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民主党が圧勝した衆院選挙。
今日のマーケットはどんな反応だったかというと・・・
東京株式市場は日経平均株価が
年初来高値を記録したものの、為替の急激な円高進行で
その後は売り優勢で推移。
終値で前日（8月28日）比41円61銭安の1万492円53銭で引けました。
為替は期待感から円を買う動きが進んで、
93円台に落ち着いていたドル円相場は92円台に突入。
悲しいかな、円高になると株価は下がる。
この構図は中々、変えられないようで、円高を受けて、あがっていた株価が
後半は下がっていったということでしょうか。
民主党に対する期待感は少なからずあるということなので、
逆に、各種経済対策がうまく作用しなかったっ場合、
もしくはその対応に時間がかかるような事があれば、一気に、その期待感が
下落するリスクがあるといことです。
民主党、本当に期待したいと思います。
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今日は東京は台風の影響で、
午後から天気がぐずついていました。
投票率に影響するだろうなぁと思いながら
私も昼過ぎに近くの投票所へ。
小選挙区、比例区、そして裁判官の承認に関する
投票を済ましてから、買い物へ。。。
結果は、もう皆さんご存知の通り。
午後10時段階で民主党の300議席越えが、各報道機関から
発表されるほどの歴史的大勝利。
ちょっと取りすぎじゃないかと思うほどの勝利です。
ホント勢いとか流れというものは
特に今の日本においては凄まじい影響力を持っています。
4年前の郵政選挙では、小泉首相の郵政民営化の論理に
世論は酔いしれ、自民党が圧勝したばかりで。
まぁこのような状況をみて、世論や国民を
「イデオロギーや理念、節操がないなぁ」
と批判する論調も多いのですが、一方で、
国民がイデオロギーを固めるほど、
今の政党や政治家の主張している内容が
首尾一貫しているかというと
それはそれで首を傾げざるを得ないわけです。
ここまで来たのだから、民主党はもう後戻りできません。
300議席を超える、しかもその多くが新人や返り咲きという
人材をどうまとめ、政権与党として、今のこの難しい
日本の情勢を立て直してくれるのか。
個人的には、とにかく経済です。経済。
分配の話ばかりでなく、成長戦略です。
分配の基となる原資をどうやってつくっていくかという
マクロ経済政策運営を、是非、期待したいと思います。
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Bloombergの特集記事で大変興味深いコラムが
ありました。
ブルームバーグのコラムニスト、
ウィリアム・ペセック氏のコラムでタイトルは
「世界が衆院選を気に掛けない理由」
同氏のコラムによると、
日本では歴史的転換点、本格的な政権交代が半世紀ぶりに
おこるかもしれないというにも関わらず、
世界は今の日本に殆ど注目していないと言います。
以下、ペセック氏のコラムから一部抜粋します。
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27日のアジア株式相場は下落。
中国が鉄鋼やセメントなどの産業界における設備過剰の抑制と、
株式や社債の発行基準強化に乗り出す可能性があるとの
報道が嫌気されたものだ。
中国より経済規模の大きい日本が30日投開票の衆院選で
歴史的な政権交代に直面しそうなことなど、
投資家は全く気にかけていない。
よく考えてみよう。
すべての市場は中国当局が実施するかもしれないことに
強く反応する。
しかし、世界２位の経済大国である
日本の力学を変える政権交代には無関心だ。
このことは、野党・民主党が政権に就いたとしても、
日本の世界に対する影響力を回復するのが、
いかに大変かを物語っている。
そして日本経済はまだ危機のさなかにいるのだ。
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残念ながら現実はこのような状況のようです。
さらにペセック氏は自らが、ロンドンやニューヨーク、シンガポールを訪れ、
そこで、世界の市場について語る際の、聴衆の反応からも
日本に対する関心のなさを実感すると述べています。
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聴衆は中国やインドネシア、韓国の話には耳を傾ける。
ところが日本の話になると、携帯端末のブラックベリーを取り出すのだ。
まるで示し合わせたかのように雑談が始まったり、
トイレに席を立ったりする。
そして話題がインドやタイに変わると、再び身を入れて聴き始める。
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最近の経済レポートは
「日本を除くアジア」に焦点を絞っているようです。
どうしてこのようになってしまったのでしょうか。
結局、これまで投資家からの期待を裏切り続けすぎたのでしょう。
多くの世界の投資家が
90年代初頭から幾度も日本の回復を期待し投資してきたが、
結局は失望に終わった。
そんな日本に嫌気がさしているのかもしれません。
世界の目は冷ややかです。
だからこそ今回の選挙は、大切なのかもしれません。
再び、アジアの、世界のリーダーシップを担う、誇り高き国に
なるための大事な選挙なような気がします。
今回は、私もちゃんと投票しにいこうと思います。
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とうとうというかやっぱりというか、
7月の失業率が過去最高を更新しました。
完全失業率５．７％です。
以下、YOMIURI ONLINEより抜粋します。
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総務省が２８日発表した労働力調査（速報）によると、
７月の完全失業率（季節調整値）は、
６月より０・３ポイント悪化して５・７％となり、
現在の方法で調査を始めた１９５３年４月以来、最悪となった。
厚生労働省が同日発表した有効求人倍率（季節調整値）も、
０・４２倍と６月より０・０１ポイント悪化し、
３か月連続で過去最悪を更新した。
生産や輸出などの指標に持ち直す動きはある一方、
