東京のマンション事情について東京都都市整備局が、

「東京のマンション２００９」をまとめ公表しました。

それによると

・都内のマンションは１４０万戸を超え、

４世帯に１世帯はマンションに居住

・マンションの高経年化が進み、１０年後には

築４０年以上のマンションが４．５倍

としています。

課題としては

・高齢化や管理組合活動に無関心な区分所有者の増加などによる

管理組合運営の困難化

・適切な時期に修繕が実施されないことによる老朽化の進行

・マンション購入時における区分所有者の管理に対する関心の低さや

修繕積立金が低く抑えられている傾向

・耐震改修費用がないことや、区分所有者の耐震化への関心の低さなどが、

耐震化の進まない主な要因

・建替えの検討が進まない要因として、

建替えへの関心の低さ、費用負担、修繕・改修と建替えの

適切な選択ができないことなどに加え、法令等の改正により、

建替え時に既存の規模を確保できない(既存不適格)ことなども

要因の一つ

とまとめています。

以前にも、我が国のマンションに潜むリスクついて

取り上げさせて頂きましたが

コチラ
↓↓↓↓
日本のマンションに潜むリスク

その縮図が、マンションが圧倒的に多い東京都に如実に

表れているということでしょう。

特に、耐震リスクについては、

旧耐震基準である1981年（昭和56年）以前のマンションのうち

７０％以上が耐震診断を実施していないという状況で

東京とのマンションの多くが地震リスクに晒されている現状が

浮かび上がっています。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:51 | パーマリンク | コメント (0)

日銀が、今日、金融政策決定会合を開き、金融危機対応策として、

企業の資金繰り支援のため実施している

社債やコマーシャルペーパー（ＣＰ）の買い取り措置を、

期限の年末で打ち切ることを決めました。

リーマンショック後に出された緊急対策の１つが

初めて打ち切られる事になります。

段階的に出口戦略を模索し始めたということでしょう。

ＣＰ買取は年末で打ち切られますが、

超低金利で資金供給する「企業金融支援特別オペ」は

来年３月末まで延長して打ち切るとのこと。

また、政策金利（無担保コール翌日物）も

現行の年０．１％に据え置き、超低金利政策を継続して

景気の下支えを図るというのは変わりません。

実際、ここ数ヶ月はＣＰの買取実績は減ってきたようなので

まず第一段階として、ここの補助をはずしたということでしょう。

ただデフレの傾向はまだ止まっておらず、これも今日発表された

9月の全国消費者物価指数（CPI、2005年＝100）は、

総合指数で前年同月比2．3％下落で、７ヶ月連続マイナス値と

なっています。

更に今週から上場企業の中間決算及び１０年３月期の業績予想の

発表が始まっています。

不動産セクターでは、安定していると思われていた

三井不動産が通期の業績予想を下方修正しました。

三菱地所の中間決算は営業益21％減と、

やはり住宅事業が苦戦しています。

ＪＡＬに話題が集まっていますが、

実はＡＮＡの業績も苦しくて、

上期の決算は３０年ぶりに赤字に転落しています。

電機大手９社の０９年９月中間連結決算も

そろって減収。純損益も８社が赤字となっています。

まだまだ今後の先行きが読めない状況です。

今年も早いもので残すところあと２ヶ月。

私も、とにかく今出来ることをしっかりとやり続けていきたいと思います。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:58 | パーマリンク | コメント (0)

不動産投資信託（ＲＥＩＴ）の

日本リテールファンド投資法人と

ラサールジャパン投資法人が、

来年３月をめどに合併すると発表しました。

上場ＲＥＩＴの合併は２件目。

合併後の資産規模は７千億円超。

今回、初の商業施設系ＲＥＩＴの合併になります。

日本リテールが存続法人となって、ラサールが保有する

住居、オフィス系は売却して、商業施設系特化型ファンドになります。

若干ペースが遅いような感じも否めませんが、

徐々に上場ＲＥＩＴの再編が進んでいます。

今日もコンサルティング先で話題に上がりましたが、都内の不動産の動きは

少しずつ回復傾向にあるとはいうものの、今はまだ、中々買い手がつかない

というのが実態のようです。

ＲＥＩＴ指数も一時回復の兆しをみせていたものの、

またこの1ヶ月は下落傾向が鮮明になっています。

株価に目を向ければ、

また米国ダウと連動する形で日経平均も続落して

今日も183円程度落ちています。

その他、今日は米国の２００９年第３四半期（７～９月）の

ＧＤＰの速報値が年率換算で５期ぶりのプラス成長となる

前期比３・５％増と発表されたものの

日本では日本航空の再建問題で事実上政府管理下で再建を試みる

こととなり、企業再生支援機構にお世話になることが決まったなど

なんだかここ最近、二番底を匂わすような傾向が続いています。

杞憂であればいいのですが、なんとなくそんな感じがしてしまうのは

私だけなのでしょうか。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:41 | パーマリンク | コメント (0)

今日の午後の債券市場で、

新発10年物国債である304回10月債の利回りが0.015％高い

1.420％まで上昇しました。

8月12日以来の水準とのこと。

さて、長期金利の上昇はなぜ、そんなにネガティブに捉えられるのか。

長期金利とは一般的に新しく発行される10年ものの国債の利回りを

さします。

この金利が上がるというのは、わかりやすくいえば、

高い金利を用意しなければ国債の買い手がつかなくなっているということです。

つまり、長期金利上昇とはすなわち、国債の価値の下落を意味するのです。

そうなると、

まず第一に国の財政を悪化させることになります。

国債を発行する際のコストが余計にかかるということなので、

借金がますます膨らんでしまうというわけです。

更には、長期金利の上昇＝債券の価値の下落という公式は

多くの債権を保有している銀行や保険会社に代表される

金融機関の資産の目減りに直面することになります。

となると、自己資本比率維持の為の行動の結果として、貸し渋りや貸しはがし

といった現象を喚起し、金融システムの危機にもつながる可能性があります。

そして、長期金利の上昇は、銀行から長期で借入をして実行される

企業の設備投資に対しても抑制圧力が働くことになります。

設備投資が活性化されなければ、景気回復に遅れが生じることにつながります。

このように、長期金利の上昇は、様々な観点で

景気回復の足かせになる可能性があるわけです。

だから、ほんのちょっと上がっただけでも、ニュースで結構大きな話題として

取り上げられるということですね。

長期金利の動向、今後も注目ですね。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 18:03 | パーマリンク | コメント (0)

