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毎月ウォッチしている統計の1つですが、
8月の新設住宅着工戸数が、今日、発表されました。
８月の新設住宅着工戸数は、
前年同月比３８．３％減の５万９７４９戸。
９カ月連続で前年実績マイナス。
単月で６万戸を割り込んだのは、
１９６６年１月（５万４２６０戸）以来４３年７カ月ぶり。
月次の戸数としては過去３番目の低水準。
とまぁいずれも記録的に悪いということを証明するような
ものばかり。
中身をみると、マンションが７１．７％減の４５７７戸。
貸家も４２．２％減の２万２１４１戸と、特にその落ち込みがひどいようです。
ちなみに
着工の先行指標となる建築確認の申請件数も、
８月は同２４・７％減の４万１４８２件。
前年同月の実績を１１か月連続で下回っています。
まだまだ日本の住宅市場は底打ち感が見えてこないようです。
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Ｇ２０以降の藤井財務相の発言に
為替、株が大きく動いています。
大臣就任直後の就任会見を見ていて、個人的にはこの藤井さん、
なかなかの実力者で、うまくやってくれるのではないかという
期待感を持って見てきました。
今回のＧ２０以後の「円高容認」とも取られる発言は、
藤井さんの包み隠さない、本音の見識が見えたようで、
逆にすっきりした感じでもあったのですが。
少なくとも中長期的には、「円安誘導路線」は、
よろしくないはず。
野口悠紀雄氏や榊原英資氏が指摘しているように
０７年までの日本の好況は政府の円安誘導に下支えされた
「円安バブル」
であったという見方は、個人的にも納得感が高いものです。
その考え方や方向性を発言したはずでしたが、
マーケットは敏感に反応してしまい、
為替は１ドル８８円台前半まで急激にあがってしまいました。
さすがに、藤井大臣も
「（円高が）少し急激過ぎる」との認識を示し、
その上で、「（円相場が）異常な事態になれば色々あり得る」と述べ、
為替介入に慎重な姿勢を事実上、撤回しました。
で、今日の日経平均はプラス９０円で10100円台を回復し、
為替も1ドル90円台まで下がっています。
マーケットって正直というか、なんというか。。
でも、こんな事を繰り返していても、抜本的な改革、改善には
ならないのではと思いますが、マーケットは今の収益性を
つぶさに見ている訳なので、市場に対して
「本質的な問題解決に協力しろよ！」
と叫んだところで、誰もついてくるわけはないわけで。。
やはり、それを理解した上で、
発言力のある財務大臣や中央銀行総裁は
発言そのものを戦略的に活用していかなければ
ならないということなのでしょう。
安定的な推移を保ちながら、本来的に向かなければ
ならない方向性へのソフトランディングを、上手に実現させる。
市場との対話という点でも、
彼らの仕事は相当難しいのだろうなと感じる出来事でした。
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今日は予測どおり？
週末のG20の声明、野村の増資、亀井モラトリアムなどによって
ドル安＝（円高）⇒株安
の流れが進んだようです。
明日以降も為替は87円台突入の警戒感
日経平均は1万円を割り、今後、9000円前半までいくかどうか。
10月にかけて二番底？っぽい動きが続くかもしれません。
ところで、それとは別に今日、気に留めたニュースはこれ。
住友林業が、
オーストラリアの大手住宅メーカー、
ヘンリー・アーチ・ユニット・トラスト
を買収したとというニュース
以前、積水ハウスがオーストラリアで不動産開発を本格化させたという
ニュースを取り上げました。
そのblogはコチラ
↓↓↓↓↓↓↓
積水ハウスがオーストラリアで不動産開発
この際にも説明しましたが、今敢えてこのニュースを取り上げた理由は
単なる一企業の海外展開という枠組みでは捉えられないのでは
という認識があったからです。
これまで住宅産業は内需型の産業の典型であり、国内の堅調な
住宅需要に下支えされていました。
しかしながら、これも何度も指摘されているように、
人口減少に加え、世帯数の減少も現実化しつつある、
我が国おいて、今後の住宅需要のパイは限られています。
そこで、生き残りをかけた次のチャレンジとして海外の市場へ
参入するという選択肢を迫られているわけです。
住友林業は去年から豪州で分譲住宅の建設・販売を手掛けており、
ヘンリー社を傘下に収めて事業基盤を強化するのが狙い。
先日来、日本の（米国）輸出依存型から脱却、内需型産業の強化が
声高に叫ばれる中、住宅産業については、市場的に逆のベクトルが
働き始めているといえるでしょう。
住宅の品質的には、海外と比較してむしろ高いと言えるハズなので
今後も日本の住宅メーカーによる海外住宅メーカーの買収というニュース、
益々、増えるかもしれませんね。
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国税庁の民間給与実態統計調査によると、
民間企業に勤める人が平成２０年の１年間に受け取った平均給与が、
前年比７万６千円減の４２９万６千円
となり、下げ幅は過去最大を記録したことが
明らかとなりました。
給与の下落は２年ぶり。
平均給与額は１８年前の低水準に戻ったことになります。
景気後退を背景に、賞与が急激に落ち込んだ事が
今回の結果に大きく響いてるようです。
そりゃ消費も落ちますよね。
更に中身を詳しく見てみると、
年収３００万円以下は１８１９万人で６８万人増え、
全体の３９・７％。
一方で、１９年の際に平均給与額を押し上げた
１０００万円超は２２３万人で前年より９万人
下回り、全体の４．９％
年収1000万以上の高所得者も20年度は、減ってしまった
ということです。
流石に世界的な不況の影響は大きかったということでしょうか。
その証拠に、業種別にみると、金融・保険業、不動産業の
下げ幅が特に大きいようです。
さて、今年21年度もどうなることやら。
おそらく続落するのでしょうが。
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今回のピッツバーグで行われた
G20首脳会合（金融サミット）では