雇用情勢については依然、悪化傾向に歯止めがかからない状況だ。
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昭和53年4月以来の最悪ですから、まぁ今の深刻具合がわかります。
ちなみに同時に発表された
７月の全国消費者物価指数（２００５年＝１００）は、
前年同月比で２・２％下落し。
これまた３か月連続で過去最大の下落率を更新しました。
デフレ傾向も一段と強くなっているということです。
雇用は悪化し、デフレ傾向が鮮明となってきた今
こんな悪循環が考えれます。
雇用情勢の悪化で消費不振
↓
値下げラッシュが企業を疲弊
↓
一段の景気悪化を招くデフレ
雇用と消費は切っても切り離せない関係にあります。
やはりデフレが続くことは、景気回復上、避けたいわけで。
さぁて明後日は選挙です。
相変わらず民主優勢の流れは変わっていないようですが。
今日の総務省の発表は、どの政党にせよ、どの政治家にせよ
その門出は厳しいものとなるというこを示す結果となりました。
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先月、京都地裁で賃貸住宅の「更新料」支払いを義務付けた特約は
消費者契約法に違反し無効という判決が出たニュースについて
このブログでも取り上げました。
今回、大阪高裁でも同様の判決が出たようです。
時事ドットコムより一部抜粋します。
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アパートの賃貸契約を継続する際に更新料を取るのは違法として、
京都市の男性会社員（５４）が元の家主を相手に、
支払い済みの更新料など計５５万５０００円を返すよう求めた訴訟の
控訴審判決が２７日、大阪高裁であった。
成田喜達裁判長（亀田広美裁判長代読）は
「更新料の契約条項は消費者契約法に違反し無効」として、
請求を退けた一審京都地裁判決を変更し、
家主に４５万５０００円の返還を命じた。
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二審で借主側の主張が認められのは初めて。
京都地裁の判決とあわせて、
どうやら「更新料」無効の流れは、本格化しそうです。
賃貸住宅業界においては、大きな問題です。
業績にも大きな影響を及ぼし、ビジネスモデルそのものの
見直しの検討も必要なほどでしょう。
民主党が最初のマニフェストに掲げた、
不動産仲介の両手取引の禁止も同様ですが、
このような政策や法律の観点から、業界全体の慣習や方向性を
大きくシフトチェンジしなければならない事が往々にしてあります。
民主党が提言した両手取引の禁止についてはコチラ
一般的に業界のマクロ環境を分析する際に、私たちも良く使う
フレームワークでPEST分析というものがあります。
Politics（政治）
Economics（経済）
Society（社会）
Technology（技術）
の頭文字をとってPESTです。
企業の努力や戦略ではいかんともしがたい、世の中の大きな潮流を
把握した上で、事業戦略を構築しましょうというものです。
賃貸市場における更新料の無効化の流れや、不動産売買の両手禁止などは
まさにPEST分析におけるPやSといった部分で、押さえられるべき項目です。
永続的な企業経営を目指す為には、
このような世の中の大きな流れや、長期的な動向についても
注意深く見守っていかなければならないということを
PEST分析では教えてくれます。
さて、賃貸住宅市場は、この更新料無効という大きな潮流が出てきた中
どのような舵取りをするのか。
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住信基礎研究所が、今日、
不動産のプライベートファンドにおける実態調査の結果を
発表していました。 毎年やっているやつです。
それによると、
09年6月末時点の私募ファンドの市場規模は14.1兆円。
前回調査の08年12月末時点の運用資産額13.9兆円から
半年で2,570億円の増加。
なお、グローバルファンドの国内不動産運用資産額を含めると、
17.2兆円となり、前回調査から1.4兆円増加。
09年1月～6月に組成されたファンドのLTV（不動産取得額に対する借入額割合）は
平均で58.6％。
08年7月調査の65.1％と比較しても、
低下傾向が明らかになっています。
デットの資金調達環境については、過半数が「変化なし」、24%が「更に厳しくなった」
と回答しており、まだその環境は厳しさが続いていることがうかがえます。
ただ、前回1月の調査では
「かなり厳しく」と「厳しく」が90％を占めていたのに比べると
回復の兆しが見て取れる結果にはなっているようです。
エクイティの資金調達状況についても、
エクイティ投資家の投資意欲が「高まってきている」が
09年1月調査の2％から20％増加。
逆に「低くなっている」との回答が83％から34％に
大幅に減少。
エクイティ資金調達環境が改善していることも示されてました。
エクイティにお金が戻り、その後デットの環境も
というのが通常の流れでしょう。
と考えると、やはり、徐々に不動産市況は回復はしてきている。
その足音がヒタヒタと聞こえるようです。
もうちょいなんですがね。。。
ただ油断は禁物です。まだ今の回復基調は脆弱ですので、
いつ再度下がりだしてもおかしくない状況にあるとは言えます。
それにしてもJ-REITの市場規模が7.5兆円であることと比較すると
私募ファンドはその倍ぐらいあるわけですね。
詳細にご興味のある方はプレスリリースをご覧下さい。
住信基礎研 ”不動産私募ファンドに関する実態調査2009年7月
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業務上、大手不動産仲介会社の中期経営戦略を見る機会があった。
三井不動産販売、住友不動産販売、東急リバブル
おもしろいほど、共通点が見えてきました。
１．いずれも07年3月期、08年3月期は、手数料収入、仲介件数とも
大きな伸びを示している。
２．一方で、３社とも09年3月期は急減している。
３．最新の中期経営計画の方針では、3社とも
リテール強化を宣言している。
07年3月期、08年3月期、業績がよかったのはホールセール（法人）部門の
躍進が大きく、09年3月期が低迷したのは、逆にホールセールの落ち込みが
大きかったのが原因と推測されます。
