10月の住宅着工が発表されました。

NIKKEI NETに仰々しいタイトルでこのニュースが伝えられています。

以下抜粋します。

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09年の住宅着工、42年ぶり100万戸割れへ　10月は27％減

国土交通省が30日発表した10月の新設住宅着工戸数は、

前年同期比27.1％減の６万7120戸だった。

前年割れは11カ月連続。2009年１～10 月の累計は65万914戸で、

通年では1967年の99万1158戸以来、

42年ぶりの100万戸割れとなるのが確実な情勢だ。
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42年ぶりの100万戸割れが確実とのこと。

国交省も

「雇用・所得環境が改善しておらず、当面厳しい状況が続く」

とみているようです。

在庫調整局面がいまだ終わっていないようです。

先日も地価動向の発表を取り上げましたが、

遅行指数である不動産指標の回復は、まだまだ時間がかかりそうです。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 19:58 | パーマリンク | コメント (0)

整理整頓の習慣を身につけるためには、

「捨てる事が重要」

と言われています。

裏を返せば、人は「捨てる」事を

感覚的にに躊躇する傾向があるようです。

おそらく「捨てる」という行為から直感的にイメージされる

リスクが、「残しておく」ことによって受けるリスクより

大きいと判断してしまうからでしょう。

同様に、企業にとっても何かで成果を上げていこうと

するときに「捨てること」はとても重要だと感じます。

例えばターゲティング

一般的にどうしても、できるだけたくさんのお客さんに

知ってもらいたいと大きく、広く取る傾向があります。

できるだけターゲットを絞り込んで、ピンポイントで刺さる

施策を講じることが重要であるといえます。

例えば全ての選択オプションにおいて必ず一長一短があるケース。

どれかを必ず選択しなければならない際に、

そこに内在するリスクは目をつぶらなければなりません。

100％リターンのみの選択肢であれば悩む必要もないわけです。

何かを捨てることにはそれなりの勇気がいります。

先ほど話したように、「残しておく」ことのリスクは顕在化しにくい

からです。

しかし、上の例からも想像できるように、実は「残しておく」ことの

リスクは想像以上に大きいのです。

いつか使うだろうとモノを残しつづけていたら、本当に使いたい

重要なモノが出てこなくなる整理整頓ができない人が陥るリスクと

考えれば同じですね。

自分自身のことも振り返って

「捨てること」を実践したいと思います。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:18 | パーマリンク | コメント (0)

国土交通省が２７日発表した１０月１日時点の

全国主要都市の地価動向調査結果によると、

調査対象の１５０地区のうち１４７地区で

前回調査（７月１日時点）より地価が下落していました。

ただ、下落幅が縮小した地区数が増えるなど、

一部で改善の兆しも出てきたとのこと。

上昇した地区は５回連続でゼロ。

ざっとみると住宅地は下げ止まり感が出でき始めたけれど

商業地の回復は遅れているといったところでしょうか。

住宅地はマンション在庫減の影響もあるのでしょう。

一方商業地は、景気低迷の中、企業側も消費者側も

積極的な行動には出にくいようで、相変わらず厳しい現状が

続いているようです。

地価は遅行指数の１つですから、回復にはまだまだ時間が

かかるということでしょう。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:55 | パーマリンク | コメント (0)

今日は日経平均が急落。

終値は前日比301円72銭（3.22％）安の9081円52銭。

久々に300円を超える大幅下落となりました。

驚きはしません。

マーケットにはそうなる要因が十二分に存在しているわけですから。

ドル安、円高は止まりません。

今日は一時84円台をつけました。

そのほか、今日はドバイの政府系企業がデフォルトの危機にあるという

ニュースも衝撃的でした。

この「ドバイ・ショック」、

5兆円も債務を抱えるドバイ政府系企業「ドバイ・ワールド」が

返済繰り延べの交渉を進める間、全債権者に「停止合意」を求めた

というのです。

政府系企業にもかかわらずですよ。しかもその額は5兆円。。。

ドバイへ投資していたのはＥＵ諸国の金融機関。

欧州株式相場が一気に落ち込み、東京株式にもその影響が出た

という側面もあるようです。

週明け、株は9000円を割り込む可能性、為替は80円を切る方向に

限りなく進むように思われます。

二番底！？といえるかどうかは、わかりませんが、

リーマンショック以来の厳しい状況が、再び日本経済全体に

広がっていることは間違いないようです。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:30 | パーマリンク | コメント (0)

まだバタバタしているようです。

NIKKEI.NETより抜粋します。
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更生法・解任手続きは「不当」　穴吹工務店前社長、上申書提出

24日、東京地裁への会社更生法を申請した穴吹工務店（高松市）から

社長を解任され、同社取締役に退いた穴吹英隆氏は26日午後３時30分から、

同市内の香川県弁護士会で会見した。

穴吹氏は会見の中で、「会社更生法の申し立ては不当。

東京地裁民事第８部に更生法申し立てをすみやかに

却下決定してほしいという上申書を提出した」と述べた。

また、「社長解任などの取締役会の手続きは不当である」との

上申書を高松法務局に提出したことを明らかにした。
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先月の社長以外の取締役の解任騒動といい、

社長と経営陣との確執を感じます。

常々、私はどんな企業においても、最大のミッションは

「倒産しないこと」

だと主張しつづけています。

それは、企業が永続することがどれだけ大変なことか、

また存続することが社会（地域や従業員）に対してどれほど

貢献しているかを理解しているつもりだからです。

その上でもし、「倒産」してしまうような事態に

やむなくなった際に大切だと思うのは、

「去り際、去り方」

だと思います。

破綻した場合、本当の多くの人（従業員、取引先、顧客）や

地域社会に迷惑をかけることになります。

だからこそ、去り際、去り方は重要で、まずは負の影響を被る

人のことを第一に考えた行動をとる必要があると思います。

穴吹工務店経営陣の内情には、実際のところは私も全くわからないので

なんとも言えませんが、今回の社長の行動は、本当に迷惑をかける

ステークホルダーの立場を考えているといえるのでしょうか。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 18:31 | パーマリンク | コメント (0)

