今日は、4月末日最後の金曜日ということもあり、

各種の統計結果が発表されています。

3月分が発表されて、2009年度がまとまるのがこの時期です。

総務省が発表する

２００９年度の全国消費者物価指数（２００５年＝１００）。

値動きの大きい生鮮食品を除く総合指数が１００・０と、

前年度より１・６％下落しました。

この数字、統計上では５年ぶりのマイナスで、下落率は、

０１、０２両年度に記録した０・８％を上回り、比較可能な統計が始まった

１９７１年度以来で過去最大。

10年3月の総合指数は前年同月比１．２％下落で、13ヶ月連続マイナス。

もう1年以上も下落が続いているということになります。

デフレ状態が浮き彫りになっています。

また、今日は総務省は、２００９年度平均完全失業率も発表しています。

平均完全失業率は、前年度に比べて１・１ポイント上昇の５・２％で、

２年連続で悪化。

年度平均で５％台となったのは０３年度以来６年ぶり。

水準も０２年度（５・４％）に次ぎ、過去２番目の高さとのこと。

今年３月の完全失業率（季節調整値）も

前月比０・１ポイント上昇の５・０％。

更に厚生労働省が発表した０９年度平均の有効求人倍率は０・４５倍。

前年度に比べて０・３２ポイント低下。

１９９９年度の０・４９倍を下回り、過去最低。

最近、少しずつ景気が回復しつつある感が、様々な統計や足元でも

感じられるようになっているのですが、遅効指数である雇用に関しては

まだまだのようです。

以前、厳しい雇用環境が続いています。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:21 | パーマリンク | コメント (0)

不動産市場の長期均衡を理論的に裏づけるものとして

「4象限モデル」というものがあります。

4つの象限で示される関係性が互いに作用し、

長期的には均衡点に収斂していくというモデルです。

第1象限（右上）は横軸にストック量と縦軸に賃料をとり、

ストック量（ストック面積）と賃料との関係を表します。

ストックが増えると賃料が下がり、ストックが減ると賃料が上がります。

いわゆる需要曲線と同じ右肩下がりの曲線を示します。

第２現象（左上）では、賃料と不動産価格との関係をみます。

第１象限の賃貸市場で決まった賃料に基づき、

不動産価格が決まるという考え方です。

ここでは、賃料が上がれば価格も上がる正比例の関係にあり、

傾きが利回りという事になります。

第３象限（左下）では建設市場を表しており、

不動産価格によって新規建設着工面積が決まります。

理論上、長期的には価格と建築コストは同額に収斂していく

という考え方に基づき、価格と新規建設着工面積は

正比例の関係にあります。

最後の第4象限（右下）ではストック調整市場として、

第１象限のストック量に第3象限の新規建築面積が加わる形で

ストックが調整されます。

当然、新規着工面積とストック量との間には正比例の関係にあります。

現在のストック量、賃料、不動産価格、新規建築着工面積というものが

互いに影響しあって不動産市場を構成しているという点に加え、

市場の外部要因がこの「4象限モデル」のどこにどのような影響をあたえるかを

分析することによって、その後のストック量、賃料、不動産価格、

新規建設着工面積がどのように推移するかを推し量ることができる

という点においても、このモデルは有益だと思います。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:41 | パーマリンク | コメント (0)

不動産鑑定士の不動産市場、ひいては社会全体に対する役割は

想像以上に大きい。

つまるところ、不動産鑑定士は、不動産の価格を決定することが

できるからです。

考えてみれば、何かの価格というものは、

通常、マーケットで決まり、我々では動かす事のできない所与

であるというのが一般的な考え方。

経済学の世界でも価格によって需要量と供給量が変化するという

ことから、大前提として市場に存在するプレーヤーは

「プライス・テイカー」

であると定義されます。

にも関わらず、不動産価格については、近年オークション取引や

情報の開示なども進みだしたとはいえ、実際は、最終的には

不動産鑑定士の意見が大きな影響力をもって売買価格や賃料の

水準が決定されることになります。

もちろん不動産鑑定士になる為の、超難関な試験をクリアーした上で

更に不動産鑑定評価基準といったような厳格な、鑑定基準に基づき

鑑定評価されるわけなので、それほど恣意的な価格や客観性に乏しい

数字は提示されるはずはないというのが一般的な考え方です。

ただ一方で、あくまでも不動産鑑定とは、依頼主と鑑定士との相対取引で

結ばれる業務契約であるため、依頼主の意思・意向を全く無視しして

本当の意味での客観性に徹した鑑定評価ができているかどうか・・・

これは、鑑定士さんを批判する話ではなく、今の仕組み上、どうしても

そこの論証は難しいということなのです。

以前、不動産証券化ビジネスが活況だったころは、

証券化不動産の鑑定ができる鑑定士が入札で複数名選抜され、

「最も高い価格を提示出来る鑑定士」

が選ばれるという「鑑定ビッド」なる言葉が

まことしやかにささやかれた事もありました。

それだけに、市場合理性に従えば通常正規に決定されるであろう

価格を不動産鑑定士が提示するという、彼らの役割を全うする為には

技術や経験もさることながら、崇高な倫理観や社会的使命を

持ち続ける人でなければならないと言えるでしょう。

・・・というようなことを、今日、不動産鑑定士の方とお話して

私が感じたわけで。

医者、弁護士、公認会計士と並んで、資格のレベルとしても

相当難関なものである理由がわかるような気がします。

その割には、平均年収や知名度が医者や弁護士と比較すると

低いというのが、かわいそうなのですが。。。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:31 | パーマリンク | コメント (0)

住宅ローンの返済手法として、一般的には

借入元金を毎期均等に返済する

元金均等返済（CAM:Constant Amortization Mortgage)

と

毎期の支払いが一定となる

元利均等返済（CPM:Constant Payment Mortgage)