そこで、今後はリテール強化！といきまいているわけです。
リテールは手間がかかる上、単価も小さいため、ホールセールに比べると
効率が悪い。だからホールセールを強化しよう・・・・と
景気がよい時、不動産の流動性が高い時期には言っていたわけです。
それが今はやはり、リテールを強化し、足元をしっかりということです。
時代の流れにあわせた中期経営計画の策定が必要不可欠ということですね。
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今日、国交省が7月1日時点の地価動向を
発表しました。
3ヶ月前と比べて150地区中147地区が下落。
98％が3ヶ月前と比較しても未だ下落していることがわかりました。
土地需要が未だ盛り上がっていないことが伺えます。
当然、空室率の上昇、賃料の下落の引き金になっています。
ただ、下落幅が縮小した地域は、3ヶ月前の調査と比較すると
26地区から57地区に増えていて、
地価の下落ペースは緩やかになってきたといえるようです。
景気状況と同じ感じですかね。。。
下落幅は縮小気味だけど、なお下落中。
底打ちとまではいえないけど、最悪期は脱しつつある
そんな感じでしょうか。
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時事通信のニュースで少し驚いたのがコレ。
米国の大手不動産サービス、
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドが、
実は、経営破綻したあのパシフィック・インベストメントを
既に買収していて、日本の不動産市場への本格参入していた
らしいのです。
クッシュマンの買収後の資産運用規模は約2300億円に上り、
単独企業としては国内最大級。
会社名は
「クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド・アセットマネジメント」
いつかのバブル崩壊後の流れを彷彿とさせるこの動き。
それだけ日本の不動産が底値に近づき、
また上昇するタイミングが近いと見ているのでしょう。
明日、正式な記者会見を行うようですが、
このニュース、日本の不動産業界において吉とでるか凶とでるか。
先日来、このblogでもお伝えしているように、
少しずつ不動産にお金が集まり出している事は事実なようです。
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先月から仕事の関係で、約2年ぶりぐらいに
何度か広島に、足を運んでいます。
今日もいって来ました。
前回も気づいたのですが、
広島駅の新幹線口側の再開発が結構凄いです。
広島駅の新幹線口をおりて、ちょうど左手側が
グランヴィアホテルなんですが、そのグランヴィアと
対面する形で、今建築中なのが、どうやら
「シェラトン」ホテル
とのこと。
あの高級ホテルのシェラトンが広島に進出するとは・・・
さらに新幹線口真正面口には
大和システムが売主となっている
33階建てのタワー型マンション
ザ・広島タワー
が建築中。
広島駅の新幹線口側は確かに、これまで
少し寂びれた感があったのですが、
これらの再開発によって街ががらっとかわりそうですね。
広島は球場もリニューアルされましたし、
今日も広電の路面電車にのってみましたが、
土曜日ということもあるのでしょうか、なんだか人々に、
街に、活気があるように感じました。
今後も、広島。ちょっと注目したいと思います。
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不動産マーケティングを手がけるアトラクターズ・ラボ（株）が今日、
分譲マンション入居者を対象にした管理満足度調査を発表しました。
同社サイトを通じて入居者590人に調査。
管理人・管理会社に対する満足度と、
知り合いに勧めたいかどうか（推薦度）の2点について質問し、
合算平均値が高い順にランキングしてある。
トップはいずれも野村不動産の子会社
野村リビングサポート。
その後、三井不動産住宅サービス、ナイスコミュニティ、東急コミュニティと続く。
このような不特定多数の入居者に対する管理会社への満足度調査は
私が知る限り今回が初めではないでしょうか。
こういったものは、業界が成長していく上でも、必要なことだと
思います。
このような調査は大いに歓迎したいと思います。
母数や、集計の項目などを精査、改善しながら、どんどん
やって欲しいと思います。
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今日、クライアント先でのコンサルティングの際の余談の中で、
「今の株価はいつまで上がるのか」
という話題が挙がりました。
先日、日経平均は一旦落ち込んだもの、今日は再度大きく上昇。
エコノミストの中には、V字回復を予言する人もいるといいます。
今年後半から来年にかけて、急激に回復するというものです。
今の私の意見はこんな感じです。
・今の日本を含めた世界的な株価の上昇は、各国の金融政策による
景気刺激策の影響が大きい
・日本の場合は今月末の総選挙の結果も、株式市場に対する影響は
少なくない
・金融機関の不動産や企業に対する融資環境の緩和（融資に前向きな姿勢）
が見えるまでは、まだ本格的な回復とはいえない
選挙を前に、株価が上昇し、GDPの速報値もプラスが出たことによって
麻生さんを初めとする自民党には追い風もあるようですが。
いずれにしても、
V字回復か、U字回復、L字回復の判断は
まだまだこれからというところではないでしょうか。
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世の中的には、景気の底打ち感をかもし出す指標が出始めています。
確かに不動産にもお金が徐々に流れ始めています。
では、マンション市場は底打ちをし、本格的回復に至っていると
いえるのでしょうか。
不動産経済研究所（東京・新宿）が先日、
発表した７月のマンション市場動向によると、
首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）の新規発売戸数は
前年同期比9.1％減と
23カ月連続で前年同月を下回っています。
ただし、減少幅は４月以来の１ケタ台にとどまり、
販売在庫も７カ月連続で減少しているとして、
若干の改善の兆しは見え始めたという意見が多いようです。