１．持続力ある回復を確実にするまで景気刺激策を継続する
２．世界経済の不均衡是正に向けて政策の協調・相互監視などに
各国が取り組むこと
が共同声明として採択されました。
4月にロンドンで行われたG20から半年。
財政出動やIMFによる緊急融資資金拡大で
景気は底を打ち、金融市場も機能を取り戻しつつあります。
ただ、「危機を乗り越えた」と言われている今、
これからの新しい世界経済の枠組みをどうつくっていくか
という点については、暗中模索といったところではないでしょうか。
これまでのような、米国が基軸通貨のドルを武器に
世界中から金を借りて消費や投資に費やし、
中国が安い労働力と通貨に頼って輸出に走り、
外貨準備を膨らませるという成長路線はもう続かないのでは
ということです。
「世界経済の不均衡是正」
とは、結局、これまで世界経済の覇権を握っていた
米国の心の叫びのような気がします。
不均衡是正とは具体的には
日本や中国、ドイツの対米経常収支の黒字の解消
逆にアメリカの経常収支の恒常的な赤字の解消
を指します。
ただこれまでは、アメリカは年間8000億ドルを超える
経常収支の赤字が出ていても、その分を
中国や日本からの資本流入（米国債の販売）で
ファイナンスして、経済が正常化していたので
それほど、その状態（経常赤字）に緊急性の高い危機意識は
なかったのかもしれません。
ただ別の言い方をすれば、アメリカの経済は日本、中国からの
借金でまわってきたともいえます。
この日本、中国からの資本流入がたちぎれてしまうと、
たちどころに金利が上昇してしまい、経済に大きな打撃を与えることに
なります。
で、日本は、米国との強固な関係
今回も「バラク」と「ユキオ」と呼び合おうと言うほどの信頼関係があるので
もっと言ってしまえば、日本に米軍基地があるので、そんな米国の信頼を
裏切るようなことはしない、できないだろうという見方です。
ただ中国はまだわかりません。
最近でも、色々言ってきています。
国債を発行し続けてインフレになるようなことはないだろうな、
とか、
ドルが暴落するようなことはないだろうな、とか。
いつのまにか米国は、
中国という金貸しにお金を借りるような立場になってしまった。
もし中国が急に米国債を一括売却するようなことがおこったら・・・と。
だからこそ、少しでも海外から借金をすることがなくて済むように、
世界経済の不均衡是正を訴えているのです。
中国や、日本を初めとする（対米）貿易黒字国は、
内需拡大を！米国製品をもっと買うようにと。
この状態を目指そうとすると、当然のことながら、
これから先はドル安が進むことを容認しなければなりません。
急激なドル安は、資本の逃避を招き危険すぎますが、
緩やかなドル安なら歓迎だ、と。
こんな下心？本音が、今回のG20の共同声明には
見え隠れするのは、穿った見方でしょうか。
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野村ホールディングスが発表した
5400億円の公募増資に、市場が大きく揺れているようです。
今日は、銀行、証券、保険など金融株が総崩れ状態。
日経平均株価も前日比278円安です。
金融サミットを前に、金融機関の自己資本規制の強化が見込まれていて、
普通株式による大幅増資が必要になるとの見方が強まっています。
野村の動きは、それを先取りした増資発表で、
これによって金融セクターが右に習えになると
当然、株式の希薄化が起こります。
それに対して嫌気をさした売りといえるのかもしれません。
週明け以降、金融株には注目かもしれません。
他の銀行、証券で続けてファイナンスをおこなうところも
出てくるやもしれません。
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以前本blogでも取り上げた
「公的資金で一般企業を支援する政府の新制度を
活用した資本増強」
いわゆる改正産活法の適用を
国土交通大臣に要請したとの事。
以前のblogはコチラ
↓↓↓↓↓↓↓↓↓
参院本会議で改正産活法が成立
ＪＡＬは今春、年末までに金融機関に対して２０００億円の融資を
求めていましたが、金融機関側はこれを拒否。
６月に政府保証が付けられる形で１０００億円の融資契約を締結し、
ＪＡＬが９月末までまとめる再建計画をみた上で
1000億円の追加融資に応じるか決める計画。
改正産活法の活用は、実質、国有化に近い状態になる
可能性もあります。
とはいっても背に腹は変えられないと言うのが、
今のJALの現状。
JＡＬは４─６月期連結純損益が９９０億円の大幅な赤字に転落。
現状では年末までに
２０００─２５００億円の資金を必要としており、
際限のない追加融資に消極的な銀行団側が
しびれを切らすかどうかの瀬戸際なんですね。今。
何かと話題にことかかないJAL。
日本のフラグシップのJAL。どうなるのか。
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シルバーウィークって名前があんまり良くないですよね。
ちまたでは、先週の土曜日から5連休。
人によっては今週の木、金も休みを取って9連休なんて。。。
連休は嬉しいですが、
また日常の生活に体を戻すのが大変ですよね。
また明日からがんばりましょう！
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不景気になると、いつもこの議論がなぜか
二者択一的な雰囲気で、展開されます。
今のところ世界的には、両方必要で、特に財政出動が
重要との認識が大半を占めているようです。
ただこの財政出動もケインズ的観点からの乱用は
無意味と説くのが、「バランスシート不況」で有名な
リチャードクーさん。今、彼は引っ張りだこらしいです。
ただ、逆に構造改革路線にひた走っていた小泉政権下では
マスコミも含めて、一気にそっぽを向かれたとか。
そりゃそうです。クーさん政府に金をつかいまくれと
ずっと主張してきた人ですから。
そういえば、以前はよくテレビでも見かけていたのに、
ここ数年、全然みないなぁ～なんて思っていたのですが。
近著「世界同時バランスシート不況」では
財政出動というのものはバランスシート不況のときにだけ
効果を持つものであって、それ以外のときにはむしろ逆効果に
