国土交通省が３１日発表した２月の新設住宅着工戸数は

前年比は９．３％減で、１５カ月連続前年同月割れとなりました。。

戸数ベースでも５万６５２７戸で、過去３番目の低水準とのこと。

2009年は既に既に８０万戸をわっているのですが、

このまま３月分も低水準がつづくと、２００９年度べースでも

８０万戸を割る事になりそうな。

これまた４５年ぶりとのことです。

これまでにも述べてきたように、現在、住宅投資分野については

コンサルティングにおける現場の感度からしても

比較的明るい材料が出つつあるように感じています。

今回の発表も「１５ヶ月連続前年割れ」という言葉に

一瞬ドキっとしますが、減少率は１月に続き２ヶ月連続で一桁台。

相変わらず、分譲マンションの減少が目立っていますが、

これは在庫を確実に減らしながら新規プロジェクトとのタイミングを

・・・という状況であり、まさに在庫調整局面を迎えているのだと思います。

今しばらく大幅な上昇は難しいのでしょうが、

住宅系企業、特にローコストモデルを展開しているパワービルダー等の

業績回復、中古住宅の流通などを見ても、着実に足元では（もちろん短期の

トレンドではという意味ですが）住宅需要は徐々に回復傾向にあると

捉えていますが、皆様、いかがでしょうか。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 16:07 | パーマリンク | コメント (0)

ここ数日、年度末ということもあり、業務（プロジェクト）が集中してしまい

土日も含めて業務以外の行動が時間的にも、取れないという

日が何日が続きました。

テレビ、新聞、プライベートなMaii、

（業務に関係のない）読書はもちろんのこと

インターネットニュース、RSSで定期的にチェックしている情報サイト、

Twitter、その他もろもろ・・・

こうやって振り返ると、日々、自分がいかに様々な情報ソースに囲まれ、

しかもそれらを無意識のうちに摂取し、情報の波に浸されていたかを

改めて認識することができました。

（それだけ日常は時間的にも余裕？無駄？のある動きをしている

ということの裏返しかもしれません）

この情報化社会の中で、全く外部の情報から遮断されるとういことの

実現味は非常に難しいということ以上に、そこに立つには結構な

勇気がいるんじゃないかと、私なんかは思ってしまいます。

特にコンサル業は、ある側面では情報ビジネスである点も

否定できないので、体に染み付いた「情報収集（分析）特性」

を全て振り払うことは、私が大好きな珈琲を一切飲まないとういうことと

同じぐらい、大変ストレスのかかる行為のように思います。

ただ、今回久しぶりに、このようのな体験を通して感じたことは

「定期的に情報遮断状態を作り上げることは結構大事かも」

ということです。

外から良い情報も悪い情報も入ってこないという状況は

頭の中が空洞になって、１つの事に集中できると共に、

その体験が日々の自分の状態を客観視する機会を

与えてくれるという点も、見逃せないと思います。

また、これからいつもの生活、いつもの情報との触れ合い方に

戻ってしまいますが、たまに、今日感じたようなことを

思い出しながら、情報とうまく付き合っていきたいと思います。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:53 | パーマリンク | コメント (0)

経営者や経営幹部の方々と日常的にお会いできる、

私どものような仕事では、

「本当にこの人すげー」

と感じるビジネスマンに出会うことが、たまにあります。

そのような方々の傾向や、私の個人的な意見もあわせて

申し上げるとすれば、

今後ビジネスの世界で活躍していく為には

次の3つの知識や能力は非常に重要だなと

思っています。

それが

①ファイナンス

③英語

です。

個人的に告白すると

①、②は中途半端

③にいたっては高卒レベルから衰退している

という状況です（笑）

ということで、厳しい時代を生き抜く為の手段として

2010年度は上記3つを再度キッチリ学び、活用して

いきたいと思っています。

年明けからなれない英語も少しずつ勉強を再開

しはじめました。

ありがたい事に上記3つは全て現状の仕事にも

十二分に活用できるツールなので、

理論と実践を同時に学び、実行していきたいと

思っています。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:12 | パーマリンク | コメント (0)

事業の経済性を考える際に、

また特に私が今最も力を入れて取組んでいる

不動産ストックビジネスにおいて

規模の経済（economy of scale）

と

経験曲線(experience curve)

に対する理解は、決して避けて通ることはできません。

規模の経済とは、

コストを固定費と変動費にわけて捉え、

固定費はそれを割り引く母数（規模）が大きくなればなるほど

単位あたりの固定費が小さくなるので、単位あたりコストが

下がるという考え方。

経験曲線とは

累積経験量が増すにつれて、例えば従業員の業務スキルや

会社として効率化のためのノウハウが溜まっていき、

結果的にはそれによってコストダウンを図る事ができるという考え方。

これらの考え方を正確に理解したうえで

単位あたりのコストの低減を図ることは、

事業経営を進めていく上で、特に不動産管理ビジネスのような

管理戸数や棟数を増やしながら効率性を上げていくビジネスにとって、

最も重要な経営課題の1つと言えます。

またこの考え方をもとに管理を受託する際の積極的な積算価格の

積算方法も見えてきます。

仮に今の固定費、変動費を正確に把握し、

それらを単位あたり（棟あたりなど）で按分できているとすれば、

そこから導き出される単位当りの現状の利益というものが

あるはずです。

通常の売出価格（積算価格）は、このような現在のコスト基準に基づいて

現在の単位あたり利益を確保した上で、必要な単位あたりコスト

（固定費・変動費）を積みました結果と換言できます。

ただ不動産管理ビジネスにおいて、積極的な棟数・戸数の増大を

狙う場合の戦略的な提示価格というものは、

将来管理棟数（戸数）が増える事により、規模の経済、経験曲線効果

によって、削減できる固定費や変動費をシュミレートした上で、そのコスト

に基づいた戦略的な価格を提示するということも、検討しなければ

なりません。

これは単純に、競合他社に勝つ為の安易な低価格路線を

邁進することとは全く異なります。

当然、その価格を提示したからには、目標とする規模の拡大を

絶対条件としなければなりません。

ただそこには固定費の削減という企業全体の努力と

バランスをとって利益の確保に努めなければなりません。

このコントロールがまさに経営であり、経営者の役割において

重要なものの１つであるといえるのです。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:39 | パーマリンク | コメント (0)

