去年の上場企業の倒産は合計で２０社

一昨年の３３社と比較すると、減少しました。

ただし、２０件のうち１０件は不動産業種ということで
（建設業のあおみ建設も含めると１１件）

不動産業種の厳しさが際立っています。

印象深かかったものだけを振り返ってみても

年明け早々、不動産投資大手のクリード

２月にはマンションデベ大手の日本総合地所、

その翌月３月には不動産ファンド大手のパシフィックHD

５月にはまたマンションデベのジョイントコーポレーションと

このあたりはマンションデベを中心に大型の

倒産が毎月のように続きました。

昨年この上場企業の倒産において、特徴的だったのが

上半期（１月−６月）の倒産が１８件発生したのに対し、

下半期（７月ー１２月）は２件と大幅にその数を減らした

ということです。

下半期は景気の持ち直し機運が高まったことが、

この実績からもわかると思います。

上場企業の倒産は昨年１１月の商工ローン大手

ロブロ（旧日栄）以来、今年はまだ発生していません。

まだまだ余談を許さない状況ではありますが、

上場企業の倒産劇も一旦小康状態にあると言えるようです。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 22:22 | パーマリンク | コメント (0)

いわゆるサブプライムローン問題、リーマンショックによって

深刻化した金融危機で巨額損失を計上し、結果、

公的資金４５０億ドル（約４兆円）を受け入れた

米金融大手バンク・オブ・アメリカ（バンカメ）

その責任を取る形で辞任した、前CEOケネス・ルイスさんの

退職手当が８３６０万ドル（約７５億２４０００万円）に達する事が

明らかになったというニュース。

またか…という感じです。

これまでも、本blogでは、

GMのワゴナー会長の巨額報酬、メルリリンチのブローカーの巨額報酬

AIGのビックリするようなボーナス、AIG 新CEOの巨額年俸

などなど、米国で税金を投入しながら再建過程にある、巨大企業の

驚く程巨額な報酬について、何度も取り上げて来ました。

これは、何も私の個人的なやっかみやひがみで、

何度も取り上げている訳ではありません（笑）

これが米国経済の、いや、いまや世界中に広がり、金融危機以後は

その根源的な原因の１つだったと言われるまでに至った

「新自由主義」

の本質だということお伝えしたかったのです。

今回のバンカメのルイスさんの件についても、

退職金ですから、これまでの彼の功績を、事前にコミットしていた

ルールに則り、正当に評価、査定された結果ということなのでしょう。

そのため、感情論にまかせて、

「国民のお金を４兆円も投じているのにけしからん！」

というだけでは、やはり説得力にかけてしまいます。

問題とすべきなのは、このようなルール

（リスクの大部分は会社が負担し、巨額の報酬をコミットすること）

がまかり通り、それが日常化している企業文化というものであり

その背景にある行き過ぎた経済合理主義、新自由主義的経営感覚

というものではないでしょうか。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:45 | パーマリンク | コメント (0)

国土交通省が今日発表した、１月の新設住宅着工戸数は

前年同月比8.1％減の６万4951戸。

14カ月連続の減少です。

ただし、減少率が１桁台に縮小したのは2008年12月以来、13カ月ぶり。

国交省も「持ち直しの動きが見られる」とコメントしているようですが、

果たしてそうでしょうか。

確かに政策的な効果が現れ始めているようですし、

今後も住宅版エコポイントなどの活用によって、

ある程度の需要を無理矢理にでも

作っていく事は可能だと思いますが。

やはり所得・雇用環境が整わなければ、本格的な住宅需要の回復には

至らないはずです。

少し前に、企業の内部留保に課税するというトリッキーな案が

共産党から出て、鳩山さんがそれに前向きに検討する姿勢をみせたという

ニュースが話題になりましたが、「内部留保に課税」は現実的でないにせよ、

マクロ経済的には企業に溜まったお金を

消費者に還流させなければならないと思っています。

通常のマクロ経済モデルだと、私たちは企業から見て消費者であり、

労働者であり、また貯蓄という形で銀行を介在した資本家という

立場でもあります。

私たちの所得は、消費か貯蓄にまわるので、消費が低迷している今

当然に貯蓄が増大しています。

本来であれば、この貯蓄は金融機関を通して、企業に貸し付けられ

企業はそのお金を活用し、上手に生産活動をおこない、その利益を

労働者である私たちが所得として受け取るというサイクルが

展開されるはずなのです。

しかし、今は企業がお金を借りない。

というか、借り入れを必要としていないので、ここで一般的な

経済モデルのサイクルがストップしてしまうのです。

借り入れを必要としない経営、つまり無借金経営を実現するために

内部留保を拡大させ、反レバレッジ経営、安全経営を進めています。

このような企業の行動は、単一の企業でみれば正しいように見えますが

全ての企業がこのような行動に出てしまうと、先ほどみた経済活動モデルの

サイクルが回らなくなってしまいます。合成の誤謬というものです。

で金融機関に溜まった貯蓄はどうなっているか。

そうです。借りたがらない企業になり代わって、

国にファイナンスされているんですね。

銀行が国債を購入するという形を通して。

そして、私たちの貯蓄によってファイナンスされたお金で

国は、企業から所得→消費という流れが進まない現状の対策として

国から直接、私たちに分配するという形をとっているのです。

なので、結局企業が私たちの所得を増やすか、もしくは私たちの

貯蓄を利用する（銀行からお金を借りる）という状態に

戻らなければ、通常の経済モデルのサイクルが回らないのです。

その為には、あくまでもマクロ的にはということですが、

一旦企業がお金を借りなければならない状況、つまり溜め込んだ

お金を吐き出す、消費者に還元させるぐらいの行動を

おこなさければならないと思うのです。

もちろん、企業からみて「そうしろ」といって、するような

問題ではないので、（繰り返しますが、あくまでも一企業単位で見れば、

借り入れに依存しない経営は悪いことばかりではないので）

難しいのですが。

本当は民主党が、企業がこのような行動を起こしたくなるような

ルールやプランなどをうまく作れたりすると、おもしろいですね。

新設住宅着工統計から、大きなマクロ経済モデルにまで

話が飛躍してしまいましたが、根本的には、以上のような日本の

現在の構造的な問題が解決しなければ住宅に限らず、

我が国の消費活動は本格的回復に至らないのではないかと思うのです。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:28 | パーマリンク | コメント (0)