なってしまう
とケインズの理論に基づく財政出動を痛烈に批判していました。
今のりに乗っているリチャード・クー。
以前、「エコノミストは信用できるか」（文春新書）で
エコノミストを格付けした東谷 暁氏の最新著書
「エコノミストを格付けする」
においても、クーさん好評価（＾＾）
この本、賛否両論はあるでしょうし、
評価されるエコノミスト40人にとったら
「ほっといてくれや」
的なものなのでしょうが、エコノミストのこれまでの主張や発言を
つぶさに比較しており、中々面白いものになっていました。
なにか取りとめのない話になりましたが、
シルバーウィーク中ということで。。
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一般的に証券化（Seculitization)とは
「資金調達者が保有する資産を資金調達者から切り離し、
その資産が産み出す金銭を償還原資として、
元利金の支払いを行う商品を発行する金融手法」
と定義されています。
証券化の背景には、これまで、様々なレポート等でも
書いたように、我が国における不動産の役割、位置づけの変化が
大きいと言えます。
かつて、所謂「土地神話」と言われるような
地価が上がり続ける時代には、
不動産は「所有」していることに意味がありました。
基本的には不動産によって得るのは「転売利益」であり、
だから不動産は「所有することに意義がある」と考えられていました。
また不動産は「担保設定の対象」として、金融機関に対する
担保能力としても存在しており、企業の借り入れのためには
なくてはならない存在でした。
何か事業に失敗した際にも、不動産を売れば損失を補填できる
そんな考え方もありました。
それが、バブル経済の崩壊以降は地下の下落が継続し、
金融機関の不動産を担保とした融資環境も変化しはじめてきました。
不動産を所有しているだけでは資金調達も難しくなったのです。
抜本的な企業の資金調達手法の改革が求められたのです。
日本においても、企業が一般市場からも広く有効に
資金を直接調達する必要に迫られ、
また、そのシステムを構築する必要が生じたというわけです。
でそうなると必要になってくるキーワードは
「小口化」＝ 「証券化」
「透明性」 「安全性」
などです。
様々な法律やルールが整えられ、
日本版REIT市場まで設立されました。
REIT設立から8年が過ぎようとする今、
世界的な金融不況、特に「証券化」に対する大きな非難が
渦巻く中、日本の不動産証券化市場も第二ステージへの
転換が求められているようです。
今更、不動産の証券化が消えることはありません。
有効に、適正に活用していくしかないのです。
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先日あるレポートを読んでいたら
インフレターゲット
という言葉が目につきました。
正直、いまや懐かしささえ漂う、インフレターゲット論。
インフレターゲットととは、
ゼロ金利にしてもなお景気回復の見通しがつかなくなった国が
量的緩和を行いながら、中央銀行総裁が
「これからインフレにする」
と宣言して「インフレが生じるという期待」を生み出すという政策です。
ノーベル経済学者のアメリカのポール・グルーグマンが
これを推奨しており、90年代後半に不況が長期化する日本に対して
このインフレターゲット政策を薦めたと言われています。
その流れに乗って、日本のエコノミストの中にも、
インフレターゲットの導入を進める人が増えてきていました。
ニュージーランドやスウェーデンといった国々が、
インフレターゲット政策を実施し、デフレから脱出したという実際の
成功事例？もありました。
おそらく、当時の日本は大規模な財政出動も、その後の大幅な
金融緩和策も思うような成果が上がらず嫌気が指していたのでしょう。
そこで、インフレターゲットといって盛り上がったのですが。
そんなクルーグマン。
今度は実際、米国が未曾有の不況に突入した際、
どんな政策を提言するのかと期待していましたが、彼が推し進めたのは
財政出動と通常の金融緩和策でした。
しかも、インフレ・ターゲット論の創始者とも言える、
ベン・バーナンキさんがFRB議長になっているにも拘らずです。
で、それを受けて、あんだけ強気にインフレターゲットを推奨していた
多くのエコノミストたちも、最近では全く話題にも上げない
過去のものとなってしまったようです。
私たちは、たまには
「あれ？あんとき結構盛り上がっていたあれ、どうなったんだっけ？」
と振り返る必要があるように思います。
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以前、このblogでも取り上げた事業再生ADR
ここ数日で立て続けに適用企業が出ています。
昨日は消費者金融のアイフル
そして、今日はPHSのウィルコム
いずれも、かつては名だたる規模と知名度を誇った企業です。
債務の額や、影響をこうむる企業や顧客の事を考慮すると、
中々、いきなり民事再生や会社更生といった法的整理では
やりづらい。
とりあえず、当事者間の話し合いをベースとして、
紛争を解決しようとするものです。
ただ、
市場や業界では、ADR手続きの申請は、
実質倒産と同じようなイメージを持たれる
ことには変わらないようで、実態と法律上の定義とか
若干乖離しているような気もしなくはありません。
この手の「大型倒産」は市場に対するインパクトが強すぎるので
事業再生ADRの申請というケースは、今後も増えてくるのでしょう。
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デフレ傾向にある今の日本において
低価格戦略を打ち出すことができる企業は強い
ということを証明する代表格の１つとして、必ず挙げられる
企業がニトリです。
今日発表されたニトリの2009年３～８月期連結決算は、
純利益が111億円と前年同期に比べて30％増。
低価格志向に合わせた値下げ戦略が功を奏したようです。
これをを受けて、2010年２月期の業績予想を上方修正。
更には、年間配当も前期比16円増の50円に引き上げました。
いやぁすごいです。やっぱりニトリの底力を感じます。
ユニクロもまた同じように、業績を伸ばしています。
そういえば、少し前に、