ただ、やはりまだまだマンションデベロッパーを取り巻く環境は
厳しい状態が続いているというのが現状でしょう。
在庫の圧縮は、ポジティブな内容に聞こえはしますが、
経営上の観点からの実態を言うと
「本当は売りたくない安値でも、今吐き出さないと資金調達環境の
悪化で資金がまわらない」
という事情。
特にマンション専業会社が厳しいようで、
数日前の、日経新聞の記事によると
６月末の在庫金額は大手不動産６社合計が１年前と比べ２％増加した反面、
マンション専業１０社は３５％減少したとのこと。
結局、専業各社は売り急がなければならない事情があったということ。
もちろん、仕入れも抑制せざるをえない。
財務力が在庫水準に表れた結果となっています。
大手とマンション専業会社との格差が現れ始めています。
個人的には、これからも、特にマンション専業会社の経営環境は
破綻という最悪のシナリオを含めて、
まだまだ予断を許さない状況だと考えています。
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と、また耳を疑いたくなるようなニュースです。
米国政府の支援を受けて、経営再建中のAIGの
新しいCEO、ベンモンシェさんの年俸が
700万ドル（約6億6,000万円）
に達することが判りました。
6億円ですよ。6億円。
現金で300万ドル、株式で400万ドル。
加えて、業績に連動する報酬として年間で最高350万ドル
を受け取る権利を持つとのこと。
もちろん、巨大な死に体の企業再建を手がけるで、
再建に必要な労力も能力も努力も
生半可なものではないとは思うのですが。。。。
それにしても、国の税金を使いながら再建中の企業という中では
日本人の心情的には理解しがたいものがあります。
しかも、ベンモシェの前任、リディさんの年俸は1ドルでした。
このベンモシェさん、
生保大手メットライフの元会長兼CEOだった人。
流石に、世論からの、ある程度の反発も起こることでしょう。
お手並み拝見ということろでしょうか。
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注目されていた09年4月～6月期のGDPが発表されました。
大方の予想通り、今回は久しぶりのプラスで
前期比０．９％増 年率換算３．７％増
という結果になりました。
５四半期ぶりにプラスです。
ただ、マーケットへのインパクトよりは、この事実より、
週末のダウ平均の下落に引っ張られたようで、
日経平均は大幅に反落。
終値は前週末比
３２８円７２銭（３．１０％）安い
１万０２６８円６１銭。
同時に、過去の値もさかのぼって改定されて
08年10月～12月が戦後の最悪のマイナス幅だったと発表。
前期比３．５％減
年率換算１３．１％減
とのこと。
やはり、今回のリーマンションショックの影響は
我が国の実体経済においても、
かなりの大きなインパクトがあったということが
数値の上でも実証されたことになります。
当時は
「蜂にさされたようなもの」
「対岸の火事」
という政治家も多かったのですがねぇ～
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CREとは、Corporate Real Estate の略称で、
日本語では「企業不動産」と訳されています。
日本の不動産の資産規模は約2300兆円。
不動産マーケットは、大きく投資マーケットと実需マーケットに
二分されます。
更に実需マーケットが、法人と個人に分けられます。
CREの対象とはこの実需マーケットにおける法人部分を指します。
企業が持つ不動産は、日本の不動産市場の約２０％近くを占める
約490兆円と言われています。
面積ベースでも約38万ｋ㎡（ 3,800億㎡）で、
国土の14％を占めるものとなっています。
企業不動産は日本の土地・不動産の中で枢要な
地位を占めているのです。
そんな中、不動産は景気変動の波に大きく左右される上
昨今では、
・減損会計を始めとする会計制度の新設や改正
・内部統制制度などの法整備
などにより、企業が、所有する不動産に対して、
注意深くチェックしなければいけない環境になってきています。
これまで、つまり、
土地はあがり続ける物という「土地神話」が成り立っていた
頃までは、企業も土地や不動産を持ち、バランスシートを大きく
膨らませる事が正とされていました。
今は、言うまでもなく、そんな神話は崩壊し、
バランスシートはどちらかというとスリム化が求められいます。
また単に不動産を保有するという事実ではなく、
その不動産を上手く活用することで、株価の上昇要因や
買収防衛にも活用できるようになっています。
このように、自社の保有する不動産を、再度、１つずつ
精査し、戦略的に自社の経営資源として、活用しましょう
というのがCRE戦略。
船井総研でも最近、このようなニーズが少しづつ増えて
来ています。
今のこのタイミングだからこそ、あらためて自社のCREを
見直してみる必要があるのではないでしょうか。
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世界のREIT市場がここに来て回復しているようです。
日本も少しずつ回復しているようですが。。
NIKKEI.NETより一部抜粋します。
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世界のＲＥＩＴ、時価総額36兆円に回復 ２月末から55％増
世界の不動産投資信託（ＲＥＩＴ）市場が急回復している。
日米欧など主要国のＲＥＩＴの時価総額合計は７月末で約36兆円と、
今年で最低だった２月末（23兆円強）から55％増えた。
金融危機による市場の混乱が収まり、不動産売買の主な担い手のＲＥＩＴにも
投資マネーが流入している。
完全な回復軌道に乗ったという状況ではないが、
増資などの資金調達が容易になりＲＥＩＴによる物件取得が進めば、
不動産市況の低迷に歯止めがかかる可能性もある。
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既に日本の不動産の実需マーケットはREITやプライベートファンドといった
投資マーケットの影響を大きく受けるような構造になってしまいました。
一般消費者対象であれば住宅需要、法人であればリーシングマーケット
にその影響が顕著に現れるわけです。