昨日速報でお伝えした穴吹工務店、会社更生法申請の件。

今日は朝から早速、お客様からサーパス物件の管理を買いたい（買収）

という連絡や、サーパスに居住している友人から「どうなんのー」という

不安の声など、穴吹破綻の影響により、私の周りも慌しい1日と

なりました。

負債総額は連結子会社２社とあわせて約1,510億円。

マンションデベロッパーでは、

日本総合地所、ジョイントコーポレーションについで三番目の規模の破綻

となりました。

本社は高松。四国においては過去最大規模の破綻。

低迷が続く四国経済にも大きな痛手となります。
（個人的に四国には思い入れがあるので頑張って欲しいのですが）

香川県も、下請け企業の連鎖倒産防止などの対策を協議するために

連絡会を設置し、制度融資の拡充や雇用対策などの

検討を始めたとのことです。

年末に向けて大きなショックが１つやってきました。

これを最後に、落ち着いた年末・年始を迎えられることを

心から祈るばかりです。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 19:06 | パーマリンク | コメント (0)

今、入ってきた速報です。

マンション供給戸数ランキングで

2007年には第1位、2008年は第3位の業界大手

穴吹工務店が、会社更生法適用の申請について

高松市内で記者会見すると発表したとのこと。

うーん、、

先日お家騒動があったばかりでしたが。

そのお家騒動はこんな感じでした。

創業家出身の穴吹英隆社長以外の全取締役１１人を

臨時株主総会を開き解任しようと計画。

しかしなぜか、総会前日に解任案を突然撤回。

それで総会も中止となり、騒ぎは一時おさまっていたのですが。。。

各種スポンサー契約や本業以外の事業のリストラを提案した専務たちが

これら事業を進めてきた英隆社長の逆鱗に触れ、解任騒動に発展した

というのが事のてん末のようです。

結局、今日、会社更生法申請の道を選ぶこととなりました。

負債総額はまだ発表されていませんが、ようやく底が見え始めてきた

マンションデベロッパー業界にとっても大きな痛手です。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 18:41 | パーマリンク | コメント (0)

毎日.jpより抜粋します。
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米不動産業者協会（ＮＡＲ）が２３日発表した

１０月の米中古住宅販売件数によると、季節調整済み年換算で

前月比１０．１％増の６１０万戸と２カ月連続の大幅増となり、

０７年２月（６５５万戸）以来２年８カ月ぶりの高水準だった。

前年同月（４９４万戸）比では２３．５％増と大幅な回復ぶりで、

米政府による減税措置の効果もあり、

米住宅市場の回復基調が確認された形となった。
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以前、米国不動産売買FCチェーン大手の

コールドウエルバンカージャパン定村社長との対談の際にも

話題にあがったように、米国の場合、住宅不動産の市況感は

新築住宅の統計値よりも、中古住宅の取引統計で見る方が

有益です。

なぜなら、中古住宅の市場規模は新築の３．５倍もの規模をほこるからです。

その中古住宅販売が2ヶ月連続で大幅増というニュース。

定村社長とのお話の中でも、全米3900店のFCチェーンの業績実態は

半分は下がっていて、残りの半分は上がっているというお話でした。

それと今回のニュースを考慮すると、やはり米国の不動産市況は

回復しつつあるということは違いないようです。

ただ、今回の数字、

減税措置の当初の期限が１１月末だった事による、駆け込み需要

との見方もあり、まだまだ余談を許さない状況ではあります。

日本の不動産市況について、二番底はあるのか！？、

いつ本格的な回復をみせるのか！？

というネタは数多く繰り広げられていますが、日本の経済・景気の回復次第、

もしくはそれと連動しているという点は、共通の見解だと思います。

と、同時に、これまでは米国次第、米国の回復なしには日本の回復なしという

論調も強かったのですが。

ただこの点は、先日来、このブログでも指摘しているように、

逆の意味で米国経済（世界経済）と連動しなくなりつつあるような気がします。

悪くいえば、取り残されつつあるような気がします。

マイナスの意味で、

日本は「デカップリング」

という笑えないジョークも聞こえてきそうです。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:04 | パーマリンク | コメント (0)