『文藝春秋』に出ていた同志社大学教授の浜矩子氏の
「ユニクロ栄えて国滅ぶ」
という記事が話題を呼んでいました。
浜矩子さんは、たまにTVで見かけた際に、
独特のキャラで、見かけのインパクトも強く（爆）、
歯に衣着せぬ物言いで、おもしろかったので、
近著はいくつか読んでました。
『グローバル恐慌』（岩波新書）
とか
『スラム化する日本経済 4分極化する労働者たち 』
(講談社プラスアルファ新書)
とかです。
その彼女が、不景気にも関わらず、業績を上げ続ける
ユニクロに対して、こんな事を言ったようで。
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この過激なまでの安売り競争は、さらに一段の不況地獄の先触れではないだろうか。
少し落ち着いて考えてみればいい。
250円の弁当で1食すませる生活が当たり前になれば、
まともな値段の弁当や食事は「高すぎる」ということになってしまう。
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さぁ、皆さんはどう思われますか。
価格競争は行き過ぎると、業界や市場に対してあんまり良くない。
消費者も、あまりにも安いものに安易に飛びつくのは、辞めた方が望ましい。
そんなニュアンスを含めた記事を書かれていました。
ただ、ニトリにしても、ユニクロにしても、簡単に安売りができているわけでは
ないでしょう。
大変な企業努力で、仕入れコスト、原価を低減しているはずです。
浜氏の言う「まともな」値段の定義が微妙なんですね。
誰にとってまともなのか。
こんな事を言ってしまうと、競争そのものを否定してしまうことに
なりかねません。
実際、価格が下がっても、需要が増えて売上、利益が増している
ユニクロやニトリのようなケースもある以上、
やはり今回のエコノミストとしての浜さんの発言には、
首を傾けざるを得ないような気がします。
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<
いやぁ。。やっぱり。厳しい。
今日、国土交通省から7月1日時点の基準地価（都道府県地価）が
発表されました。
住宅地、商業地ともに全都道府県で前年より下落。
全国平均で住宅地は前年を4．0％下回り、18年連続のマイナス。
商業地は5．9％落ち込み、下落幅は前年の0．8％から大幅に拡大。
前年は上昇した3大都市圏でも軒並み急落しています。
特に商業地での落ち込みがひどい。
CMBSの2010年問題も、より状況が厳しくなっているのではないでしょうか。
日本のＣＭＢＳのデフォルト率 53%？
地価が上昇したのは静岡市と青森市、青森県七戸町の3地点のみ。
三大都市圏においても、住宅地、商業地ともに4年ぶりにマイナスに
転じている点も気になります。
東京都内でさえ、住宅地、商業地共に落ち込んでいます。
7月1日時点ですので、若干タイムラグはあるとは思うのですが、
地価下落が深刻化していることは事実なようです。
実際には底打ち感も出ている場所もあるようなので、
地価に関しては、年を越えたあたりからは、
徐々に下落率が治まり、回復するとは思うのですが。。。
それにしても、不動産マーケットにとっては、
やはりマインドが下がり気味になるような、今日の地価発表でした。。
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バーナンキＦＲＢ（米連邦準備制度理事会）議長さんが15日、
ワシントンでの講演で
「景気後退は終わった可能性が非常に高い」
と発言したことが話題となっています。
バーナンキさんは当初からどちらかというと楽観的で
これまでにも、景気底入れが近いことを公の場で
発言していたましたが、
景気後退の終了を発言したのは今回が初めてなようです。
ただし、講演後の質疑応答の際に
「テクニカルな意味では景気後退は終了した公算が大きい」
「ただ景気後退が終わったとは感じられないだろう」
と続けたということです。
慎重に言葉を選んでいるようですが、結論は
景気回復局面に入っているということ。
話はかわりますが、今日、世界最大級の不動産FCである
コールドウェルバンカーの日本法人社長である
定村吉高氏と対談をさせて頂く機会に恵まれました。
対談の内容は、近日中に、私どものチームサイト内にある、
業界トップインタビュー
に掲載予定ですので、今しばらくお待ちください。
↓↓↓↓↓
業界トップインタビュー
対談の中でも話題にあがりました、米国での駐在経験もあり、
日米両国で不動産マーケットを見続けていらっしゃる
定村社長の目線では、やはり日本経済の回復は
なんといってもまだ米国頼りの部分は否めないというご意見でした。
で、そのアメリカは、特に不動産は既に回復基調に入り始めて
いるものの、正常回復にはまだ1年～1年半かかる。
日本はそれから更に遅れること1年～1年半。
つまり日本は、バッファーを見ても後３年は厳しいのではないか
という見解でした。
バーナンキさんの言葉は、定村社長の言葉を裏付ける意味も
持ちますし、マーケットに対しても好印象を与えるであろうことは
想像できるのですが。。
問題は本当に「景気後退は終了」しているのかということ。
もちろんアメリカの中央銀行の総裁の発言ですし、
バーナンキさんは特に大恐慌の研究者でもあるので、
そんな無責任な発言はされないとは思います。
ただこれまでの発言を見ていても
「楽観論｣が強く、無理やり明るくしようというように
見えなくもなかったのが気になります。
ただ、直近の株価や為替には好材料としてバーナンキさんの
発言は映るのでしょう。
であれば、なおさら出口戦略がいつを目安に始まるのか。
気になるところです。
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民主党の政策を「住宅関連分野」に絞って、改めて見ると、
やはり
「国民の生活が第一」
というだけあって、基本的には、需要側（消費者）の立場にたった
政策が多いように思います。
これまで自民党はどちらかというと、「政・官・業」の三つ巴体制のもと
供給者側に顔を向けた政策を行ってきたと言えると思います。
供給環境を刺激することで、成長を図るというものです。
民主党はそれを消費者側からの観点で、
