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やりました。
という表現は正しくないかもしれませんが（＾＾；
4月の新設住宅着工数が17ヵ月ぶりにプラスに転じました。
持家というくくりでは6ヶ月前から、
分譲住宅というくくりでは先月から、既にプラスに転じていましたが、
全体の数字が前年同月比でプラスになったのは
実に17ヶ月ぶり。
約1年半もの間、下降をし続けていたという事になります。
住宅ローン減税や贈与税の非課税枠の拡大といった政策効果も
大きかったと思いますが、注目したいのは分譲マンションの着工数。
これまでどちらかというと、この新設住宅着工数の足を引っ張っていた
分譲マンションがなんと今回は35.8％増。
こちらも実に16ヶ月ぶりのプラス。
ただ国交省も、厳しい見方を崩しておらず、
雇用情勢や所得環境が依然厳しい点を踏まえ、
「当面予断を許さない状況が継続する」と慎重な見方をされているようです。
いずれにしても、久しぶりに良い結果が出た
不動産の新築市場。
来月以降も続くか否か。
注目していきたいと思います。
ここ数年、企業を取り巻く環境は、
経済のグローバル化、直接金融の進展、IT技術の発展等により、
よりグローバル化・ボーダレス化が進展しています。
それに伴い、我が国の会計制度においても、このような実態に沿う形で、
年々、国際会計基準へのコンバージェンスを目的とした制度改変が
進んでいます。
結局、これらの国際会計基準へのコンバージェンスやアドプションが
意味するところは、いずれも、企業の市場に対する説明責任が
厳格化されることと言えるでしょう。
当然、これに伴い、企業不動産の評価も、これまでの取得原価を
基本とした方式から、より時価を反映する会計方式に改められること
が求められ、またそれにより、不動産市場の価格変動リスクが、
企業経営、特に決算対策に直接的影響を与えることになり、
企業経営に関わるあらゆる不動産の時価評価、
管理状況、有用性の評価等をタイムリーかつ持続的に把握せざるを
得ない状況になりつつあるといえます。
それは即ち、日本におけるCRE戦略の重要性が格段に増すことを
を意味し、換言すれば、企業経営にとって不動産がもたらす影響が
より高度化、多様化する環境変化に、企業として対応せざるを得ない
状況に迫られていることを意味するのではないでしょうか。
このような意味において、国際会計基準のコンバージェンスや
これから実施されるアドプションは、我が国のCRE戦略の発展に
おける大いなる「きっかけ」となる可能性が高い。
企業にとっては、今後、望むとも望まざるともCREを意識した
企業経営が必要不可欠になると言えるでしょう。
サブプライム問題というと、今や過去の事件のような
印象さえ漂う昨今。
それは、その後のリーマンショックや直近のギリシャ問題等、
これまでにないようなエポックメイキングな出来事が
重なった故、忘れされてしまったと見ることができます。
ただ、この一連の世界的な経済不安、不況は、サブプライム問題から
つながっている、もしくは、根源的な原因は同じような
気がしています。
あらためてサブプライム問題発生の背景を簡単に整理すると
１．信用拡大と不動産バブル
２．域内不均衡拡大
３．市場型金融に伝播
の３つに集約されるといえます。
ギリシャ問題のみならずPIIGSと呼ばれるような、欧州において
危機に直面している国々は、今のように問題が顕在化される
以前から、信用拡大とバブル（特に不動産バブル）が発生していました。
更に、EUを一つの国と仮定すると、
その国のなかで不均衡が拡大していました。
これは経常収支の赤字国と黒字国という意味で顕在化されています。
EUの場合は、ドイツの経常収支の黒字が圧倒的に大きくて
その他の国々は赤字。
そういう意味では、ギリシャ問題はドイツ問題とも言えるのです。
EU内でインバランスがおこっているということです。
加えて、一時、ゴールドマンサックスがギリシャとの取引で問題が
あったと報道されたように、所謂、市場型金融の波が
当然ギリシャにも訪れており、単なる銀行のみでなく、投資銀行や
ファンド等、シャドウバンクといわるような、銀行以外の
機関による信用拡大も広がりました。
このように考えると、サブプライム問題が一巡してギリシャ問題に
展開されたとも言えなくはないのです。
ただ、上記にあげた３つの原因は、
資本主義社会、自由主義的社会を世界が貫く限り、
完全に排除できるものではなく、見方を変えれば成長の為には
必要不可欠な要素であるとも言えるのです。
これらを止めてしまうことは、すなわち社会主義、共産主義への
傾倒につながりかねません。
だからこそ、この問題は、非常に根が深く、難しいのだと思います。
人間に「欲」がある限り、必ずバブルは発生しつづけるという人も
います。
これからどのような世界、成長、経済システムを描いていくのか。
私一人一人が考えなければならないのだと思います。
総務省が今日発表した4月の完全失業率（季節調整値）は5.1％。