実需の回復には、日本のファンダメンタルズの回復ももちろんことの、
不動産の投資マーケットが必要不可欠なのです。
そんな中、不動産投資の出口であるREIT市場に
投資マネーが戻りつつあるという事は、喜ばしいことではあります。
時価総額が増加に転じたのは今年３月頃から。
本blogでも取り上げた、伊藤忠商事系のアドバンス・レジデンス投資法人と
日本レジデンシャル投資法人が国内初の合併に向けて動き出したこと等も、
マーケットでは好評価。
東証ＲＥＩＴ指数も２月末の年初来安値から４割以上上昇しています。
とはいうものの、ＲＥＩＴの時価総額は
リーマン・ショック前の昨年８月末（約59兆円）と比べると６割程度の水準です。
株価が既に７割弱の水準に回復しているものと比較すると、
戻りはやや鈍いともいえます。
まだまだ、安心するには早いといえそうです。
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外国人の日本株買いが戻って来ているようです。
NIKKEI.NETより
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外国人投資家が日本株に対する買い姿勢を強めている。
４月からの買越額は２兆円を超え、前年同期を26％上回った。
世界的に景気が底入れすれば外需依存度が高い日本企業の収益回復に
弾みがつくとの期待から、自動車や電機など主力株への買いが増えている。
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今日も午前では日経平均が１０６００円台を、約１０ヶ月ぶりに回復。
世界経済の持ち直し感が、トヨタやホンダをはじめとする主力輸出関連株
の引き上げ要因になっているようです。
今はまた以前のように、外国人が日経平均株価の上昇をけん引する構図が
鮮明になってきたようです。
株価は、いつものことですが、日本経済のファンダメンタルズの評価という
よりは、世界経済の動向に左右されます。
それは輸出依存の国だから？
少なくともマーケットは、日本をそういう風に見ています。
確かに日本の経常収支の黒字は、
２００７年には、日本の輸出が世界の脅威といわれいた
80年代を上回る、対GDP比 4.8％まで上昇していました。
ただ、世界的な不況により、
０８年、０９年は下がっています。
輸出が多い事もさることながら
違う表現をすれば、それは、国内消費が増えないから
このような結果になるのですが。
結局、日本人はあんまりお金を使わない。
勤勉で、労働も意欲的に行う一方で、余暇を楽しむ術をしらず、
貯蓄にいそしむ。
そんな国民性のあらわれとも言えるのでしょう。
アメリカがホームエクイティーローンなどで、ジャブジャブ
消費を活発化させた結果、今回の危機を招いた現象とは
対象的です。
内需拡大と言われて久しい昨今ですが、中々それが進まないのは
この国民性が大きいのだと思います。
その事実自体は、アメリカの例を見る間でもなく、必ずしも
否定的になる必要はないのかもしれません。
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FRBが出口戦略に向けた動きを、強めています。
FRBが、もう出口戦略に取り掛かってもOKという経済状況だと
判断したということになります。
asahi.comより抜粋します。
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米連邦準備制度理事会（ＦＲＢ）は１２日、
金融政策を決める連邦公開市場委員会（ＦＯＭＣ）後の声明で、
「経済活動が横ばいになっている」として、景気底入れを強く示唆した。
昨年１２月に導入した実質的なゼロ金利政策を継続する一方、
長期国債買い入れの１０月末での終了を示唆。
極端な金融緩和策を巻き戻す「出口戦略」に向けて動き出す姿勢を見せ始めた。
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ついにFEBも正式に景気の悪化に歯止めがかかった発表しました。
前回６月の声明では「経済の収縮ペースは鈍化している」と言っていたのですが
あくまでも景気の悪化自体は続いているとの認識でした。
いくつか理由があるのだと思いますが
・米国の０９年４～６月期の実質国内総生産（ＧＤＰ）が
年率換算で前期比１．０％減と大きく改善している
・失業率の上昇に歯止めがかかった
という事実は大きかったのでしょうか。
そして、市場に大量の資金を直接供給するため
今年３月に６カ月間の予定で導入した長期国債買い入れについて、
１０月末まで継続する意向を表明しました。
米国はすでに「週に数兆円」から「一日数兆円」へと国債増発ペースを
速めているわけで、長期金利の上昇も気になります。
実はアメリカ政府の国債発行残高には「法的上限」が設定されていて
このままだと、今年の秋にも上限に達してしまうことになるようです。
早速、ガイトナー財務長官が議会に対してその引き上げを求めたようですが、
FRBの買い入れが10月以降なくなってしまって大丈夫なのでしょうか。
「出口戦略」後の動向が非常に気になります。。
ということはまだそのタイミングではないといえるのでしょうか？
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時事,comより
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７月の企業物価、８．５％下落＝過去最大更新、前月比は上昇－日銀
日銀が12日に発表した
７月の企業物価指数（速報値、２００５年平均＝１００）は
１０２．９となり、
前年同月比８．５％下落した。
下落率は６月の６．７％（改定値）を大幅に上回り、
２カ月連続で過去最大を更新した。
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企業物価指数とは
企業間で取引される商品（モノ）の価格に焦点を当てた物価指数です。
対して一般消費に焦点を絞ったものが消費者物価指数です。
今消費者物価指数もさることながら、企業物価指数の下げ幅は
大きいというお話です。
前年同月に原油価格が急騰した反動がでているほか、
景気の冷え込みによる需要の低迷が
価格の下落圧力となっていることなどが
その原因として考えられるようです。
やはりデフレ傾向が強いってことですね。