があります。

通常、現在の住宅ローンとして広く利用されているのは

CPMのほう。

よく言われることですが、本当はCAMの方が、理論上、総支払い額を

押さえる効果があるので、返済方法としてはCAMをお奨めするべき

ところです。

CAMは元金に対して一定の返済額を固定して、それに

加えて毎期の残高に対する利息を払っていきます。

例えば借入金額3000万円、借入期間30年（360ヶ月）、

年利子率6%、毎月返済（福利期間1ヶ月）

とすると、CAMはまず借入金額3,000万円を360ヶ月で均等に按分し

その額を360ヶ月かけて、支払い続けます。（月額8.33万円）

それに加えて利子分を毎期の残高に対して6%分を支払うので、

1ヶ月に換算すると初月は3,000万円×（0.06/12）分の利息分返済を

おこなう事になります。（初月15万円）

2ヶ月目以降は、元金均等分の8.33万円は同額で、利息支払い分が

毎期の残高に対して負担する為、毎月の合計返済額は減少していく

事になります。

これに対して、CPMとは毎月支払う金額を一定にするのものなので、

計算された月次の返済額からまずは借入残高に応じて計算される

利息分の支払いを充当し、その残りを元金返済部分にあてるという

考え方なので、借入当初は利息返済の割合が格段に大きくなって

しまいます。

前述の例の場合、計算するとCPMの毎月の支払額は17.98万円

初月の場合、17.98万円のうち利息分（3,000万円×（0.06/12）は

15万円となるとめ、元金返済相当額ははたった2.98万円になって

しまいます。

次月は支払う17.98万円は同じで、利息分が元金が減っている分

利息充当部分が減少し、元金返済十等分が少し増えるという

構造になります。

このようにCAMとCPMを比較すと

１．期末ごとのローン残高はCPMがCAMを上回っているため、

結果的にCPMの総支払額も大きくなり、ローンの貸手にとっては

大きなメリットなる。

２．一方で、事例であげたとおり、当初の支払い金額はCAMのほうがCPM

に比べると、大きくなってしまう。

ということなどが見えてきます。

１，２を考慮すると、おそらく、CAMは当初の負担が大きい為、

借入可能な世帯を限定させてしまい、ローン需要を減少させる

可能性があるといえます。

加えて、１に示したとおり、貸手の立場でみればCPMの方が

若干お得なので、CAMよりCPMを薦める。

その結果、前述したとおり、今の我が国のローン返済の方法は

CPMが主流になっているといえるのでしょう。

クライアント先の不動産企業で、顧客に提出する

「資金計画表」の内容とプレゼン手法の刷新を薦めています。

そこで改めて整理してみたのですが、

今の一般的な「資金計画表」には、CAMとCPMの違いやCAMの説明

さえなく、CPMを前提としたつくりになっているようです。

まぁ～わかりやすいですからね。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:32 | パーマリンク | コメント (0)

今日は日経平均は急反発。

先週末比で251円33銭高の、11,165円79銭。

外国為替市場で１ドル＝９４円台半ばに進んだ

円安の影響が大きいようです。

以前も取り上げましたが、事実として、

今の日本の株価は為替の変動と高い相関関係にあります。

すなわち円安に触れると、株高。

逆に円高に触れる株安。

この傾向がずっと続いています。

その理由は、日本は輸出立国であるため、輸出関連企業に

有利な円安は、彼らの業績を引き上げる力があるというのが

一般的な見方です。

ただ、ここでも示したように、日本は諸外国と比較して決して

外需依存度が飛びぬけて高いと言うわけではなく、

GDPに占める割合は15％～16％程度。

当たり前ですが、輸入関連企業にとっては円安はむしろ

業績を引き下げる効果を有しているわけなので、

円安によって好影響を受ける割合がGDPの15％程度だと

すれば、株価全体（日経平均）がここまでビビッドに反応することは、

単に「輸出立国だから」というだけでは説明がつかないはずなのです。

つい先日、ある証券会社のアナリストとお話する機会があり、

前述の質問をしたところ、次のような回答が帰ってきました。

・確かに円安に対してここまで敏感にかつ大きく株価全体に

影響が出る状態は、少し実態と比較すると行き過ぎなような気がする

・投資家の間にも「パブロフの犬」のように円安＝株高、

円高＝株安という無意識の心理が働いている可能性はある

・ただGDPに占める割合はそれほど大きくないとはいっても、

製造業（輸出関連業種）が日本の経済成長に与えるインパクトは大きい。

成長のきっかけとなるドライバーになる可能性が高い。

なるほどと。

今日の日経平均の急反発も、円安だけが原因ではないと思われますが、

上記と同じ傾向を繰り返した事になります。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 17:54 | パーマリンク | コメント (0)