コンサルタントという立場で客観的に様々な企業と

お付き合いをさせて頂いていると、そこで見えてくる

課題や改善点について、自分の会社（船井総研）や

自分自身と照らし合わせて考えることが良くあります。

そうすると、反省すべきことが多々あります。

つまり、「言うが易し、行いは難し」　ということが往々にあるからです。

今日取り上げるテーマもその１つかもしれません。

我々のような立場の人間が、ある企業にお世話になる際、

好意的に受け止める人もいれば、当然ですが、煙たい存在

として批判的に捉える人もいます。

むしろ実態は、後者のほうが多いくらいでしょう。

なかでも、営業などで、過去に実績を出してきた中堅、ベテラン層

は特にそのような傾向があるように感じます。

コンサルティング会社の提言する新しい仕組みや手法、マニュアル

などを、最も活用したがらないのも彼らたちです。

これは多くの企業において共通する傾向であるといえます。

「過去の成功体験に縛りついて、何事だ！会社の方針を守れよ！」

と声を荒げて、実行させることもやぶさかではないのですが、

自分が逆の立場であったならば、と立ち止まると、

その気持ちは良くわかります。

急に会社（社長）の要請で、どこの誰かもわからない偉そうな人から

一方的に「これからはこうやれ！」といわんばかりの、新たな仕組みの

導入は、こと自分がかつてその分野において実績を出していたなら

なおのこと、それに従順に従おうという気持ちにはなれないと思います。

新たなモデルや仕組みを導入する際の最大のキーファクタは、

過去に実績のある実力者たちが、それに賛同し行動するかどうかです。

社内で、とくに現場の社員に対して影響力のあるこのような実力者たちが

だれも従わないルールやモデルだとすれば、その下の経験の浅い人や

新人たちも従うはずがありません。

つまり、彼らの賛同や理解をどのように得ながら、あるべきモデルを

作り上げていくかという、実は作り上げる上でのプロセスが、意外に重要

であったりします。

しかし、これは同時に「実力者たちに迎合せよ」ということでは全くありません。

過去の成功体験が大きな足かせとなっているケースが多いことも事実です。

彼らの過去の功績を認めつつ、今求められる新しい手法や考え方を

マインドからチェンジしていかなければなりません。

このプロセスこそ、実はコンサルタントの本当の力の見せ所であると

いえるでしょう。

あるべき姿や手法は、他社の成功事例やモデルを元に一定のフレーム

ワークにはめ込みさえすれば、形づくることが可能であると言えるからです。

成功体験の呪縛を解きほぐしながら、実力者たちの理解を得ていく。

それが、最も難しいことでもあり、楽しいことでもあります。

コンサルタントに限らず、自社で社内改革などを行う際も

全く同じことがいえるのではないでしょうか。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:51 | パーマリンク | コメント (0)

先週の日本の株はさんざんでした。

それも０９年７月−９月のGDP速報値が、予想を上回る

ポジティブ・サプライズであったにもかかわらずです。

ある記事を読んでいると、日本の株式市場全体の値動きを表す

ＴＯＰＩＸ（東証株価指数）の年初来変化率が、

今週ついにマイナスに落ち込んだとのことです。（searchina.ne.jp）

2009年のＧ7の主要株価指数の年初来変化率（11月18日時点）

は以下の通り

アメリカ　：　＋22．87％
カナダ　：　＋29．65％
イギリス　：　＋20．48％
ドイツ　：　＋20．32％
フランス　：　＋18．96％
イタリア：　＋19．91％
日本　：　－1．07％

日本を除くＧ7諸国はいずれも今年すでに

2割～3割程度株価が上昇中なのです。

日本だけ、なぜに？と、その答えは、もちろん

先日も取り上げたように、円高やデフレ、

民主党政権に対する不安など、様々あるのでしょうが、

一番は経済に対する成長戦略がないということでは

ないでしょか。

最近、よく使われているこの「成長戦略」という言葉。

選挙の時から、民主党のマニフェストには「成長戦略がない」

なんてコメントがよくニュースなどでも聞かれましたが、

実際「成長戦略」って、具体的には、何をさすのでしょうか。

イメージされるのは、例えばグリーンビジネスやバイオビジネスといった

ような新たな産業を興すための新興策を国がイニシアチブを

とって後押しする、といったようなイノベーションに対する

戦略かな？って思ったりします。

でも、ちょっと違うようです。

そんなものは、やはり民間にまかした方が成功もするし、

効率的でもあるということです。

ここでいう成長戦略とは、規制緩和と税制改革です。

グローバル化した世界の中で、外からも優秀な人材や企業を

呼び込むには、不必要な規制を撤廃して、税制を変えなければ

今のままでは難しいと思います。

よく言われるように、日本の法人税は世界屈指の高さであり、

所得税も同様です。

そんな状態では、だれも日本には来てくれない。

かつてアジアの拠点を日本においていたグローバル企業の多くが

香港や上海などに、その屋形を移しつつあるのは、税金による部分も

大きいはずです。

国内産業の今後の成長が見えにくい上、海外からの人や企業の流入に

対しても、規制によって期待が薄い。

そんな成長期待の薄い日本の株なんて買えないよ

っていうのは、残念ながら、理にかなった投資行動だ

と言わざるを得ません。

さて、冒頭の

「G７の中で年初来変化率がマイナスなのは日本だけ」

というニュース。

オチがあって、主要国の中でマイナスになっているのは

日本以外にもう一国あります。それは・・・

アイスランド

本当に経済が破綻してしまった国です。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:11 | パーマリンク | コメント (0)

今日、政府が、月例経済報告で、事実上の「デフレ宣言」を出しました。

前回の２００６年６月のデフレ宣言以降、

実に３年５カ月ぶりということなります。

ただ、前回のデフレ宣言以降、明確な脱却宣言は行っていないわけで。

そう考えるとずっと慢性的なデフレ状態が続いていたとも言えます。

昨日はIMFが「日本はデフレ」と言われて、日銀に対して量的緩和政策の

検討を進めたばかりです。

政府、日銀ともデフレという言葉にはちゃんとした定義はないようです。

ＩＭＦでは「少なくとも２年程度下落が続く状態」と定義していますが、

それで言うと、今の日本は消費者物価指数（生鮮食品を除く総合）の

下落が７カ月続いているだけという状態ではあります。

ただGDPの名目成長率が実質成長率を２期連続で上回ったとか

GDPギャップが４０兆円程度の大幅マイナスになっている

とかが、今回の宣言の要因になっているようです。

とはいうものの、やはり、今さら・・・という感は否めません。

これに対して日銀はどう対応するのでしょうか。

出口戦略はまだ早いと、政府は日銀に対して言いたいのしょう。

いずれにせよ、あらためて日本がデフレということが公式の

見解として、宣言されたということです。

やはり、今回の発表、

あんまり大騒ぎするほどの意味はないような気がしますね。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:52 | パーマリンク | コメント (0)