業績が低迷したり、見込み客が減少してくると、

販促の内容ややり方、営業マンの営業スキルに問題があると

考え、その部分の改善や改革を実施しようとします。

確かに、販促力や営業力の改善によって業績が回復するケースも

多々あります。

ただし、この点は「業績不振時だから」ということではなく、

常に、改善と改革を試み続けることでもあり、日常的な業務改善行動の

一環であるとも言えます。

一方、どんなに画期的な販促手法や営業手法を駆使したとしても

根本的に誤っている、または不明確な状態であったとすると

結果に反映されない大切なキーワードがあります。

それが、

商品力とターゲティング

です。

両者の関係はコインの表と裏のようなもので、

切っても切り離せないものです。

商品力の向上、改善を実施する為には、

自社が顧客に提供する商品（サービス）は、

効用が十分にあるのかどうか。

本質的に、提供する商品の価値は、今の市場の中で

色あせてしまっていないか・・・

等を真剣に考えるということです。

目先の表現やイメージ、キャッチフレーズなどを変えたところで

この「商品力」が低下している状態では、本質的な解決には

至りません。

さらには、同じくらい大切なファクターとして挙げられるものが

ターゲティングです。

自社のその商品は、誰のどんな欲求に沿うものなのかということが

明確になっているかどうかということです。

我々のコンサルティング先の実態を見ていても、

かつて販売当初は商品力も強く、ターゲットも明確であったというものが

時を重ねることで、色あせたり、不明確になったりするケースが

多くみうけられます。

つまり新商品（新サービス）開発時には、やはりそれなりの

研究と調査に時間と労力をかけているので、商品力もあり、

ターゲティングも明確なわけです。

その際には、今度はその商品力とターゲティングとの一貫性の

ある販促や営業を展開できているかという点が、課題として

挙げられたりします。

ただ、その後、これだけ時流の変化が激しい昨今では特に

継続的に商品力とターゲティングを見直していく必要性

というものが求められています。

ただそれを完全にやり切っている企業は、まだまだ少ないというのが

現状です。

というのも、販売中の商品・サービスについて、販促や営業は

それほど大きなコストやストレスなく軌道修正が可能なのですが

商品力やターゲティングに修正を加えるということは、

大きな労力とストレス、コストがかかるケースが多いからです。

ただその労力を惜しまずして、根本的な解決にいたらないという

のも事実です。

不景気の今、業績不振の原因を景気低迷に求めることは容易な事ですが、

これを機会に、今一度自社の商品、ターゲティングについて

見直しを図ってみてはいかがでしょうか。

業績低迷の原因について、不景気のせいでも、販促のせいでも、

営業マンのせいでもない、根源的な要因が見えてくるかもしれません。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:55 | パーマリンク | コメント (0)

米国で商業用不動産向け金融の大手、

キャップマーク・フィナンシャル・グループ

が25日、米連邦破産法11条（日本の民事再生法に相当）の適用を

申請しました。

負債額は210億ドル（約１兆9000億円）。

住宅市場の若干の持ち直しが見られる米国の不動産市況ですが、

これまでも商業用不動産市場については、いまだ厳しい状況が

続いているとの報道がなされていました。

商業用不動産ローン担保証券（ＣＭＢＳ）市場は

不動産の値下がりや貸し倒れの増加などで市況が急激に悪化。

非上場企業で、オフィスビルやショッピングセンター、ホテルなどの

商業用不動産会社向けのローンが主力のキャップマーク社は

その影響をもろに受けた形になりました。

これによって、米国の商業用不動産市況の回復が遅れていることが

より鮮明になったといえます。

2009年４－６月（第２四半期）決算で約16億ドルの赤字を計上していた

ということなので、懐事情は火の車だったということでしょうか。

レバレッジド・バイアウト（ＬＢＯ）に伴う多額の借り入れも

財務を悪化させてたとのことですし。

米国不動産市況、特に、商業用不動産市況は、

まだまだ余談を許さない状況だといえます。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 19:23 | パーマリンク | コメント (0)