前月に比べて0.1ポイント上昇。上昇は2か月連続です。
同じく発表された、完全失業者数は365万人。
こちらも前年同月と比べて10万人増。
18か月連続の増加です。
就業者数は6269万人。
前年同月比53万人の減少とで、これも27か月連続の減少。
更に、厚生労働省が発表した4月の有効求人倍率は
前月比0.01ポイント低下の、0.48倍。
こちらは8か月ぶりの低下です。
いずれにしても、４月は全て下降傾向。
雇用環境はあいかわらず改善できていないと言えるでしょう。
４月はいろんな意味で就業の季節。
新卒者が、企業の採用抑制で就職率が悪化したこと、
夫の給与減少を受け、仕事探しに出たものの就職できない
主婦が増えたことなどが、数値上の失業率を悪化させた
とも、推測できる。
この結果は、中々に日本経済の完全復活の見通しは、
明るくないと言わざるをえません。
ギリシャから今度はスペインに移りつつある欧州経済不安。
株価は乱降下が激しく、今日はプラスに転じていますが
その背景は複雑で、まだまだ安定感に乏しいように感じます。
企業不動産の効率的な活用を行うＣＲＥ戦略の
企業財務に与える影響について考えてみたいと思います。
「企業不動産の効率的な活用」というものの、
具体的な手段としては、購入か保有か売却かの３種類しか
存在しません。
そして、それらの評価は、この購入、保有、売却という
手段によって、具体的に企業財務にどのような、もしくはどれくらいの
プラスの効果を与えるかという結果で判断されるわけです。
そこで、中でも数値にダイレクトに反映されやすく、わかりやすい
売却のケースで、その財務に与える影響について
具体的に考えてみたいと思います。
まずはＰＬに反映する部分としては
賃料収入を得ているような賃貸用不動産の売却であれば
売上げにおける賃料収入の額が減少します。
販管費については、
まずは売却施設の運営費用分が差し引かれます。
さらに売却施設の公租公課もなくなります。
また減価償却費も同様になくなります。
その上で、売却価格と簿価との差においてプラスが出れば
特別利益に、マイナスが出れば特別損失にその値が
計上されるわけです。
バランスシートも同様に考えると、まず、資産の部においては
固定資産のうちの売却する該当不動産分の資産がゼロになります。
負債、純資産の部をみると、
流動負債においては、PLの変化によって、当然、未払法人税の
額が変わってきます。
固定負債において、売却する物件の建設協力金などが計上されて
いる場合にはその値がゼロになります。
売却する施設や内容によっては、その他の数字も変動する可能性
がありますが、ざっと一般的なものをあげると以上のような変化が
損益計算書、貸借対照表の数字の変化として現れる事になります。
これらの試算によって、CRE戦略における具体的な方法論に
ついて検討を重ねていく必要があると言えるでしょう。
まさにCRE戦略の実行の可否判断においては、
この財務への影響具合の仮説検証を重ねていく必要がある
と言えるでしょう。
ロイターに今の日本の不動産市場を物語る記事がありました。
コンサルティングの現場での感覚や、入ってくる情報から感じる
私の個人的な現状認識と共通しています。
ただ住宅販売が上向いてきた背景には、ロイターも
以下のように指摘しています。
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「価格下落によって値ごろ感が生じている上に、
景気回復なども理由として考えられているものの、
見逃せないのが住宅金融の拡充や、
住宅版エコポイント、住宅購入時の贈与税に関する非課税枠拡大
といった政府の住宅取得促進策だ。
---------------------------------------------------------
具体的事例として野村不動産の
「プラウドシティ池袋本町」の契約者属性を取り上げて、
その可能性を指摘しています。
やはり、オフィス市場（法人用不動産市場）の回復がキーワードのようです。
ただ、その回復時期、また回復の角度自体は
まだまだ不透明感が漂っているといえるのでしょう。
今日の東京株式市場。
やはりというか、今日も続落。これで5日連続です。
しかも昨年11月30日以来、約半年ぶりに9500円を割り込みました。
終値は前日比298円51銭（3.06％）安の9459円89銭。
相変わらずの欧州金融不安に加え、
韓国の哨戒艦沈没事件による
北朝鮮情勢への警戒感も影響しているではないかとの見方が多い。
テクニカル的には既に買いの価格になっているにも関わらず
まだ下げ止まらない日本株。
3日連続で、年初来最安値を更新しています。
為替も相変わらず、ユーロやドルに対しての円高が続いていて
電機・自動車など輸出関連株が売られています。
先ほど開いたＮＹ市場もダウ平均は、
今も200円以上下落して、既に1万ドルを割っています。
かなり厳しいスパイラルに入り込んでいるように感じます。
どこまで続くのかこの嫌な雰囲気。。。