船井総研にはさまざまな業種、規模のお客様から

仕事の依頼を頂戴しますが、業種、規模に関係なく、

もっとも多い業務は

「マーケティング戦略の立案」

ではないでしょうか。

基本的なプロセスは、巷に出ているノウハウ本などと

そう大きな大差はありません。

まず始めに、

①マーケティング環境分析として、外部環境、内部環境の分析から

市場の機会と脅威、自社の強みと弱みを抽出し、KFSを発見することから

スタートします。その後、

②市場を細分化（セグメンテーション）し、

③ターゲットの絞込み（ターゲティング）をおこない、

④自社のポジションニングを明確にします。

更に、

⑤ポジショニングにあったマーケティング・ミックス（４P）を構築し

⑥その各種マーケティング施策の計画と実行

を進めていきます。

文章に書くとおおよそこの6項目をやっているに過ぎないのですが

本当に言うは易し、行い難しです。

今日は、この内容の詳細を説明したいのではなく、

逆にいうと、どんな難しい業種や大きな規模のマーケティング戦略

であっても上記6つのプロセスを丁寧に見ていくことで、

その企業にあったマーケティング戦略は構築されるはずということです。

「基本に忠実が最も大切」

「シンプルイズベスト」

という言葉は、とかく複雑化しやすい、むしろ複雑に考える方が

正しいと思われがちな、我々コンサルティングの世界では、特に念頭に

入れておかなければならない言葉なのかもしれません。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:55 | パーマリンク | コメント (0)

アドバンテージ・マトリックスとは、

「業界の競争要因の数」と「優位性構築の可能性」によって

事業のタイプを4つのマトリックスに分けて分析するものです。

確かボスコンが作ったフレームワークではなかったでしょうか。

具体的には

縦軸にROA、横軸に事業規模をとったグラフに業界内プレーヤー

をプロットした散布図を描くと一定の傾向値が見えるというものです。

競合上の戦略変数が多く、優位性構築の可能性が

低いセグメント（左上部分）は、

「分散型事業」

と言われて、上記の散布図を当てはめると

規模が大きくなるとROAが減少する傾向が見えてきます。

逆に競合上の戦略変数の数が少なくて、

優位性構築の可能性が高い象限（右下部分）は、

「規模型事業」

といわれ、いわゆる規模の経済性が強くはたらく業界で、

規模が大きくなればなるほどROAが高まります。

その他、競合上の戦略変数も優位性構築の可能性も高い

象限（右上）の部分は

「特化型事業」（競争要因がいくつか存在し、特定の分野で

ユニークな地位を獲得できる事業）

また戦略変数も優位性構築の可能性も低い象限（左下）は

「手詰まり型事業」

といわれて、規模に関わらずROAが低水準に固定されている

ような状態をさします。

このように、アドバンテージマトリクスを使うと

ある程度その業界の競争環境の傾向が把握することが出来ます。

またそれぞれのタイプによって事業の経済性が異なる為、

成功のための方法論や手段も変わり、戦略立案の前提条件としての

方向性を定める事ができるといえます。

アドバンテージマトリクスは、３C分析やSWOT分析、５F分析に比べると

メジャーではありませんが、それらとはまた異なった視点からの

業界分析が出来るフレームワークです。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:34 | パーマリンク | コメント (0)

お付き合い先の企業でも弊社の社員の中でも、

営業成績や品行方正に関わらず、

決められた業務を決められた期日までに

しっかりやり切れる人とそうでない人がいます。

できていない人とできている人を比較してみたところ、

そこにはいくつかの共通点があるようです。

①やること、やらなければいけないことを正確に把握しきれていない

TO DO管理が甘いというやつです。

この段階の人には、必ず小さな作業単位でも良いので

やることリストを全て挙げてもらうことから始めてもらっています。

ここでしばらくの期間は内容に漏れがないかを上長が定期的に

チェックします。

②やることは正確に把握しているがそれらをやりきれない、

期日に間に合わない。

期日管理がしっかりできていないという状態です。

これは①のTODOリストを正確に挙げさた後、その全ての業務に対して

実行日（または期日）を設定します。

これも最初のうちは上長チェックを怠らないようにします。

③TODOも期日管理もやっているのにも関わらず、それを実行できていない

この場合は、

本人のやる気の欠如

TODOの質と量が本人の能力を超えるものである可能性

期日の設定があまりにも非現実的

など、ここに来て初めて内容についての検討に入ります。

ただ、私の経験では、少なくとも本人の明らかなやる気の欠如は

がない場合であれば、①，②の徹底でそれなりに改善される

ケースが多いように思います。

慣れていない人は最初は①、②の徹底があまくなってしまうので

上長も協力してあげるのです。

また今では、TODO管理や期日管理を手助けするツールは

PCや携帯、スマートフォンなど、大変多機能で便利なものが沢山

ありますが、このような方は原点にたちかえって手帳に手書き

をお奨めしています。

自ら鉛筆を使って書くこと、そして肌身離さず持つこと、更には定期的に

見ることを等を確実に実行するためには、少なくとも初心者は

手書きメモが一番良いと思っています。

もし皆様の周りでそのような人がいらっしゃるならば

これを是非参考いただければと思います。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:34 | パーマリンク | コメント (0)

今日発表された大林組の１０年３月期の連結業績予想。

大幅に下方修正し、最終（当期）損益が従来の７５億円の黒字から

５４０億円の赤字に転落する見通しと発表しました。

どうやらドバイの都市交通システム建設工事で損失が発生したことが

主な原因とのこと。

それでも売上高は、従来予想より１６００億円少なくなったとはいえ

１兆３５００億円。

ただ営業損益は205億円の黒字から８６５億円悪化し６６０億円の赤字。

営業赤字は１９５８年の株式上場以来初。

ただでさえ国内の受注が減る中でドバイの損失。

それにしても、このドバイの都市交通システム建設工事。

2005年に鹿島とトルコの会社との3社共同受注。

2期の合計受注額で2280億円だったとか。

今回の発表ではこの請負契約締結後に設計責任を含む

契約上の責任範囲などで、発注者と見解の相違が明らかとなり、

また、駅舎の内外装その他の工事で設計変更や

追加工事が発生したことを主な理由に挙げているようです。

売上1兆円を超えるスーパーゼネコンはスケールもでかいので

1件当りの受注額も大きい。

それだけにそこに内在するリスクも生半可なものではない。

そういうことをまざまざと感じさせるニュースでした。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:07 | パーマリンク | コメント (0)

Twitterで後輩がつぶやいてて、私も思い出したので少し書きます。

だいぶ前、船井総研の大先輩が言ったこんな言葉です。

「人を成長させる三原則は、旅、読書、出会いである。

船井総研のコンサルタントは全国を飛び回りクライアントの下へ訪れる

仕事なので、ありがたいことに、この3つの原則が全てごく自然に

達成されてしまう。本当にいい仕事だ」

言い回しは違ったと思いますが、おおよその意味はこのようなものでした。

確かに。

私達は出張が多く（旅が多い）、移動時間には読書もできる。

多くの経営者や幹部、社員の皆様といった、様々な人と出会う機会が多い

仕事でもあります。

人を成長させる３つの原則が意識せずとも自然に詰まっている

仕事と言えます。

このようなことを思い出し、改めて自分の仕事や仕事に対する姿勢を

振り返ることはとても重要だと思います。

Twitterにはこんな効果もあるかと、少し見直しました。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:19 | パーマリンク | コメント (0)