野村不動産が今朝発表したリリース。

総合型かつ非上場のオープンエンド型の不動産投資法人

野村不動産プライベート投資法人

を設立するとのこと。

J-REITは、現在厳しい苦境に立たされていることからもわかるように

株式市場の影響を受けやすいという特徴があります。

そこで非上場のＲＥＩＴを設立することで、

価格変動が小さく、「安定運用を求める投資家のニーズを取り込む事が

狙いである」と、日経新聞はこのニュースを報じています。

未公開REITは国内初。資産規模は最大1500億円を想定しているとのこと。

「安定運用を求める投資家のニーズを取り込む事」

とありますが、本当にそうなるのでしょうか。

オープン・エンド型ということは、途中解約OKで解約時にはその時点での

投資信託の純資産価値に基づいて換金されるタイプというものです。

となると、当然、ファンドの資産額が変動するわけで。

仮に大量の払い戻しが発生した場合には、物件売却を迫られる可能性もあります。

そういう意味では、上場REITは資金の出し入れがない分、

安定しているとも見る事ができますが。

ただ、いずれにしても、組み入れる物件の目利きしだいである

ことは言うまでもありません。

このREITは総合型で組成するとのことですし、

野村は他に上場REITを2つも持っているので、それとの連携や

全体的なシナジー効果を狙いつつ、うまく振り分けていくのだと

思います。

ただ取り組みとしては、前回取り上げた、

積水ハウスのREITへの本格参入

とあわせて、不動産市場の有力な買い手であるREIT市場に

ポジティブなニュースが続いたことは、低迷が続く不動産市況にとって、

プラスの効果を発揮するものと期待したいと思います。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 20:53 | パーマリンク | コメント (0)

今日、国土交通省が、全国主要都市の計１５０地区を対象に

四半期ごとに実施している地価動向調査結果

（２０１０年１月１日時点）を発表しました。

東京都の池袋駅東口のみが

前回調査時（０９年１０月１日）から上昇。

それ以外の１４４地区は下落、

５地区は横ばい

全体では下落傾向が続きました。

上昇地区の出現は６期ぶり。

池袋東口はヤマダ電機が進出したことで店舗需要が上昇、

池袋駅西口も駅一体型商業施設のオープンに伴う集客力アップの影響などで、

前回の下落から横ばい。

池袋は好調なようです。

それにしても、全国の中で

上昇がみられたのは08年７月１日時点以来、６四半期ぶり。

全体的にはまだまだ下落傾向が続いていますが、

その下落幅も縮小気味。

まだまだ現実的に、市場は厳しいですが、

少しずつ、ほんの少しずつ、回復しつつあると信じたいものです。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:46 | パーマリンク | コメント (0)

省エネに対応した住宅の新築・改修を行った場合に発行される

「住宅版エコポイント」

今日、そのエコポイントを使って交換できる５００商品が発表されました。

交換の受付は来月３月８日から開始とのこと。

住宅版エコポイントを少し整理すると

エコポイントの対象となるのは、

・新築は昨年１２月８日以降、

・改修は１月１日以降で

・今年末までに工事に入った住宅

・新築は１戸当たり３０万ポイント（１ポイント＝１円相当）、

・改築は上限３０万ポイント（工事内容などで異なる）

が付与されます。

もちろんこのポイントは

即時交換で、工事費そのものもを値引きすることも出来ます。

新築の場合はエコ住宅であること、すなわち

・省エネ基準（平成１１年基準）を満たす木造住宅

または

・省エネ法トップランナー基準相当の住宅

改築の場合は、エコリフォームであること、すなわち

・窓の断熱改修

・外壁、屋根・天井または床の断熱改修

・バリアフリー改修

のいずれかです。

実際は、このような需要促進策は、

購入のちょっとした後押しにはなっても、

「これがあるから今年住宅を買おう」

となるほどのインパクトを期待するのは難しいといえるでしょう。

とはいっても、ポイントで還元できる商品が明らかに

なると、少し具体的なイメージが付くので、購入検討者にとっては

プラスに働くものと思われます。

ハウスメーカや工務店が上手にこの施策を

マーケティングツールとして活用すること。

結局武器は使いようということですね。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:42 | パーマリンク | コメント (0)

今日、不動産経済研究所が

2009年の全国のマンション発売戸数

を発表しました。

前年比18.8％減の

７万9595戸。

1992年以来17年ぶりに８万戸を割り込んだ事になります。

当然ですが、供給戸数の約半分を占める首都圏や

約4分の1を占める近畿の低迷が主な原因。

ピーク時は94年の18万8,340戸。

平均価格も下落していますが、それ以上に販売戸数の

下落率が高く、販売総額は約3兆262億円と昨年対比

20％を超える減少です。

売主別では、大京が4091戸で２年連続の首位

首都圏の大型物件を中心に供給を増やした

住友不動産が3959戸で２位、

３位は藤和不動産が3587戸と続きました。

販売戸数のランキグを見ていると、

2008年3位、2007年1位の穴吹工務店

2007年6位の日本総合地所

といった大物は消えてしまいました。

2009年は、首都圏では住友が、近畿圏では藤和不動産が

首位を獲得したようです。

いずれにしても、マンションデベロッパーの世界も

上位寡占化進んでいます。

上位20社の中で、財閥系、電鉄系を除くとその数は

ごくわずかです。

今後もこの流れは益々進展するものと思われます。

それ以上に、今後しばらくは

年間販売戸数が10万戸を越える事もそう容易ではない

低成長時代が続くものと思われます。

その意味でもプレイヤーの淘汰、大手集約、寡占化の流れは

避けられない状況にあると言えるでしょう。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:27 | パーマリンク | コメント (0)

日本のゼロ金利政策、量的緩和政策が、デフレ解消の効果に乏しい

原因として、「企業が借金をしなくなった」事が挙げられます。

データでそれを確認する為に、少し専門的に言うと

日銀の資金循環統計で示される企業部門の資金過不足が

90年代後半から資金余剰主体に転じて、2000年以降、

国内最大の資金超過主体にまでなっているということです。

2003年度の民間非金融法人企業の資金余剰は

名目GDP比７％を超えています。

これは80年代半ばまで国内最大の資金不足主体であった

という事実からすると、大きなマネーフローの変化だと思います。

原因は、バブル崩壊で痛い目を見た日本の企業群が、

過剰投資、過剰債務を見直し、リスクに対して敏感になり始め、

「２度とあのような痛い目にはあいたくない」

というトラウマ的心理要因が大きいとも言われています。

あとは、以前のように投資する事業や商品がなくなったということも

いえるかもしれません。

無借金経営は一企業レベルでは一見すると、

望ましい行為のように見えますが、果たしてそうでしょうか。

良く日本企業はレバレッジ戦略が足りないと言われますが、

負債を活用して利益を上げるという行為について、

日本人は何か心理的な抵抗感が働くのかもしれません。

マクロレベルでは、前述の通り、いくら日銀がお金の流れを良く

させるような政策をとっても、企業はお金を借りるどころか

返す行動ばかりに走っているので、狙ったような効果が実態経済に

反映されないという一種のパラドックスに陥っています。

その結果、日本はずーっとデフレは解消できていません。

国がいくら企業に銀行からお金を借りることを強く薦め、借り易い環境を

整えたとしても、企業の心理や実際の投資意欲、投資対象が

生まれてこなければ、お金を借りて使うことはあり得ない、それ程

今の日本は成熟した国になりつつあるということです。

非常に難しい問題です。

ただ根源的には、今後の国のグランドデザインをきちんと

見定めた上でないと、次の戦略はつくれないということだと思います。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:50 | パーマリンク | コメント (0)