需要促進を図ろうという政策が基本だといえます。
サプライサイドVSディマンドサイド
新自由主義的市場原理主義VSケインズ的「総需要政策」
と、違いを簡便化していいのでしょうか。
実際、例えば、リフォームについては、
住宅政策における、最重点課題と位置づけており、
「バリアフリー改修、耐震補強改修、太陽光パネルや断熱材設置などの
省エネルギー改修工事を支援する」
としています。
このblogでも何度も取り上げた
不動産売買仲介手数料の両手禁止
という政策も需要者サイドへの支援策です。
施工現場の記録をとることや、ホームインスペクターの育成
などを課題に挙げていることも、同様の理由が考えられます。
また住宅ローンのノンリコースローン型への変革や、
リバースモーゲージについても、その環境を整えるべきだとしています。
供給者側（企業側）からすれば、手間がかかったり、
実現する為のリスクや負担を企業側が負うような項目も多いので、
反発が強いであろうことも容易に想像ができます。
しかし、思うのは、結局、企業は需要者＝お客様からの支持やニーズが
あって始めて売上が成り立つものという基本的な考え方から
言えば、何も悲観的になる必要はないように思うのです。
むしろ、政府のこのような「お客様支援政策」をどう利用して、
自社にお客様を振り向かせるかということですから。
企業側の負担以上の、顧客のニーズを集めれば良いのです。
マーケティングコンサルティング会社に属する
私たちは、常に顧客視点でモノを考え、そこから戦略・戦術を
立案することが求められています。
そんな環境にいる私が、ディマンドサイドに立った政策を推進してくれる
という環境変化は、供給側（企業側）をサポートする立場にいるにも
関わらず、当然「チャンス」と感じるのですが。
皆さんはいかがでしょうか。
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今日、不動産経済研究所が発表したマンション市場動向によると、
８月の首都圏マンション発売戸数はなんと
１９１４戸、
前年比６．２％減となり、２４カ月連続で前年を下回りました。
8月の販売戸数が2千戸を割るのは93年以来とのこと。
在庫は409戸減って、7000戸台の前半まで減ってきています。
在庫は8ヶ月連続で減少。
市況は低迷が続く中、
資金繰り面から在庫圧縮を優先するデベロッパーがなお多いことが
うかがえます。
不動産経済研究所さんの予測では、
２００９年の首都圏マンションの発売戸数見通しを
３万５０００戸
としています。
業界の方なら、この数字がどれほど衝撃的な
数字かお分かりだと思います。
これまで全国のマンション販売戸数は、ピーク時には
18万戸～20万戸に迫る勢いで、そのうち6割は
首都圏で販売されていた事を考慮すると、
毎年おおよそ8万戸強は、安定的に販売されていたわけです。
それが今年は4万戸を切る水準だということなのです。
市場規模が一気に半減したことになります。
そりゃーそんだけ会社もつぶれるし、
ディベロッパーの経営環境も厳しいよねっという事が
身にしみてお分かりになるかと思います。
この水準、どう考えても、この先、もうしばらくは続くように思われます。
マンションデベロッパーの構造改革が必要不可欠と言えるでしょう。
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日曜日のオフの日。
好例の経済学雑感です。
今日の産経新聞の1面、2面の社説に
京都大学教授の佐伯啓思さんの記事がありました。
佐伯啓思さんのお名前は、今年の3月頃だったと思いますが
彼の近著である
「大転換―脱成長社会へ」
を読んで、共感を覚えた記憶があったので、
今朝の記事にも目が止まりました。
先の衆院選による、政権交代劇を受け、
民主主義の進展は政治の低下
につながるのではないかという視点を
指摘しています。
「民意が政治に反映された」
結果、政権交代が実現されたというのが
一般的な今回の評価であると思うのですが、
佐伯さんは
「民主主義が進展すれば、政治はよくなるの？」
とあえて、このような疑問を呈しています。
近代社会において、これだけ民主主義が支配的になった理由は
社会における最も重要な価値が「自由」にあることに
由来する、と言います。
「自由」とは、ありていに言えば、人々は自分のことしか
関心をもたず、勝手に利益を追求してもよい
ということであり、そう考えることは最もだと。
だとすれば、
「自由・勝手・気まま」から構成される「民意」が
はたして「国」の行く末を冷静に考察した結果だなどと
するのはあまりに能天気すぎる
と指摘しています。
プラトンが民主政治に懐疑的だった事の例も挙げ
（彼の主張は哲人政治 哲学者が政治をすべきという主張）
人々が「必要としているもの」と「善いもの」は
必ずしも一致しないと言います。
佐伯さんの主張は、自民党にせよ、民主党にせよ、
人気取り、ばら撒きと揶揄される政策を暗に批判し
それを持ち上げるマスコミ等を憂えているのだと思います。
民主主義は
結局、多数決の論理でしょ？
といわれたり、（現状は、そのような傾向も強いですが）
自由主義と民主主義は同じ概念の中に成立するのか？
など、結構、様々な議論を呼ぶテーマでもあります。
例えば、ハイエクは、民主主義の適用範囲を制限するべきだと
考えて、法のもとの民主主義になるべきだと主張しました。
そのうえで民主主義は一般性あるいは予見可能性として、
「自由な秩序」に貢献すればいいと。
しかし「自由の秩序」をつくるのはあくまで市場であるべきで、
政府はこれに介入するべきではないと言いました。
ちなみに、
この主張が、のちにミルトン・フリードマンらのシカゴ派によって
強調される「小さな政府」論の原型になるわけです。
これが、グローバルキャピタリズム、行き過ぎた市場原理主義と
今は批判されれている原型を作った「新自由主義」の考え方に
つながっていきます。
今は批判されていますが、当時は世界各国がこの考え方を見習おうと
具体的な経済政策に盛り込んでいました。
「小さな政府」と「規制緩和」と「民営化」を旗印にした
サッチャーのサッチャリズムとレーガンのレーガノミクス、
そして小泉純一郎の構造改革も、この流れです。
良く言われるように、
ハイエクの理論はハイエク当人の意図せざるにせよ
