東急不動産が発表した「TOREIT」四半期報告(第9回)によると

２００９年１０月ー１２月における上場REITの市場規模は

半年ぶりに拡大したというニュース。

J-REIT市場における2009年10-12月期の物件取得件数は30件、

売却物件数は5件。

前期の取得物件0件、売却物件3件と、これまで２期連続で

縮小傾向が続いていましたが、３期ぶりに市場規模が拡大した

ことになります。

取得時鑑定キャップレートは5.7%

運用時NOI利回りは5.8%と前期から横ばい。

NOI利回りの値はJ-REIT市場創設以来初めて上昇した2008年7－9月期以降、

4期連続で上昇していたが、今期は横ばいで推移。

NOI利回りの分母である物件価格が、ここのところ減少し続けていたため

結果として利回りが上昇していたのですが、今回は横ばい。

数字を見る限りですが、最悪期を脱した感があります。

やはり、REIT関連の指標は、他の経済マクロ指標より少し遅効性を伴って、

数字が回復するようです。

ここのところ、REITはスポンサーの破綻などの影響もあって

合併が相次いでいます。

当初、REITの合併は、規模の拡大による賃料増や

コスト削減が見込まれ、市場活性化にもつながると期待されていましたが、

それほど大きなインパクトを伴う事ができていないように感じます。

結果、リート価格の値動きを示す東証ＲＥＩＴは９００挟みで推移しており、

指数公表時の基準値１０００をなかなか回復できないでいます。

つまり、一口にREITの合併と言っても、これまでの結果を見ると

単なる小規模REIT同士の合併と、不動産ポートフォリオなどが十分に

考慮された戦略的な合併とは、評価が異なるといえそうです。

しかしながら、今後も増えそうなのはその評価低い前者。

小規模REITの合併です。

このあたりの流れを投資家達がどうみるか。

不動産市場全体の回復もさることながら、REIT市場の活性化には

もうワンステップ、ツーステップ程、市場の淘汰、再構築の波が

必要な気がします。

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