オフの日曜日ですので、コラムです。

これまで、何度も言われてきたように、かつての日本の不動産は

保有することに意味があり、企業が取る不動産

戦略もまた、日本特有のメンタリティに基づく行動が一般的でした。

その後、不動産バブル崩壊を経験した私たちは、

2003年1月に施工された新不動産鑑定評価基準でも

明らかになったように不動産の価値を

「収益還元方式」

で見るという概念が必要不可欠となりました。

収益還元方式とは、

不動産の価値を、将来のキャッシュフローの現在価値と、

で評価するということ。

ただ少し考えてみれば、わかる話なのですが、

「将来のキャッシュフロー」

って非常に曖昧な概念です。

例えばオフィスビルの場合、年間賃料が満室状態で

1億円だったとしても、3年後、5年後、10年後

それが満室のまま稼働できているのか、

空室が出ているのか、その割合がいくらなのか。

更には、空室が埋まらないので、賃料を下げてしまっているのか。

当然、維持管理にかかるコストも一定とは限りません。

つまり将来のキャッシュフローには幅（ボラタリティ）が

あって、そこには誰も完璧には予測できない

「不確実性」が存在します。

ただこの「不確実性」、不確実性があるからこそ

リターンもあるのです。

もし不確実性がゼロ、つまり誰でも「そうなることが確実」と

わかっている投資は、皆がそこに集まって

結局利益が消えてなくなります。

まさにリスクがあるからリターンがあるわけですね。

で、不動産の評価や投資の場合は、この不確実性を

様々な方法に基づいて予測して、不確実性をコントロールしようと

試みるわけです。

ダイナミックＤＣＦ法（ＤＤＣＦ法）とかって手法を用いて

様々なシナリオを分析したりします。

考えてみれば、企業経営もまさに同様で、

資本を使って、何らかの事業に投資をし、リターンを得る。

しかしその「何らかの事業」っていうものは、

常に不確実性を有しており、ボラタリティの高いものから低いもの

まで様々あるわけです。

その不確実性を経営手腕により、コントロールできた経営者が

結果的に大きなリターンを得て、成功者としての名を勝ち取る

わけです。

このように考えると企業も事業も、不動産も、

意思決定の際には同じようなメカニズムが働いている事が

わかります。

つまり、収益還元方式の考え方に基づいて、投資の意思決定を図る。

ただ、その収益還元方式を活用する際の将来のキャッシュフロー

ってやつは、ボラタリティのあるものなので、それをコントロール

（リスクとリターンを正確に把握し、適切なオプションを選択する）

する事が必要不可欠というわけです。

この辺を定量的に把握しようというのが、

私の苦手な数学がガンガン出てくる、

確率・統計とか金融工学の世界になるんですよね。

ちょっと勉強しなければならないなと思う今日この頃です。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 22:38 | パーマリンク | コメント (0)

以前から、民主党が出すと言っていた

我が国の相対的貧困率が、

2007年時点で１５．７％と発表されました。

この　「相対的貧困率」は、

国民一人ひとりの所得を順番に並べて、

ちょうど中間の額の人を定めて、

全体でどれくらいいるかを示した割合、

だそうです。

主要な国で貧困率が高いのは、

メキシコ（１８・４％）、トルコ（１７・５％）、米国（１７・１％）の順で、

日本の１５．７％は４番目とのこと。

今回の発表によると、日本の貧困率は１９９８年時点では１４・６％で、

以後は年々悪化傾向。

「相対的」な貧困率なので、「中間の額の人」の値によって

数字は大きく変動します。

そのため、この値が高いからといって、そのままその国が

他国よりも貧しい国だということではないでしょう。

ただ、それでもやはりこの相対的貧困率が高いということは

言うまでもなく、国内での格差が広がっていることに他ならないので

改善が必要です。

結局この値が高くなればなるほど、

「日本は豊かでも個人レベルで貧しい人が多い」

ということにもなるので。

一億総中流といわれた時代からの転換が確実に起こっているのでしょう。

マーケティングの観点からいっても

この点は無視できないといます。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:29 | パーマリンク | コメント (0)

今日、某会計事務所の方々と

2015年にも上場企業に強制適用されると可能性が高いと

言われているＩＦＲＳ（国債会計基準）について

ディスカッションする機会がありました。

このＩＦＲＳの適用、つまり会計基準の変更は

当然、企業にとっても大変なことで、

Ｊ－ＳＯＸ以上の手間と混乱が起こりそうな予感がします。

例えば、ＩＦＲＳ適用によって企業の業績の見方がどのように

変わるかという点をいくつか挙げると・・・

・包括利益の表示

・M&Aにおけるのれんの償却

・持ち合い株の評価

・開発費の資産計上

・売上高の認識

・減価償却

・在庫の評価

などなど・・まだまだ詳細の中身については、

確定はしていないようですし、

会計事務所の方の話によると今はまだ1週間おきに

細かなところが少しずつ変わっているような状況

だということ。

会計の基準が変わるということは、

企業業績の見え方が変わるということ。

そうなると、当然、その見え方にあわせた企業戦略の再策定、

あるいは、見え方が変わることによって、

現状の企業戦略にどのような影響がでるかを

十分に精査する必要が出てきます。

まだ期間はあるように感じますが、Ｊ－ＳＯＸの時もそうでしたが

会社の仕組みやシステムを変更には、予想以上の時間とコストが

かかります。（で、最後、かけこみでバタバタしちゃいます）

今から、ある程度の準備は始めておかなければならない

タイミングにあると言えるかもしれません。

今日、ディスカッションした会計事務所と共同で

近々、ＩＦＲＳをテーマにしたセミナーを開催しようという

話があがっています。

正式に日程が決まった際には、このblogでも

ご紹介させて頂きます。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:10 | パーマリンク | コメント (0)

いやぁ、、、驚きましたね。。

民主党が提示した日本郵政の社長人事。

あれだけ天下り、官僚人事を批判していた民主党が

日本郵政の西村社長の次に指名した人が

斉藤次郎元大蔵事務次官

14年前に退任したとえはいえ、

旧大蔵省で「１０年に１人の大物次官」

と呼ばれていたバリバリの官僚の中枢を歩んできた人。

鳩山さんも、原口さんも、亀井さんも

様々な言い方で天下りを否定していますが、なんとも

これだけ露骨な人事をされてしまうと、

なんとなく民主党の狙いが見えてきたような気がします。

まさに

民から官への逆戻り

財政投融資の復活

景気回復の為のバラマキ政策によって、

概算要求で95兆円にのぼる史上最大の予算を計画し

財政危機も強まる中、なんとか日本郵政の連結総資産327兆円

を活用したい。

郵政民営化によってこのお金を市場での運用に任せよう

という流れを、今回一気に止めたかったと見られても

仕方ないのではないでしょうか。

結局、民間（国民）のお金、財布に手を突っ込んで、

景気刺激の為にそれを使うというやってはいけない

ことをやろうしているんではないでしょうか。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 17:53 | パーマリンク | コメント (0)