不動産業種に限らず、ここ数年、集客施策に占めるネット集客の割合が

年々増加しています。

かつては、チラシ、DMといったものが集客施策の中心となっており

毎回、とにかく数を撒くということが前提となる集客戦略でありました。

インターネットが日本中に普及し、誰でも手軽に情報を手に取ることが

できるようになった現在、あらゆる業種でネット集客の戦略なしに、

集客を語ることはできなくなってしまいました。

特に最近は、blogやTwitterといった手軽な武器も登場しており、

その使い方によっては、かなりの潜在顧客に対してリーチできる

環境が、しかも安価で手に入れることができるようになっています。

ただ一方で、ネットによって集客された顧客の見込み度合いという

点からいうと、一般的にはチラシやDM等と比較すると成約率が低い、

つまり薄い顧客が多い傾向にあると分析しています。

手軽に情報に対するアクセスや問合せができる環境が整ったが故に

問合せについても確固たる決心や、その行動に至る重要なインセンティブ

が存在しない場合でも気軽にアクセスできるようになりました。

結果、何もしなければ、ネットから得た問合せ客は、他の販促媒体に比べ、

数は多いものの成約率は低いという状況に陥ってしまいます。

では、どうするのか？

HPのコンテンツを充実させ、見込み度合いが高まった状況で

問合せにいたるような「仕掛け」を展開することも重要ですが、

インターネットという媒体の性質上、それにも限界があります。

むしろ私は、これだけインターネットが普及した現在、

「見込み度の薄いお客様からの問合せがくる」

ということを前提に、マーケティングを展開しなければならないと

思っています。

つまりネットとそれ以外の販促との関連性を重視する

クロス・マーケティング

や、薄い見込み客を成約客に育てていく

顧客育成の為のマーケティング

という考え方です。

かつてのように、問合せのあったお客様のクロージングは

全て営業マンの実力次第、訪問したお客様の元から

帰ってくるときには契約書に判子を押してもらうか、警察を

呼ばれるかどちらにしろ！的な発想では、

仕事は取れない状況になっているのです。

（だってお客様は「まだ」買う気は全くないのですから）

ネット集客の功罪、メリット・デメリットを理解した上で、

しっかりとしたマーケティング戦略全体を見直し、再構築

しなければならないと言えるでしょう。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 22:20 | パーマリンク | コメント (0)

先日発表され、ここでも取り上げたIMFの世界経済見通し

の原文をみると、中項目のタイトルの中にこんな記載があった。

Tackling global imbalances.

つまり、これまで米国の経常赤字が他国の経常黒字を支えて

きたという構造、いわゆるグローバルインバランスを

是正すべきという提言。

実際、これまでは米国の過大な消費意欲を他国がファイナンス

し、世界の経常収支の黒字国と赤字国の不均衡が問題視されて

いました。

とはいうものの、一方でこのアンバランスがあったからこそ

世界経済は成長をし続けてきたとも言えます。

一般的に、何かに偏ったり、均衡がとれていない状態は

駄目だという雰囲気ががあります。

所得の格差もそうですし、企業の格差、教育格差、雇用の格差などなど。。

経済がシュリンクしている時には、特にこの格差が問題視され、

それらを是正する動きや声があがるのですが、それを突き詰めると

究極的には社会主義的な国家形成に至る事になるわけで、

そのゴールを見誤る可能性があります。

またあらゆる成長にはこの「不均衡」がドライバーであることは

間違いありません。「均衡」のとれた状態では、成長の為の

キッカケが生まれません。

差があるから努力しようと思うし、その差を埋めたいという

動機付けも出てくる訳です。

そのような意味において「アンバランス」を無くすという行為は

現実問題として、成長を抑制することにもつながるように思います。

ただ、このグロバール・インバランス問題については、

リーマンショック以後、米国のGDPの７割をも占める

家計、その中の金融資産（特に住宅ローンだが）が減少しつつあるという今、

世界経済の成長ドライバの構造を変更させる時期に来ているという

ことは言えるかもしれません。

IMFのレポートにもあるように、今や米国や日本といった先進国の

成長率よりも、BRICsといった新興国の勢いは確実に

大きくなっています。

今回のサブプライムローン問題、リーマンショック以後の

これからの変化を、かつて産業革命と植民地政策により

世界の覇権を握ったイギリス、フランスから

その覇権をもぎとった米国と同じように、

次なる覇権の移り変わりのスタートではないかと

見る識者もいるようです。

とはいうものの、基軸通貨ドルの代わりになる通貨は

今のところ見当たりませんし、

GDPも成長率は負けるとはいえ、米国の世界に占める割合は

２５％程度で圧倒的。

最近の回復力の強さやスピードを見ていても、

そう簡単には、覇権移行はおこりそうにないとも感じるのですが。

中長期的には、果たしてどうなるのか。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:41 | パーマリンク | コメント (0)

世界経済において今月、来月の注目動向の１つがギリシャ問題。

これまで態度を明らかにさせていなかったギリシャが、

とうとうはっきりとIMFとEUに緊急融資を要請したというニュース

ただ今のところＥＵ側からは全く反応が無い。

EUというか、最大のキー国はずばりドイツ。

EUの経済を牽引しているのは、なんやかんや言ってもドイツ。

ドイツがギリシャの尻拭いができるかどうかは、

PIIGSといわれるような、EU諸国においてギリシャと同じ構造問題を

抱えた国々を助ける事ができるのかどうかという視点にも

直結しています。

ドイツの連立政権内部でもギリシャ支援を巡って意見が

分かれている模様。

もちろん、厳格なドイツ国民も自分たちの税金が他国の

尻ぬぐいに使われるのを黙っては見ていないでしょう。

さて、ドイツはどうでるのか。

出方によっては、更にユーロ不安、ユーロ安の流れが強まります。

しばらく、注目のEU動向です。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 20:36 | パーマリンク | コメント (0)

倒産したパシフィックHD傘下のREIT法人の１つで

ずっと出口が決まらなかった

日本コマーシャル投資法人の合併先が決まったようです。

その相手というのが、

丸紅系リートのユナイテッド・アーバン投資法人

です。

合併後の資産規模は約5,000億円。

これでパシフィックHD傘下の２つのREITは、いずれも商社系

投資法人と合併することになります。

（もう１つのREIT、日本レジデンシャル投資法人は

伊藤忠系のアドバンス・レジデンス投資法人と合併しました）

日コマにとって丸紅がバックについたということは

大きいと思います。

これでREITの再編は一段落といったところでしょうか。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:37 | パーマリンク | コメント (0)