日本不動産研究所が半年ごとにまとめる
市街地価格指数が発表されました。
それによると、今年３月末の６大都市
（東京都区部、横浜、名古屋、京都、大阪、神戸）
の全用途平均は前回調査の2009年９月末に比べ
3.5％の下落。
下落は続いているものの、下落率は２期連続で縮小、
東京都区部の住宅地は５期ぶりに下げ止まったとのこと。
市街地価格指数とは、全国223都市を不動産鑑定士が
独立鑑定評価（更地としての評価）を行い、
調査時点における調査地点のm2あたりの
正常価格を求めます。
下落率が縮小していることから、特に都市部を中心に
不動産取引が持ち直しつつある現状が垣間見えます。
不動産市況は景気の回復に対して遅効性があると
言われているため、まだ本格的回復には至っていないように
個人的には感じていますが、着実のその歩を進めていると
いえるのではないでしょうか。
先日（21日）に国土交通省が発表した
分譲マンションストック戸数によると、
その数は約５６２万戸、居住人口は約１４００万人と
なりました。
分譲マンションストック戸数については、
いくつかの民間調査会社からも発表されていますが
公的なものはこの国土交通省発表のもの。
国土交通省による「分譲マンション」の定義は、
建築着工統計を軸に
中高層（３階建て以上）かつ
分譲かつ
共同建で、
鉄筋コンクリートクリート又は
鉄骨造の住宅
を指しています。
平成２０年、２１年の新規供給戸数は劇的に
減っています。
それでも着実にストック戸数は積上げられるわけで。
管理の問題、大規模修繕の問題、建替えの問題
管理会社との管理組合の関係性、
居住者間コミュニティ
居住者の高齢化問題
分譲の賃貸化、空室化の問題・・・
分譲マンションは、年々増える一方ですが
それと比例する形で、既存マンションにおける問題点もまた
どんどん顕在化しはじめている事は確かなようです。
不動産の価値を求める方法の１つとして収益還元法があります。
不動産の鑑定評価の世界においても、近年では原価法、取引事例比較法、
等よりも、実務上、この収益還元法が重視される傾向にあるようです。
（鑑定評価基準では、便宜上、この三手法から算出されるそれぞれの価格
のバランスを取って評価するということになっているようですが）
収益還元法とは、呼んで字のごとくですが、
不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和
を求めることにより、対象不動産の資産価格を求めるという手法
と定義できます。
この収益還元法による不動産価格の算出には、実務上
「直接還元法」
と
「Discount Cash Flow法（以下「DCF法」）」
の2つが採用されています。
「直接還元法」とは、
一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法
「DCF法」とは
連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、
その発生時期に応じて現在価値に割引き、それぞれを合算
する方法
簡単にいうと、「直接還元法」というものは、
ざっとした１年間の純収益がわかっているようなケースであれば、
その1年間の遵守駅を還元利回り（期待利回り）で割れば、
収益価格がでるというものです。
1年間の純収益が1000万円、その不動産から得たいと考える
利回り＝還元利回り（期待利回り）を５％とすると、
1000万円／5％＝2億円
という計算になります。
この物件が２億円であれば、買主の期待する毎年５％の利益が
得られていくであろうという計算になります。
この方法は、非常に単純で、簡単な計算方法で収益価格が算出されますが、
この計算方法が成立するための前提として
１．半永久的に不動産を保有し続ける ということ
２．初年度の年間の純収益が次年度以降も永遠に得られること
という条件があります。
よって、不動産を投資対象として一定期間（有期）保有することにより
収益をあげるという、一般的な不動産投資の現状からすると、
若干、説得力にかけるという弱点があります。
（それでもおおよその価格の目安をつけるには良いということで、
実務上でも結構使われています）
一方、DCF法とは、保有期間を決めて、その期間における毎年の
純収益または最終的に売却する価格を予想し、その発生時期に
応じて現在価値に割引き、それぞれを合算するという計算に
なります。
よって、保有期間の制限、及び最後の売却価格についても考慮
される上、毎年の収益についても、賃料や空室率の経年変化、
資本的支出といわれるような、ある時期にのみ計上される修繕費用
などを考慮して、その年々において、実際に近しい純収益を出すことが
できるというわけです。
その毎年の純収益を発生時期に応じて割り引くという方法。
中々に面倒ですが、やはり先ほどの「直接還元法」と比較すると
かなり現実性が高いように感じます。
直接還元法とDCF法
不動産投資の現場では日常的に使われている手法ですが、