今日の東京株式市場、日経平均株価は３日続落。

終値は前日比127円33銭（1.32％）安の

9549円47銭

７月17日（9395円32銭）以来、約４カ月ぶりの安い水準です。

昨日、アメリカの住宅着工件数が発表されて、

久々の大幅なネガティブ・サプライズだったことも大きいですが

昨日のニューヨーク株式市場がそれなりに持ちこたえていたにも

かかわらず、なせ日本だけは？といいたくなりますが。

それは、日本にとってネガティブな要素が固まりつつあるから

かもしれません。

１つに円高（ドル安）

１つに増資（による株の希薄化）

１つに政策（民主党政権に対する評価）

１つにデフレ

株価を下げさせる条件が、がっちりとそろい始めています。

今までならニューヨークが上がれば翌日の東京も上がり、

逆も然りだったのですが、今は、ニューヨークが上がっても

日本はそれほど元気がなく、ニューヨークが下がった時には

その下がり幅以上に東京が下がる。。

残念ながらそんな状況が続いています。

今日は東京は一時９５００円を割り込む場面もあったようなので、

また９０００円割れも視野に入ってきたと言えるかもしれません。

デフレについても、OECDは今日、日本のデフレは続くという見解を

示し、日銀に対しても量的緩和を推奨するような意見を述べています。

後、気になるのはドルの信認が落ちつつあること。

為替は今は、１ドル８８円７０銭付近。

ドルの低下に伴って、今、金の価値が上がっています。

金の米ドル建て価格が上昇しているということは

米ドルの価値が下落していることを示しています。

ドルが暴落して、一番影響を受けるのは日本かもしれません。

なぜなら、日本はまだ米国依存型の経済といえるからです。。

ちょっと厳しい流れになってきました。

やっぱり底を突いて、パッと一気に景気回復！！

とはいかないようです。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:00 | パーマリンク | コメント (0)

今年に入ってJ-REIT初の合併が実現、上場ＲＥＩＴ合併2例目へと

2例ほど出て来たREITの合併の話

昨日、３例目が実現する事が発表されました。

東京グロースリート投資法人（TGR）とエルシーピー投資法人（LCP）

の合併です。

時期は2010年2月1日とのこと。

今回の合併は、ファイナンスコストの増加やリファイナンスに対する

懸念などの財務上の問題を解消することを目的としたもの。

この合併は、どちらかというと、よくやっているような

「強者が弱者を吸収、規模拡大をめざす」型の合併ではないようです。

まあ、言ってしまえば弱者同士の生き残りのための合併ということに

なります。このパターンは初めてです。

以前から主張しているように、J−REITの銘柄数は多いように感じている

ので、このような合併は今の市況感からすれば、当然と言わざるを

得ないかもしれません。

ただ、今回の２つの合併は、ちょっと、どちらとも厳しめのREIT

同士がくっついたという印象なので、どちらかというと、

新スポンサー探しの一環なのかもしれません。

単独じゃどこも新スポンサーに

手を挙げるところはないだろうけれど、

2つくっつけば、資産残高が増え、借金を圧縮することで

LTVを下げて銀行との関係が改善されると、どこかのスポンサーが

手を挙げるかも？

そんな思いなのかもしれません。

REITの再編はまだまだ続きそうです。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:14 | パーマリンク | コメント (0)

東京建物は12月に最大で

456億円の公募増資

を実施すると発表しました。

大手では６月に野村ＨＤ以来となります。

今ここで増資するというのは、

財務基盤を強化するという目的のほか、次への仕掛け

つまり不動産開発資金への手当てという目的もあるようです。

同社の公募増資は５年半ぶり。

やっと次への仕掛けに対して動き出したということろでしょうか。

これから、 このような例が増えるといいのですが。

そのためには景気に対する先行きがもっと明るくなって

不動産会社の投資意欲が増えてこなければ・・・

東京建物の今後の動きも注目していきたいです。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:53 | パーマリンク | コメント (0)

今日内閣府が発表した２００９年７─９月国内総生産（ＧＤＰ）は、

民需中心の予想以上の高成長。

前期比プラス１．２％の年率換算で４・８％増と

２四半期連続のプラス成長となりました。

しかし、今回の発表、マーケットにおいても、

ポジティブサプライズなはずなんですが、株価の伸びは

いまいち。。。

なぜなんでしょう。

１つはデフレ懸念。

国内需要デフレータは、今年１─３月以来マイナス幅を拡大し、

７─９月はマイナス２．６％にまで低下。

この値はなんと５１年ぶりとのこと。

あとは、先日三菱ＵＦＪＦＧが１兆円の増資を発表しましたが、

それによる金融セクターに対する警戒感が強く残っているようです。

なぜ増資すると株価が下がるかはコチラ
↓↓↓↓↓↓↓↓↓
野村ショック　意外と大きいようで

自己資本比率の増強に走るって事は、同時に企業向けの貸し出しを

シビアに見る可能性があるという見方もできます。

企業のファイナンスに若干懸念材料が残るということろでしょうか。

ＧＤＰが予想以上にあがっていても株価は上がらない。

難しい状況であることは間違いないようです。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:12 | パーマリンク | コメント (0)