内閣府の研究グループが

「年功賃金と終身雇用を企業が維持することが困難になった」

とする実証的な研究の結果をまとめ、発表しました。

国が公式に日本の年功賃金、終身効用の崩壊を認めた事になります。

かつて日本の年功賃金、終身雇用、企業別労働組合は、

戦後、日本の経済成長を牽引した最大の功労者（仕組み）と賞賛されました。

ただこの仕組み、考えてみれば、別に政府や国がそれを強要したわけでも

政策的にそれらを推し進めたわけでもありません。

ましてや当時の経営者や経営層が、社員に対して温情が熱い

体質だったというわけでもないでしょう。

高度成長期において、

企業にとってこの年功賃金、終身雇用等の仕組みが

合理的だったと考えるのが自然です。

これまで日本の産業は製造業に代表されるように、

労働者には多様な能力と熟練した経験・技術が求められ、

それには長期におこなわれる「ＯＪＴ」が非常に効果的である

という背景がありました。

未熟な労働者を時間をかけて熟練者に育成していく。

当然、賃金も、勤続年数が長い労働者の方が、熟練度も高い為、

それに比例しても高くなります。

実際に勤続年数＝熟練具合＝貢献度（労働生産性）であれば、

全く問題なかったのですが、日本の場合、

若い時は労働生産性を下回る賃金しか受け取れず、

中高年になると、労働生産性を上回る賃金を受けとるという

歪な賃金カーブを作り上げる結果となりました。

これは、企業内で形成された熟練を、労働者に持ち逃げされない

ための役割を担っており、逆に若いうちは、不本意でも

同じ企業に留まるという事を正当化させる力を持つ事になりました。

以上のように、年功賃金も終身雇用も、高度成長期における日本に

とって、そのような仕組みを導入することが、「熟練労働者の育成」

という、企業にとっての合理的行為であったが故に、これだけあらゆる

産業にその仕組みが広がり、今でも根強く残っているのだと思います。

ただバブル崩壊後、少子高齢化、更には労働の国際化が急速に

進む中、高い経済成長の下で企業が長期的に拡大していくことを

前提とした雇用モデルは、既に限界に達していると言えます。

それが「実証的」に証明されたという話。

今さら何を！？的な感覚はあるのですが、実証的に証明するのには

時間がかかるものなのでしょう。

やはりこれからは私たち一人一人の意識で

「同一労働＝同一賃金」

の概念を持って、真のビジネスマンとしての力をつけていかなければ

ならないということなのでしょう。

私自身も肝に銘じておきたいと思います。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 20:48 | パーマリンク | コメント (0)

先日、鳩山さんが法人税率の引き下げについて言及し、

さまざまな議論を呼んでいます。

景気低迷により企業収益が減少し、ただでさえ税収が

減少するなか、景気刺激、需要促進の為の歳出は

増加する一方。

歳入と歳出の差を補うために発行する国債に至っては、

来年度は、国債の発行額が税収を上回るという異常な

事態に突入しています。

このような状況下において、法人税率を引き下げる事は

更なる財政規律を悪化させることにつながり、それと同時に

バラマキとまで揶揄される歳出を大幅に拡大させることは、

政策的に無理がある（実現の為には際限なく国債を発行

し続けるしか無い）という意見があります。

ただし、個人的にはこの「法人税率の引き下げ」に関する提言は

これまで成長戦略に乏しいと言われ続けて来た民主党にとって

珍しく（といっては大変失礼ながら）、日本が今後の成長

（ここでの成長はあえてGDPの上昇という意味に限定しておきます）

を考える上で有益な議論をされているなと感じます。

これまた先日、ネットやTwitter上でも話題になった

経済産業省が発表した

「日本の産業を巡る現状と課題」

というレポートによると、

日本企業の実際の法人税負担
（※表面税率から政策減税等の調整を行った後の財務諸表ベース）

は国際的に高水準とはっきり言及されていました。

日本の法人課税負担率実績（06〜08会計年度平均/連結ベース）は39.2%

米国31.5%　フランス31.2%　英国30.1%と続くものの、

韓国は23.8％、台湾、シンガポールに至っては13％台と

なっています。

やはり一般的に言われているように日本の法人税は諸外国に比べ

高いということになります。

それもあって、近年では外資系企業の日本撤退が目立っています。

ざっと挙げるだけでも

今やグルメの評価本の方が有名なタイヤのミシュラン

スーパーのカルフール

高級衣料のヴェルサーチ

オフィスデポ

生命保険では、PCA生命が新規販売を休止してます。

また、東京証券取引所に上場している外国企業は、ピーク時には

１２７社もあったものが、現在はなんと１５社しかありません。

日本は人口減少時代に突入し、需要全体が縮小傾向にあると

いわれているものの、だからこそ既存の市場や産業の構造改革

・パラダイムシフトが必要なはずです。

その際に有効なのは、やはり規制緩和に代表されるような

競争環境の整備とあわせて、外国資本（お金、ノウハウ、人材）の

活用です。

日本国内の人口は減少し総需要はどうあがいても減少すると

覚悟するならば、需要も供給もこれまで以上に外に開かれた

環境をつくっていくしか方法はないのです。

（あくまでもGDP成長率を拡大していくことを最終目的と

するならばですが）

外資系企業や人材、また資本が、我が国に魅力を感じて

積極的に市場参入を行なっていく。そして既得権益と言われる

ような現状の国内大手企業と凌ぎを削る。

その中で日本の独自性、まさに差別的優位性を見いだし、

世界の市場で戦い勝利していく。

そのような企業戦略なり、国家戦略を持ってしなければ、

今後の日本の経済成長というものは、中々に難しいものと

言わざるを得ないでしょう。

そのような経済成長＝GDP成長率の向上だけを目指すという

将来ビジョンで良いのかどうかという点も含めて

政治家のみならず、私たちも考える岐路に立たされているの

かもしれません。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 22:04 | パーマリンク | コメント (0)