このように改めて整理すると、その違いやメリット・デメリットが
明らかになります。
そもそも今日の日経平均の1万円割れは
夜中のNYダウの暴落からわかっていることではありました。
20日のダウは376ドル安。
リスク資産、というか金も含めた投資からの逃避を感じさせる。
リスクからの回避で円が急伸して、1ドル90円を切る水準。
（21日 21:30現在でも89円台）
株価は世界的に全面安です。
そんな状態ですから、日経平均も当然1万円を切るわけです。
一部証券会社の意見では
「世界景気が二番底に落ち込む警戒感が再燃した」
との見方もあるようです。
気になるのは、株価のみならず原油や金も下がっているという点。
一般的に株価と負の相関関係にあると言われている原油や金までもが
下がっているというのは、かなり良くない雰囲気です。
今から開くニューヨーク市場の動向を踏まえて
来週の東京市場がどうなるか。
しばらく注意が必要な感じです。
私の上司、上席コンサルタント吉崎の
最新の著書が発売されました。
「創業者を超える二代目経営者の成長ルール」
4冊目の著書にして、初めてのビジネス書。
結構前から黙々と仕込んでいたのを隣で見ていました。
かなり力の入った作品になっているようです。
創業オーナーに比べ、何かと難しいといわれる二代目経営者。
船井総研で見てきた様々な実例を交えながら、
１つ１つ納得しながら読める本。
二代目経営者の方は是非、読んでいただきたいと思います。
国土交通省が発表した
「平成21年度 不動産証券化の実態調査」
によると、 同年度中に証券化された不動産資産額は約1.7兆円。
昨年大幅に減少し約2.8兆円からさらに減少。
件数も275件と、
同じく前年度（456 件）実績から減少しました。
スキーム別の実績でみると
・信託受益権を合同会社を通じて証券化する手法（GK-TK等）7,380億円
・TMKが 4,780億円
・JREITが4,390億円
アセットの種類別では、
オフィスが全体の33.8％、
住宅が14.3％、
商業施設が17.6％、
倉庫が10.1％
とのこと。
不動産証券化案件が一気に減少した感覚は、
コンサルティングの現場で強く感じることがります。
証券化案件を数多く取り扱っていた不動産鑑定事務所などの
実態を聞いていても、同じような状態です。
不動産証券化市場の今後について、見方によって様々なようですが
一般的には厳しい見方が多いようです。
不動産証券化の我が国の不動産市場に与えた影響は大きく、
証券化市場の今後の動向は、不動産市場全体の回復のスピード感や
出口のイメージをつける上で決して無視できない存在です。
証券化の活用方法を含めて、新しい不動産証券化のあり方が
求められているのかもしれません。
今朝の日経新聞の1面にあった記事。
マンション大手７社、供給１割増 10年度、計２万7400 戸
大手7社とは
三菱地所
三井不動産
住友不動産
大京
野村不動産HD
東急不動産
東京建物
です。
このうち三菱と住友以外は10年度の供給予定が
昨年対比でプラス。
野村や東急にいたっては＋３０％を超える値になっています。
大手の動向はプラストレンドのようです。
ただし、あくまでも最悪だった昨年度と比較してというレベル。
不動産経済研究所によると、2010年の首都圏の供給戸数は
前年比２割増の４万3000戸と予測。
６年ぶりのプラスに転じる可能性が大きいようです。
ただ、それでもピーク時の半分程度。
このニュースを聞いて市況が反転した！
またマンションが売れる時代が続く！
と見るには早計だといわざるを得ないでしょう。
東証１部上場の不動産会社、ゼクスが上場廃止です。
2010年5月期の第３四半期報告書の財務局への提出が遅れ、
期限だった14日までに提出ができなかった模様。
ゼクス株は14日から整理銘柄となり、
６月15日に上場廃止となります。
先月から監査法人との対立が鮮明に。
監査法人が辞任をし、監査法人の意見表明が
得られず、期限内での四半期報告書ができなかったようです。
シニア事業などをメインに手がけていた企業です。
ちょっと落ち着いた感の不動産業界ですが、まだまだ再編
及び淘汰が続きそうです。
先日、ＩＭＦが、各国の財政状況を分析した
最新の「世界財政調査」を公表しましたが、それによると
日本の政府債務残高は、２０１５年にＧＤP比２５０・０％になると予測。
これは当然世界各国と比較しても突出した水準。
加えてレポートでは、これを解消する為に、消費税率引き上げによる財政再建
促しています。
言われなくても重々了解していることではありますが、
さすがにIMFさんに250％と言われちゃうと、いよいよ身が引き締まる思いです。
（と私が引き締まってもどうしようもないのですが）
ただリーマンショック以後は、日本に限らず先進国の多くで
マンデル・フレミングモデルの例外として、巨額の財政政策を発動している
わけで、その結果、どの国も財政赤字が深刻化しているというのが
現状なのです。
この赤字をどのように解消していくのか、これは現在、多くの先進国で