今や一国の経済や不動産は、その国の単一の事情や政策だけでは

コントロールが不可能な時代になって来ました。

９０年代の日本のバブル崩壊と

今回の世界的な金融危機の大きな違いもそこにあると言えます。

日本の金融機関だけが保有していた不良債権が問題となり

日本国内で完結したバブルと、今回の危機とでは

お金の流れが違い、スケールも違うのです。

そこで、今後の再発の可能性を含めて、考えなければならない事は

その「以前とは違うお金のながれ、スケールの大きさ」は何に起因

し、今後の流れはどうなのかという点です。

それを考える上で、押さえておかなければならないのは

グローバル・インバランス

という概念です。

グローバル・インバランスとは、世界的な国際収支の不均衡

という意味で、具体的には

恒常的なアメリカの経常赤字とアジアや中東諸国の経常黒字

をさしています。

この根本的な原因は、人口問題にあると考えられています。

つまり、米国では人口は依然として増加しているのに対し、

日本もそうですが、アジアやヨーロッパでは高齢化→人口減少

の流れが急ピッチで進んでいます。

つまり、人口が高齢化し貯蓄が増えつつあるアジアやヨーロッパのお金を

米国の若く旺盛な需要が借りて使っている

という構造が、７０年代以降徐々に広まっており、

特に２０００年に入って以降、このインバランスの拡大傾向には

拍車がかかっていました。

よって今回の金融危機の引き金となった

米国の住宅バブルもまた、そもそもは莫大な経常黒字をため込んだ

アジアや中東の国が、外貨準備をバックに米国に大規模な投資を行う

ようになり、この潤沢な資金が住宅に向かったと見る人も多いようです。

この見方は、日本でも一般的な見方と言える

金融危機の原因は、無節操な融資と金融工学を駆使した商品の破綻を

背景とするアメリカ発のサブプライム問題だ

という見方とは大きく異なります。

後者が原因であれば、それはボルガールールのように

投資銀行や金融関連の規制を強化し、モラルハザードを押さえる

ことによって、今回のような危機の再発は防げるかもしれません。

（それでもまた新しい技術が生まれ「イタチごっこ」になるという

感は否めませんが）

ただ、根源的な原因をこのグローバル・インバランスに求めると

するならば、また住宅とは別の対象物に移り変わった新たなバブルが

今回のような危機を誘発する可能性は十分にあると言えるでしょう。

グローバル・インバランスの解消は、その必要性の有無も含めて

そう簡単に解決は出来ない問題です。

問題の本質をどこに見るかによって、その解決策も全く異なってくる

という良い例と言えるかもしれません。

こういう話って民主党と自民党の政策の違いや、

私が日々出会うコンサルティングの現場での問題解決手法の選択の

際にも垣間見えることです。

本質を見る事は、難しい上にその正誤判断は、

後になってみないと分からない事が多いからなのでしょう。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:33 | パーマリンク | コメント (0)

今日は驚きやエポックメイキング的なニュースが続きました。

備忘録的意味も込めて、ざっとまとめておきます。

今日の最初の驚きはこちらでした。

積水ハウスがジョイント・リート投資法人の資産運用会社買収、

REIT本格参入

会社更生手続き中のジョイント・コーポレーションがスポンサーだった

ジョイント・リート投資法人の資産運用会社であるジョイント・キャピタル

パートナーズの全株式を、なんと積水ハウスとスプリング・インベストメント

が共同で取得すると発表。

積水ハウスは以前にもジャパンエクセレント投資法人への出資などにより

J-REITに間接的にではありますが、参入していました。

ただ今回は、「自社の効果的な事業ポートフォリオの拡大を果たし、

持続的成長を図るための新たな戦略を推進していくため」の

本格的な参入ということになりそうです。

何せ、ハウスメーカーにとって、我が国の将来的なマクロ環境は

あまりにも不利な方向に進みすぎているといえるでしょう。

海外需要の獲得を図るとはいえ、当面その規模は限定的なものに

ならざるを得ません。

となると、ハウスメーカーも将来の成長戦略をどう描くか？という事が

最重要な経営課題になっているはずです。

そこで１つのオプションとして、今回のJ-REITへ本格参入という

選択肢が挙げられたのでしょう。

現在J-REIT市場が低迷する中、それでもあえて参入した同社の動き、

また他のハウスメーカーの動きにも注目したいと思います。

次のニュースは

米国が公定歩合を引き上げるというニュース

米連邦準備制度理事会（ＦＲＢ）が、

公定歩合を年０．５％から０．２５％引き上げ０．７５％にすることを決めました。

これもタイミングに少しびっくりしました。

単純に「出口戦略」の開始と取るには、材料が乏しい気がしますし、

実際まだインフレの兆候はそれほど出てきてはいないはずです。

なぜ今このタイミングなのか？

それは、米国国債の入札をスムーズに進ませるためとも言われています。

来週も1260億ドル（約1兆1340億円）の米国再入札があるようなので。

結果、ドル高、株安が進んでいます。

株価にとっては短期的にはマイナスですが、

為替の値上がりで、国債にとっては有利な方向へ進んでいます。

PIGS問題などでユーロへの信用不安が高まっているこのタイミングで

再び米ドルの存在感を誇示させるという点において、最適なタイミングと

いえるかもしれません。

さすがFRBともいえますが、逆にユーロは更に弱含んで欧州のソブリンリスク

が更に高まるという危険性も・・・

それにしても、日銀と比較してFRBの公定歩合の操作は絶妙です。

既に金利操作ではマネーストックを増やす事ができない状態にまで

なってしまった日本であるとはいえ、見習うべき点は多いような気がします。

そのほか、

・上記、米国の金利引き上げに伴って東京株式市場は、大幅反落。

終値は前日比２１２円１１銭安の１万１２３円５８銭。

・日本航空が上場48年の歴史に幕を下ろす。1円で最終取引

・トヨタ社長、米公聴会に「やっぱり」出席すると決断

更に、おまけですが

フィギアスケート男子初のメダル　高橋大輔　おめでとう！！

中々に騒がしい週末の金曜日でした。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:02 | パーマリンク | コメント (0)