先日発表された2010年３月期中間決算では

大手ゼネコン4社、全てが売上減少ということで、

景気後退に伴う設備投資の削減などの影響が大きいことが

示されました。

加えて、新政権が公共事業投資の見直しに動くなど

下期も厳しい経営環境が続くため、１０年３月期も4社とも

減収見込を発表しました。

そんな中、売上高では業界4位の大成建設は、

東証１部上場の不動産会社、有楽土地を2010年４月１日付で

完全子会社化すると発表しました。

有楽土地は大成建設が57.3％の株式を保有しています。

有楽土地は住宅開発分譲、ビルの賃貸、不動産の仲介などを手掛けていて、

2009年3月期は85億円の営業赤字。

それでもゼネコンの1つの生き残り策を模索している姿が

見て取れます。

発表のプレスリリースを見ると、今回の子会社化の目的を

次のように示しています。

「フィービジネスの強化や、企画～施工～建物管理～リニューアルといった

受注機会の拡大を図ります。」

囲い込みの強化、建物の入り口から出口まで対応・・・

まさに今、多くの大手不動産系企業が目指している姿ではあります。

ただ、私もクライアント先の実態や、回りの話を聞く限りでは、

口で言うのは簡単だけど、実行は中々。。。というケースが多いように

感じています。

旧態依然としたゼネコンも不動産会社も

これからは新しいビジネスモデルへの変革が求められてきます。

この大成と有楽土地の今後の動き、

具体的にどんな動きと、成果を見せるのか。

注目していきたいと思います。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 17:48 | パーマリンク | コメント (0)

一般的に大企業であれば、

専属のマーケティング部門があって普通ですが、

中小企業にはあるほうが少ないといえます。

本来、中小企業は大企業以上にマーケティングの力を

活用せざるを得ないにもかかわらずにです。

なぜなら、経営資源の豊富さや事業の開発力、商品力、ブランド力

といった側面では到底太刀打ちできない為、

何とか知恵を絞りながらマーケティング力（売り方）を強化する

ことによって、大手に負けない、もしくは大手と勝負にならないような

土俵で戦うことが求められているからです。

しかし、実際は中小企業の多くが、マーケティングは社長、もしくは

営業マンが片手間に対応しているケースほとんどです。

市場や競合、そして現状の自社の状況を十分に把握したうえで

自社の商品・サービスをどのようにして市場に浸透させていくか？

その第一段階として見込客（問合せ）をどれだけ増やせるか？

という点が、その役割になってきます。

様々な業種に共通して言えることとして、

このマーケティング（見込客集め）と実際の契約行為（クロージング）

を分離することが、営業戦略上、非常に重要になるケースが多いのです。

経営はマーケティングに始まり、マーケティングに終わるとも

いわれています。

是非、一度、自社のマーケティングの実態を振り返って見てください。

「うちにはそんなの必要ないよ」

っていう企業にこそ、必要なケースが多いのも、これまでの私の実感です。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:21 | パーマリンク | コメント (0)

我々のような仕事の役得の1つが素晴らしい経営者や

経営幹部の方と知り合える機会が多いということです。

最近つとに感じるのは、優秀なビジネスマン、経営者は

「冷静な判断力と熱い行動力」

を併せ持っているという点です。

更にそこに、一般的なビジネスマンとの最大の違いを

１つ加えるとすれば、

スピード感

というものが挙げられるでしょう。

優秀な方、俗にすげぇーなあの人、と感じる人を見ていると、

冷静な判断力という面では、本当に緻密に現状を分析され、

それらを踏まえた上で様々な行動オプションに対する

リスクとリターンを、客観的に把握する力があります。

ただ、これだけだとただの頭でっかちになってしまいます。

彼らには、判断した後にそれらを具現化するための行動が伴います。

それもスピーディな行動です。

一般的には、世の中の多くの人がどちらかに比重がよる人が多いように

感じています。

これをあわせ持つことの重要性と、それおスピーディに処理する能力。

私自身も見習いたい点ではあります。

そんな出会い、学びを大切にしながら、日々感謝の気持ちを忘れず

コンサルティング業務に携われたらよいなと思っています。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 22:07 | パーマリンク | コメント (0)

うーん。やっぱりまだ底打ちとまではいかのようです。

先月、実に25ヶ月ぶりに前年対比でプラスを見せた

首都圏マンション販売戸数

先月のblogネタはコチラ
↓↓↓↓↓↓↓↓↓
新築マンション発売、首都圏で２５カ月ぶり上昇

本格的底打ちか！？と期待されていただけに、

10月再び、減少に転じた事実は、予想されていたとはいえ、

やっぱりイタイですね。。

REUTERより抜粋します
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民間の不動産経済研究所が発表したマンション市場動向によると、

なお厳しいものがある。
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販売戸数は再び減少、

更に、販売在庫数は６８９５戸で、前月比５５戸増、

更に更に契約率も６９．０％で好不調の分かれ目とされる

７０％を２カ月ぶりに下回りました。

先日発表された、大手不動産各社の決算報告によると

マンション販売が好調な企業が多く、世間的にはちょっと回復してきたかな

というイメージもあったのですが、イヤイヤそんなに簡単ではないという

のが今日の不動産経済研究所の発表。

マンションデベを取り巻く環境はまだまだ厳しいようです。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:05 | パーマリンク | コメント (0)

これも昨日に続いて、０９年の第３Ｑの結果のお話。

第２Ｑの指標が発表された際にも、たったの２件か！！と驚き

取り上げたニュース。　

ＲＥＩＴ市場の新規の不動産取得額のお話

前回の記事はコチラ
↓↓↓↓↓↓↓↓↓
REITの物件取得9割減

東急不動産が発表した不動産投資信託（リート）に関する調査結果によると、

リートを運営する４１投資法人が７～９月に取得した不動産はゼロで、

４～６月の２件（５２１億円）からさらに落ち込んだとのこと。

ゼロて。。。

２００１年に東京証券取引所がリート市場を創設して以降、

四半期ベースで取得がなかったのは初めて。

そりゃそうでしょ。

こうなるとＲＥＩＴ市場の存在価値さえ危ぶまれます。

売却物件も３件（９１億円）にとどまり、４～６月の６件（１６５億円）から

これまた更に減少。

ただ東急不動産の話によると、

１０月以降は一部の投資法人で物件購入の動きがあり、

７～９月で潮目が変わってきたのではないか？とも言っています。

さて、０９年第４Ｑの結果はどうなるか。

まだまだ一部回復の見込はあるとはいえ、まだまだ厳しい状況は

続いているはずです。

たださすがにゼロってことはないと思うので。

どこまで回復するか、次回の発表は見ものですね。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:33 | パーマリンク | コメント (0)