課題、問題となっているテーマでもあります。
ギリシャ問題や、EU諸国の財政問題もまた、この範疇に入ってきます。
日本の政府債務残高についても、あまりにも悲観しすぎるにも
よくないと思いますが、ただ一方で、
「日本の政府債務は、その殆どが日本人が保有しているから大丈夫」
とか
「日本人の家計資産は1400兆あるから、少なくともそれまでは大丈夫」
といったあまりにも楽観的過ぎる見方で、今の現状を捉えるということは
それはそれでリスキーといえるでしょう。
IMFが予測するようになるかならないかは、これからの動き次第なのでしょう。
プロダクトアウト型の商品、マーケットイン型の商品という
言われかたをする事があります。
作り手側の論理で、できるもの、やりたいものをベースに
作りあげた商品をプロダクトアウト型。
顧客の声や、ニーズ・ウォンツを踏まえた上で、顧客に
求められる商品を作り上げる形をマーケットイン型。
当然、今の時代、プロダクトアウト型では駄目なので、
マーケットイン型に変革していきましょうと言うわけですが。
ただこの考え方は、商品開発に限らず、マーケティング面や
セールス面においても、気をつけるべき見方だと思っています。
クライアント先の販促ツールや営業ツールなどを見る時に
最初に、私たちが気にする点はココです。
一方的な独りよがり、自社のアピールに終始したものになって
いないかどうかという点です。
おそらく良く使われているし、実際、いろんなところでも見かける
という例で言うと、例えば
「業界初！！」
（それがお客様にとってどんなに素晴らしいことなのか？）
「必見！！」
（かどうかを判断するのはお客様です）
「絶対の自信！他社には負けません」
（自信がないとこまっちゃうんですけど。他社には負けないと
皆いいますが？）
といったようなものです。
今一度、自社のお客様に対して目に触れるようなあらゆる
媒体を見直してみて、プロダクトアウト型の表現やキャッチ、
訴求方法になっていないかどうか、チェックしてみてください。
冷静に見ると意外にすぐに気づくことが多いと思います。
ジャスダック上場 総合不動産業の
「プロパスト」
が民事再生法の適用を申請しました。
負債は約554億4700万円。
これまでにも、危機を取り上げてきた企業なので
それほど、大きな驚きはありませんが、「やはり」という
感じでしょうか。
それよりも少し驚いた点は、
「上場廃止基準の特例の規定に従って上場を維持しつつ、
再建を図っていく」という点。
色んな記事にも
「民事再生法の適用を受けながら上場を維持するのは、
国内では初めてのケース」と書いています。
民事再生法が適用されると、当然に、上場廃止というイメージは
ありますが、証券取引所（今回の場合では大証）が
適当と認める再建計画の開示を行った場合には
1ヶ月間は上場時価総額審査を行うとのこと。
その上で、時価総額が基準未満となった場合には
上場廃止が決定し、整理銘柄となるという特例規定が
今回のケースに該当するようです。
そのプロパストが発表している再建計画は以下通り
・第三者割当増資で3億円ほど調達
・スポンサー候補として、
株式会社ヘキサゴンキャピタルパートナー及び
株式会社ユーラシア旅行社と交渉中。
・負債については、負債総額のうち無担保債務にあたる約305億は
民事再生手続きに従い債務免除を依頼。
・無担保債務のうちＤＥＳによって株式化する部分もあり。
・減資によって資本金は41億6,900万円から6,900万円。
更に今あるマンション開発案件13件、宅地造成案件1件、単純売却案件8件、
長期保有案件5件について、長期保有案件以外は、デベを選定して
業務委託フィーをもらう形に切り替えるとのこと。
すでに、マンション開発案件13件のうち10件はすでにデベを選定済み
とのこと。
自社開発はあきらめて、他社に売却と同時に、企画設計、販売等の
フィービジネスに徹するということのようです。
これがうまくいけば、上場を維持しつつ、新たなビジネスモデルを
構築し、筋肉質な財務体制に変革できるというのが狙いなのでは。
今後の動きも注目したいと思います。
EUやIMFの債務に苦しむユーロ圏加盟諸国に対する
巨額の救済計画が発表されたにもかかわらず、
マーケットはリスク資産への投資を回避し、資金が
安全資産と言われる債権（国債）やコモディティ（金）に
集中し始めているようです。
米国の債券相場は価格が上昇（利回りが下落）傾向に
あります。
昨日は特にNYダウ平均が下がった影響もあり、
前日比の下げ幅が一時120ドルを超えたあたりから、
債券買いが優勢になったと見られています。
金の先物相場も上昇しており、この状況は、
０８年秋のリーマン・ショック以降の金融危機時に見られた
傾向と同じ。
あまったお金がリスク資産から回避し、安全資産に集中することは
これらの資産の価格を上昇させることになり、何よりお金の
流動性を低下させる事につながり、経済全体としては、シュリンクする
リスクが上昇することになります。