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毎年8月に入ると、大東亜戦争のことを考えます。
この時期には、できるだけあの戦争について書かれた著書を読み
あの時代のことを知ろうという気持ちになります。
今の自衛隊の問題や憲法9条問題、靖国問題などに留まらず
あらゆる政治的、経済的、社会的な課題や問題が、基をたどれば、
あの戦争の時期におこった出来事や思想と、関連しているように
思います。
戦争を体験した方々が世の中からどんどんいなくなっていく今、
私たちもそれらを知る義務が、そして後世に伝え続ける義務が
あるように感じます。
あのような戦争を2度とおこさないという決意と、戦没者への
哀悼の意を抱きながら、今年もいくつか本を読みたいと
思います。
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以前、国の家計簿についてお話しましたが、
今日、今年６月末時点の借金の総額が発表されました。
NIKKEI.NETより一部抜粋
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国の借金残高、過去最大の860兆円 ６月末
財務省は10日、国債と借入金、政府短期証券を合計した
「国の借金」の総額が６月末時点で
860兆2557億円
になったと発表した。
３月末に比べて13兆7587億円増え、過去最大額を更新した。
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増加が最も目立ったのは短期的な資金繰りのために発行する
政府短期証券で、
３月末に比べ約10兆６千億円増の
119兆1062億円となっています。
景気悪化に伴う大幅な税収減に対応するための増発が響いたとのこと。
８６０兆という数字はイメージつきませんが
国民一人当たり約６７０万円です。
前回の記事にも書きましたが、これが家計と同じように、
イコール借金で、家計と同じ感覚で、これでは破綻してしまう
と考えるには注意が必要です。
なぜなら、基本的に国家は永続するからです。
ただし、今後もしばらくは税収は落ち込み、景気刺激策として
ましてや、仮に民主党が政権をとったりすると、また多くのお金が
使われるかもしれません。
あとは国債を発行しすぎて金利があがらないかどうかを
注意しておきたいですね。
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今日はオフの日曜日なので、
経済＆不動産とは全く関係ありませんが、閑談にお付き合いください (＾＾)
そうです。先週ずっとお茶の間の話題に登っていた
酒井法子（以下のりぴー）のお話です。
昨日逮捕されましたね。
一連の報道を見ていて、私が感じた違和感について、
少しだけ、書きたいと思います。
今回の騒動、夫が逮捕され、その後のりぴーが行方が判らなくなり、
子供だけ見つかり、警察から逮捕状が出て、昨日出頭・・・
というストーリーだっと思います。
最初に夫が職質をされてた際に、同時に事情聴取されていたのりぴーは、
その後夫と共に、任意同行を求められたにも関わらず
「子供がいるから後で行きます」
といってその場を離れて、その後、行方がわからなくなったわけですが、
皆さん、どうでしょうか。
これが、のりぴーじゃなくて普通の人だったら、行方が判らなくなった
時点で、その夫人もあやしいって思いませんか？（＾＾；
でも、今回、最初の段階では誰も口が裂けてもそんなことはいえなかった。
いや、少なくともそのようなことを想像させるようなニュアンスで伝える
メディアはなかったように感じます。
「夫の逮捕にあまりのショックで・・・」
とか
「精神的に落ち込んで朦朧として・・・」
とまで具体的には表現しないまでも、このような、
行方不明になった理由を
のりぴーが悲劇のヒロインとして映るような、
イメージで伝える報道が多かったのではないでしょうか。
メディアもバカではないので、おそらくですが、伝える側の多くは
のりぴーもあやしいかも！？って心の中で疑っていたと思うのです。
だけど、「悲劇のヒロイン」ストーリーの方が、視聴者に受けると思ったとしたら・・・
（ここまでいうとちょっと穿った見方かもしれませんね。。。）
もちろん、もともと、のりぴー自身に純真なイメージが定着していたが為に
「悲劇のヒロイン」ストーリーの浸透効果も早く、かつ、大きかったのでしょう。
だからこそ、のりぴーの部屋から麻薬が見つかり、逮捕状が出た時の
世間の驚きとショックはまた一段と大きかったのだと思います。
かく言う私も、そんなに多くの報道を見たわけではなかったのですが
最初は
「のりぴーもかわそうだな。変な夫にだまされて。」
「そんなショックで落ち込んで雲隠れしないで、出てくればいいのに」
と思っていたので
逮捕状が出た時には、流石に驚きました。
しかし、今、先に述べたような状況を振り返ってみれば、
そりゃあやしいよなって思えるわけです。
何か、色んな意味で、ある種の怖さを感じました。
・人は人をイメージや印象である程度判断してしまう
・メディアの世論操作も、やり方次第では大きな影響を与えることができる
・結果的に多くの人がこの報道に高い関心をもって、各種メディアに集中した
・本当の声は、のりぴーからまだ聞けていない
こんな感じでしょうか。
押尾さんの件も、今回の件も、たまたま（とも思えませんが）
芸能界における薬物関連の事件が重なりました。
のりぴー事件におされ気味の押尾さんの事件ですが、
あっちはあっちで死人も出ています。
薬物はだめですね。ほんと、人生を全てパーにしちゃいます。
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先週のニュースの中で、個人的にもそうでしたし、
マーケットからも最も注目をされていたのは
米国の7月の雇用統計
ではなかったでしょうか。
結果は予想よりも改善していて、
失業率は９．４％ （前月９．５％）
雇用は景気指標の中でも遅行指標の代表格。
日本もそうですが、最終的には雇用環境が改善しなければ
本当の景気回復とはいえません。
その代表的な指標である失業率が、去年の4月以来の前月比改善です。
オバマさんも、これを受けて
「われわれは今朝、最悪期を脱した可能性を示す新たなしるしを得た」
と語り、
「トンネルの先に明かりが見えると確信している。