ダヴィンチホールディングスが今日

「たな卸資産評価損及び特別損失の計上並びに

通期業績予想の修正、債務超過の見込みに関するお知らせ 」

というモノモノしいタイトルのプレスリリースが出されました。

それによると２００９年１２月末連結で約１１０億円の

債務超過に陥っている可能性が高まったということ。

ファンドが保有している投資案件の再評価の結果、

棚卸資産評価損や特別損失を計上する必要性が出てきた

ということなのです。

棚卸資産評価損１０７６億円は売上原価に計上。

投資有価証券評価損３３８億円や

匿名組合投資損失１０６億円など

特別損失として４７７億円を計上。

加えて、１４００億円の計画があった不動産売却も進まず、

予定していた売却収入が見込めない。

売上高は当初予定の１８０２億円から４９７億円

営業損益は１９２億円の黒字から１１３０億円の赤字。

当期損益は３億円の黒字から２６４億円の赤字へと

大幅な下方修正になりました。

今後、ヘラクレス上場基準にも抵触する可能性も出て来ます。

いよいよダヴィンチの厳しさが表面化してきました。

不動産ファンド時代の寵児といわれた、

いくつかの急成長不動産ファンド企業の中で、

唯一未だ生きのこっているダヴィンチ。

これからの動き、注目したいと思います。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 20:40 | パーマリンク | コメント (0)

もともと会社更生法の適用の申請をした

パシフィックホールディングスが主要スポンサーだった

J-REIT上場の日本コマーシャル投資法人。

西新宿のパシフィックマークス西新宿を譲渡したというプレスリリース

帳簿価格と譲渡価格の差による損失は12億円。。。

譲渡価格に対する現況利回りは７．７％

未だスポンサーが決まらない日本コマーシャル投資法人。

今この時期に損を出してでも売却する理由は

負債比率（LTV）を抑えるためのこと。

プレスリリースによると、現状同社のLTVは60.1％と高水準。

LTVが高いと資金調達が、やりにくくなるということです。

あわせて平成22年2月期の分配金は減配。

今日は日経平均が270円以上上がったにも関わらず、

同社のREIT指数は下落しています。

不動産の持ち手にとってはまだまだ厳しい環境が続いています。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 22:31 | パーマリンク | コメント (0)

巨額の財政赤字を背景に信用不安が広がるギリシャ。

そのギリシャが、過去に

「デリバティブ取引で赤字を粉飾した」

というニュースが話題となっています。

ドイツのシュピーゲル誌に取り上げたらしいのですが、

それが、あのゴールドマン・サックスの手を借り、

複雑な金融技術を駆使して債務を小さく見せたとのこと。

同誌によると、ギリシャ当局とゴールドマンは２００２年初め、

異なる通貨の異なる金利条件などを交換する

「クロス通貨スワップ」という手法を使うことで合意。

約１００億ユーロ相当の米ドルおよび円建て債務を

一定期間ユーロ建てに交換、その後再びドルと円の債務に戻す

という手法。

ギリシャ当局の正式な反論も今はないので、事実関係は未だ

未確定だが、この情報のダメージは大きい。

資本家やマーケットのからは信用がなくなるはずです。

１５日に開かれたユーロ圏16カ国の財務相会合でも

ギリシャの財政再建策が話題の中心に。

EU各国がIMFなどが必死にサポートしようとしている最中、

国家の財政をデリパティブで粉飾するような事があったと

するならば・・・

その点はトリシェECB総裁さんも注意を喚起しているようです。

それにしてもゴールドマンサックス。

ここにも出来て来ました。

過去の事とはいえ、EU諸国の他の国に対しても疑心暗鬼に

ならざるを得ません。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:39 | パーマリンク | コメント (0)

今日は毎月発表される不動産経済研究所の

マンション市場動向。

２０１０年１月の首都圏のマンション発売戸数は

前年同月比9.9％減の1586戸。

それ以上に今月注目したいのは、いよいよ在庫数が

７０００戸を切ってきたという点。（６７３２戸）

この水準は２００６年１１月以来の水準。

２００８年１２月には１万２千戸を超えていた在庫水準が

やっとリーマンショック及びサブプライム問題、もっと言えば

建築基準法改正問題前の在庫水準に戻ったという事実は、

今後のマンション販売市場を占なう上で、重要なファクターだと思っています。

先月のREB Monthly Report（２０１０年１月）でも示したように、

在庫水準と新設マンション着工戸数には負の相関関係が成り立っています。

つまり在庫が増えると、新設マンション着工戸数は減少し、

在庫が減少してくると、着工数が増えるという逆相関の関係です。

今日は２００９年１０-１２月期のGDPの速報値も発表され

３四半期連続のプラス成長という結果。

（実質GDP年率換算で４．６％増）

日本経済全体のファンダメンタルズは、一歩ずつですが、

回復基調にあるようです。

その点も踏まえて、マンション販売もまた、着実に一歩ずつ

回復していくだろうというのが、自然な見方ではないでしょうか。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 19:49 | パーマリンク | コメント (0)

今さらながらですが、本blogで取り上げていなかったので。

少しだけ。

ちなみにその後、先日は去年の7月1日のblogでも取り上げた

新生銀行とあおぞら銀行の経営統合も破談したようです。

キリンとサントリーの経営統合発表には最初、私自身も大変な

驚きと期待をもって、ニュースを見た事を覚えています。

そのニュースを取り上げた当blogでも、個人的な意見として

-----------------------------------------------------------------
国内業界トップと2位の統合は結構珍しいですよね。

トップが下位の会社を買ってシェアを高めるとか、4位と5位の会社が統合して

上位企業に追いつこうとするとかってのはよくありますが。

この統合は明らかに国内ではなく海外市場をにらんだものですね。
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と見ていたんですが。。