EUのソブリンリスク問題は、
「投資家はここまでやっても安心できないか」
という水準まできており、今やファンダメンタルズで冷静に
判断する時期を越えて、「EU、ユーロ不安」が市場全体に
席巻していて、どうにもならないような雰囲気が出てき始めて
いるように思います。
日本もユーロ高によって、ヨーローッパに輸出割合の高い
メーカー系企業等は、今後もますます為替差損、収益減少を
余儀なくされる可能性があります。
今回のこのギリシャ問題、ユーロ問題は、毎回、
これで安心、これなら安心と思いきや、それで一時的に
落ち着きを取り戻すものの、その後また不安が拡大し、
結局株式相場も、為替相場も落ち着かないという状況が
ここ１～2ヶ月続いています。
いつ、どのような形でこの問題は終焉を迎えるのか？
最悪の事態も見据えながら、この問題を慎重に見守って
いくべきだと思います。
先日、戸建住宅の資産価値の客観的評価について
様々な立場の方々と議論する機会があった。
久木田：商業用不動産（オフィス含む）と比較して、戸建住宅の資産価値は
不動産仲介会社の査定する査定価格次第になっている。
その査定価格は主に取引事例と仲介会社の現場感覚に拠るところが大きく、
その客観性や蓋然性には疑問が残る。
不動産鑑定士も一般住宅の鑑定に参入するべきだ。
A氏（不動産鑑定士）： いやいや。一般住宅ではフィーがとれない。
仲介会社は3％＋6万円の範囲内で業務を遂行できる（うまくやれば両手で6％）が、
鑑定士の立場で査定のみに一般の売主が出せる金額は良くて数万円。
それでは、商売にならない。
久木田：だとすれば、一般住宅不動産の売却価格の客観性、納得性を挙げる為には
どうしたらよいのか。
B氏（大手ハウスメーカー執行役員）：自社でも囲い込み戦略の一環として
新築販売後、長期のメンテナンス計画や、そのメンテナンス実施履歴を
残す事によって、市場の一般的な物件より資産価値が高いという
お墨付きをつけて、自社グループ内不動産子会社が特別に査定し、
高い査定価格で客付けをおこなうようにしている。
結局、新築購入後、どれだけその建物を大切に使い、定期的にメンテナンスを
おこなうかによって、当然に資産価値の逓減は抑えられるわけで。
我が国の戸建住宅の管理の仕方そのものを変えていかなければならない。
C氏（商業用不動産ファンドマネージャー）
これまで土地神話と言われるような地価が上昇し続ける局面においては
多少上物の価値が落ちようとも、土地の価値分がその減少を補うにあまりある
価値の上昇を見込めていた為、それほどい「不動産の資産価値」に対して
所有者も関心が高くなかったのでは。
マーケット全体を見ても、消費者の心理が新築志向に触れているという事情もあって
スクラップ＆ビルド的に不動産を扱っていたことも大きい。
久木田：確かに。ただこれからは、そうはいかないというのは誰しもがわかっていること。
中古流通市場の活性化における大きなキーワードの１つとして、この売出価格の透明性
というテーマは避けてとれない。
仲介会社の情報の囲い込みという側面も含めて。
どのように中古不動産の価格の客観性、蓋然性を挙げていくのか。
この答えを見出すには一朝一夕には済まないだろう。
住宅ローンのノンリコース化やリバースモーゲージといった、
ファイナンス面からみたあらたな不動産活用手段の拡大といった観点からも
今回のテーマは重要な課題となるであろう。
といったような話を
もう少し、フランクに議論しあいました。
皆さんは、この観点、テーマ、どのように思われますか。
少し前（6日）三鬼商事が発表した
東京都心５区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）の
平均空室率は2010年4月末で8.82％となり
前月に比べ0.07ポイントアップ。
これで空室率は 8か月連続で上昇、
3か月連続で最高水準を更新したことになります。
ビルディング企画など、他の会社の指標ではもう少し悪い
数字も出ているようです。
特に大型新築ビルは厳しいようで、大型新築ビルの
平均空室率は前月より11.88ポイントアップし
40.18％と大幅に悪化。
同社によると、１─４月に新築ビル２６棟が完成。
しかしその多くが募集面積を残したため、
それが空室率の上昇につながっているとのこと。
またこれから年内に２２棟の新築ビルが完成を予定
しているらしい。
オフィスの市況回復にはもう少し時間がかかりそうです。
ギリシャ危機封じ込めに対し、IMF、EUが躍起になっています。
IMFは正式にギリシャに今後3年間で300億ユーロの支援を
決めました。
ＥＵは、ギリシャ以外にも、支援が必要になったユーロ圏加盟国に
今後、総額５０００億ユーロの融資・融資保証を提供する
緊急支援措置を打ち出しました。
同様にＩＭＦは、更に２５００億ユーロを拠出する方針を発表しました。
ギリシャのソブリンリスクのみならず、それと同じような事が起こった際にも
サポートするという姿勢を前面に押し出し、市場に対する安心感を与える
