年々増加しているわけで。

本来、マンション管理会社は、このような管理組合への

良き相談相手となり、コンサルタントのごとく、様々な対策や

アドバイスをしながら、組合と一緒に問題解決を図って

いくべきところなのです。

しかし、現実は、管理会社とは、そもそもそのような目的で

仕事をされていませんし（あくまでも共用部の管理が主たる業務）

近年のリプレース（管理会社変更）のあおりを受けて

営業利益率が低下している上、新築受託も低迷している為、

そのような事に本気で対応できる余裕がないというのが

本音のようです。

しかし思います。

昨日、本blogでお話ししたことと同様、

これも見方や、やり方を変えれば、新しいビジネスチャンスの１つ。

グリーンニューディールもそうでしょうが、

少し先を想像すれば、確実に避けては通れない問題には

それを解決すべき需要が存在するはずです。

今だからこそ、その需要を先行的に取り込む事ができた

企業は、１０年後〜２０年後には、その業界の

リーディングカンパニーになっている可能性は高いといえるでしょう。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 10:30 | パーマリンク | コメント (0)

不況期には新たな産業が生まれるチャンスでもあります。

どこまで、拡大できるかはこれからとしても、

経営コンサルティングという仕事に携わっていると、

そのことが少し先取りして見えてきます。

例えば、カーシェアリング。

１つの車を複数の人で共有する。

以前から分譲マンションの管理組合向けサービスなどで

存在はしていましたが、今それを本格的に事業化する企業が

増えてきています。

自動車メーカーにすれば、

「新規の販売数が落ちる」

という否定的な意見もあるようですが、果たしてそうでしょうか。

そもそも近年日本における（特に若者の）車離れが進む中で

車の利用目的、使用方法を多様化させることは、

自動車業界全体においてもメリットが十分にあると思います。

これも不況期にこそ生まれるべくして生まれたビジネスでしょう。

また今コンサルティングで携わらせて頂いている案件でも

大手住宅設備メーカーの新築需要からリフォーム需要への戦略展開や

大手ハウスメーカーの長期的なメンテナンスシステムの導入、

それに伴う優良住宅の評価システムの変更など

不況期で、フローが落ち込む中での、ストックへのビジネスチャンスを

本格的に取り込もうとするモデルが展開される始めています。

その他、政府の政策的支援もあり、

再び「太陽光発電住宅」に対する需要を取り込もうとされる住宅メーカー、

工務店からの弊社に対するご相談も増えていると聞いています。

奇しくも昨日はクライスラーが破産法１１条を申請し、

事実上、独力での再建が断念されました。

戦後、アメリカの経済をささえた自動車産業が、

今大きな変革を求められています。

逆に言えば、このような時期だからこそ、

グリーン・ニューディールもそうですが、

新たな産業、ビジネスが生まれるチャンスといえるのではないでしょうか。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 10:47 | パーマリンク | コメント (0)