「新自由主義」の理論的背景になったわけです。
民主主義について、これも確か去年読んだものですが、
大変わかりやすく、面白い本があります。
森政捻さんの「変貌する民主主義」です。
話が若干それましたが、
佐伯さんのお話を読んで、
民主主義の怖さも良さも、その両方を
理解しておく必要があると思いました。
経営コンサルティングの現場でも、クライアント企業の
従業員の声＝その会社の発展の為に必要なこと
とは必ずしも一致しないと同じかもしれません。
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ニューヨーク商品取引所（COMEX）の
金塊先物相場は、
世界的な景気回復期待の強まりを受けた
ドル安を眺めて反発し、中心限月12月物は
前日終値比9．60ドル高の
1オンス＝1006．40ドルと、
中心限月の終値ベースの最高値（1004．30ドル）を
更新して終了しました。
1971年に、ニクソン大統領が金本位性を廃止して以降、
厳密には貨幣は金の裏づけなしに、通貨として流通するように
なりました。
しかし、景気が下ぶれしたり、お金の流動性が下がってくると
株や不動産よりも、どちらかというと安全な資産として
金を初めとするコモディティに注目が集まります。
このような数字にも今の不安定な世界経済の
様子が伺えるのでしょう。
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以前にも取り上げたように、ここ数年、企業が持つ不動産の有効活用
CRE戦略の重要性が増して来ています。
以前のコラムはコチラ
↓↓↓↓↓↓↓↓↓
CRE戦略を考える
そんな中、今、上場企業を中心に、頭を悩まされているのが
昨年の11月に、日本の会計ルールを決める
企業会計基準委員会が公表した
「賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準」
への対応でしょう。
2010年3月期末の決算企業から、賃貸不動産などを対象に
時価を注記で開示する会計ルールが導入されます。
時価開示が主流の国際会計基準との差を埋める
会計のコンバージェンス（共通化）の一環といえます。
賃貸ビルや遊休不動産が対象となり、
貸借対照表や損益計算書での計上額は従来通り原価ベースですが、
注記で賃貸ビルの含み損益を投資家に周知させる
という狙いがあるようです。
あまり使われないビルを抱えていては含み損がかさむため、
企業は不動産の有効活用を迫られることになります。
早速、最近の証券会社などのレポートを読むと、
不動産、倉庫、電鉄などを中心に、賃貸等不動産等の保有額が
大きい企業に影響が出てくるだろうと予測しており、
含み資産が市場の注目を集めやすくなるとしています。
今後、益々、企業不動産の有効活用、
時価基準への対応が求めれてくるということです。
「土地神話」に支えられた不動産市場において、
できるだけ不動産を保有することが企業価値の向上に
つながるとしていた、バブル以前が懐かしく思い出されます。
CRE戦略の重要性は、益々増しています。
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野村不動産の東京・新宿御苑の隣接地で建設中の
「プラウド新宿御苑エンパイア」が
３５戸全戸が即日完売したと発表しました。
戸あたりの平均価格が
１億３１８８万円という
高額マンション物件にもかかわらず、
不動産不況を吹き飛ばすような売れ行きで
注目を集めています。
なぜ売れたのかということもさることながら、
私が注目しているのは、この案件、実は、
建替え物件ということです。
もともとは1963年に建築された「エンパイアコープ」。
地上7階地下1階建て、総戸数69戸の分譲マンションでした。
この物件、建物の老朽化により、竣工から31年が経った
94年頃から建替えの話が出始めました。
98年に発生した阪神・淡路大震災を機に、
耐震性に不安を抱いた住民が中心となって
「建替委員会」を発足。
しかし、同物件が「神宮外苑絵画館」の同一線上に建つため、
景観条例により東京都から「計画案を許可できない」との回答を得ることに。
追い打ちをかけるように、新宿区が「絶対高さ制限」を導入したことで、
同物件の高さは「30mまで」という規制を受けることに。。。
建替えの検討開始から10年。
さまざまな規制に翻弄され、建替え事業計画は難航していました。
そこに野村不動産が2006年に事業協力者として参画して
今回の案件につながることになります。
結果的に建替え検討から15年以上経って
やっと実現された建替え物件です。
以前にもお伝えしたように、日本における分譲マンションの最大の
問題のひとつは老朽化したマンションの建替えです。
コチラ
↓↓↓
日本のマンションに潜むリスク
今回の案件、もちろん立地が良かった点が大きいのだとは思いますが、
是非建替えの成功事例として、各社が積極的に学びとり、
建替え事業が活性化されることを期待したいものです。
成功のキーワードは
・地道にコツコツと
・時間をかけながら
・住民の「全員」のコンセンサスを得る
ということしかないようですが。
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先日、現FRB議長のバーナンキさんの再任が内定しました。
一部では交代論もあったなか、オバマさんは、
「世界恐慌の研究者」でもあるバーナンキさんに、もうしばらくお願い
したいと判断したようです。
確かに、金融危機以降、バーナンキさんは、
実質的にはほぼゼロ金利政策に近いFFレートの誘導目標を取ったり、
最大３０００億ドル（約２８兆円）の長期国債の買い取り方針を決めるなど
大胆な量的金融緩和策に踏み込み、
金融市場の安定化に貢献してきたといえるでしょう。
しかしそれは同時に、リーマンショック以降の信用収縮による金融機関の
仲介機能マヒに対処する為の処置であったとはいえ、
結果的に大量の資金を市場に供給し続けることになりました。
それはFRBのバランスシートを大きく膨らませ、
いまやその資産規模は２．５兆ドルとも言われています。
この値はサブプライム問題が顕在化され始めた
2007年8月当時の約3倍の規模にあたるとのこと。