上場不動産投資信託（ＲＥＩＴ）の09年上期の物件購入額が

明らかとなりました。

2009年度上期（4～9月）の購入額は前年同期に比べ

約9割減の521億円とどまったとのこと。

件数でしいうと、なんと２件です。

昨秋以降の世界的な金融危機で資金手当てが進まず、

REIT市場が立ち上がった01年以降では最低となりました。

ここにきて、少しずつですが、日本の不動産においても

ポジティブな話が出始めていますが、実績として今期上半期の

実態を見てみると、昨対で９割減の落ち込みということ。

REIT市場は、不動産投資市場において最後のEXITでもあるので、

REIT市場の安定、活性化が私募ファンドや不動産取引そのもの

を活性化につながるわけです。

出口が安定しないと、企業やファンドも思い切った運用がしにくい

ということです。

さて、09年下期、REITはどのような動きをみせるのでしょうか。

少なくとも積極的な物件取得という状況になるまでには

もう少し時間がかかりそうな気がします。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 19:46 | パーマリンク | コメント (0)

週明け19日のニューヨーク株式相場は、

再び反発しました。

ダウ工業株30種平均の終値は

前週末比96．28ドル高の1万0092．19ドルと、

前週に続き年初来高値を更新しました。

米主要企業の7～9月期決算発表が本格化するのを前に、

世界景気の回復に伴う期待感が株価に反映されてようです。

それを受けて、いつもどおりですが、

今日の東京市場は

前日比＋100円33銭の

10,336.84円　となっています。

ところで、その米国主要企業の１つ、

アップルの7月～9月期の決算が発表

されました。

アップルの２００９年７～９月期決算は

売上高が前年同期比２５・０％増の９８億７０００万ドル（約８９００億円）、

純利益は同４６・６％増の１６億６５００万ドル

と大幅な増収増益です。

いやぁやっぱアップルは凄いです。

増収増益もさることながら、この利益率が凄い。

やはりiPhoneが好調なようです。

確かに私の周りにもどんどん、iPhoneを持つ人が増えて

きました。

日本で発売された昨年の7月に、私が購入した頃は、

まだまだ、回りで見かける人は稀でしたが。。。

発表した情報によると、iPodの売上は減って、

MacとiPhoneが拡大しているとのこと。

iPod＝携帯音楽プレーヤー市場は競合環境も厳しくなって

きているようですし、少し前もsonyのWALKMANがiPodの販売台数を

初めて？上回ったと話題になっていました。

「独自固有の優位性」

という観点からMac、iPod、iPhoneを比較すると、

やはりMacとiPhoneには一日の長が

ある感じがしますね。

いずれにせよ、明日以降の米国の決算発表

注目です。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 18:40 | パーマリンク | コメント (0)

また不動産市況の底打ち感を感じさせるようなニュースです。
　
住友信託銀行が、仏保険最大手アクサグループと共同で、

日本国内の不動産を投資対象とする

不動産ファンドを設立すると発表しました。

2010年に、買い取り資産の規模は1000億円規模のファンドを

立ち上げるとこの。

投資家からの出資500億円と金融機関から500億円の融資を受ける計画。

あいかわらず国内の商業用不動産は

金融危機を受けて低迷が続いていますが、

今後は、景気の持ち直し傾向を受け、オフィスビル需要も

回復に向かうと判断したようです。

なんせ今は買いやすい物件も結構出回っているようなので、

都心の割安な物件などから投資していくのでしょう。

このような、話が今後も増えるかもしれません。

今日は、日銀の支店長会議があって、

全9地域で景気判断を上方修正したというニュースもありました。

ヒタヒタと景気回復の足音は聞こえているようです。

その足踏みはまだまだ心もとないようですが。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 22:51 | パーマリンク | コメント (0)

ＧＤＰギャップという言葉があります。

GDPギャップとは、

資本と労働が完全に活用された場合のＧＤＰ（潜在ＧＤＰ）に対する、

現実のＧＤＰの比を表します。

ただこの「潜在GDP」の水準を推計することは難しく、

推計にあたっては、過去のトレンドをもってその潜在的な

水準とすることがあります。

内閣府や、日本銀行、IMFなども発表してますが、

その潜在GDPの算出根拠は非常に難解だそうです。

そのため、GDPギャップの値については、識者によって

多少幅があるようです。

内閣府の発表をみると０９年第一四半期のGDPギャップは

－８％を上回る大幅な下落。

GDP約５００兆円とすると、約４０兆円のギャップがあることになります。

ちなみに財務省の「埋蔵金」の発掘で一躍有名になった

エコノミストの高橋洋一氏などは

GDPギャップは８０兆円と言っています。

結局、経済の諸問題は

この潜在GDPの水準をあげていくという長期的な問題と、

そこからの乖離（GDPギャップ）を埋めるという

短期の問題に集約されると思います。

いまの状況を潜在GDPとの比較によって、正確に見極めて、

財政政策と金融政策をうまく活用しなければならないということ

なのでしょう。

例えば、実際のGDPが潜在GDPを上回っているようなときは、

財政政策による景気刺激策は無意味ということになります。

まずは、この未曾有の不況によって発生した

GDPギャップを埋める方策を

なんとかしなければならないと言えます。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:44 | パーマリンク | コメント (0)