今日の日経平均は、予想通り昨日のダウの上昇、

円安の流れを受けて大幅に上昇。

世界経済、特に米国の景気回復が鮮明となりつつある今、

かなりリスクを読み込んでいた日本のマーケットは

諸外国に比べてもまだまだノリシロが沢山あるように感じます。

昨日IMFが発表した「２０１０年の世界経済成長見通し」

によるとプラス４．２％と前回発表（1月時点発表）より

０．３ポイント上方修正したようです。

世界経済は、各国の財政、金融両面からの政策のてこ入れにより

「当初の予測以上に好調に回復している」と分析。

09年はマイナス0.6％に沈んだが、

10年は07年（プラス5.2％）以来３年ぶりの高い成長率に

復帰するというストーリー。

こうなると、世界的な出口戦略のタイミングやランディングの

させ方が益々重要になってくるといえるでしょう。

IMFはそのあたりも懸念事項として挙げていて

日本を含めた世界各国の財政状況は、景気支援策により

極めて悪化しているので、世界経済は新たな衝撃に対しぜい弱に

なっているとも指摘しています。

各国に対する見通しを見ても、やはり世界の経済勢力構造の変化を

感じることができます。

米国は10年が3.1％、11年は2.6％

ユーロ圏は10年が1.0％、11年が1.5％

日本は10年が1.9％で

前回発表よりも0.2ポイント引き上げられた一方、

11年は2.0％で0.2ポイント下げられました。

調子の良い米国でさえ２～3％成長です。

それに対し、

中国は10年に10.0％、11年も9.9％

インドは10～11年で８％台の成長が続く

という予測。

いわゆる新興国、BRICsに代表されるような

次の世界経済の成長エンジンとなる国々が

今回の世界的な景気低迷、そこからの回復基調の中では

ますます存在感をしめしつつあると言えるでしょう、。

世界のGDPは約60兆ドルといわれる中で、

14兆ドルを占める米国。5兆ドル弱を占める日本、4兆ドル弱を占めるドイツ

という国々がこれまで世界経済の覇権を握ってきたわけですが、

既にBRICsのGDP合計は、世界のGDPの中で15％強を占めるように

なっており、今後の成長性を考えるとその割合は更に増加することが

予測されています。

全体としては、回復傾向が鮮明になりつつあるということで

喜ばしい話です。

ただ、その中で日本のプレゼンスをどれだけ高めることができるのか。

今の、普天間基地移設問題に代表されるような、揺れる日本の政治情勢

を見ていると、中々楽観できるとまでは言いにくいように思います。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:32 | パーマリンク | コメント (0)

事業仕分けのニュースなどを見たので、

経済学の歴史を振り返りながらちょっと一言。

ケインズは総需要が総供給を生み出すと主張し、

それまでの古典派の主流であった総供給が総需要を生み出す

という考え方を真っ向から否定しました。

この古典派の考え方でもある「セーの法則」は

一方で金持ちたちの「倹約・貯蓄」は善であり、この資本蓄積により

投資が活発化され総供給が増え、それにより総需要が増えて

経済的に豊になると主張したわけです。

労働者の失業や貧困問題は、どちらかというと企業家への

同義的責任という程度の認識であり、そこでの一時的格差も、

経済学的には許容できるとするのが一般的でした。

それをケインズは真っ向から否定し、

「倹約や貯蓄が不況を生む元凶」

といって、富裕層から低所得者に所得を分配することは

単なる同義的責任だけではなく、社会の消費性向低下

による不安定な不況を未然に防ぐ経済政策手段として

経済学的にも有効であると主張したわけです。

で、政府支出による総需要喚起や所得再分配による

消費性向上昇政策は正当化され、一時期は

ガンガンにこの手法が使われ始めるわけですが。

そうなると、今度は、例えば、過剰流動性によるインフレが

進み、やっぱだめだよってことで、

８０年代のイギリスのサッチャリズムや米国のレーガノミックス

のような小さな政府、市場に委ねる保守本流がまた息を

吹き返すわけです。

その後、フリードマンに代表されるようなシカゴ学派、マネタリスト

が台頭し、ちょうどそのころ金融工学技術が発達し、

サブプライムローンや、リーマンショックに代表されるような、

金融バブルの発達と崩壊がおこったのがつい最近。

そして今は、またケインズ的政策の有効性が再評価されはじめていて

民主党などの各種施策は、基本的にはケインズの「有効需要原理」

に基づいたものという解釈もできるわけです。

結局のところ、総需要と総供給を比較して、

均衡を求める上でどちらを重視すべきなのかという主張は、

これまでも何度も繰り返され、その答えは永遠に出ない

命題とも言えるでしょう。

そして時代の流れや潮流のなかで、いわゆる小さな政府的な

政策と、大きな政府的な政策が支持されるタイミングが順に

めぐっているような気もずっとしているのです。

経済学、または経済学史の観点から、今の日本や世界の潮流を

俯瞰するとこのような面白いルールに気づいたりします。

まぁ～かなり趣味の世界に入ってきますが。。。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:23 | パーマリンク | コメント (0)

ＲＥＩＴや不動産ファンドに代表されるように

不動産は既に金融商品の１つとして組み込まれています。

本来、現物での取引しかありえなかった不動産の世界も

証券化という手法が広がった事により、

様々な形で金融商品化されてきました。

不動産ファンドバブルといわれた０７年頃は、この証券化手法を

活用し、様々なＳＰＣが組成され、まさに新しい不動産時代の

幕開けとまでいわれていました。

それがぴったりやんでしまったここ数年。

もちろん、サブプライム問題やリーマンショックにより

証券化というものに対する生理的嫌悪感というものも、あるのかも

しれません。

ただそれだけではないと思います。

色々感じるところのはあるのですが、結局数年であの活況が

一気に冷め切ってしまうというのは、市場成長スピードにプレーヤーの

証券化に対する本質的理解がおいついていなかった、単に表面上の

手軽さやメリットの理解に留まっていたのではなかろうか

というように思ったりします。

これから再び証券化不動産の活況時代がくるのかどうか、

私にはわかりません。

ただ、以前のような、とにかくよくわからないけれど

「猫も杓子も証券化」

というような使われ方は、絶対にないような気がします。

本当に証券化すべき不動産の選択肢、状況というものを

正確に把握する必要があるように思います。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:18 | パーマリンク | コメント (0)