不動産管理ビジネスにおける業績向上のポイントに

「事業の収益性をグロスで捉えるのではなく物件別に見る」

ということが、挙げられます。

当たり前のようですが、意外に知られておらず、知っていても

物件別収支管理を徹底し、そこから対策を講じるところまで

展開できている企業は、非常に少ないといえます。

事業全体での粗利や営業利益は、当然把握されているのですが、

そこから収益性を更にあげていこうと考えた際に、

それが可能かどうかという点も含めて、具体的に何をどうしたら

良いのかという事を明確にさせるため、物件別収支を出す必要があります。

いうまでもなくストックビジネス（不動産管理ビジネス）は

１物件毎に生まれる利益の積上げによって成り立っています。

よって、究極的には、不動産管理ビジネスで収益性を上げていくためには

最小単位の１物件（場合よっては１戸）ごとに、その収益性をあげる

方法や対策を個別におこなっていかなければならないといえるのです。

ところが、事業全体の収支や利益率は、あくまでも全体数字、

つまり平均値ということになるので、この数字だけを見て立てた

その後の対策は、全体的な方向性の提示といった抽象論になりがち

であったり、もしくはその平均に適合する物件には最適な解として有効だが、

そうではない平均から乖離した物件に対しては、全く意味をなさないという

バランスの悪い対応策になってしまうことが往々にしてあります。

物件ごとに収支を明らかにできれば、さすがに全個別対応というものは

非効率的であるにせよ、何らかの評価基準を設けた上で、基準ごとの

その後の対策が具体的に提示できることになり、

個別収益の向上が、当然全体収益の向上につながるという

好循環サイクルを引き起こす事が可能となります。

別の見方をすれば、本来対策の必要ない収益性の高い物件に対しては

無駄な労力をかける手間を省く事になります。

この際の「物件ごとの収支」に関してお奨めしている見方は、

棟別の費用の振り分けに、その棟に直接かかった直接原価のみならず、

事業全体に計上される全ての販売管理費も各物件（または戸）に、

何らかの基準を設けて振り分ける

ということです。

ある意味、棟別のＰＬをつくり、営業利益を出すというイメージです。

この際、販管費を棟別に振り分けるのか、戸数を基準に振り分けるか、

述べ床面積を基準に振り分けるか等々、これらを１つ１つの販管費項目と

その内容を見ながら決めていく作業、こが結構大変なんですね。。

その大変な作業を、今日、都内の某大手グループ系不動産会社の

ケースで先方の担当者と一緒に、まさに「仕分け」をおこなっていました。

大変ですが、これで、色んなことが見えてきます。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:34 | パーマリンク | コメント (0)

国交省が今日発表したリフォーム保険。

国交省認可の保険会社がリフォーム内容を検査し、

欠陥が見つかった場合は、補修費用を支払うという

保険の仕組みを４月から導入します。

我が国の住宅政策もフローからストックへの移行を

押し進めている中、住宅市場全体にとっても

重要なリフォーム市場が、相も変わらず顧客と

リフォーム業者とのトラブルが絶えないという状況を受けて、

国がその対策の一環として今回の保険のしくみの導入に

至ったということろでしょか。

リフォーム市場は、まさに経済学でいうところの

いわゆる、レモン市場になりがちです。

売り手と買い手の情報の非対称性により、

良い物が市場に出ず、悪い物だけが市場取引されるという

あのレモン市場の理論です。

重要な点は、レモン市場の概念は、一見すると、売り手側の行為は

不道徳な行動であり、売り手はけしからん！となるのですが、

経済学的な見方からすると、売り手の行動は極めて合理的行動と

なります。

本来品質の低いものを、買い手側が品質の高いものと思い込んで

その対価としての価格を支払ってくれるわけなので、心情的な面は

別として、売り手側の選択としては質の低い商品を提供しつづける

という行動が、極めて合理的な行為という事になります。

もちろん、リフォーム業界は、そこまで非道徳的な業界でもないですし、

以前に比べれば健全かつ正しい情報をお客様に伝える、素晴らしい企業も

数多く存在しています。

お客様もインターネットを始めとする情報媒体を活用し、

情報の非対称性の穴を埋めようと努力もされています。

ただ、それでもまだまだ足りない。

だから悪徳リフォームやリフォーム詐欺といった

社会的な問題にまで取り上げられるような状態が続いている

というのが、少なくとも国交省の見方といえるのでしょう。

この情報の非対称性を解消するためには

シグナリングを用いなければなりません。

つまり例えば第三者による客観的な評価です。

今回も保険の適用には、リフォーム内容の検査が必須となっています。

ある程度レモン市場化が進んでしまっている市場においては

このシグナリング、「これは確かに良い商品、品質ですよ」

という第三者によるシグナルを発動させなければなりません。

ただこのシグナルを受ける為にはコストも手間もかかります。

今回のケースも、リフォーム後に検査をしてもらって、

保険料を払った上で、この仕組みが成立するわけです。

しかも、サブプライムローン問題で、ローンの信用性を評価する

格付け機関に批判が集中したように、そのシグナルが

必ず１００％正しいとは限りません。

買い手にとっても情報の非対称性を解消する為には

それなりのコストと手間とリスクをかける必要があるという事です。

ということは、やはり、買い手は自らレモンをつかまない

評価目線と知識を持つ必要が、

そして企業は、そんな顧客目線にあわせた商品やサービス、

事業スタンスを提示し、競合企業と差別化を進めていく必要が

あるといえるのでしょう。

この辺にくるとやっと企業単位の事業戦略やマーケティングの話に

つながってくるようです。

ま、国がやることは経済学の論理、言い換えると

全体最適の論理で考えるのですが、その内容を企業単位で

突き詰めていくと経営学、マーケティングの課題に転換されていく

そんなような気がします。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:19 | パーマリンク | コメント (0)

今日は、国土交通省の公示地価発表の日。

今年の1月1日時点の全国約2万7000の地点を調査し、まとめて

発表されます。

結果は、住宅地、商業地ともに全国平均で２年連続下落。

下落率は住宅地４．２％、商業地６．１％

去年、公示地価は、世界的な景気後退を受けて３年ぶりに下落。

今年も下落率は更に拡大して、二年連続の下落となりました。

09年10-12月期ＧＤＰがプラスに転じ、また先日には

低金利政策の継続が鮮明になり、不動産市場を取り巻く

マクロな足元の環境は若干上向き加減にあるとはいうもの、

今から不動産市況（特に法人の実需）が急激に回復することは

難しく、むしろ昨日取り上げたＣＭＢＳの破綻リスクなど、

不動産市況全体の底打ち、回復の時期は未だ不透明だと言えます。

不動産の価格は、将来その不動産が生み出すキャッシュフローの

現在価値だとするならば、人口減少、少子高齢化を迎える

我が国の不動産が、これまでのように将来にわたって永続的に

大きなキャッシュを有む資産ではなくなりつつあるということは

残念ながら認めざるを得ないでしょう。

そうすると、我が国は、既に構造的に不動産価格が上昇しにくい

環境になりつつあるといえるかもしれません。

ただし、それはこれまでのように

「ハコとしてそこにある生の不動産のまま」

ではということです。

知恵を絞って、不動産に付加価値を加えていき、

将来的なキャッシュフローを生める不動産に

私たちが加工しなければならないと言えます。

その意味で、デベロッパー、ハウスメーカー、不動産会社

リフォーム会社等、不動産に関わるあらゆるプレーヤーの

腕の見せ所がこれまで以上に増えていくる

といえるのかもしれません。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 20:38 | パーマリンク | コメント (0)