財務省は今日、国債や借入金などの国の債務残高（借金）が

９月末時点で８６４兆５２２６億円になったと発表しました。

前回公表時の６月末から４兆２６６９億円増加し、

過去最大を更に更新しました。

国の借金（債務残高）については、これまでも

国の家計簿というテーマで触れましたし、前回６月段階での発表

の際にも国の借金過去最高８６０兆円というタイトルで本blogで取り上げました。

これまた前回同様、数字イメージを判りやすくする為の指標として

国民１人あたりという計算をすると

約６７８万円　になります。

ただ、２１年度の国債発行額は、景気対策のための財政出動や税収の落ち込みで

過去最大の５０兆円に達する見込。

それもあって、財務省の試算では来年３月末には、この国の債務残高が

９２４兆円に膨らむと予測。

もう何がなんだかわからんぐらいの額になっています。

格付け会社なども、今年の国債発行額が４４兆円を大幅に

超えると日本の格付けを下げざるを得ないとかいっていました。

（フィッチ・レーティングス）

勝間さんが今更ながらリフレ論を、民主党の菅に進言したことで

ネット上では話題になっていますが、確かにデフレの解消も重要ですが

財政赤字も無視できないレベルになりつつあります。。。

問題が山積みの今の日本経済。

根本的な成長戦略を描けなければ、全てが枝葉の施策に終始してしまう

ように感じています。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:43 | パーマリンク | コメント (0)

昨日の保険見直しビジネスに続いて

コチラ
↓↓↓↓
保険見直しビジネス

不景気でも業績好調なビジネスモデルの紹介の第二段。

今日は

株式会社カカクコム

です。

そう。多分読者の皆さんも一度は、利用したことがある

「価格.com」

あらゆる商品の価格比較ができて、口コミも見れるあのサイト

の運営会社です。

ちなみに　「食べログ」という飲食店の口コミサイトも

この会社が運営しています。

私にとっても、両サイトととも、必要な時には

（ある程度値が張るものを買うとき、うまい飯屋を探すとき）

必ずといっていいほど活用しています。

で、このカカクコム先日、2010年3月中間期（2009年4～9月）連結決算を発表した

のですが、広告業界がこれだけ厳しいと言われいる最中、

8月に上方修正した予想数字を更に上回る結果を出しています。

売上高が59億3700万円（前年同期比36.3％増）、

営業利益が22 億5800万円（同36.9％増）、

経常利益は22億6300万円（同36.0％増）、

純利益は13億820万円（37.1％増）

全ての数値が、前年対比で40%近い増収増益なのです。

このような価格比較や口コミのサイトは、いまや様々な商品、サービスにおいて

存在しています。

インターネットの普及により、消費者に与えられる情報は膨大なものとなり、

それらを整理、選別するというニーズが多くなったという背景もあるでしょう。

ただ、それ以上に、このようなビジネスの発想の原点であり、

私たちが忘れてはならない視点が

販売代理ビジネス

から

購買代理ビジネス

への転換という視点です。

かつて、需要が供給を大きく上回る時代は、市場の主導権は供給側にあり

その供給をサポートする、代理するビジネス、いわゆる販売代理ビジネス

というモデルが、様々な業界で生まれました。

しかし、バブル崩壊を経て、市場が成熟化し始めると、需要と供給のバランス

が逆転してしまい、市場では需要側、つまりお客様の方が主導権を

握るようになります。

そうなると、販売代理というビジネスモデルの存在そのものが

不必要なものとなり、多くの販売代理ビジネスは衰退し始めました。

そこで生まれたのが「購買代理ビジネス」

つまり主導権を握ったお客様側の立場にたって、購買の代理、

サポート、情報提供などを行うというモデルです。

このような視点で「価格.com」というモデルを捉えると

まさに「購買代理ビジネス」の草分け的存在とも言えるわけです。

もちろん、今このように業績があがっているのは、

彼らにとってのお客さまであるお店側（供給側）に対して、単にweb掲載の

スペースを提供するだけではなく、それに付随する集客、営業サポートを

充実させているが故のことではあると思います。

ただ、根本的には市場において覇権を握っている消費者（需要側）の

グリップを価格.comがしっかり握っていることが大きいのです。

ちなみに価格.comの10月の月間アクセスは

総ページビューで7億8044万。

月間利用者数は、PCが2090万人、モバイルは209万人

とのこと。

いずれも前年対比でこれまた40%近いアップ。

やっぱ消費者の心を掴んでいるというのは強いですね。

「購買代理ビジネス」という発想を

あらためて見直してみたいと思いました。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:17 | パーマリンク | コメント (0)