不動産の公正価値（フェア・バリュ）とは

究極的には何によって決まるのでしょうか。

全てを市場の需給関係、つまり市場メカニズムに依存するとすれば、

それは過去に繰り返されてきた不動産バブルの発生と崩壊で

明らかなように、それを公正価格と呼ぶにはいささか

抵抗があるように感じます。

取引事例法による不動産価値の算出は、

まさにマーケットバリュによる積算方法といえ、

ここにこの手法の一つの限界を見出すことが

できるとも言えます。

では、収益還元法による価値算出が何の問題もなく

フェアバリュと呼ぶにべストなのかというと、

それもまた疑問が残ると言わざるを得ません。

算出根拠となる収益、つまり賃料もまたその適正価格の算出には

いくつかの不確定な要素が組み入れられており、

今度は適正賃料の評価のあり方という別の問題に

直面してしまうのです。

当然実際の不動産収益には、賃料の変動リスクのみならず、

空室リスクやフリーレントといったような更に別の不確実な

要素が折り重なっており、本当の意味でのその不動産の

公正価値を求めるということは、

一筋縄でいかないものなのです。

加えて最近では、例えば環境配慮型の不動産には

特別な価値を見出される傾向にあることや、

逆にアスベスト、土壌汚染、耐震補強の有無といった

ハード面のリスクに対しても適正な評価が

求められるようになった点などを考慮すると、

渦中の「フェアバリュの算出」という概念については益々、

複雑かつ高度な知識と手法が求められるようになってきた

といえるでしょう。

私達は、過去のような不動産を保有しているだけで価値が向上

していた土地神話時代と比較すると、フェアバリュの求め方

判断の仕方は、驚くほど難しくなっているといえるでしょう。

だからこそ、そこにこそビジネスチャンスは眠っているともいえますが。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 22:24 | パーマリンク | コメント (0)

場合によっては、来週のマーケットに大きな影響がありそうな

このニュース。

米証券取引委員会（ＳＥＣ）が１６日、米金融大手ゴールドマン・サックスを、

サブプライムローン（信用力の低い個人向け住宅融資）関連の資産を

裏づけとした証券の販売に絡み重要情報を開示しなかったとして、

詐欺行為の疑いで提訴しました。

週末のマーケットの反応とは対照的に、結構インパクトが大きく

重要なニュースだと思います。

サブプラムローン問題で、唯一の傷口が浅かった投資銀行

ゴールドマンサックスに対する今回の提訴内容は、

はっきりいってそんなに驚きはなく、むしろＳＥＣが提訴をしたことに

よって、それが立証できるのか！？という事に対する

不安と驚きがあります。

これはかなり慎重に動向を見守る必要がありそうです。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:37 | パーマリンク | コメント (0)

一昨日のエントリーで、モルガンスタンレーの不動産ファンドが

投資資金の61％を消失した可能性があるとのニュースを

取り上げましたが、今日はゴールドマンサックスの国際不動産投資

ファンドもまた大きな損失を受けているという話。

英フィナンシャルタイムの報道によると、

問題のこのファンドは

「ホワイトホール・ストリート・インターナショナル」

１８億ドルだった純資産額は３０００万ドルに激減したとのこと。

投資先のうち米国やドイツ、日本への投資で失敗し、

資産のほぼすべてを失ったとされています。

今日は、Googleの10年１－3月期の決算発表で過去最高益

米商務省発表の３月の住宅着工件数（季節調整済み）も

３カ月連続で増加し、２００８年１１月以来１年４カ月ぶりの高水準。

着実に米国経済が反転しつつある今、

リーマンショック直前に組み入れた不動産を中心に組成した

ファンドの大きな損失は、目立たないながらも、ある種の宴の後の

悲壮感のようなものを感じてしまいます。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:38 | パーマリンク | コメント (0)

中国国家統計局が発表した第１・四半期の経済成長率

前年比１１．９％で、第４・四半期の１０．７％から更に加速しました。

エコノミストなどの予想が１１．５％だったので、それを上回る

２００７年の１３％以来の高い成長率となりました。

２期連続の二桁成長。

いやぁ～やっぱり凄いですね。今の中国。

中身を見ると、やはり公共事業の寄与度が高いようです。

当局の見方は、引き続き

「積極的な財政政策と適度な金融緩和は継続する」

との考え方なようなので、出口戦略、金融引き締め等は

もう少し先のような印象を受けます。

ただ、確実にインフレと資産バブルの懸念は出て来ているよう

に感じますし、今の世界経済が中国頼みという構造もまた、

中期的には不安要素なる可能性が高いようにも思います。

最近、日本でも中国人観光客を良く見かけますし、

世界の観光地にも中国人だらけという話も聞きます。

このような現象もまた、世界の景気回復基調の中で、

中国が際立っているということの現れといえるのかもしれません。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:37 | パーマリンク | コメント (0)

Bloombergに結構、衝撃的なニュースが

あがっていました。

モルガンスタンレーが2007年に運用を開始したグローバルファンドの

54億ドルが損失となる見込みというニュース

対象のファンドは当時世界最大規模の私募ファンドとしても

注目された

「モルガン・スタンレー・リアル・エステート・ファンド・Ⅳ・インターナショナル」

07年前後、日本の不動産ファンドバブルの立役者？でもあったのが

このモルガンスタンレーとゴールドマンサックス。

当時、日本の不動産に対しても他の外資系金融機関と比べても

かなり積極的な買いで攻め込んでいたことを記憶しています。

このニュースが事実だとすれば、不動産の証券化ビジネスの

復活に対しても、悪いイメージを与えかねません。

不動産市況の復活の時期やタイミングもさることながら、

また再び「不動産の証券化」というスキームが、以前のように

我が国において多用化されるのかどうか。

この点も、今後の業界全体の動向を占なう上で、

注目したい点であります。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:08 | パーマリンク | コメント (0)