去年の8月に本blogで取り上げたＣＭＢＳに関する記事が

我々のサイト内アクセスランキングで、今でも上位に

入り続けています。

（先週の週刊ランキングで2位）

それだけ、ＣＭＢＳ破綻リスクに対する注目度が高い

ということでしょう。

ピーク時の2007年には2兆円以上発行されたと言われている

ＣＭＢＳ（商業用不動産担保証券）

オフィスビルやショッピングセンターなどの商業用不動産事業

から得られる収益を返済原資としている特性上、

今の空室率の上昇、賃料下落の拡大は、ＣＭＢＳにとって

致命的だといえます。

この裏づけローンの多くが返済期限を約3年に設定していることから

今年、大量のローンが返済日を迎える事になります。

返済日を迎えると、通常はリファイナンス（借り換え）をおこないますが

今の世界的な不動産不況の影響から、そのリファイナンスの担い手がいない

というのが今、言われている問題なのです。

リファイナンスできないとなると、デフォルトしかありません。

この具体的ケースで業界に大きなインパクトを与えたのは去年9月の

ダヴィンチ・ホールディングスの

「パシフィックセンチュリープレイス丸の内」を担保とする

ＳＰＣのデフォルトです。

結果、2月に発表した2009年12月期連結決算で

110億円の債務超過に転落してしまいました。

ムーディーズによると2008年9月時点でデフォルトしたＣＭＢＳはわずか3本。

それが1年後には38本に急増したとのこと。

2010年から2012年に3兆円近いＣＭＢＳの裏づけローンが

返済期限を迎えると言われています。

今年は、そのスタートの年、特に下半期から返済期限のピークを

迎え始めます。

その際にリファイナンスできずデフォルトするＳＰＣが続出すると

不動産の投売りが進み、更に不動産価格の下落が進むことが

予想されます。

もちろん、それまでに不動産市況が回復し、オフィスや商業施設の

収益性が劇的に向上すれば話は別ですが。

そんな楽観的見方を後押しするデータは、現状中々見つかりません。

加えて、ＣＭＢＳを保有する投資家でもあり、その裏づけローンを

提供する貸し手でもある銀行は、今後さらに損失が拡大する

可能性もあり、そうなると、事は不動産市場に留まる話ではありません。

サブプライムローンを抱えて大変な事になった

米国投資銀行と同じとまでは言いませんが、規模の違いはあれ

同じようなリスクが、我が国日本でも、もう目の前に迫っている

という認識だけは持っておいたほうが良いと思います。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:58 | パーマリンク | コメント (0)

今日のコンサルティングでは自社のＵＳＰ（Unique Selling Proposition)

船井総研風の言い方で言うと「独自固有の長所」について、

ディスカッションする機会がありました。

某企業では、商品そのものの品質については、

競合他社と比較しても、十分勝負可能な、むしろ正確に内容を比較

さえすれば、当該企業のほうが勝るといっても良いほどの商品力を

持っています。

ただ、顧客から見た際、その違いにおける優位性にそれほどの

インパクトはないというのが現状。

結果、コンペでは最終的に価格競争にさらされてしまい、

契約できたにせよ、あまり利益率の良くない仕事になってしまい

がちであるという課題をお持ちでした。

そこで感じたのは、品質の高い商品を始めとする自社の全リソース

を貫く、自社のスタンス、立ち居地が明確ではない、あるいはそれを

お客様に伝え切れていない　という点です。

商品やサービスといったものは、自社のスタンスや立ち居地を

具現化するためのツールであり、一貫した思いや狙いが

そこに存在しなければ、それは他社と比較された際には、

いくら品質が良いとはいっても、同様の「商品」と見られてしまいます。

言葉をかえれば、比較される前のブランドイメージや、

商品イメージといったものは、契約取得に影響を与える重要な

ファクターと言えます。

当該企業でいうと、その立ち居地のお客様への訴求が

少し足りない、そしてその立ち居地・スタンスからブレークスルーされる

商品・サービスという展開の見せ方が弱い　というように感じ、

それを指摘させて頂きました。

自社の強みというと、どうしても競合他社に対する差別的優位性の高い

商品（モノ）は何か？という発想から、思考を展開しがちではありますが、

本来は、もっとその入り口段階の、

対象顧客から見て、どのようなイメージの会社と思われたい、或いは

思われるべきなのかというスタンスの明確さが、実は重要であるという

そんな熱い議論を交し合った今日のコンサルティングでした。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:58 | パーマリンク | コメント (0)

今日のコンサルティング時での話。

今は、「持家を持ちたい」と願う人にとっては、

絶好の買い時の条件が揃っていると言えます。

価格は下落していますし、

金利や税制面でも、かなり住宅購入者に

お得な条件が揃っています。

まさに、お客様からは、「今年の風邪は長引く」みたく

毎年言っていると揶揄されるかもしれませんが、

確かに「今は買い時」の状況がそろっていると言えます。

今日のコンサルティングでの現場でも、

「今が買い時」を具体的に示すデータや資料を

使って、お客様にいかに説明するかというテーマが

話題に挙りました。

このような営業シーンを考える際に間違ってはならないのは、

以下の点です。

１．あくまでの上記のような市場環境はお客様にとっては

外部環境です。外部環境がベストなタイミングであっても、

同時に、お客様自身のタイミング、つまり内部環境における

タイミングが非常に重要です。

結局、あくまでも営業の基本に則って、そのお客様のご要望や

これからのライフプランの中で、このタイミングでの住宅購入が

ベストであることの証明を同時に手伝ってあげなければなりません。

その上で「更に」外部環境もベストなタイミングですよ！という

後押しツールとして使うべきものだと言う点です。

この外部環境の事実だけで、売れるのだとしたら営業マンは苦労

しませんよね。。。

２．このような外部環境に関する最新情報をちゃんと

キャッチしているという事実そのものが、営業マンに対する

信頼感を醸成させる効果があります。

よってマニュアルに乗っ取って決まったタイミングで、

これらの情報を全て正確に説明することが目的ではありません。

むしろ、適切なタイミングで、それとなくサラっと言い添える

ぐらいが、効果的だと言えます。

不動産営業マンは、究極的には

住宅の販売のプロ→不動産のプロ→不動産市況に影響をあたえる

マクロ経済の基礎的要件の理解→今の日本の景況感や世の中の動き

に対する理解

といったところまで、求められてくると、個人的には考えています。

だから、世の中の動きや、景気の動きに

敏感になるべきだと思っています。

いくら今が買い時かを滔々と話せたとしても、

それは使い方を間違えれば、押し売り的なイメージにもつながるという

ことを再度、理解する必要があるように思います。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 22:53 | パーマリンク | コメント (0)