事を目的とした緊急融資枠が設定されました。
狙い通り、市場は落ち着きを取り戻しつつあり、
欧州株を中心に世界の株式市場が急伸しているほか、
為替市場ではユーロが急反発。
ユーロ圏周辺国の利回りスプレッドも急速に縮小しています。
ただ、これだけの巨額の支援策は、
嫌がおうにも07-09年の世界金融危機時を思い出させます。
短期的にはこれで、落ち着きが取り戻されるような気がしますが、
今回、リーマンショック後の危機とは質的に違う点は、
この危機が「財政危機」だということです。
つまり、ギリシャやポルトガル、スペインのソブリンリスクとは
根本的には国家財政の問題であり、それは国家のデザイン自体
を変えていかないと、本当の解決には至らないという点に
私は注目しています。
日本も他人事ではないのですが、ギリシャにおいても、短期的に
IMFやEUからお金を工面されたとしても、国のバランスシートそのもの
が改善されないと、また同じような事が繰り返される可能性がある
ということです。
市場への影響を考慮し、世界金融危機時の米政府の
不良資産救済プログラム（ＴＡＲＰ、７０００億ドル規模）
を彷彿とさせる今回の一連の緊急対策。
この援助がある間に、危機にあるそれぞれの国の国家財政、
また今回あらためて明らかとなったEUの枠組み・しくみの
脆弱さの改善を図って、より強固な欧州経済基盤を築きあげて
頂きたいものです。
という意味では、今回の支援、ある種、時間稼ぎという
見方もできなくはありません。
新築にしろ、中古にしろ、リーテルで不動産の販売を生業とする
営業マンには、営業効率を高める為のいくつかのポイントがあります。
今日、お話しする「資金計画表」の活用による
「顧客の資金能力の把握」もその１つ。
通常、不動産購入を希望するお客様は、当初、自らの希望が
物件に起因しているケースがほとんどです。
チラシで物件情報を見た、WEBで間取りを見た、広告で情報をみたなど・・・
自分が気になった物件に対して問合せをし、その個別情報についての
詳細を知りたいという目的で問合せをします。
当然、営業マンとしては問合せのあった物件の案内や説明に
誠心誠意対応して、何とかクロージングを試みるのですが、この際に、
良くあるのが、お客様の「理想と現実のギャップ」というものです。
物件を見て買いたいという衝動に駆られたのは良かったものの、
実際それがお客様の「買える」物件ではなかったというケースです。
この場合、営業マンもお客様も、案内を受けたり説明を聞いたりする時間
が無駄であったということになります。
そこで、船井総研では、初回接客段階で簡易な「資金計画プレゼン資料」
を用いた「現実感の共有」をおこなうよう薦めています。
即ち、「税込み年収」「月々の支払希望額」「自己資金」の3つの「三金」を
初期段階に必ず押さえるようにします。
そのために「資金計画シュミレーション」を初期段階に必ず提示し
「三金」を聞き出すようにしています。
この情報を聞き出せているケースと、そうではないケースを比較すると
成約率に大きな差があらわれるようです。
資金計画というと、営業プロセス上では、一見、契約手前のギリギリの
段階で話すイメージがあるようですが、顧客の正式な資金計画ではなく、
ある程度のケースイメージを伝えるという意味も含めて、接客初期段階に
それらを活用し、「資金能力」を把握するこに努めています。
具体的な借入イメージ、返済イメージが付くと、不動産購入の現実感も
醸成され、契約にも近づくという利点もあります。
まだそのような試みが体系化されていない企業があれば、
是非、チャレンジしてみてください。
営業の数字にしても、
今日一日の仕事にしても、
「最後の後一歩」をやりきるか、「まぁ明日（来月）でもいいや」
となっちゃうかでは、実は、その「一歩」以上の差があります。
やる気や根気、眠気や体力など、踏ん張りどころの
最後には、それらの気力もギリギリの段階まで
追い詰められているので、「まぁええか」となりがちなのですが
「今日やると決めたところまで」「今月やると決めたところまで」
「絶対やりきる」
という最後の一歩が踏み出せるかどうかというのは、
自分に対して厳しくなければ、中々できないことです。
この「自分に厳しく」「自分自身の約束を守る」
という事を破棄してしまうということは、業務を一部明日へ
まわすという事実以上の重みがあるということです。
クライアント企業の社員などを見て、良くお話することでも
ありますが、実は、私自身へ言い聞かせていると言う面も
大いにあります。
「最後の後一歩」がキッチリ確実に、踏みしめられるよう
「自分への約束」が守り続けられるよう、これからも精進したいと
思う今日この頃でございます。
今日はいつもの通り、
朝5時に起きて、株価等主要マーケット指標をチェック。。
ふむふむ。なにー！！
という状態。
眠気がすっきり取れました。
皆さんも既にご存知とおり
６日のニューヨーク株式市場では、
一時過去最大となる１千ドル近い暴落を記録。
誤作動だったとの見方もあるようですが、