われわれは米経済をがけっぷちから引き戻した」
と言っています。
オバマさんは相変わらずプレゼン、話し方が上手ですね。
コンサルタントとしても見習うべき点がたくさんあります。
先日29日の演説の際にも
「我々は、景気後退の終わりの始まりを目撃しているのかもしれない」
と言っていて、うまいなぁ～と思いました。
「終わりの始まり」って。
米国の景気が最悪期を脱しつつあるとの認識を示す一方で、
まだまだ先行き不透明感は残っているとのニュアンスを、絶妙な言葉で
表現しています。
7月の雇用統計はこれを更に後押しする好材料です。
オバマさん、最近若干支持率が下がっているようで、ある統計によると
支持率が50％台後半、不支持率が40％台まで迫ってきています。
（ＮＢＣテレビとウォールストリート・ジャーナルの合同世論調査）
ただ、彼の演説や報道での姿を見ていると、私みたいな素人は
なぜだか応援したくなります。
それが彼のカリスマ性、最大の強みなのかもしれません。
日本の首相には望むべきものではないのかもしれませんが・・・
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先日、本ブログでも取り上げましたが、J-REITの初の合併が
正式に決まったようです。
以前の記事はコチラ
アドバンス・レジデンス投資法人と日本レジデンシャル投資法人は、6日
合併することで基本合意したと発表しました。
アドバンス・レジデンス投資法人と日本レジデンシャル投資法人の
合併比率は１対0.66で、
アドバンス・レジデンス投資法人を存続会社とする吸収合併方式。
日本レジデンシャルの株価が急騰しています。
マーケット的にも、個人的にもＲＥＩＴ同士の合併が進むことは
ポジティブと評価しているようです。
三菱ＵＦＪ証券のアナリストレポートによると、
その理由を
(1)資金繰りが困難になっていたＲＥＩＴが淘汰され、
業界全体の信用力向上につながる
(2)収益性が低下している物件を売却する際に発生する損失を、
合併の過程で生じる負ののれんで吸収できる可能性が高いため、
筋肉質なポートフォリオができる
(3)規模の拡大により株式の流動性が増す
――などとしています。
これを気に今後もJ-REITの合併がスムーズに進むことを
期待したいものです。
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7月のオフィスビル市況が各社から発表された
三鬼商事、シービーリチャードエリス、ビルディング企画の3社とも
オフィスビル市況の悪化を如実に示す結果となりました。
三鬼商事が６日まとめた７月のオフィスビル市況調査結果によると、
東京都心５区（千代田、港、中央、新宿、渋谷）の主要オフィスビルの
空室率は前月比０．３２ポイント上がって７．５７％だった。
上昇は１８カ月連続。
一方、３．３平方メートル当たりの平均募集賃料は
１．２１％下がって２万１７０円で、
１１カ月続けて下落。
また、ビルディング企画によると、2009年7 月の大型ビル（100坪以上）では、
平均空室率が6.80％と前月比0.62ポイント上昇した。
17か月連続の上昇で、ついに7％台目前に迫った。
平均募集賃料は1坪あたり2万5491円で、11か月連続で下落。
更に、シービー・リチャードエリスも、
三大都市における７月時点の
オフィスビル空室率速報データを発表した。
東京23区の空室率は前月比0.2ポイント上昇の5.1％となった。
名古屋市の空室率は同0.3％上昇の11.5％、
大阪市の空室率は同0.4ポイント上昇の9.0％。
景気不振で企業が経費抑制のため、
オフィスの移転や縮小に踏み切る動きが依然続いている
ことが想像されます。
オフィスの空室率が改善しないと、
日本の景気、特に不動産マーケットの景気回復は
難しいように感じます。
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ＣＭＢＳの2010年問題が取り立たされています。
ＣＭＢＳ＝商業用不動産担保証券とは
収益用不動産を担保したノンリコースローン債権を引き当てとして、
ＳＰＣが発行する有価証券です。
不動産ファンドが活況だった頃、外資系金融機関がノンリコースローンを
を貸し出した後に、そのまま債権として保有するのでなく、それを証券化
して投資家に販売するというビジネスを日本でも展開しました。
サブプライムローン問題でも、注目された
いわゆるＡＢＳ（資産担保証券）の一種です。
このＣＭＢＳが最も頻発されていた時期が2004年から2007年です。
この時期のノンリコースローンの多くが2010年前後に償還時期を迎えます。
ＣＭＢＳの多くはリファイナンス型で、当初のローンの期限が到来した後は
リファイナンスを行い、既存の借入金の返済を行います。
しかし、世界的な信用不安、不動産不況により、リファイナンスができず、
ノンリコースローンのデフォルトが、2008年以降、多く見られるようになりました。
実際、ＣＭＢＳの格付けをおこなっている
フィッチ・レーティングスの報告によると
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日本のCMBSにおける2009年上半期期日到来ローンのデフォルト割合は53％、
セクター全般を格付ウォッチ「ネガティブ」の対象に
フィッチ・レーティングス（フィッチ）は本日、
日本における商業用不動産担保証券（CMBS）の
裏付債権のデフォルトが前例のないペースで増えており、
フィッチが格付する日本のCMBSにおいて、2009年6月末までの6ヶ月間に
期日が到来した裏付債権の53％がデフォルトしたとコメントしている。
（09年7月13日プレスより）
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としています。
2009年上期時点でこのような状態です。
来年になると、もっと大変になるかもしれません。
どう考えても来年までにＣＭＢＳ市場が回復するとは思えませんし。
デフォルトになると、ファンドに組み込まれた不動産の投売りが多発し、
不動産の価格を更に押し下げてしまう、という懸念も出てきます。
ムーディーズによると2009年に期限が到来するローンは
約7000億円。
2010年は1兆2000億にも迫る勢いです。
証券化の負の影は、日本にもこれから大きな影響を及ぼすかもしれません。