ＮＨＫ総合「経済ワイドビジョン」

でもメインキャスターもされている明治大学大学院教授の

野田　稔さんのお話を聞く機会に恵まれた。

彼はもともと野村総研のコンサルタント。

専門は組織・経営戦略論。

そこで面白かったネタの１つが、

スペシャリスト、プロフェッショナルの違いについて。

スペシャリストは

特定の分野で高度な知識を有するもの、専門家であるのに対し、

プロフェッショナルは

専門的職業意識を強く持つ専門実務家

と説く。

90年代後半から2000年にかけて、金融ビックバンに伴い

まずは金融業界から「専門家の養成」、一種の専門家ブームが

おこったといいます。

金融の自由化に伴い、欧米企業との競争に直面した日本の

金融プレーヤーが、彼らに太刀打ちできなかったのは、これまでの

ジョブローテンションに代表されるようなゼネラリストの養成を

主とした人材育成手法に原因があり、

これからは専門家＝スペシャリストを育てなければならない！

という論調が広がりました。

ただこの時、日本企業が積極的に取組み進めた人材モデルは

まさに上記定義におけるスペシャリスト。

結果、スペシャリストを養成したにもかかわらず、

それでも何故か、欧米企業には勝てない日本。

そこで次に求められたのは「プロフェッショナル」というわけです。

プロフェッショナルとは、特定の分野における

知識や経験はもう当たり前。

それを基盤に、強い自負心とあくなき探究心を持ち続ける

ことが重要といいます。

確かにとうなづくことばかりでした。

ただ、このプロフェッショナルの育成というのは

理想的ではあるが、実行は極めて困難。

社員全員をプロフェッショナルに育成するというのは

理想論、観念論としては、間違っていないが

そんな簡単なものではない。

スペシャリストやエキスパート、そしてプロフェッショナル

という人材のポートフォリオを組んで、戦略的に

組織全体で人材育成を進めていかなければならないという

お話でした。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:56 | パーマリンク | コメント (0)

パワービルダー系上場企業の業績が

回復してきいます。

まずは東栄住宅。

1月に上方修正を発表していましたが、3月に入って更に

上方修正しています。

平成22年1月期通期連結

売上高：80,775百万

営業利益：3,034百万

経常利益：2,137百万

当期純利：3,374百万

昨年は、営業利益以下はマイナスだったことを考えると、

今回はＶ字回復といえるでしょう。

次に一建設。

平成22年1月期通期

売上高：200,780百万

営業利益：18,558百万

経常利益：18,054百万

当期純利：10,202百万

売上高は対前期比＋13％に留まったものの

営業利益は＋175.1%

在庫も前期末で約620億から

当期末で約480億に。

順調です。

更に飯田産業。

平成22年4月期第3四半期決算

売上高：76,041百万

営業利益：7,213百万

経常利益：6,900百万

四半期純利：4,082百万

こちらも営業利益が654.9％アップ。

経常利益にいたっては2446.7％アップ。

ここまで数字がＶ字回復すると

対前年数字の意味がないですね。

上記三社とも

建売の売れ行きは良く、

在庫の圧縮及び仕入れの強化を進めているようです。

やはり、以前から指摘しているように、

住宅需要そのものは、回復基調にあるようです。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:27 | パーマリンク | コメント (0)

不動産情報サイト「HOMES」を運営する株式会社ネクスト。

今日、東証マザーズから東証一部上場へ鞍替えをしました。

今日は同社の設立13年目の節目の日。

ネクストがマザーズに上場したのは平成18年10月末なので、

上場から非常に短期間での市場変更となりました。

現在、大変厳しい不動産市況にありながら、

この成長性は特筆に値するものだと思います。

不動産市場における、情報の重要性、ネットの重要性が

益々増していることの現われと言えるかもしれません。

同社は第3四半期決算においても前年同期日22%の増収、

四半期純利益230%増を果たしています。

2010年3月期の業績予想は、

売上高107億3,900万円（前期比20.3％増）、

経常利益19億1,300万円（同96.9％増）、

純利益10億1,600万円（同170.7％増）。

ホームズの成長は、不動産を取り扱うビジネスを展開されている

企業にとっては要チェック項目だと思います。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 18:57 | パーマリンク | コメント (0)

今日三鬼商事が発表した2010年2月末の

都心５区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）の空室率

（解約予告を含む）は8.66%

前月比0.41ポイント上昇し、調査開始以来、過去最悪の

値となりました。

今日もたまたま大手不動産仲介会社の方とお話する機会が

ありましたが、オフィスは、現場では相当ひどい状況が続いている

ということで、新築でかつ大型のビルになればなるほど

空室がひどいと。

渋谷周辺でも新築、築浅ビルの空室率は30%～40％近いという

お話をされていました。

結局、景気の低迷により、企業もオフィスをダウンサイジングする

動きが加速しており、そのため、逆に、中小、小ぶりの広さで、

立地の良いオフィスに人気が集まっているようです。

それを裏付けるかのような今日のニュース。

森ビルの調査では23区の供給面積は09、10年とも

約90万平方メートルで、

216万平方メートルだった03年の半分以下に留まっているとのこと。

三鬼商事の今日の発表でも、特に新築ビル（築後１年以内）の

成約不調が目立つようで、都心５区の新築ビルの２月の空室率は

30.38％と全体を大きく上回っています。

一般的に、住宅需要と比較して、オフィス需要は景気回復に対して

遅効性を持つと言われているので、まだまだ底に至っていない

と言えるのかもしれません。

ただ、「今後、オフィス需要は再び回復するのか」

という疑問に対して、「もちろん」と頷ける状況は揃っていません。

少子高齢化が進行し、労働人口は年々減少。

オフィスも供給過多が更に悪化していく事になります。

都心の余ったオフィスをどう活用するのか。

これもまた、そう遠くない未来に我が国にとっての

大きな問題として、顕在化してくるかもしれません。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:33 | パーマリンク | コメント (0)

全国で５５０万戸を超える分譲マンションには

老朽化とあわせて「賃貸化」という問題が顕在化し始めています。

ここ数年、投資用マンションが増えた事もあり、

所有する分譲マンションの部屋を賃貸にしている不在所有者が

増加しています。

当然、区分所有者（持家）と占有者（貸家）では、管理に対する

意識や考え方も違ってくるので、賃貸化された住居が多いマンション

の場合、居住者間でのコンセンサスを得るプロセスが一段と

難しくなってきます。

今年の１月大阪で、不在所有者にマンション管理組合への

「協力金」支払いを命じる最高裁の判決が出ました。

これを受けて、所有する分譲マンションの部屋を賃貸にしている

不在所有者に対し、一般の管理費に上乗せして費用負担を求める

動きが段々増え始めているといいます。

他人に賃貸で貸している区分所有者は、

他の居住区分所有者と立場は同じであるにも関わらず、

そこに住んでいないという理由で、一生役員にもならない、

総会も全て委任状参加など、管理に対して全く関わる事がない

というのが、一般的なケースです。

それでは不公平だということで、「協力金」というものを

支払う事が認められた訳ですが、私が考える本質は

「お金の問題ではない」

ということであります。

１戸建てはない、共同住宅である分譲マンションを購入する際、

私たちは専有部という個人資産を手に入れるという事実と共に、

共用部という共有財産もまた購入したという認識が必要なのです。

共用部があってこそ専有部は存在し、その逆も然りです。

このような意識や考え方を持つ事は、個人的には

分譲マンションを購入する上での義務であり、最低限のルールである

とまで思っているのですが。

現実はそう簡単でもないわけで。

このあたりが、我々も国や制度も、今後、改革・検討が必要不可欠な

点だと思っています。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 20:46 | パーマリンク | コメント (0)