経営統合破談の話を少し整理すると、

最終的には、両社間の「統合比率」において

意見の一致が見られなかったというものです。

「１：０．７」を主張するキリンと

「１：０．９」を主張するサントリー。

この０．２の差が最終的に埋まらなかったということです。

この０．２の差はサントリー創業家が

株の３分の１のシェアを持つか持たないかというラインになります。

この数字を超えると、株主総会で特別決議が必要な決議事項に対する

拒否権が生まれます。

まさにサントリーの佐治さんは、ここを守りたかった。

一方、株主からの雇われ社長である加藤さん。

非公開企業である、サントリーとしては、統合後はおそらく公開企業となる

公算が大きいことを考慮すると、（仮に未公開企業になるとすれば、

統合の意味はないですよね。なんせ世界市場を視野に入れた統合

なので、資金調達が最大のキーになり、公開は必須なはずです）

3分の１という数字は絶対に死守したかたっということでしょう。

ところで、日本の小売業は、世界的な市場でみた場合、

圧倒的なシェアを誇っている企業がいません。

飲食料品分野もその代表的な市場で、

Ｎ０．１のネスレが連結売上規模で10兆円に迫る勢いがあるのに

対し、日本のトップ、キリンでさえ、連結売上は２．３兆円ほど。

キリンとサントリーを足したとしてもその額は4兆円にも満たない。

ネスレに限らず、世界市場でトップシェアを持つ企業の多くは

Ｍ＆Ａを積極的に進めて事業規模の拡大を図っています。

当然イン・インのＭ＆Ａで事業規模を拡大し、十分な体力及び

資金調達力を得て、イン・アウトのＭ＆Ａに乗り出していく。

遅まきながら、キリンとサントリーの統合は、その先駆け的な

ケースになると期待されていたのですが。

それにしても、この経営統合の話。

事前にどの程度まで話しを煮詰めていたのでしょうか。

加藤さんの話も佐治さんの話も、誰でも事前に想定できる

ような問題点だったように思います。

（会見で話した内容は表面的なものだけで、実はその裏には

別の根深い問題があるのかもしれませんが）

どちらにせよ、Ｍ＆Ａの際には、事前のデューデリジェンスがとても

重要だということが、今回の結果を見ても感じるところです。

特に、今回のような大型Ｍ＆Ａの場合は、世間の注目度も高く、

破談した際の影響も少なくないはずです。

今回のキリンとサントリーの経営統合の問題は、

破談という結果を受止めるマスコミや世間の反応も含めて、

公開企業と非公開企業の考え方に違いという点に留まらず、

何か日本企業のＭ＆Ａに対するネガティブな心理が

悪い方向に出てしまったように思います。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:17 | パーマリンク | コメント (0)

英国のフィナンシャルタイムズ紙で

日本の政府の負債（国の借金）問題は

「それほどナーバスになりすぎることはない」

という、まさに我々、日本人自体が理解しておくべき、

ありがたい社説が話題になっています。

日本の財政は支出増と税収減とが相まって、

債務総額はGDP（国内総生産）比200％近くに押し上げています。

それを見て、巨大な日本国債バブルが発生しているとか

デフォルト（債務不履行）リスクが高いとか

ギリシャの次は日本かも！？という論が展開されがちです。

フィナンシャルタイムズは、それらをバッサリ否定し、その理由を

４つほど挙げています。

１つ

「確かに負債は巨大に膨らんでいるが、資産も大きい」
「国が持つ資産を差し引いた日本の債務は、ＧＤＰ比100％にも満たない」

そうなんです。

日本政府の負債は980兆円程度あり、これをＧＤＰ約500兆円と比較して

ＧＤＰの約2倍（＝ＧＤＰ比200％）という数字が1人歩きしていますが、

2009年9月の速報値時点で、政府の資産は約462億円もあるのです。

国のバランスシートというイメージがあるとわかりやすいと思います。

負債は全て借金というわけではないのです。

ＰＬとＢＳの違い、フローとストックの違いともいえます。

これがフィナンシャルタイムズがいう「本当はＧＤＰ比100％にも満たない」

というコメントにつながっています。

2つ

国債の元利払いコストは低いくＧＤＰ比1.3％程度

（米国はGDPの1.8％、英国は2.3％、イタリアは5.3％）

3つ（記事そのままの表現です）

日本の財政には手を尽くす余地がある。

何しろ、消費税率はたったの5％だ

４つ

日本国債の94％は国内投資家が保有している。

気まぐれな外国人投資家の影響は受けない。

2009年6月時点の日本国債の海外持分は6.1％に過ぎません。

以上、日本は人口減少時代に突入し、

名目ＧＤＰが下がっていることもあり、見栄え上、

ＧＤＰ対債務比率が上がっているので、年々国債デフォルトリスクが

高まっているように見えます。

しかし、中身をちゃんとみると上記４つの理由により、

それほどナーバスになる必要はないというが記事の内容でした。

このような視点や事実は、本来私たち日本人が自信を持って、

知り発信すべき内容であるはずです。

マスコミに代表されるように、得てして私達は自分たちをネガティブに

見る事に慣れ、自己否定することに、なぜか美徳さえ感じる傾向が

あるようです。

（かといってそれを反省し、前向きに進むことが特段得意というわけでも

ないようですが）

むしろ、今回のように海外からの視点で日本が再評価されるケースが多く

私達は、初めてその事実に気づかされるような事が多いように思います。

事実を正確に、正しく知ることは文化やイデオロギーを超えて

必要なことだと思います。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:27 | パーマリンク | コメント (0)

東急不動産が発表した「TOREIT」四半期報告(第9回)によると

２００９年１０月ー１２月における上場REITの市場規模は

半年ぶりに拡大したというニュース。

J-REIT市場における2009年10-12月期の物件取得件数は30件、

売却物件数は5件。

前期の取得物件0件、売却物件3件と、これまで２期連続で

縮小傾向が続いていましたが、３期ぶりに市場規模が拡大した

ことになります。

取得時鑑定キャップレートは5.7%

運用時NOI利回りは5.8%と前期から横ばい。

NOI利回りの値はJ-REIT市場創設以来初めて上昇した2008年7－9月期以降、

4期連続で上昇していたが、今期は横ばいで推移。

NOI利回りの分母である物件価格が、ここのところ減少し続けていたため

結果として利回りが上昇していたのですが、今回は横ばい。

数字を見る限りですが、最悪期を脱した感があります。

やはり、REIT関連の指標は、他の経済マクロ指標より少し遅効性を伴って、

数字が回復するようです。

ここのところ、REITはスポンサーの破綻などの影響もあって

合併が相次いでいます。

当初、REITの合併は、規模の拡大による賃料増や

コスト削減が見込まれ、市場活性化にもつながると期待されていましたが、

それほど大きなインパクトを伴う事ができていないように感じます。

結果、リート価格の値動きを示す東証ＲＥＩＴは９００挟みで推移しており、

指数公表時の基準値１０００をなかなか回復できないでいます。

つまり、一口にREITの合併と言っても、これまでの結果を見ると

単なる小規模REIT同士の合併と、不動産ポートフォリオなどが十分に

考慮された戦略的な合併とは、評価が異なるといえそうです。

しかしながら、今後も増えそうなのはその評価低い前者。

小規模REITの合併です。

このあたりの流れを投資家達がどうみるか。

不動産市場全体の回復もさることながら、REIT市場の活性化には

もうワンステップ、ツーステップ程、市場の淘汰、再構築の波が

必要な気がします。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:48 | パーマリンク | コメント (0)