今日、不動産経済研究所が3月の首都圏マンション販売戸数他を

発表しました。

それによると３月の首都圏マンション発売戸数は３６８５戸、

前年比５４．２％増となり、２カ月連続で増加。

また同マンション契約率は８２．８％で、

好不調の分かれ目とされる７０％を３カ月連続で上回りました。

やはり数字上でも底打ち感が徐々にですが、

顕在化され始めたようです。

それにしても契約率８２．８％とは良い数字ですね。

８０％を超えたのは07年3月以来らしいです。

ただ、それでもやはり09年度は悪かった。

09年度の首都圏マンション発売戸数は合計で3万7765戸。

これまた悪かった08年度からさらに6.0％減ったことになります。

ちなみに4万戸を割り込んだのは、1992年度以来17年ぶり。

やっぱり昨年度は大変だったね、というのと

おっ！？やっぱり少しづつ持ち直しつつあるのかなと

という両方を感じられる今日のニュースでした。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:45 | パーマリンク | コメント (0)

昨日取り上げたギリシャ問題。

早速今日も動きがありました。

独仏などのユーロ圏１６か国の財務相は、緊急電話会議を開いて

要請があれば初年度分として最大３００億ユーロ（約３兆８０００億円）を

協調融資することで合意したというニュースです。

金利も市場金利を大幅に下回る水準5％程度とのことで、

具体的にその額が提示されたことの意義は大きいように思います。

ＩＭＦが初年度の融資枠が100億ユーロ程度といわれているので、

あわせて支援額は、400億ユーロ以上になる公算が大きくなってきました。

これでギリシャに対する信用不安が緩和され、一旦落ち着くとのことで、

株価も上昇機運です。

今週は、ほかにも米国や中国の様々な経済指標が発表されます。

為替、株価、債権の動きは概ね安定的に上昇傾向にうごくのではないかと

勝手に予測していますが・・・

何かネガティブサプライズな発表がなければですが。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 18:23 | パーマリンク | コメント (0)

ここ数ヶ月EU圏の問題児と騒がれている

ギリシャがそろそろ大詰めを迎えそうな予感。

格付け会社のフィッチが、

ギリシャの外貨建ておよび自国通貨建ての

長期発行体デフォルト格付け（ＩＤＲ）を「ＢＢＢ－」と、

従来の「ＢＢＢ＋」から２段階引き下げました。

理由は、

「利払いのコスト上昇と経済成長見通しの

一段の悪化への対応で財政上の難問増大」

とのことです。

ギリシャは今後２ヶ月以内に２兆円以上の資金を

調達しなければならないといわれています。

EU諸国からの具体的な支援策や時期も決まっていない

ことと、このギリシャの財政悪化のスピードを考えると

やはりIMFに頼るしかなさそうです。

ただこのIMFに任せるという事は、過去の例を見るまでもなく

それはそれなりのリスクもあるわけで。

いずれにしても、早ければここ数日、長くても１ヶ月程度で

ギリシア問題の出口は見えて来そうな気がします。

その後、PIIGSといわれているような他のEU諸国の危機も

続くのか？

いずれにしてもEU経済はしばらく不安定な時期が続きそうです。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:35 | パーマリンク | コメント (0)

9日のニューヨーク株式市場では、

米景気の本格回復への期待感の高まりなどから続伸

ダウ工業株３０種平均が一時、１万１０００ドル台を回復しました。

リーマンショック前が1万1400ドル程度だったので、

いつのタイミングでこの水準に戻るか注目されていますが、

今の勢いだとそう遠い未来ではなさそう。

4-6月の間に米国の出口議論が深まることで長期金利はあがることも

十分想定できます。

リーマンショック後の米国の回復を見ていると

当時、100年に1度の危機とか、世界大恐慌の再来とか

いわれていましたが、世界恐慌が株価80％下落、

失業率は25％を超える水準であったのと比べると

あくまでも現状ではということになりますが、

今回は株価は40％程度の下落、失業率は１０％程度

ということで、1929年時の大恐慌時と同じとまでは

言えないようです。

年度後半には米国では中間選挙もあり、

ここで民主党が苦戦するとなると、経済にもこれまた

大きな影響を与えそうです。

とりあえず、今の回復局面は素直に喜びたいところですが、

もう少し先、ことさら今年度後半からの米国の動きには更に

注目したいと思います。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 20:48 | パーマリンク | コメント (0)

毎月発表のオフィスビル市況。

昨日、三鬼商事（東京）が発表した

大型（基準階面積１００坪以上）オフィスビル市況では、

東京ビジネス地区（都心５区）の３月末平均空室率は

８．７５％と前月末比０．０９ポイント上昇。

上昇の勢いは緩やかになったものの、

空室解消の兆しは見えてきません。

正直、まだいつ底をうつかわからない現状といえます。

個人的にはこれから再び上昇し、９％まで上昇するリスクは

十分にあると見ています。

というのも、オフィスビル市況の本格的回復には、

企業収益の改善、それによる人材採用の拡大、そして増床

といったプロセスを踏まなければならない為、

やはりまだまだ時間がかかるということが予測されるわけです。

オフィス市場の本格的回復なしには

日本の不動産市場全体の景況感も明るくならない。

それゆえ、オフィスビル市況を代表とする

法人不動産の動きがいつ活発化されるかどうか、

注目すべき点だと思います。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 18:42 | パーマリンク | コメント (0)