他業種ですが、決算発表の話。

日本経済新聞社が今日発表した

平成２１年１２月期連結決算は、１３２億円の純損失。

赤字は連結決算の公表を始めた１２年１２月期以来初めてとのこと。

単体でも１４億円の純損失を計上し、

事実上戦後初の赤字決算ということになります。

新聞業界は一昨年あたり、急激に経営状況が悪化しているようです。

若者の新聞離れ、インターネットによる無料かつタイムリーな

ニュース情報の氾濫。

そこにリーマンショック以降、企業収益の落ち込みにより、

広告収入が大きく低迷したことが、更なる新聞社の経営危機を

助長させています。

さて、この日経新聞。

ご承知の通り3月23日から、日本系新聞社としては初めての

「有料版」電子新聞

をスタートします。

紙の日経新聞購読者は月額1000円、

紙の日経新聞を購読していない人は月額4000円

を支払うことで、電子版のニュースが読めます。

逆に言うと、お金を払わないと全部は読めないということ。

今、私も良く利用するNIKEI.NETも23日以降お金を払っていない人は、

表題や文面の一部しか見れないようになります。

日経新聞に先駆けて、去年の12月に

ウォール・ストリート・ジャーナルの日本版が

月額1980円の有料ニュースコンテンツを始めました。

皆さんはこの電子版ニュースの有料化をどう思われますでしょうか。

もちろん、ネット上で現在配信される無料ニュースも、その根本には、

現地に赴き、生の情報を吸い上げ間違いのない正確な情報を

私たちに提供してくれる新聞社や記者の存在があってこそ、

その情報を読めるわけなので、彼らの存続が危ぶまれるような状況

というのは、他の無料ニュースサイト、情報サイトにとっても

良い状況とはいえないかもしれません。

だから、有料化しようという考え方も良くわかるのですが。

ただ、現実問題として、

ニュースサイトの情報はＲＳＳで整理し、ブログやTwitterで、

更に最新の情報を無料で簡単に手に入れることができる

今となっては、インターネットのニュース情報にお金を払うという

ことには相当の抵抗感があるような気がします。

少なくとも私は抵抗感があります。

じゃぁ新聞社はつぶれて、記者は存在しなくていいということには

ならないので、何とかしなければなりません。

ポイントは、あたりまえですが、

有料化の特典、これまでの（もしくは他社の）無料ニュースと

どれだけの差別化ができるのか、

それがまた有料化当初ある一定期間のみならず、その先もずっと

その有料によるお得感（特別感、新鮮度）を保ち続けることができるのか

といったようなところが重要になってくるのでしょう。

いずれにしても前期赤字に転落した日経新聞。

電子版ニュースの有料化は今年起死回生の一発となるか？

注目したいと思います。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 20:19 | パーマリンク | コメント (0)

これまでいつか持家を持ちたいと考えていた人にとっては、

まさに今は買い時と言えるかもしれません。

大雑把にいうと、戸建てもマンションも、新築も中古も

相対的に値段が下がっています。

供給過多、デフレ、低金利、国や政府の住宅購入への下支え

どれをとっても、今、家を買うのに有利な条件がそろっています。

良く言われる

「デフレ時は将来更に値段が下がるかもしれないという

期待感から買い控えがおこる」

という論理も誤っているいうことが、

今週のダイヤモンドオンラインの野口悠紀雄さんの記事にも

取り上げられていました。

実際、私どものクライアントでも、今年に入ってから

新築も中古も、そこそこ良い結果が出始めています。

ただ、感じるのは、「持家を持ちたい」と潜在的に

思う人の割合は実は減少しているのではないかと思っています。

もちろんアンケート調査などでは、まだまだ持家志向の人が

多数を占めます。

私もそうですが、聞かれれば、それはもちろん持家が良いと答える

のではないでしょうか。

ただ、持家を持つ事のリスクが増える（明らかになる）一方

賃貸の質の向上などにより、かつてほどの持家のメリットを感じられ

なくなったということも十分に考えられます。

それだけに、持家を購入するお客様に対しては、

これまで以上に丁寧かつ正直に、持家のもつメリットとリスクを

説明する必要があると思います。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 20:53 | パーマリンク | コメント (0)

昨日発表された米国雇用統計では、2月の失業率は1月から横ばいで

心配された失業率もだいぶ安定したきたようです。

ただ、金融機関の現状は、未だ厳しいようです。

共同通信のニュースでは、

米連邦預金保険公社（ＦＤＩＣ）は５日、フロリダ州のサン・アメリカン・バンクなど

四つの預金取扱金融機関が業務を停止したと発表。

２０１０年に入り、破綻した米銀はこれで既に２６社に。

2009年は金融危機の影響で閉鎖に追いやられた銀行は１４０社。

ただ去年はこの３月５日までに破綻したのは１６社だったようなので、

今年は現段階でこれを上回るペース。

米政府の公的資金投入で大型破綻はなくなったようですが、

地域金融の現状は依然として厳しいようです。

ＦＤＩＣによると、０９年末時点で、米銀全体の不良債権比率は５・３７％

これは１９８４年の調査開始以来最高。

特に雇用悪化や商業不動産価格下落で、

住宅ローンや商業不動産ローンの不良債権化に歯止めがかかっていない。

日本同様、中小銀行→中小企業の苦境は深刻なようです。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 20:40 | パーマリンク | コメント (0)

都内の大規模事業所にCO2削減を義務づける制度

「東京都　改正環境確保条例」

来月から、この削減義務が開始されます。

現行の、「努力目標の設定」や「計画的な対策の実施」といった概念、

方向性の統一というレベルから、より具体的行動レベルへの展開、

その義務化へ、CO2削減に向けた取り組みが、更に一歩、

前進したことになります。

具体的には目標達成のための明確な投資コスト負担が求められる点や、

CO2の排出量算定に関するデータの確保が求められる点など、

不動産オーナーにとっては、これまで以上にコストをかけC02削減に対する

取り組みを強化することを義務付けられることになります。

また一定規模以上の「特定テナント等事業者」においても、

削減対策を計画し、実行する義務が発生する点も見逃せないでしょう。

これには、ビルオーナーの、テナントの省エネおよびCO2削減の

取組みに関する支援、協力が法的義務として求められています。

テナントのCO２削減努力に対しても、オーナーは無責任ではいられない

ということです。

この新制度におけるCO２削減義務付けの対象不動産は、

年間のエネルギー使用量が、原油換算で1500キロリットル以上の

都内の大規模事業所に限定されています。

ただこの流れは、排出量で業務・産業部門の6割を占める

中小規模事業所にも、近いうちに拡大されるはずです。

中小ビルオーナーや建物管理者は、

先行される大規模物件の対応動向を見ながら、早めに

この条例への対策・準備をシュミレーションしておくことが

望ましいと思われます。

このような流れは、オーナーから見れば、一見すると、

手間やコスト負担を拡大され、マイナスの影響が大きいように

おもわれるがちですが、決してそうではないと思っています。

むしろ、差別化が難しいといわれている既存建物の差別化要素が

増えるという点においては前向きに捉えられると考えています。

テナントにも、地球にも求められる不動産が、

本当に資産価値が高い不動産だと言われようになる日も、

そう遠くはないのではないでしょうか。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 17:43 | パーマリンク | コメント (0)