米財務省は、

０９会計年度（０８年１０月～０９年９月）の

財政赤字が１兆４１７１億２１００万ドル（約１２８兆９６００億円）と

史上初めて１兆ドルの大台に乗り、

過去最大を記録したと発表しました。

一気に赤字額が１兆ドルです。

これは過去最大だった

０８年度（４５４８億６００万ドル）の

３．１倍超です。

国内総生産（ＧＤＰ）比でも１０％に達し、

第二次世界大戦時の１９４５年以来

最悪の水準です。

０２年以降８年連続で財政赤字が続いている米国ですが

これだけの赤字膨張は、基軸通貨としてのドルや

米国債への信認を低下させ、

結果的には、金利上昇を誘発するという不安が発生してしまいます。

財政赤字を解消する為には、

税収入が増えるか、歳出を減らすかのどちらかしかありません。

税収の増加には景気の回復が必要不可欠ですし、

その為には大規模な景気対策の為の歳出が必要です。

加えて、いまの米国オバマ政権は、

医療保険制度改革やアフガニスタンへの米軍増派問題など

歳出増につながる難題が山積みしている為、

財政赤字が即座に解消される可能性は極めて低い

と言わざるを得ません。

そうなるとドルや国債に対する信認も低下し

金利が上がって・・・

という負のスパイラルに入る可能性もあるわけです。

昨秋以降の不況が、

１００年に１度の経済危機であったとすれば、

致し方ないという面も強いのですが、やはりこの財政赤字

世界的にも大きな影響が出てきそうです。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 22:12 | パーマリンク | コメント (0)

以前も少しご紹介いたしましたが、

不動産売買仲介市場において、

米国型の仲介モデル、エージェント制を日本に導入し始めている

世界的な不動産仲介FCチェーン

コールドウエルバンカーの日本法人社長

定村吉高 氏 と対談させて頂いた模様が、

弊社チームサイトにアップされました。

コチラ
↓↓↓↓
業界トップインタビュー

今後の不動産仲介業界を占なう、大変興味深いお話であったと思います。

是非、ご覧下さい。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 19:35 | パーマリンク | コメント (0)

１４日のニューヨーク株式市場、ダウ平均株価（３０種）の終値は

前日比１４４・８０ドル高の１万１５・８６ドル

の終値をつけました。

金融危機を受けて株価が急落した昨年１０月３日以来、

約１年ぶりに１万ドルの大台を回復したことになります。

世界的な投資マネーが、金や石油といった商品先物から

株式にも流れ始めているようです。

株式市場が堅調な原因は、

企業業績の回復。

今日もゴールドマンサックスの７～９月期決算発表があり、

純利益が31億8800万ドル（約2900億円）、

前年同期の約3.8倍に急増。

昨日もＪＰモルガン・チェースの０９年７～９月期決算は

前年同期比約7倍の増益

半導体大手インテルも好調な業績見通しを示しました。

それを受けて、東京株式市場も今日はほぼ全面高の展開

前日の終値と比べ１７８円４４銭高の

１万２３８円６５銭で取引を終えました。

石油、金、株

これが今どれも高騰しているってのもちょっと不気味な感じがしますが。

いやぁ、明らかに何かが動き始めていますね。

これが、正しい景気回復の足踏みであれば何の問題もないのですが。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 22:16 | パーマリンク | コメント (0)

ほんといつぶりでしょうか。

って、２５ヶ月ぶりなんですが。。

これもほぼ毎月ウォッチしています、

不動産経済研究所が発表する

首都圏新築マンション販売戸数。

今日、９月の発表がありました。

９月の首都圏の新築マンション発売戸数は、

前年同月比２６．２％増の３０６３戸。

実に、０７年８月以来、

２５カ月ぶりに前年を上回ったことになります。

ただ、これでマンション市場が本格的に回復

ってことにはならないはずです。

去年の９月と言えば、まさにリーマンショックで

世界的にも最も不安が渦巻いていた時期であった

上に、値下げによる在庫処理活動は継続している

わけなので、まだまだ、この１ヶ月を持って

回復とは言い切れないでしょう。

実際、不動産経済研究所の１０月の予測は

再び、「前年割れ」としています。

まぁ〜ただ、最近、このblogでも取り上げ

ているような、少しずつですが、不動産マーケット

においても明るいニュースがチラホラ出始めている

事実自体は好感が持てます。

季節は秋から冬に向かっていますが、

市況は春の兆しが出て来始めているのでしょうか。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:13 | パーマリンク | コメント (0)

コモディティ相場が全体的に上がっています。

最近顕著なのは、金　です。

直近の13日朝方のニューヨーク商品取引所では

1オンス＝1069．70ドルまで上昇しました。

同様に、原油先物相場も上伸。

ＷＴＩの中心限月１１月物は時間外取引で

一時１バレル＝７４．４７ドルの高値を記録。

ドルへの信認が低下するのと反比例するように

現物への価値が高まっています。

先週、マーケットでも話題になりましたが、

オーストラリアがＧ２０では初となる

政策金利の引き上げを行いました。

すなわち、これは、金融緩和の終了を告げるものであり、

一足先に出口戦略を実行に移した格好になりました。

なぜ、諸外国に比べてオーストラリアが？

って思われたかもしれませんが、それが、

このコモディティ市場の高騰も大いに関係があるのではないかと

思っています。

オーストラリアなんだかんだいっても有数の資源国です。

小麦やホップといった穀物類や、

鉄鉱石やボーキサイトといった鉱物の産地としても名が知れています。

このような現物に対する世界的な需要が高まっている

＝投機資金が集まっている

からこそ、先進諸外国に比べて回復が早かったといえるのでは

ないでしょうか。

当然、そこにバブル的なものがないとは言えないのも

また怖いところ。

注目したいです。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:22 | パーマリンク | コメント (0)