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先日、事業再生ＡＤＲに触れたばかりですが、
今日も5事例目が出ました。
NIKKEI..NETより一部抜粋します。
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東証２部上場で神奈川県の老舗百貨店、さいか屋が４日、私的整理手法の一つで
ある事業再生ＡＤＲ（裁判外紛争解決）手続きの利用を申請した。
消費低迷に加えて競合する商業施設に顧客が流れて業績が悪化、
地方百貨店の苦境がまた浮き彫りになった。
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老舗百貨店のさいか屋。
主力の川崎店が、大型商業施設「ラゾーナ川崎プラザ」などに
顧客を奪われ収益が悪化。
５月末時点の有利子負債は約289億円。
うーん。
今後もこのＡＤＲ方式、事例は増えてきそうですね。
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新築需要において相変わらず大きな低迷が続く中、
中古住宅の流通市場は明るい材料が出てきています。
首都圏で中古（既存）住宅取引が件数ベースで比較的堅調に推移しています。
特に中古マンションの取り引き件数が多く、月次契約件数が年明けから
前年水準を上回る状態が続いています。
しかし、価格はそれっほど戻っていないため、回復感はまだ少ないようですが
この不況期の中で値頃感のある中古住宅が動き始めている事は
今後の住宅・不動産マーケットにとって嬉しいニュースです。
逆に言うと、今は「売り物件」の在庫が減少しているような気がします。
各社も積極的に「売り」情報収集のためのキャンペーンを実施していますが
今は、優良売り物件の確保が業績アップの為のキーワードになっているようです。
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自民党のマニュフェスも発表され、選挙戦に向けて
本格始動ですね。
ちらちらとマニフェストを見ていて、またそれらを報道する
マスコミの伝え方を見ていて、少し気になる事があります。
各党とも、格差是正、行き過ぎた市場原理主義経済から決別
といった、基本的には弱者救済路線、弱肉強食・自己責任論から
の転換を声高に叫んでいます。
つまりは所謂、「小泉構造改革」と言われて、市場原理主義を
積極的に取り入れていった、過去の政策をほぼ１８０度転換する
というものです。
自民党の麻生さんも力強く、マニフェストの内容を
力説していましたが、あなた自身も小泉政権では重要閣僚として
構造改革を推進していた一人のはず。
今更
「郵政民営化（のやり方）には反対だった」
といっても遅いですし、その発言の効果はマイナスのみです。
各党が弱者救済、格差是正、市場原理主義からの撤退などを
強調してマニフェストに展開する理由は、そのほうが選挙で
ウケるから。
もっと言えば、「マスコミ受け」するからだと思います。
マスコミの最近の論調はポピュリズムの色合いが強くなっています。
非正規労働者や派遣社員の窮状、企業の倒産、地方の空洞化
など、金融危機以降、ますますこれらの問題が深刻化する中、
なんとなく「正しいのは弱者で間違っているの強者」という
論調が強くなっているような気がします。
もちろん社会にはセーフティーネットが必要ですし
弱者を守る制度や、暖かい社会環境は必要不可欠です。
しかし、ここまで全面否定されると、
この１０年あまりの日本の取り組みは何だったろうかと
思ってしまいます。
日本の戦後６０年を
「不足と過剰の６０年」
といった人がいましたが、こうなると
なるほど「中庸」の難しさを感じます。
世の中は無常で、右に左への揺れ動くもの。
だからこういった揺らぎは当然、あってしかるべきものだ
と結論づけて、あきらめて流れに身をまかせるというのも
何となくニヒリズムっぽくて嫌ですし。
一方で確かに言える事は
例えば、日本人の一人当たり国民所得や一人当たりGDPはここ１０年
下がり続けています。
一人当たり国民所得は９５年当時30,000ドルを超えていて
先進諸国の中でダントツのトップ。
それが０７年時には25,000ドルに減って、ドイツ、フランス
に抜かれて７番目ぐらい。
経済成長や、GDPが国力の全てではないという意見もあるのですが
とはいえ、ひとつの指標としてみた場合に、
これだけ国力が落ちてしまっている事実は
受け止めないといけないと思います。
その最大の要因はいわゆる失われた10年の経済失策の連続です。
これを担ってきたのが、最近、責任力、政権担当能力を
自認する自民党です。
求められる「中庸」をどのような政策でバランスをとっていくのか。
自民党も民主党も勝負どころ。
そして私たち国民にとっても大切な勝負所だと思います。
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あらゆる資産の価値は
資産価値＝キャッシュフロー/（期待収益率-成長率）
の基本的な公式であらわされます。
この公式は見ての通り、
期待収益率が成長率よりも高いことが前提になります。
そうでないと値がおかしなことになります。
実際の成長率より、将来はもっと成長するだろうという期待が
実際の資産価値を決めるということになります。
期待成長率とは市場では一般的には金利であらわされるので
金利が成長率より低い状態にあるとき、またはその状態が
ある程度続くときは、この方式が成り立たない、
つまりこれがバブルといえるのです。
実際、Ｇ７各国における各種金利とＧＤＰ成長率の関係を見ると
2000年頃まではほとんどの金利が成長率を上回っているのですが、
以降、金利が成長率を下回るようになります。
04年以降になると全ての金利が成長率を下回ります。
資産価値の基本公式がなりたたなくなっているのです。
金利が成長率を下回るという状態は、単純に考えて
お金を借りて何にでも投資すれば、（資産を買えば）
確実に儲かります。
だから、市場に人々が殺到して、バブルが起きるとも
いえるのではないでしょうか。
今回の金融危機の後、またすぐに次のバブルが発生すると
予測するエコノミストも存在します。
金利と成長率との関係。これからも注意深くみていきたいと思います。
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