去年の8月に本blogで取り上げたＣＭＢＳに関する記事が

我々のサイト内アクセスランキングで、今でも上位に

入り続けています。

（先週の週刊ランキングで2位）

それだけ、ＣＭＢＳ破綻リスクに対する注目度が高い

ということでしょう。

ピーク時の2007年には2兆円以上発行されたと言われている

ＣＭＢＳ（商業用不動産担保証券）

オフィスビルやショッピングセンターなどの商業用不動産事業

から得られる収益を返済原資としている特性上、

今の空室率の上昇、賃料下落の拡大は、ＣＭＢＳにとって

致命的だといえます。

この裏づけローンの多くが返済期限を約3年に設定していることから

今年、大量のローンが返済日を迎える事になります。

返済日を迎えると、通常はリファイナンス（借り換え）をおこないますが

今の世界的な不動産不況の影響から、そのリファイナンスの担い手がいない

というのが今、言われている問題なのです。

リファイナンスできないとなると、デフォルトしかありません。

この具体的ケースで業界に大きなインパクトを与えたのは去年9月の

ダヴィンチ・ホールディングスの

「パシフィックセンチュリープレイス丸の内」を担保とする

ＳＰＣのデフォルトです。

結果、2月に発表した2009年12月期連結決算で

110億円の債務超過に転落してしまいました。

ムーディーズによると2008年9月時点でデフォルトしたＣＭＢＳはわずか3本。

それが1年後には38本に急増したとのこと。

2010年から2012年に3兆円近いＣＭＢＳの裏づけローンが

返済期限を迎えると言われています。

今年は、そのスタートの年、特に下半期から返済期限のピークを

迎え始めます。

その際にリファイナンスできずデフォルトするＳＰＣが続出すると

不動産の投売りが進み、更に不動産価格の下落が進むことが

予想されます。

もちろん、それまでに不動産市況が回復し、オフィスや商業施設の

収益性が劇的に向上すれば話は別ですが。

そんな楽観的見方を後押しするデータは、現状中々見つかりません。

加えて、ＣＭＢＳを保有する投資家でもあり、その裏づけローンを

提供する貸し手でもある銀行は、今後さらに損失が拡大する

可能性もあり、そうなると、事は不動産市場に留まる話ではありません。

サブプライムローンを抱えて大変な事になった

米国投資銀行と同じとまでは言いませんが、規模の違いはあれ

同じようなリスクが、我が国日本でも、もう目の前に迫っている

という認識だけは持っておいたほうが良いと思います。

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