スウェーデン王立科学アカデミーは、

０９年のノーベル経済学賞を

米インディアナ大のエリノア・オストロム教授と、

米カリフォルニア大バークリー校のオリバー・ウィリアムソン教授

の２人に贈ると発表しました。

オストロム氏は女性。

ノーベル経済学賞では初の女性の受賞者だそうです。

アカデミー側では、受賞理由として

「オストロム氏は、共有財産がどのように利用者の集まりによって

うまく運営されるかを実証した。

ウィリアムソン氏は企業組織が紛争を解決する構造として

働くという理論を発展させた」

と評価しています。

ところでノーベル経済学賞は、

実は、ここ10年連続米国人が受賞しています。

去年は、かのポール・グルーグマン

ちょっと前に戻ると「マンデル・フレミング・モデル」の

ロバート・マンデル

グローバリズムを痛烈に批判した

ジョセフ・E・スティグリッツ

などもそうですね。

もともとこの経済学賞。

ノーベル賞創設につながったアルフレッド・ノーベル氏の遺言

にはなかったとのこと。

スウェーデン銀行が創立３００年を記念して新設を働きかけ、

６９年に授与が始まったという、ノーベル賞の中では

歴史が浅いものなのです。

経済学の世界もまた、今また新しい価値と基軸を求められて

いるような気がします。

世界が幸せになる為の本当の経済学を、また新たに

生み出していってほしいです。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 22:44 | パーマリンク | コメント (0)

デフレが相変わらず続いています。

お金の価値は通常、物価と為替レートによってその強さを測ることができます。

物に対するお金の価値が下がっており、かつ円高が進む

今の日本の円は、どちらの面から見ても強いといえます。

デフレは本当に、あんまり良くない傾向だと思います。

それが日本は10年以上も続いているわけで。

鳩山政権も基本的には、育児支援、高速道路無料化など家計支援により

個人消費を促し、おカネの裏付けのある「有効需要」を喚起するという

内需拡大路線を展開していますが、デフレ脱出というテーマがどの政策に

も見受けられません。

お金の価値が上がる世の中は、一見よさそうに思えるのですが、

結局、お金を持っている人は益々豊かになり、

持たない人は一層困窮するということになります。

お金の価値があがるなら、今はあまり使わない方がいいよねぇ～

って発想にもなりますし。

で、このデフレ＝お金の価値の高止まりを解消する為には

何が必要か。

単純ですが、市場にお金をたくさん流通させるのです。

中央銀行がお金をすって発行しまくる。

今の米国がそうです。

FRBが昨年9月のリーマンショック以降、ドルの発行量をおおよそ

2倍に増やしています。

日銀はというと、、、実は殆ど増やしていません。

これを量的緩和政策といいますが、

日銀は量的緩和政策を頑なに拒否しています。

白川総裁は「デフレではない」と言っているようで、

むしろCP買上げの打ち切りなど、

既に出口戦略を模索し始めているとか？？

世界的にみても、今の日本のデフレは結構問題だと思います。

民主党政権にも是非デフレ対策に力を入れて

日銀との連携を図って欲しいものです。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 22:24 | パーマリンク | コメント (0)

不動産ファンドのアセットマネージャーズが

2010年2月期の連結最終損益が13億円の黒字（前期は481億円の赤字）

になりそうだと発表しました。

ちなみに従来予想は10億円の黒字。

不動産ファンド株の上方修正IRなんて何年ぶりでしょうか。

一時的な売却益が効いているという内容はともかく、

ちょっと久しぶりに業界では、明るいネタです。

資産をスリムにするとこういったことが起こり始めるから

面白いですね。

３～８月期に保有資産の売却を進め、

特別利益が発生することが、今回の上方修正に寄与するとのこと。

今後景気の回復とともに、不動産ファンド会社の動きが注目されます。

日本経済のファンダメンタルズ⇒不動産市況⇒不動産（ファンド）株

この流れは一定の相関があると言えます。

このようなIRが少しずつ出てくると、日本経済も回復にも期待が持てます。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 20:18 | パーマリンク | コメント (0)

ノーベル平和賞にオバマ大統領が選出されました。

正直、びっくり？なんで？って思った方も多いのではないでしょうか。

現役政治家が平和賞を貰った例で言うと、

キッシンジャーさんとか

ゴルバチョフさんとか

金大中さん

カーターさんとか

ゴアさんとか

アナンさんとか・・・

ですか。

まぁ色々賛否両論はあるんでしょうが、

ひとつだけ言えるのは、これでオバマ大統領、というか

米国は「戦争による景気回復」

という戦略オプションは使いにくくなったと言えるでしょう。

これまでの米国の歴史を振り返って見ると、

米国を支えるビジネスモデル、戦略オプションの１つとして

そこには、必ず「戦争」というものがありました。

１９３０年代の大恐慌から脱した第二次世界大戦だし、

その後もベトナム戦争、イラク戦争など、事ある毎に、絶妙の

タイミングで戦争が発生していました。

ノーベル賞選考委員の皆さんがそこまで、考えての事かどうかは

わかりませんが、結果的に「戦争による景気回復」という戦略を

封じ込めたのではないでしょうか。

ということは、当然、米国の景気回復は、自力で立ちあがるしかない

ということで、時間がかかるような気もしますね。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:03 | パーマリンク | コメント (0)

台風１８号が日本に上陸し、今日は、関東地方も大変な

ことになってました。

そんな中、ユニクロの快進撃は続いているようです。

今日、ファーストリテイリングが、

2010年８月期の連結純利益が

前期比25％増の620億円になる見通しと発表し。

過去最高益を更新する見通しを明らかにしました。

年間配当は200円と前期比40円増。

営業利益ベースでも最高益を更新します。

ユニクロは、その価格の安さに注目されがちですが、

それ以上に、常に新しいヒット商品を生み出し続けている

その商品開発力を見逃すわけにはいきません。

ユニクロの業績が急上昇したきっかけをつくった

「フリース」に留まらず、最近でも

保温性に優れた肌着「ヒートテック」や、

ブラジャーとタンクトップを一体化した「ブラトップ」、

「ジーユー」ブランドの９９０円ジーンズ

つい先日は

「シューズ」ブランド

の開発も発表しました。

大手スーパーなどが安売りを追随しても、

やはりこの商品開発力による先行者利得は計り知れないものであり

競合他社も追いつけない状態です。

やはり、安さの裏にある

品質と商品開発力が、ユニクロの強みなのでしょう。

おそるべしユニクロです。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 20:57 | パーマリンク | コメント (0)