これだけ市場にお金が供給されると過剰流動性によって
将来的には望ましくないインフレが発生するリスクも存在します。
FRBの舵のとり方によっては、
ドルへの信認が大きく揺らぐこともあり得るわけです。
FRBの出方次第によって
長期金利の上昇、ドル暴落、株価下落といった、
世界経済に大きな影響を及ぼす最悪のシナリオにつながる可能性も
あるわけです。
今後のFRBの出口戦略は相当難しい、判断を強いられることになります。
金融緩和を続けても辞めてもリスクがあるという状況。
それだけに絶妙なタイミングと期間で出口を探っていかなければなりません。
FRB、そして再任されたバーナンキさんには世界経済の行方を
左右する重責を背負わされているといえるでしょう。
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最近、不動産株の上昇が相対的に目立ち始めてきました。
特に住友不動産の上昇が顕著で、それは
先日、バークレイズ・キャピタル証券のマネジングディレクターが
メディア向けに開いたセミナーで、不動産セクターには「強気」
という見方を示したからという理由だけではないのでしょう。
3月中旬に底値をつけて以来の上昇率は
日経平均の上昇率を優に上回っています。
三井も三菱も同様です。
特に住友不動産は、地価が下落している時期に
用地を大量に取得し上昇期には購入を控え、
何年間かに分けて物件を販売していることから、
アナリストなどからも
「財務体質が強く、大規模な価格調整を行う必要がないため
高採算になりやすい」
と言われています。
以前も取り上げましたが、マンション専業会社が苦しむ中
大手総合不動産会社の優位性は益々増しているようです。
コチラ
↓↓↓
マンション在庫を減らし続けることは良いこと？
オフィスなどの安定した賃貸収入があるのがやっぱり大きい。
この時期でも、金融機関から融資を受けやすく、
中期的なマンション市場の回復局面で、
大規模な用地取得を進め、多くのプレヤーが没落した事も
追い風となり、販売シェアを拡大していくと思われます。
中小もしくは不動産売買のみやマンションのみといった専業会社
は今後、ますます事業環境が苦しくなっていくことが予想されます。
まさに生き残り策を徹底しなければ、厳しい時代になってきました。
このことはおそらく、不動産市況が回復してからも、
いや回復した時にこそ、顕著にあらわれるものと考えられます。
だから、今のうち、できることからやっていかなければ
ならないのだと思います。
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昨秋以降、景気対策を名目として、過去最大規模の財政出動を
行っています。
２００９年度予算（補正含む）では、一般会計収入１０３兆円のうち
半分以上の５７兆円を借金に依存しています。
国と地方を合わせた公債残高のGDPに対する比率は
１８０％を超えていて、他国と比べると圧倒しています。
ちなみに米国は６０～７０％程度。
高いといわれるイタリアでも１２０%前後です。
プライマリーバランス（基礎的収支）の黒字化も
当初の１１年度達成目標を断念し、
「今後１０年以内」
というように目標を後退させました。
財政健全化までの道は未だ遠く、
結局
「将来への負担先おくり」
という話になってしまいそうです。
民主党は、財政を透明化し、税金の無駄遣いを根絶。
予算を効率化し、無駄な不要不急な事業はやめると
宣言しています。
特別会計も見直すと。
私たちは、まず、財政が大変だという、事実そのものを
しっかりと認識することから始める必要があると思います。
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日経に興味深い記事が載っていました。
以前にも指摘したように、不動産に少しずつお金が回帰してきたいるようです。
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◇不動産ファンド、資金回帰 市況底打ちを期待
国内の不動産ファンドに投資マネーがじわりと戻っている。
不動産市況の底打ち期待から海外投資家の買い意欲が回復しているためで、
大手運用会社のケネディクスは総額1000億円規模で
新ファンドの設立に着手した。
ファンドはここ数年、不動産の主要な買い手だったが、
金融危機で活動が停滞していた。
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苦境に立たされていたケネディクスもここにきて1000億規模の
ファンドを立ち上げるとは、なかなか強気な姿勢ですね。
ケネディクスは欧州やアジアの年金などから出資金募集を始めて
商業施設やマンションに幅広く投資するようです。
記事では、セキュアード・キャピタル・ジャパンの動向についても
伝えています。
８月には海外投資家から約500億円の出資金を集め終わり
借入金を加えた総額は1400億円程度のファンドを組成。
昨日、取り上げたＲＥＩＴ市場の安定化とともに、
停滞していた投資マネーが私募ファンドに動き出せば、
不動産市況の回復を後押しする効果があると言えます。
とりあえず日本の不動産は景気よりは、回復の兆しが
見えつつある気がしています。
しかし、最終的には日本経済ファンダメンタルズが
回復しなければ不動産市況も、健全な回復が図れないと
思われます。
もうしばらく慎重に見守りたいですね。
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以前にも取り上げましたが、
不動産投資信託（リート）を運営している投資法人の
資金繰りを支援するため、
国土交通省や不動産業界などが設立準備を進めてきた
「不動産市場安定化ファンド」が5日、発足しました。
日本政策投資銀行などの資金を基に、投資法人に融資。
オフィスビルなどの物件を数多く抱えるリート業界を支え、
不動産市況の悪化を防ぐ狙い。
主な融資対象は投資法人が発行した
投資法人債（企業の社債に相当）の借り換え資金。
投資法人同士の合併資金などにも状況に応じて認める。
市場の悪化に伴い、援助を施すわけですが、
結局、このような市場メカニズムに、支援を入れると
・本来の市場メカニズムの効果が落ちてしまうこと
・モラルハザードがおきること