ＦＲＢのバーナンキさん、昨日の声明で

「米経済は依然として逆風に直面している。

住宅セクターはまだ回復しておらず、労働市場も低迷している。」

とコメントし、利上げ開始を急がない姿勢を示唆しました。

最近の日本の株価の動きを見ていて改めて感じるのは

なんだかんだいっても日本は米国次第だということ。

金融危機以後、米国一極経済支配の終わりとか言われていますが

それでも、少なくとも現状、米国の世界経済に与える影響力は大きく

いわんや日本は米国頼みの側面が色濃く残っています。

米国の経済の回復期待感が為替を円安に誘導し、円安が株価を上げる

ここ最近の日経平均の上昇はこの基本的な流れを踏襲しています。

それだけに、不動産市況を見る→日本経済を見る→米国経済を見る

という構造にならざるを得ないのです。

それにしてもバーナンキさんの指摘は、

本blogで私たちが指摘した懸念事項と、全く同じ見方のようで、

「住宅市場に持続的回復の兆候はいまだに見られない」と述べた上で、

住宅市場の弱さが景気回復の主要なリスクとはっきり指摘しました。

ますます米国の住宅市場と労働市場は注目しなければならいようです。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:51 | パーマリンク | コメント (0)

これまでも、何度か取り上げた

不動産賃料の減額交渉コンサルティングビジネス。

テナントからの依頼を受けて、オーナーに対して現状の

賃料の減額交渉をスムーズに進めるのレポートの作成、

場合によっては交渉代行までを行うというコンサルティング会社が、

ここ数年で大変増えてきました。

そして、今、今度は大幅な減額請求を一方的に飲まざるを得なくなった

オーナーに対して、「行き過ぎた賃料・地代の値下げ幅」を

適正な価格に戻すオーナー向け賃料減額対抗サービスという

事業を展開する企業が生まれました。

トーエーマーケティング

という会社です。

賃料は大きく新規賃料と継続賃料にわけられます。

新規賃料とは、今まさにテナントを募集している物件の

募集賃料であり、これは一般的に公開されていて、我々が

賃料相場を知りたいと思った際には、この値が採用される

ことになります。

一方、既に賃貸借契約で締結されている現在の賃料については

基本的には非公開であり、新規募集賃料に比べ、それほど景気や

不動産市況の波に直接的に相関しにくいものでもあります。

このように、新規募集賃料は景気の波や需要と供給のバランスに

よって、市場価格というものに収斂するという、少なくとも理論上は

そのような形が実現できるのに対し、継続賃料は既に賃貸借契約で

決まている価格ということもあって、市場メカニズムが働きにくい

そんな盲点を狙ったのが賃料減額交渉サービスでした。

ただ、この不況の中、また不動産的知識を持ち合わせない郊外の

ドラッグストアーやパチンコ店等に土地を貸しているオーナー等は

退出リスクにおびえながら、泣く泣くテナントの言うがままの賃料減額

要求をのんでいるというケースが非常に多いということなのです。

その削減幅は20％とも30％ともいわれており、

それはまさに「行き過ぎた」といわざるを得ないものとなっています。

そんなオーナーに対しての、いわば賃料増額交渉サービス。

これから益々、このような知恵を使った、逆張り発想のビジネスが

求められてくるのだと思います。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:13 | パーマリンク | コメント (0)

あるプロジェクトでポイントカードに関する市場を調べています。

ポイントカードの歴史は古く、もともとはポイントによる

ディスカウント効果によって客数、客単価を伸ばす為のツールとして

活用されてきました。

ところが今では、POSシステムとの連携により、

顧客情報との紐付けをおこない、個人別の購入分析をおこなう為の

マーケティングツールとして活用されるようになっています。

ただ、そうなるとポイントシステムの設計に多額のコストがかかるように

なってしまい、加えて携帯電話への対応、つまりFelicaへの適用を

付加するとそのコストは更に増す事になります。

で、実は、かつて多くの企業がこのマーケティングツールの導入を

試みたんですが、コスト対効果が出ずに撤退した事例が多いようなのです。

結局残ったのはTUTAYAのT-pointなど、ほんの一握りのシステムに

限られています。

その要因として、投資に対してのお客様の利用率があまり伸びなかったこと、

また、ディスカウントの割合に対して、客数・客単価がそれほど伸びなかった

ことなどが挙げられます。

ハード的な機能の多様化・高度化以上に、ポイントシステムを拡販すること

そのもののマーケティングが必要不可欠だと思います。

それはすなわち、ポイントシステムをいかに自社の顧客分析に活用しやすい

システムにするのかというプロダクトアウト型の思考では中々、

顧客に浸透しないと思われます。

しかし個人的にはまだまだポイントシステムの活用手法は

様々な利用の仕方、方法があるように感じています。

新たなポイントシステムの活用方法、拡販戦略を構築していきたいと思っています。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:44 | パーマリンク | コメント (0)

先週末金曜日の米国雇用統計の発表が

やはり予想以上に良かったとして、市場にもポジティブなトレンド

広がっているようです。

まず、債権市場。

米国の10年物の国債が４％に迫る勢いで上昇しています。

それにより為替は円安。

1ドル94円を超えています。

円安により、東京株式市場も今日も良い感じ。

日経平均は連日で年初来高値を今日も更新。

後は、先日Twitterでもつぶやいたんですが、気になるのは

FRBのMBS買取を中止するという件。

そのせいか、１月のケース・シラー米住宅価格指数が

前月比で８カ月ぶり低下したこと。

住宅・不動産の動きの悪化が、景気回復の足を引っ張らない

とはいえないと思います。

今の動きはプラストレンドとして、今しばらく続きそうですが、

日本はどうなるか。

政治のほうがモタついています。ほんとうに。。

経済は足元しっかりでコツコツ伸びていっているものと

信じたいものです。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:31 | パーマリンク | コメント (0)