コンサルティング会社が企業に提供する

定番商品の１つに

「研修」

が挙げられます。

新人研修、管理職研修、営業研修など、

そのテーマや内容も様々であり、

研修のみを提供するコンサルティング会社も存在するほどです。

私も、これまで、何度もご依頼に基づいたテーマで

研修をさせて頂き、先日も某企業において営業マン研修を実施しました。

ただ、企業が成長するために必要な要素を

研修で埋められる割合は、そのうちのほんのわずかだと考えています。

ノウハウの伝達のみならず、

様々なプログラムを活用して、ケース・スタディやロールプレイング等々

実際参加者にも考え、行動してもらいます。

場合によってはマインドチェンジの為のプログラムを組んだりもします。

ただ、このようなノウハウ・ドゥハウの伝達は、

問題の本質的解決にはならず、どうしても目先の短期的な改善施策に

留まってしまいがちです。

では、マインドチェンジをしてもらって、いつでも自ら考えられるよう

問題解決思考プロセスを学んでもらおう！と、モチベーションに働きかける

ような研修をしても、それは得てして一過性のものとなり、１週間もすれば

その思いも忘れ去られてしまいます。

結局、研修も会社全体の戦略から一貫性のある戦術展開の１手法として

プログラムされるべきものであり、

そうでなければあまり意味をなさないということです。

あくまでも大きな戦略という枠組みの中で、それを具現化させるための

数多くある手法の１つという認識です。

もちろん、基礎的な知識や常識レベルの力をつける研修は

必要不可欠です。

しかしそれ以上の戦略的研修を実施する為には、

企業戦略との一貫性がキーワードになってくると思うのです。

研修を内製化している企業も、外注されている企業も

今一度、研修について、お考えになってはいかがでしょうか。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:20 | パーマリンク | コメント (0)

NIKKEI.NETより一部抜粋します。

-------------------------------------------------------------
平和不動産は、不動産投資信託（ＲＥＩＴ）、クレッシェンド投資法人の

第三者割当増資30億円を引き受けて

出資比率を19％強まで引き上げると発表した。

同時にクレッシェンドの運用会社を完全子会社化する。
-------------------------------------------------------------
REITの再編が進んでいます。

クレッシェンドも今月末に社債に相当する投資法人債200億円の償還を控え

資金繰りに窮しているとのこと。事実上、平和不動産が救済役を買って出た

形になります。

クレッシェンドは住宅やオフィスビルで運用するＲＥＩＴで、

５月末時点の資産規模は約1100億円。

日本の不動産もかなり底値に近い状態になってきました。

今、個人にしても法人にしても、金融機関が融資してくれるところは

かなり良い条件で購入できていると聞きます。

REITも本格的な市況回復に向かって、

今は我慢と、整理が必要なのかもしれません。

その上で、本当に投資すべき物件は、ちょこちょこ出始めているはず。

そこの目利きとタイミング（運）が重要なのだと思います。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:22 | パーマリンク | コメント (0)

以前から本blog閲覧者の関心度も高い、

民主党の政策に突如あがった

不動産仲介の「両手取引禁止」

について、前原国交相が口を開きました。

以前のブログはコチラ
↓↓↓↓↓↓↓↓↓
民主党マニフェスト　仲介手数料の両手を禁止！？

日経BPネットより一部抜粋します。

-----------------------------------------------------------------
民主党が政策集に記載した、

不動産の売り手と買い手の双方から

仲介手数料を取る「両手取引」の原則禁止について、

前原誠司国土交通相は10月2日、根本から見直す考えを示した。

前原国交相は、両手取引原則禁止の意図と見直し理由について、

「両手取引をしたいということで囲い込む問題が出てくる。

そのことによって、閉鎖的な市場になっている面があるというところから、

これが生まれたと聞いている。

ただ、中小零細の不動産業者から相当なクレームが来た。

実際にやっていったら成り立たないようなところが

出てくるかもしれない」と語った。
-----------------------------------------------------------------

結局、前言撤回的な雰囲気を要して来ました。

色々意見はあると思いますし、業界からすれば

ただでさえ大変な時期に、「両手禁止」なんて持ってのほか！

と怒り心頭の企業もあるでしょう。

やはり、今回の件、個人的には

「法で強制的に禁止する」

ほどの意義はないかもしれないと感じています。

つまり、仮に企業が効率性の促進の為に、

両手取引を戦略的に強化していたとしても、

お客様や市場がそれを受け入れなければ、

取り引き自体が成り立ちません。

実際、大手不動産会社では、特に両手取引に注力しているにも

かかわらず、手数料率は4％程度。

しかも年々その値は低下している言われています。

そういう意味では、サービスを提供する側の論理（理由付け）のみに

裏付けられた両手取引というものは、徐々に、市場がそれを受け入れ

ないようになってきているのかもしれません。

お客様からみた両手取引のメリットや、それをお願いする動機づけ

などを明確にさせた上で、納得感の高いものであれば、

お客様が両手を希望するであろうと思うのです。

つまり、「国の政策で強制的に」という手間を取らずとも

基本的には「マーケットメカニズム」に任せればよいと感じるのです。

企業努力によって両手率を高める企業もあれば、

そうでない企業もある。

そんな話で十分な気がしますが。皆さんはいかがでしょうか。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:02 | パーマリンク | コメント (0)