・このような対処をやめるとき、苦労すること
などの弊害も起きます。
実際、融資は財務状態が健全なことを条件として、
金融機関から自己調達する場合より金利を高めにするなど、
安易な投資法人の救済にならないような配慮もされています。
不動産投資市場の出口となりうるＲＥＩＴが活性化されることは
不動産市場全体に好影響を与えるはずなので、
この取り組みは賛同したいと思いますが。
市場メカニズムと政府支援のバランスは、
本当に一長一短あって、難しいと思います。
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米労働省が４日発表した８月の雇用統計（速報値）によると、
失業率が９．７％と、７月の９．４％から０．３ポイントの
大幅悪化となりました。
７月の雇用統計で失業率は、若干改善していて
オバマさんはこの指標を受けて、実質の景気底打ち宣言を
しました。
本blogでもその時のニュースを取り上げました。
コチラ
↓↓↓
米国の失業率９．４％
しかし、８月は大幅に悪化。
これまで本Bloｇでも何度も指摘したように
雇用情勢の改善が明確に見えてこない限り、
景気の本格的な回復はあり得ない
と思います。
７月に一時的に改善した失業率が再び上昇に転じたということは、
何か今の景気回復情勢を象徴しているように感じてなりません。
つまりV字回復ではなく、W字回復とかU字回復。
何度かこのような触れが続くと思われます。
よって、景気回復については、慎重な見方をせざるを得ないわけです。
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ＯＥＣＤが今日発表した、
日米欧などの経済見通し（エコノミック・アウトルック）の
暫定評価によると、主要７カ国（Ｇ７）の
2009年の国内総生産（ＧＤＰ）実質成長率は
マイナス3.7％。
前回6月時点の予想から0.4ポイント上方修正しました。
結論的には
「経済の回復は予想より早い」
としています。
同報告書では、米国や英国で住宅市場が
好転の兆しを見せていると指摘し、全体的には底打ち感が
顕著に見え始めていると指摘。
ただ、日本経済の09年の成長率はマイナス5.6％と予測し、
前回のマイナス6.8％から1.2ポイント上方修正されたものの
「日本以外ではデフレが続くリスクは小さい」
との表現で、日本に対するデフレリスクを遠まわしに
指摘及び警戒しています。
09年10－12月期のGDPの予測は
年率換算でマイナス０．９％
米国、ユーロ圏、先進7カ国、全てプラス予測にも関わらずです。
やっぱり先進国の中で日本は、評価が低い。
いつもなのですが、なぜなのでしょう。
外需依存度が高いから？
もっと高い国はたくさんあります。
内需産業が育っていないから？
他の国はそんなに育っているのでしょうか？
政治力が弱いから？
まぁそれは弱いと思うけど・・・
日本の経済成長には、期待できないと、
世界は見ていることは事実のようです。
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オアゾ、丸ビル、新丸ビルと続いてきた三菱地所の丸の内界隈の商業施設
に明日、あらためてもう１つ加わります。
新築の丸の内パークビルディングと、丸の内最初のオフィスビルを
充実に復元した「三菱一号館」で構成されています。
商業施設「Marunuchi BRICK SQUARE」が明日開業となり
グランドオープンとなります。
ちなみに三菱一号館は来年4月に美術館としてオープンするとのこと。
ここ、数年で丸の内の雰囲気が大きく変わりました。
オフィス中心で、夜や休日は閑散としたものが、いまや休日でも
賑わいを見せるようになっています。
三菱地所が１９９８年から着手した丸の内再構築計画は、
これで第２ステージに入ったことになるとのことです。
第１ステージでは１０年間かけて、総額５０００億円を投じ
「丸ビル」や「新丸ビル」が建て替えらました。
今回、美術館という文化発信拠点を備えることで、
さらに街の魅力が高まる事が予想されます。
第二ステージでは4500億円をエリア全体の建替えやリニューアルを
進めるとのことです。
早速、近日中に除いてみたいと思います。
オフィスのリーシングには苦労しているようですが、
このような新しい商業施設ができることは、丸の内で働く一人の
人間として歓迎したいですね。
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先日、ある企業のコンサルティングの際に、
地域N0．１企業になるために、必要なことについてお話
する機会があった。
私の考え方としては、必ずしも、売上やその他何がしかの
業績指標がNo.1でなければ、地域No.1企業にはなれない
というものではないと思っています。
私が考える、地域No1企業になるために
必要なことは
１．（ある程度の）実績
２．レピュテーション（評判）
３．CSとES
です。
正確に売上または実績で１番ではないにしても、直近の成長率や、
それが商圏において大きなインパクトがあるという結果を提示する
ことが重要だと考えています。
加えて、数年前から注目されているキーワード。
レピュテーション。
評判です。
口コミ力やブランドイメージを含めた、自社に対する「評判」が
高いということ。もしくは高める施策を展開していること。
それが重要だと思います。
近年、コンプライアンス等が重視されている背景には
このレピュテーションリスクというものが存在します。
つまり、実際の悪事や失態が、それがそれほど大きなものではなかった
場合においても、結果として、評判が低下し、それが企業業績の悪化に
つながるリスクが存在するというものです。
最後に、CS（顧客満足）とES（従業員満足）です。
顧客満足の確保は当然のこと、そこで働く人々も幸せで働き甲斐を
得られる企業。
それが必要不可欠な時代となっています。
これら３つの要素は、それぞれが独立したものというよりは
互いに影響を与えながら、それぞれの要素が高まっていく
ものでしょう。
地域No1企業になるために、皆様はどんな努力、施策を
講じていらっしゃいますか？
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