REUTERSより一部抜粋します。

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米議会の不良資産救済プログラム（ＴＡＲＰ）監視委員会は、１１日発表した報告書で、

商業用不動産市場は２００７年初めからこれまでに大幅に悪化しており、

今後数年間で予想される商業用不動産ローンのデフォルト（債務不履行）急増が

いまだ回復途上の米経済を脅かす可能性があると警告した。
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ウォール街の人たちが大量に保有していたＣＭＢＳ

２０１４年までに借り換えを必要とする

国内の商業用不動産ローンの残高は約１兆４０００億ドルで、

その約半分はローン残高が不動産価格を上回っているという。

これまでも、ＣＭＢＳに端を発する第三の金融危機の可能性を危惧して

ＦＲＢがあえてＣＭＢＳを担保に融資をする

といったサポートをしてきました。

サブプライムローンのローン残高に占める割合は、５％程度でした。

ＣＭＢＳと呼ばれる商業用不動産は、

全ローン残高の50％近くを占めているのです。

その商業不動産ローンが暴落するような事がおこると・・・

ＴＡＲＰ監視委員はそれだけに、今、あらためて注意喚起した

ということなのでしょう。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 20:24 | パーマリンク | コメント (0)

内閣府発表の

2009年10～12月期の機械受注（船舶・電力を除く民需）

は前期比0.5％増えて、７四半期ぶりにプラスです。

日本工作機械工業会の発表

1月の工作機械受注額は前年比約3倍、2カ月連続増加

日銀発表の

１月の企業物価指数（速報値、2005年平均＝100）は

102．4と、前年同月比2．1％下落。下落は5ヶ月連続。

工作機械受注額が192％アップとのことで、

景気の先行きに対する明るさが見え始めているといえます。

少しずつですが、一歩一歩景気回復の足音が聞こえ始めているようです。

ただ問題は、デフレ。

相変わらず物価指数は下がり続けています。

我が国におけるデフレの負の影響は大きいので、

なんとかこのデフレ状況を克服しなければ、景気の先行指数が上回って

来たとしても、実際の数字に反映されないという状況にもなりかねません。

今日の日経平均は少し反発したようです。ただ1万円を回復するまでには

至っていません。

３月に向けてもう１段階、下がるのか。

慎重に見守りたいと思います。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 18:49 | パーマリンク | コメント (0)

近年の不景気のあおりを受けて、

各種コスト削減企業が攻勢を強めています。

その中で、固定費総額に占める割合も大きく、

利益に対するインパクトも大きい

「賃料」に対する削減交渉コンサルティング会社

なるものが、増えてきています。

試しにGoogleなどで「賃料減額交渉」というキーワードで

検索をしてみると、関連する企業が、驚くほど沢山抽出されます。

景気が低迷する中、オーナーは弱い立場にあります。

減額要求が通らないようであれば、退去するかもしれないという

見えないナイフを突きつけられながら、しかも反論するには知識も

情報も乏しいオーナー（特に地方の地主オーナー）は、

既に勝負をしかけられた時点で、フェアな戦いにはなり得ない

ケースが多いようです。

2006年～2007年頃、不動産ファンドが日本を席巻してた頃は、

逆に新しいオーナーとなったファンドが、テナントに対し強気の

賃料値上げ交渉を断行し、値上げが受け入れられないなら

出て行け（入りたいというテナントは他にも沢山いる）と

言わんばかりの交渉を進めており、一部では裁判沙汰にもなって

いたことを記憶しています。

このような現象をみるにつけ、

私は不動産から派生する賃料というものが、売買価格と比較して

その価格決定プロセスや価格の変動性について、極めて特異な

（不可思議ともいえますが）点が多いように感じます。

結局、本来賃料は売買価格と同様に、マクロ経済の状況や

その他のファンダメンタルズの実態と連動してボラタリティがあって

然るべきだと思っています。

下がることもあれば、上がることもある。

今、仮にテナントがオーナーに対して賃料を１０％減額させたとするならば、

それは同時に、景気回復時には１０％上昇させるだけの材料をオーナー側

に与える事に他ならないのです。

逆も同様です。

賃料減額交渉コンサルティング事業そのものに対して、否定はしませんが、

個人的には「長期的なスパンで見た賃料のボラタリティ」ということを

考慮した交渉をされているのかどうか、その点はいささか疑問に思います。

もちろん、市場価格からかけ離れた賃料に高止まりしているケースは

見直しの余地は十分にあると思います。

一方で、需要と供給、景気の好不況で決定される賃料である以上

むしろそのロジックを減額交渉で使う以上、同時に逆のケースも想定した

交渉をおこなうべきだと思います。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 18:47 | パーマリンク | コメント (0)