本来は消費税が還付されないマンションやアパートのオーナーに

法の抜け穴を利用した租税回避行為

いわゆる消費税還付金問題に

いよいよメスが入りそうです。

賃貸住宅では、清涼飲料水の自動販売機を１台設置するだけで、

建物全体の建築費にかかる税が全額還付される

“節税対策”が常態化しています。

からくりはこんな感じです。

本来、消費税は最終消費者が負担するのが原則。

このため消費税法上、売り上げの９５％以上が課税対象であれば、

それまでの仕入れなどにかかった税は還付する、

との規定があります。

賃貸住宅の場合、「売り上げ」は本来入居者が支払う家賃だが、

家賃は非課税のため、売り上げに占める課税対象は０％となり、

本当は、消費税還付は受けられない。

そこで、出てきたのが、建築途中、入居募集段階での

自販機の設置である。

飲料水の売り上げは課税対象のため、まだ家賃収入がない段階で

税務署に自販機の売り上げを申告し、

課税対象が９５％以上だと見せかける。

こうすると、建築費の消費税分が戻されるというわけです。

還付額は全国で年約９０億円に上るとみられて、その額も大きい。

住宅家賃が法改正により非課税となったのは１９９１年。

その後、この“自販機節税法”が全国に広がったようです。

色々法の抜け道？というものはありますが、

財務省も知っていたけど、その対策は中々ってことだったのでしょう。

更新手数料の無効化なども含めて、賃貸アパート、マンション市場もまた

ひとつの大きな過渡期に入っているといえるでしょう。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:16 | パーマリンク | コメント (0)

２日の米株式相場は４営業日続落。

ダウ工業株30種平均は前日比21ドル61セント安の9487ドル67セントと、

９月４日以来ほぼ１カ月ぶりの安値で終了しました。

９月の米雇用統計で雇用者数が予想以上に減少した事による

影響が大きかったようで。

為替も一時は８８円６３銭まで円高ドル安に進みました。

今日、明日は東京市場は休みですが、

先週末は木曜日、金曜日と大きく続落していたので、

またダウの影響を受けて週明けも更に株価が下がる事が

予想されます。

しばらくは下げ基調で日経平均も9200円ぐらいまでは

いくんじゃないかなって素人ながらに思ったりしています。

ちなみに、2016年の夏季五輪の開催地選考で

残念ながら東京は落ちちゃいました。

リオデジャネイロでしたよね。確か。

マーケットも日本に対して、少なからず、

このオリンピック候補地決定が、いまいちパッとしない

日本に対するポジティブな反応を引き出すきっかけに

なるのでは？などと言われていましたが。

結局、それもなく、円高に触れている状況も変わらず。

やはり下げ基調が続くように思います。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:10 | パーマリンク | コメント (0)

亀井金融担当大臣が主張する

モラトリアム（返済猶予令）が、

株価にも影響を与えるほど、大きな問題となっています。

実はこのモラトリアム、これまでも日本でも、

昭和恐慌時や終戦直後に実施したことがあるのですが

今回はちょっと毛色が違うようです。

モラトリアム。

要は、銀行に借りたお金の返済を一時期猶予してあげるって

話で、一見すると、借入返済に苦しんでいる、中小企業に優しい、

もっと言えば、経営難に陥っている中小企業社長にとっては、

天の声のような話に聞こえるはずなんですが。

そう単純な話ではありません。

このような法案が通ってしまうと、いや通るかもしれないという

現実味が出てきた段階で、金融機関はリスクヘッジのために

駆け込み的に貸し剥がしや、貸し渋りが発生する可能性が

考えられます。

更に、あくまでもモラトリアムは、徳政令のように

借金がなくなるわけではなく、ある一定の期間、

返済の猶予が与えられるだけなので、

1年後か2年後かわかりませんが、

最終的には借りたものは返済しなければならないのです。

そう考えると、中小企業においては、実際問題として、

景気が回復しなければ、返済負担も楽にならない。

しかし、このモラトリアム法案による金融機関の貸し渋り等によって

お金の流動性が減ってしまい、景気が更に悪化、もしくは回復が

遅れるかもしれないというパラドックスに陥る可能性があるのです。

更に更に、ちょっと考えてみると、

このモラトリアム法案に則って、借入を返済しなくなった企業に

モラトリアムが解除され、通常の状況に戻った際、

金融機関は、これまでと同じ金利で、同じ額を、この企業に

貸し続けるということがありえるでしょうか。

そうです。多分ないでしょう。

「あそこの会社はモラトリアムに則ってこの期間、返済しなかった」

というなかば、ブラックリスト化されて、

以後の貸し出しにも消極的になるであろうということが、

容易に想像できます。

ということで、実はこのモラトリアム。

中小企業に優しいようで、よくよく考えてみると、

多くの中小企業を一斉に倒産させてしまうようなリスクが

あるほど、恐ろしい側面もあるということを

私たちは認識する必要があるのかもしれません。

ちなみに亀井静香氏。

かれは、元警察官僚で、大学ではマルクス経済学を

学んでいるとのこと。

うーん。。

閣僚になった時点からちょっと気になってはいましたが。

今後の彼の発言・行動は要注意です。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 22:23 | パーマリンク | コメント (0)

今日は１日、株価は下げ基調。

東京株式市場では、

前日の米株安と円高基調の続く為替相場の影響で

幅広い銘柄が売られました。

日経平均株価は、

前日比154円59銭安の9978円64銭

終値では2ヶ月ぶりに、 1万円を割る結果となりました。

この下げ基調、どこまで続くのかが問題です。

それにしてもマーケットの円高に対するアレルギーは

すごいですね。ちょっとひいちゃうぐらいです。

しばらく警戒してウォッチする必要があるようです。

☆ブログランキング　参加中！　クリックのご協力をお願いします！

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 18:39 | パーマリンク | コメント (0)