不景気になると、逆に、儲かるビジネスがいくつか存在します。

複数の保険会社の商品を取り扱い、現状の保険の見直しを主たる業務とする

「保険見直しビジネス」

も、その1つだということを、昨日、気づきました。

昨日、この業種の方と話す機会があったのですが、

9月、10月は行列ができるほどの問合せで、その対応で休みが殆どとれなかったとか。

景気の状況からこの実態の背景を推察すると

①個人の将来に対する不安が助長されている

③可処分所得の低下により、固定費のコスト削減思考が強い

といったところでしょうか。

特に③のコスト削減思考の影響が強いのでしょう。

不景気で今の収入も減り、将来の不確実性が増しているから

できるだけ固定費を削減していこう考え方は、一見、理に適っている

ように見えます。

しかし、「将来の不確実性が増している」という事を

投資やビジネスの世界の言葉でいうならば、

ボラタリティが高い、標準偏差が高いということでしょうか。

人生という投資、もう少し判りやすくいうと、例えば、

60歳時に手にしているキャッシュに対する不確実性は増している

（少なくともそのように感じている）ということです。

そんな時に、将来への投資（逆にいうとリスクヘッジ）を減らすか

増やすかという視点は、現状の可処分所得の大小とは関係

ありません。

そのような意味で、将来の不確実性が増しているから、

なお更リスクヘッジとしての保険にこれまで以上のお金をかけるという選択は、

非常に合理的な選択であるともいえます。

実際、その知人が話す内容で、興味深かったのが

「問合せのきっかけの多くはコスト削減だが、

実際、改定後の契約は必ずしも以前より安くなっているもの

ばかりではない。負担増となる新規の提案も受け入れられる」

家計に決してお金がないわけではないいうことと

意外に合理的な選択をしている人も多いのでは？という点に

少し驚きました。

発想の転換で、不況期でも儲かるビジネスは沢山あるのでしょう。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 17:02 | パーマリンク | コメント (0)

先日、このブログでもアナウンスしたように、

今週、注目していたのは10月の米国の雇用統計。

６日に発表された米国の失業率は、10.2％

9月の9.8％から大きく上昇し、

83年4月以来の10％超となりました。

非農業部門雇用者数も前月比19万人減と、

減少幅は9月から縮小したものの、22カ月連続の減少。

これは、第二次世界大戦後の最長記録を

更新しているとのことです。

また同じ日に、ＦＲＢが発表した９月の消費者信用残高は

前月比１４８億ドル減の２兆４６００億ドルと、

これまた、８ヶ月連続減少。

消費者信用残高とは、自動車ローンやクレジットカード利用残高を

集計したもので、消費に直結する借入額を示しています。

GDPの７割を占めるという言われている個人消費が

借り入れを行い消費するという米国の慣行からいうと、

まだまだ消極的な状況が続いているといえます。

雇用が軟弱で、かつ消費が回復していないというのは

まだまだ米国経済の足下が不安定であることを裏付けています。

早速オバマさんが、

雇用促進を目的とした法人税減税や、中小企業への資金供給策、

輸出促進や米製造業の世界市場での販売支援も積極的に検討する

とする追加対策の検討に着手したことを明らかにしました。

先日はCITも倒産し、中小企業の資金繰り環境は

ますます悪化しているはずです。

輸出促進を打ち出し始めたのも、おそらく、これまで旺盛だった

内需だけでは力不足であることを感じているのかもしれません。

そうなると、外需を獲得する為に、

これまでのドル高政策からドル安政策に舵の切り替え

をおこなう可能性があります。

６日に同日に発表されこの雇用統計と消費者信用残高、

その後オバマさんが出した声明。

実はこの３つ、今後の動向を占う上で大きなキーニュースに

なるかもしれません。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 22:54 | パーマリンク | コメント (0)

今日で、不動産大手５社の２００９年９月中間連結決算が

出そろいました。

三井、住友、野村が増収。

東急不動産は２桁減、三菱地所は微減となりました。

増収要因は、先日来、お話しているようにマンション販売。

三井も住友も野村も、マンション販売の回復が増収要因。

一方、企業業績の低迷で、５社のオフィス、商業施設の空室率は

前年同期に比べ、１．５〜１．９倍に増えたとのこと。

その影響か、三菱地所のみ減収減益。
（東急は減収増益）

リテール事業とホールセール事業の差が出ているようです。

一歩先を見据えたオプション選択の差が、このような結果に

表れているのかもしれません。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:15 | パーマリンク | コメント (0)

住友不動産が発表した2009年４～９月期の連結決算は、

昨日書いた不動産市況、特にマンション市況のにわかな好転を

裏付ける内容なっています。

売上高が前年同期比５．３％増の３２９８億円、

営業利益が５．０％増の７４５億６１００万円、

純利益が４２．９％増の３２８億７３００万円。

なかでもマンション販売の好調さが増益要因の１つ。

年明け以降のマンション販売は好調とのことで、

マンション契約戸数は35％増の2319戸。

更に昨年第１四半期に計上した棚卸し資産評価損がなくなったため

純利益は大幅な改善となっています。

ちょっと明るい話が続くと嬉しいですね。

マクロ的には株価も雇用もまだ不安定なのですが、、、

明日、（米国時間６日）発表される予定の

米国雇用統計の結果も気になります。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 22:48 | パーマリンク | コメント (0)

先日、首都圏のマンションデベと最近のマンション市況について

ディスカッションする機会がありました。

ここ数ヶ月の新築マンション市場を見ていると、

一般向け販売は徐々にですが回復しているような傾向が

見て取れます。

毎月、不動産経済研究所が発表する、月間契約率は、

首都圏では今年５月以降、５カ月連続で、売れ行きの

好不調を示す７割をキープしています。

販売戸数自体はまだ元気が出ていませんが、

ここ10年ほど８万戸の新規供給が続いていたことを考慮すると、

首都圏の堅調なこの実需が、ここまで一気に消えてなくなる

ということはないはずなのです。

中古マンションの需要も堅調です。

新築が品薄であるが故、新築希望のお客様も築浅で安価なら

中古でもいいかな？という思考になっているものと思われます。

ただ中古マンションの場合、売り手の思考として

・今は安い価格でしか出せない

・売った後、購入するに適当な新築マンションがない

などの理由で、売り渋っている傾向もあるようです。

需給バランスで考えると、今後もう少し中古マンションの価格は

あがってもいいはずです。

そうなるともう少し売り手も手を挙げやすくなるのでは。

更に、新築マンションの選択肢が増えれば・・・

という、基本的にはポジティブな話が少しずつできるような環境に

なってきました。

今後のプラストレンドになった時にこそ

マンションデベロッパーの本当の力が試されるときだと思います。

今からその仕掛けをどれだけできるか。

我々もそんな前向きな企業に、すこしばかりでもお手伝いが

できればよいと思います。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 19:22 | パーマリンク | コメント (0)