なぜか今日はこの話題がパッと頭に思い浮かんだので

少しお付き合い下さい。

G7の声明や民主党のマニフェストや議論を見るにつけ、

日本及び米国のみならず、世界は今確実に

「小さな政府」から「大きな政府」への移行を進めています。

経済への国家介入を最小限にしようとする新自由主義（ネオリベラリズム）は

リーマンショック以後の世界的な不況によって、再び見直されつつあります。

１９７８年に中国で共産党支配下の経済を自由化する

最初の一歩を踏み出した鄧小平も

１９７９年に過去10年間のスタグフレーションの克服という使命をおって

立ち上がったイギリスのマーガレット・サッチャーも

１９８０年、思想的には新保守主義、経済的には新自由主義を採用した

ロナルド・レーガンも

いずれもこの新自由主義という思想をグロバリゼーションという言葉に

のせて、世界中に広めました。

この頃は日本もまた、レーガン政権誕生に呼応するように

保守勢力が結集し、中曽根さんが政権を担ったころには

強力で安定した保守政権が誕生していました。

この流れが小泉・竹中路線へと受け継がれていくわけです。

当時は少なくとも経済的にはこのネオリベラリズム的な思想が

グローバルスタンダードと呼ばれていたのです。

それが、あまりにも際限なしに、経済的な欲望とそれによって

生まれるバブルを繰り返し続けた結果として、この度の

世界的な経済危機を引き起こしたとまで言われました。

そこで今ではあらためて「大きな政府」、つまり鳩山さんがよく言う

「行き過ぎた市場原理主義」を抑える、または監視する為のある程度の

コントロール機能が国には、必要不可欠だという考え方が

台頭してくるわけです。

「あらためて」とか「再び」台頭してくるといったのには理由があります。

1980年前後に新自由主義が広がったその背景には、

その前時代の「大きな政府」に対する批判があったからです。

第二次世界大戦移行、1970年代ごろまでは、フォーディズムとも呼ばれる

ケインズ経済学の理論を前提とした経済政策が主流でした。

第二次世界大戦のきっかけともなった1930年代の世界恐慌は、

「見えざる手」で有名なアダム・スミスさんなどが

主張している伝統的な自由放任主義に内在する「市場の失敗」

と呼ばれる欠陥によって引き起こされたと言われています。

その反省から、大戦後は公共事業による景気の調整、

主要産業の国家によるコントロールなどを推進するといったような、

国家が経済に積極的に介入してするフォーディズム政策を

遂行していたわけです。

つまり歴史を振り返ると「大きな政府」と「小さな政府」を交互に

繰り返し成長してきたともいえるのです。

1930年代の世界恐慌と同じようなバーストが2008年に起こった

ことを考慮すると、当然に、「大きな政府」理論が台頭するわけです。

ただ一方で、本当の意味で経済的な成長戦略を描く為には、

財政出動や政府の下支え、分配機能の強化だけでは、本質的な

解決には至らないという意見も理解できます。

このように考えると「大きな政府」「小さな政府」に関する議論は、

どちらが一方より優れているかという議論ではなく、

その時々の環境によってバランスを取りながら柔軟に対応していく

べきもであることがなんとなく、見えてきます。

今日は、日経平均が2ヶ月ぶりに1万円台を割り込みました。

先週は、世界的にもネガティブなニュースで日本が注目されました。

１．トヨタのリコール問題

１．横綱 朝青龍の引退

このような時期にこそ、日本はしっかりしてほしいと心から思います。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:46 | パーマリンク | コメント (0)

菅財務相の初の参加となった

７カ国財務相・中央銀行総裁会議（Ｇ７）が閉幕しました。

出口戦略の時期について、注目されていましたが、

基本的には支援を継続するとの方向性に落ち着いたようです。

なんせ、先週はギリシャの危機が欧州全体に対する懸念に

移り変わり、ユーロはドルに対しても、円に対してもユーロ安に

ふれました。

その結果EU諸国の株価が急落し、そのまま米国、日本の株価

に飛び火した先週末の世界の株式市場。

ギリシャに限らず、リーマンショック以後の膨大な財政出動により

世界中の財政赤字が悪化。

ＩＭＦの試算によると、20カ国・地域（Ｇ20）の国内総生産（ＧＤＰ）に占める

債務の比率は2014年に118％に達する見通しとのこと。

今回の金融危機が発生する前の比率は80％。

日本はちなみに日本の対GDP債務残高は

2009年で189.6％（財務省発表） です。

今の景気の状況をいつまで危機的段階と捉えるのか、

通常のサイクルに戻った判断するのか。

非常に難しい判断になりますが、このままでは財政悪化による

別のリスクの増大というのも同時に発生し続ける事になります。

菅さんは「既に中国はバブル気味」という発言をされたそうですが、

それよりも日本のデフレを何とかしてもらわないと、、、という感じです。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:25 | パーマリンク | コメント (0)

昨年末のブログで

2010年は我々の不動産コンサルティングチームとして、時流適応から

もう一歩進んだ「時流予測」にコンサルティングの領域を広げていきたいと

お話させていただきました。

その思いを具現化させる活動の１つとして、

毎月1回、不動産関連市場、業界における市場予測を、これまでのような

コンサルタントの経験や体感から感覚的に予測した知見ではなく、

マクロ、ミクロレベルのデータを収集・分析し、できるだけ定量的な市場予測

を目指した

「REB　Monthly Report」

なるものを発行することになりました。

その第一号が早速発行されています。

初回2010年1月号は

「マンション市場の2010年予測」です。

今回、私の上司でもある吉崎が週刊ダイヤモンドの

ネット情報サイト「ダイヤモンドオンライン」に

同じテーマで記事を執筆したこともあって、

公開してしてから、わずか1週間弱で700近い数のダウンロードがあったようです。

レポートの内容をまとめると、

GDP、在庫数、契約率とマンション新設着工戸数の相関関係を

供給戸数は増加するという見込です。

今月以降も、月１のペースで皆様に有益な、未来予測を

できるだけ、わかりやすく、丁寧にレポーティングしていきたいと

思っています。こうご期待を！

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 22:00 | パーマリンク | コメント (0)

今週は上場企業各社の決算発表。

不動産大手５社の２００９年４～１２月期の連結決算も

今日で全て出揃いました。

営業利益が前期より拡大したのは

住友不動産、東急不動産、野村不動産ホールディング

の3社。

住不、野村不HDはマンション販売を中心に住宅・不動産事業が好調。

一方、各社が主力に位置付けるオフィスビルの賃貸事業は、相変わらず

厳しい環境が続いているようです。

住宅系不動産販売は少しずつ上昇。オフィス系はいまだ立ち遅れている。

景気回復局面での特徴的な傾向が、ここからも見て取れると思います。

つまり、一般的に住宅関連指標は景気に対して先行し、

オフィス関連指標は景気に対して遅効するという特徴です。

住宅取引の中心は主に個人なので、景気環境の変化、

すなわち例えば金利の低下や、不動産価格の低下が

比較的ダイレクトに関連指標に表れる傾向があります。

また住宅関連の経済効果は波及効果も含めると50兆円程度ある

といわれており、これはGDPの10％をも占めるので、

政府の景気刺激策もこのような、GDPへの影響度の高い分野を

中心に対策を講じられるわけです。

よって全体の景気回復に対して多少先行する形で数字が上昇する

傾向にあります。

一方オフィス関連指標は、主に法人間での取引で成り立っています。

例えばオフィスの増床といったような投資は、景気に対する先行きが

相当明るくならなければ、実行し得ないと言えるでしょう。

つまり、法人が不動産に投資をする（＝不動産取引）という状況が

拡大するのは、景気が相当確実に回復してきたと肌で感じるように

なってきてからではないでしょうか。

そういう意味で、オフィス関連指標は景気動向に対して遅効性を

持つと見ています。

今回の不動産大手の決算発表は、そんな今の状況を

わかりやすく反映したものになっているような気がします。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 18:59 | パーマリンク | コメント (0)