船井流の経営手法の１つに

「圧縮付加法」

というものがあります。

主に店舗の売り場や棚割りなどに使われる考え方ですが、

業績が低迷している時の打開策として

一旦、面積を縮小して、とにかく今売れている商品を

そこに詰め込み、ツイテイル商品を売るという手法です。

要はゆとりのある棚割ではなく、圧縮して詰め込む事によって

お客様からみた品揃えの薄さを軽減し、ボリューム感を演出

しようというものです。

（逆に言うと、不振時は売れないものは置かず売れるものだけ

売れという考え方です）

この圧縮付加という考え方、

実は店舗や棚割りだけでなく、仕事のやり方にも適用してよく

使われています。

だらだら余裕を持って仕事をするのではなく、あえてギリギリの

スケジュールに自分を追い込み、圧縮付加的な仕事のやり方で

脳も心も体も活性化させるという意味です。

久しぶりに、そのことを思い出させてくれるこの1週間でありました。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:20 | パーマリンク | コメント (0)

一般的に商品やサービスの価格を決める際に

大きな影響を及ぼす重要なファクターとして、

次の3つが挙げられます。

１．コスト

２．カスタマーバリュー

３．競合環境

企業はコストを超える利益をあげなければならないので

積上げたコストに必要な利益を載せたものがお客様に

提示する価格だという、最もシンプルな考え方が１です。

コストプラス価格設定や、マークアップ価格設定などの

具体的手法があります。

２は、顧客がこの商品やサービスなら「いくらなら支払うか」

という顧客にとっての価値に基づき価格を決定する考え方です。

これもマーケティングリサーチの各種手法を活用することによって

お客様が認識する「正当な価格」を探り当て、逆にそこにあうような

コストの見直しをおこなっていくというものです。

３は、競争環境の中にあっては、競合他社の出す価格も無視できません。

これも、競合調査などから敵の価格帯を知り、それに打ち勝つだけの

価格を出せる為のコストにあわせていくという考え方です。

全体的はトレンドとしては、

かつてはコスト積上げ式で価格を設定する事が多かったようですが、

今は、マーケティング的な思考に基づき、２、３といった顧客や競合を意識した

方法論、考え方により算出された価格に、自社のコストを合わせていくという

考え方が主流になりつつあります。

価格戦略もまたプロダクトアウト型ではなく、マーケットインの思考が求められ

つつあるということでしょう。

ただ、実際コンサルティングの現場では、２、３の手法によって、あるべきもしくは

ありたい価格のイメージを明確につかめたとしても、そこに自社のコスト体制を

改善してくための具体的方法が見えないケースが多いのが実情です。

つまり自社のコスト体制が明確に視える化できておらず、

何をどれくらいどのように圧縮すれば、1単価あたりのコストが低減できるかという

基準を知らない、もしくはもたない企業がまだまだ多いのかもしれません。

最悪なのは、カスタマーバリューや競合価格に「合わせる」形で

内的な対策もないまま、単に「値下げ」をしてしまうケース。

これは本来、避けたいものです。

価格戦略は４Pの中でも最も重要な施策といえますが、

それをスムーズにコントロールする為にも、自社のコスト構造の把握は

マストな事項といえます。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:55 | パーマリンク | コメント (0)

今週の注目の統計発表の１つ

米国の３月の雇用統計（速報値）。

景気動向を敏感に反映する非農業部門の就業者数は、

前月比１６万２０００人増と、２月の１万４０００人減から一転、

２カ月ぶりのプラス。

ただ失業率は９．７％と２月から横ばい。

米国の失業率、昨年１０～１２月にかけて１０％台をつけた後、

やや低下していますが、それでも昨年５月以来１１カ月連続で

９％超の高い水準が続いています。

前月から増加数は、07年3月以来、3年ぶりの大幅増ということで、

一定の雇用減少に歯止めがかかったと視る動きが一般的なようですが。

ただやはり、07年12月以降の景気後退により、

今では就業者数は800万人以上になっており、

労働市場そのものの修復にはまだまだ時間がかかりそうです。

労働市場が回復しなければ、最終的な景気回復スピードも鈍化するという

ことなので、確かに徐々に米国はアップトレンドに入りつつあるように

思いますが、まだそのスピードや登る角度には、まだ市場の満足を得る

ものではないような気がします。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 22:56 | パーマリンク | コメント (0)

今日は大阪に出張でしたが、

新年度ということで、入社式を迎える初々しい新入社員と

見受けられる人たちも沢山いました。

何んかいいですよね。4月1日て。

船井総研も今日が入社式（だったはず・・・）

新しい風が吹き込んでくるってのは、私たちにとっても

とてもいい刺激になり、改めて初心を思い出させてくれます。

世の中は不況で、まだまだ本格的回復には遠いように

感じますが、今日ぐらいは明るい気持ちで、新年度に掛ける

思いを新たにしたいと思いました。

今日発表されたニュースを見ていても

■　09年度の国内新車販売、４年ぶりプラス

■　日銀短観：景況感、４期連続改善

■　ヤマダ電気、家電量販で初の売上高２兆円　10年３月期

■　しまむら　2期連続　過去最高益　11年２月期、純利益８％増

など、意外に明るいニュースが多いことに気が付きます。

景気を左右する究極の要因は、金融政策でも財政政策でもなく

我々一人一人のマインド（各種施策もこれをあげる為の手段）

だという原点に立ち返ると、

我々一人一人2010年度を向かえ気持ちを新たに前向きに進むことが

最も重要なことのなのかもしれません。

そんな思いを思い出させてくれる私にとっての今年の4月1日でした。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:05 | パーマリンク | コメント (0)