たまたまこんなニュースを見かけました。

bloomberg.co.jpより抜粋します。
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米ニューヨーク大学のヌリエル・ルービニ教授は27日、

世界中の投資家がドルで資金を調達し、

株式や商品などの資産を購入していると指摘。

「巨大な」資産バブルの形成につながっており、

新たな金融危機を引き起こすリスクがあると語った。
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一昔前、日本が世界的にみても圧倒的に低金利だった頃

「円キャリートレード」

という言葉が注目されました。

金利の低い円を借りて、金利の高い国の資産を買うって

やつです。

その利ざやがそのまま儲けになるので、

06年、07年ごろをピークに、機関投資家を中心にかなりの額が

その取引に活用されたようです。

ちなみに、このような取引で米国市場に日本のお金が流入して

それが消費や投資をファイナンスした、つまりサブプライムを含めた

アメリカ経済にバブルを引き起こした。

よって円キャリーの原因をつくった日本も今回のグローバルバブル

の犯人の1人であると、主張するエコノミストなどもいます。

（同志社大学教授の浜 矩子氏）

それが、サブプライムローン問題に端を発した世界的な不況を

背景に、アメリカ政府がゼロ金利＋量的緩和政策を継続しているため

ドルの金利が下がってきて、円キャリーならぬ

「ドル・キャリートレード」

が盛んに増えているというニュース。

注意したいのはのトレードの出口、つまり投資先について。

円キャリートレードは、まがりなりにもアメリカという最終的な

需要が存在し、それが家計の負債を増やしながらではありますが

拡大していたわけです。

ただ今回、これだけ世界的な不況期の中、

極端に安く調達できるドルは、どこに投資するのでしょうか。

今、そのジャブジャブなお金を受け入れる実需が存在することろ

などありません。

で、結局そのお金は、単純に高金利な投機商品に向かい、

資産バブルを引き起こしているというのが、ルービンさんのお話です。

通常、金融緩和で金利を下げる目的は、企業にとってお金を借りやすい

環境をつくることで、積極的な設備投資や次の事業への仕掛けを

促し、経済の回復を図るというもの。

ただ、今は、リチャード・クー氏がいう「バランスシート不況」で主張されている

ように、金利を下げても「お金を借りたい」「投資をしたい」というマインドには

ならず、その効果がほとんどないという状況です。

キャリートレードの話とつなげると、金利を下げることは、いまや

国内の「お金を借りたい」「投資をしたい」というマインドではなく、国外への

マネー流出を、そしてその先には資産バブルを創出してしまうという

ロジックです。

ドル・キャリートレード、ちょっと気になります。

ここで発生した資産バブルは、経済が正常化して、

米国政府及びＦＲＢが金融引き締め政策に舵をきり始めたとたん

ドル・キャリーの巻き戻しとして、確実に、崩壊してしまうことは

目に見えているので。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:23 | パーマリンク | コメント (0)

今日、ノンバンク大手ロプロが

東京地裁に会社更生法の適用を申請したと発表しました。

負債総額は２１８億円。

ただ、貸金業法改正に伴う

過払い金の返還請求分を含めた負債総額は２５００億円を超える

ともいわれています。

ロプロといえば、旧日栄。

日栄といえば、これまで今年4月に倒産した、ＳＦＣＧ、つまり

旧商工ファンドと並び、商工ローンの大手。

今も思い出すのが、ちょうど10年前。

私がちょうど就職活動をしているころ、この2社の脅迫的な取り立てが

社会問題化して、テレビや世間を賑わせていました。

その後、名前を変えて事業は継続していましたが、

１０年を経て、今年、両者が相次いで破綻した事になります。

今回の倒産も、０６年１２月の貸金業法改正後、

高利融資で収益を上げる仕組みが成り立たなくなった事の

影響は大きいようです。

同じく昨日、米国のノンバンク大手

ＣＩＴグループもまた米連邦破産法11条

（日本の民事再生法に相当）の適用を申請しました。

６月末の総資産は710億ドル（約６兆4000億円）、負債総額は649億ドル

米企業の破綻としては、６月に破産法を申請した

ゼネラル・モーターズ（ＧＭ）に次いで５番目の規模。

かなりその影響は大きいといえるでしょう。

日本にしても米国にしても、中小企業への貸付が多いノンバンクが

相次いで破綻しているということは、それだけ中小企業の経営環境が

依然として厳しいという結果でしょう。

ちなみに今、米国のノンバンクや地域金融機関は毎週金曜日に倒産

が続いて、その数は毎月増大し続けているという現状です。

ノンバンクといえども、これだけ大規模な金融業者の相次ぐ倒産は

貸金業の新たな変革が求められているということでしょう。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:05 | パーマリンク | コメント (0)

９月の新設住宅着工戸数も相変わらずの大幅減。

歴史的に見てもどんだけ悪いのかということが

下記の通りです。

前年同月比３７・０％減の６万１１８１戸。

１０カ月連続で前年実績を下回りました。

着工戸数は９月としては

６５年の調査開始以来、最低。

４～９月でも前年同期比３３・９％減の３８万４１７５戸で、

最低の着工戸数

ハウスメーカー、分譲戸建、マンションデベロッパー、賃貸住宅会社

がいかに苦戦を強いられているかが良くわかります。

今しばらくは、この状況が続きそうです。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:32 | パーマリンク | コメント (0)