昨日はビルメンテナンス／プロパティマネジメント会社向けセミナーを

開催し、無事終了。

来月、3月1日には分譲マンション管理会社向けセミナーを開催する予定です。

2ヶ月連続で、いわゆる不動産ストックビジネスといわれる

業界に対しての市場予測、戦略提言をおこないます。

いずれの業種も、不況期にも安定的な収益を確保できるという

不動産業種の中でも特異な存在ではあります。

ただ一方で、近年の管理コストをめぐる削減競争は、既に限界値

に近づきつつあり、管理会社の収益性を圧迫するまでに至っています。

まったく同じ清掃やメンテナンス、点検をやってくれるのであれば

安いところに越したことはない、

というオーナーや管理組合の意見は極めて合理的で、

今のような不況期には、なお更そのような傾向が色濃くなってきます。

「価格競争に走りたくない、品質を高めて差別化したい」

それは大抵どこの会社も思っていることだと思いますが、

それをお客様の目線で見た上でどう「具現化」できるかが

勝負の分かれ道でもあります。

本日お伺いした某マンションデベロッパー系マンション管理会社は

中堅ながら、きらりと光る特徴がありました。

ある条件に見合ったマンションに対する管理が圧倒的に得意なのです。

それもその条件のマンションは、一般的な管理会社であれば

むしろ敬遠してしまうようなマンション。もうからないと思われているマンション。

その属性に該当するマンションの管理が得意なのです。

どうしてもストックビジネスというと

「数の論理」「規模の経済」が大きく働き、管理戸数や管理棟数が

大きな会社には、中堅・中小企業は何をやっても勝てないと思われがちですが

そこには逆転の発想を持ってすれば、十分勝てる余地があります。

つまり、数の論理で勝負している大企業だからこそ、

あまり重視しない顧客属性、軽視しがちな顧客セグメントが生まれてきます。

そこに、ピンポイントのターゲットマーケティングを徹底することで

チャンスは十分に生まれてくるはずです。

「不況期にこそ、チャンス。是非新しい事にチャレンジして欲しい」

不動産ストック事業を展開されている皆様に

是非そうお伝えしたいと思います。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:14 | パーマリンク | コメント (0)

今日帝国データバンクが発表した1月の景気動向指数（景気ＤＩ）において

不動産業界の景気ＤＩが4ヶ月りに改善しました。

全業種においても3ヶ月ぶりに改善しています。

とはいうものの、不動産業界で２６．２ポイント

全業種で２５．１ポイントという値

ちななみにこの景気ＤＩの数字は

０から１００の値で示され、５０が判断の分かれ目となっています。

それでいうと、２５にせよ２６にせよ、その値は全体から見れば

まだまだネガティブな意見を持っている企業が圧倒的に多い

ということではあります。

今日の講演会でもお話しましたが、不動産関連指標は、景気の動き

に対して遅効性を持っています。

例えば一致指数の代表的な「鉱工業生産指数」など見ていると、

不動産市況の潮目の変わり目のタイミングは、ある程度ですが、予測できます。

それが遅効指数の利点でもありますが、

当然、その分回復の立ち上がりが遅いという事になります。

この理論に基づくと、不動産業界における景気ＤＩの好転を、

本格的な不動産市況の回復と捉えるならば、本来であれば、

他の業界ＤＩの回復具合がもう少し上がっていなければ、

理論的にはおかしいという事になります。

そういう意味で、１月の不動産ＤＩの好転は、まだまだ余談を許さない

状況だというように、私は捉えています。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:17 | パーマリンク | コメント (0)

景気循環を見る際に、短期サイクルと、長期トレンドの違いを意識して

見ていなければ、誤った判断をすることがあります。

ただ、これは後から振り返ると明確にわかるのですが、

今その時点では、それが短期なのか長期なのか

わかり難いことが多いと言えます。

例えば、今の市況の低迷を短期サイクルの一循環だと捉えることと、

もっと大きな長期トレンドの一通過点と捉えることでは、

その対策や心構えに大きな相違が生じるはずです。

「ケインズ政策による財政金融政策が今の状況で有効に働くのか？」

という議論はずっとされてましたが、この答えは、今の景気低迷を

短期景気循環サイクルと一環と捉えるか、それに加え長期トレンドの

傾向も大きく寄与していると捉えるかで、結論も変わってくるはずです。

（先日は、国会で菅さんに「ケインズ政策の乗数理論」について

質問されて、全く答えられなくなり、ネットでも結構な話題になっていました。）

実は、企業や人を見るときもこのような視点の違いは重要だと思います。

企業も人（営業マン）も波は確実に存在するので、

現状を把握する上で、この企業（人）は短期のサイクルの中でたまたま今は

調子が良い（悪い）と見るのか、長期的な視点でみても、根源的になんらかの

強み（弱点）があると見るのかで、その後の対策や強化策も変わってくるはずです。

大きな流れを見る際に、それが短期的な傾向なのか、長期的なトレンドなのかを

見極める力は、ことのほか、見落としがちですが非常に大切な

視点であると思っています。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:42 | パーマリンク | コメント (0)

Twitter経由で下記のようなニュースを教えてもらった。
（これもTwitterの効果ですね）

ウォーカープラスより一部抜粋します。
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世界37か国、約300店舗展開するスウェーデン発世界最大級の

ホームファニッシングカンパニーとして知られるイケア。

その日本法人イケア・ジャパン（本社：千葉県船橋市）が

日本上陸5年目を迎えた。

そこで同社は、今まで店舗に寄せられた日本人の住宅環境に対する期待や

問題点に対する意見を集約、インターネットや訪問調査でリサーチした

結果を基に、2010年1月より店舗の展示方法を改善するプロジェクトを展開。

その先駆けとして、既存5店舗のうち関西の2店舗

（IKEAポートアイランド、 IKEA鶴浜）で展示方法の改善を実施した。
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私もたまに南船橋のIKEAにいくことはあります。

あの売り方（買い方）は、日本人からすると、慣れるまで若干の抵抗感

があるように思いますが、慣れてしまうと、意外に買いやすいかもしれない

と、私自身も最近思うようになってきました。

それにしても、このニュース。徹底したマーケティング力に脱帽させられます。

彼らのリサーチによると、例えば

・過去10年間に建てられた集合住宅（約95万戸）の約6割が

3LDK（リビング1室、洋室2室、和室1室）

・その約8割の主婦が、年齢は関係なく、収納方法に悩んでいる

・日本人のお客さまは、“低い高さの家具を取りそろえた方が

部屋が広く見える”と誤解している人が多い

といったような事が明らかになったということです。

そのような現状に基づき、問題を解決するような

ショールームをつくりあげるということになります。

関西から順次ということらしいのですが、

ＩＫＥＡ鶴浜では、

実際の3LDKの間取りを再現したショールームを展示。

6畳の部屋にダブルベッドを置いたベッドルーム、

複数いる子供が快適に過ごせる子供部屋などを展示し、

収納の工夫の仕方が具体的に分かるよう示している

とのこと。

単純にかっこいい、おしゃれな魅せ方というショールムではなく

ショールームそのものが顧客に対するソリューションになっている

という点は、大いに注目したいと思っています。

このようなショールームのあり方は、

イケアのみならず、オフィス家具のショールーム、

マンションモデルルーム、住宅設備メーカーのショールーム、等々

様々な業態にも、同様に、求められることになるような気がします。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:29 | パーマリンク | コメント (0)