今日、不動産証券化協会（ARES）が発表した

「不動産私募ファンド実態調査」

によると、２００９年末時点の不動産投資ファンド運用資産額は、

前年比ほぼ横ばいの約１０．８兆円とのこと。

内容を見ると、オフィス、商業施設、住宅等、

どのアセットにしても、出口が見つからずファンドの運用期間が

中長期化しているようです。

すなわち、０６─０７年は「３年未満」が６０％前後を占めていたものが

０９年には２５％にまで低下。

一方で「無期限」を含む「５年以上」があわせて約４０％となっています。

そんな市況感における出口戦略は、私募ファンドに売却

リファイナンス、中にはＲＥＩＴとして上場を考えるといったような回答も

上がっているようです。

09年、不動産ファンドの世界も一旦下げ止まったという感じでしょうか。

問題は今年です。

マンションにしても、住宅にしても、不動産ファンドにしても、

08年、09年を底に、今年どれほど反転するのかという、反転の角度が

今後数年先後の市況感を占なう大切な目安になりそうです。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 20:28 | パーマリンク | コメント (0)

帝国データバンクが今日発表した、

2010年度の雇用動向に関する企業の意識調査
（全国２万1,750社を対象に実施、有効回答企業数１万624社）

によると、2010年４月から2011年３月までの期間において、

「採用予定なし」とした回答は半数近い47.5％。

過去５年間で最高とのこと。

更に、業界別でみると、

「不動産」業界が62％

で突出しており、10業界中、４年連続で

最も高い水準が続いています。

不動産業界は、今の市況感及び、もともとのダークな

イメージもあって今年は特に、

学生にはとんと人気のない職種になってしまっています。

とはいっても人が財産の商売ではあるので、

良い人材の獲得は、業界全体の課題でもあるし、

今後の業界の展望を占なうでも重要なテーマだと思っています。

若く、優秀な人材に、この大きな市場で、活躍の場を与えること

そもののが、業界全体の活性化、ひいては、自社の業績向上にも

つながると思っています。

採用の動向を見ていると、その業界の市況感がわかります。

最もわかりやすい企業の投資指数の１つであるとも言えるでしょう。

それからすると、まだまだ企業側から見た本格的復活には、遠いという

ことも見て取れます。

こういうまわりの採用力が低下しているときに、不動産業界だけ

積極採用！みたいな離れ技ができれば、言うことないのですが。

そんな甘い業界ではない！

そんな余裕はない！という声があちらこちらから聞こえてきそうです。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:28 | パーマリンク | コメント (0)

少し驚きました。

アルデプロがこんな状態だったことが？

いやいや。それはもう。。。

驚いたのは、民事再生でも、会社更生でもなく、私的整理である

事業再生ADR

に落としこんだという点。

事業再生ADRとはコチラ

アルデプロは2000年以降の不動産ファンドブームにも乗って、

「不動産再生事業」を手がけ、一時期は時代の寵児的存在

といわれてきました。

語弊を恐れずにいうならば、

タイミングやビジネスモデル的には

アイディユーやインテリックス、やすらぎなどと同じように

急成長してきた企業の1つでした。

社会的にもスクラップ・アンド・ビルド志向によるフローの不動産モデルから

再生、活性化というストックモデルのへの移行が求められる中での

先進的なビジネスモデル、その成功事例として、当時は、大変注目も

されていました。

ところが、このような会社の多くが、本業の「再生」という

バリューアップそのものよりも、ファンドビジネスに力を入れ始めたころ

から少し様子がおかしくなってきたように思います。

またあまりにも不動産市況が好調すぎて、バリューアップした物件を

買ってくれる出口が安定していたがゆえに、仕入れの際の目利きが

甘くなってきたという点も、個人的には見逃せないと思っています。

（特にバルク購入などを積極的にやっていくと、個別物件の

査定がどうしても甘くなってきていたように思います）

そんな企業たちの代表的存在のアルデプロ。

債務超過もさることながら、注目されていたのは、

ゴールドマンサックスへの100億の社債償還。

これまで３度延期してもらっていた期限が２月２６日だったので、

結局それも、どうにもならなかったということでしょう。

今日のblog　総和地所、プロパストとこのアルデプロ

上場不動産企業のネガティブなニュースを立て続けに

取り上げざるを得ませんでした。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:46 | パーマリンク | コメント (0)

ジャスダック上場、マンションデベロッパー

プロパスト

からのプレスリリース

「東京都による当社保有不動産からの賃料及び銀行口座に対する

差し押さえに関するお知らせ」

が発表されました。

実は、プロパスト、既に東京国税局から、銀行口座を差し押さえられて

いましたが、更に東京都からも、銀行口座に加え、保有不動産からの

賃料も差し押さえられてしまいました。

2008年5月期の法事税13億9,800万円を滞納していからというもの。

総和地所、プロパストと

新興市場に身をおく、新興マンションデベロッパーの危機が

いよいよ表面化しています。

先日のブログで上場不動産企業の倒産は小康状態か

とお話したばかり。。。

今は、2社とも、なんとか生き残りをかけたぎりぎりの戦いが

繰り広げられているのだと思います。

しかしながら、株価への影響はさけられず、2社ともストップ安で、

続落が続いています。

慎重に見守りたいと思います。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 06:35 | パーマリンク | コメント (0)

ジャスダック上場のマンションデベロッパー、

総和地所が上場廃止

になります。

09年11月末時点で31億円の債務超過。

その後、増資を繰り返したものの、債務超過解消のメドが立たず

５月下旬の有報で債務超過を確認後1ヶ月で上場廃止。

ジャスダックは、総和地所を管理銘柄（確認中）指定しました。

直近でもなんとか債務超過を解消すべく、

新株予約権や新株発行等の割当増資をやってましたが

その規模は数千万。

上場廃止後の道は、どうなる！？総和地所。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 06:21 | パーマリンク | コメント (0)

積水ハウスが今日発表した２０１０年１月期連結決算は、

最終損失が２９２億円（前期は１１５億円の純利益）と、

０２年１月期以来８年ぶりに赤字に転落しました。

発表によると、主な原因は、地価下落で、保有する事業用不動産に

６７８億円の評価損が生じた点。

ただし、売上高も、住宅市場の低迷で１０・６％減っています。

１１年１月期は売上高が６・４％増の１兆４４００億円、

最終損益も２７０億円の黒字への転換を見込んでいる。

11年度は、住宅版エコポイントなどの影響により、

戸建て住宅の受注が回復するほか、工事進行基準の適用効果も大きい。

住宅業界トップの決算は、市場や業界の今を占なう上で、

大きなインパクトがあります。

あの積水ハウスでさえ赤字か！？という印象が強いですが、

ただし、売上は10％減でも1兆3000億の会社。

連結で2万2千人以上の人間が働いている会社であります。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 19:00 | パーマリンク | コメント (0)