それを差っ引いたとしても明らかに、ギリシャの財政危機にマーケット
がネガティブに反応している証拠。
為替も円高に触れ１ドル８７円台後半、ユーロも１０９円台後半まで
一時進んだようでした。
これはただ事ではないなと、思いながら、
今日のコンサルティング先へ、新幹線にのり、東京市場の幕開けを注視。
予想通り、東京株式市場も日経平均株価が一時４３８円安と、
今年最大の下げに見舞われました。
最終的には円高も一時反転し、株価も回復しましたたが、
それでも終値で331円安。
昨日と2日で700円も下落しています。
その他、中国、シンガポールなどアジアの主要な株式市場も下落
ロンドンなどの欧州市場も全面安の続落が続いています。
今日7日のNY市場も今現在（日本時間23時ごろ）、更に下がっている
状態です。
ギリシャの財政危機を発端に株安の連鎖が続いています。
早速G７が電話会合などで対策を検討していますが、
既に、リーマンショック時のような、ドル不足がおこっているとか。
ギリシャの財政危機が表面化し、すったもんだあったけど、
EUとIMFが支援することが概ね決まり、安心したと思いきや、
その合意に賛同するかの意思は各国の政況次第・・・
今度はその不安がポルトガルやスペインにも飛び火して。。
引き金は格付け会社のソブリン債の格付けの引き下げ・・・
うーん。。 これは、あまり言いたくないですが、
良くない傾向です。
ここ数週間、世界経済は余談を許さない状況が続きそうです。
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ジャスダック上場で、不動産の管理や賃貸を手がける
コマーシャル・アールイーが今日、東京地裁に民事再生法の適用を申請しました。
負債額は約１５０億円。
去年の９月末には債務超過に陥っていましたから、
資金繰りにもかなり苦労していたのでしょう。
今年に入ってからの上場企業の倒産は、日本航空に続き2社目です。
先日ダヴィンチが上場廃止になったばかりですが、
やはりアセマネ会社にとって、厳しい環境が続いているようです。
ゴールデンウィークなんて休みは、当然、日本だけ。
諸外国は、月曜日から通常通り動いています。
特にこの週明け、ギリシャ問題を中心に市場も活発な動きを
しています。
わかりやすいところでは、NYダウ。
週末金曜日-158.71＄。
月曜＋143.22＄。
そして今朝は－225.06＄。（今年2番目の下落幅）
週末発表された米国国内景気指標が良好であったことに加え、
EU、IMFのギリシャ支援が具体化されたことにより、週明けは
急回復したにも関わらず、再び欧州諸国の財政不安が再熱。
その結果、今朝は今年2番目の下げ幅。
ギリシャ問題については、まだ余談を許さない状況だと思います。
EU、IMFの支援の方針は決まったものの、まだEU諸国が
具体的に合意するかどうかはこれから。
既にスロバキアが支援を留保すると発表しています。
最大のキーとなる経済大国ドイツも国民の大半は反対。
加えて、IMFとEUの支援の条件となる、ギリシャの債務比率の改善
は、現実的には相当厳しい条件。
既に今日ゼネストに入ったギリシャでは、労働者や公務員が、
この条件に対して反対しており、国内の各種交通機関や病院、
公的な機関の多くがストップし、国土はマヒ状態。
ギリシャに続き、ポルトガル、スペインの破綻リスクも懸念されており
ギリシャ問題は既にギリシャ単独の問題ではなくなりつつあります。
（ちなみにスペインは、第一四半期の失業率が20.05%！）
さて、東京は明日から始動。
市場はどうでるのか。
為替はユーロの全面安の影響もあり、円売りドル買い進み、
ドルに対して円安。
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我が社にも新入社員が入社し、早１ヶ月。
個人的には新入社員にとって最初の壁だと思っている
「ゴールデンウィーク」が、今年もやってきました。
不安と緊張で気を張ったあたらしい社会という空間が、
徐々に自分のものになりつつある（という勘違いも含め）最中、
ひと時の息抜き期間にもなりえる5月の長期休暇。
毎年、このGWのすごし方次第で、新入社員の間にも差が
できてしまっているように思います。
言葉どおり本当に骨休めとして休暇を満喫し、一瞬だけ、2ヶ月前の
学生気分に戻る輩。
一方、GW全ての日を、通常の業務日と同じように起床し、
仕事（勉強・読書含む）をやり続ける若者。
当然、後者のGW明けの鋭い目と前者のうつろな目とは雲泥の差が
あります。
私も（中途ですが）船井総研1年目のGWや長期休暇は、とにかく普通に
仕事をしまくっていました。
やらざるを得なかったというのもありますが、それなりに意識していました。
まずは量をこなし、仕事筋肉をつけなければ、
質にも転化できません。
今だからこそ、効率性を重んじる仕事の仕方を追求しますが、
当時は、そんなこともわからないので、ただただやるのみ。
現実の筋トレと同じで、一時期でもトレーニングをやめちゃうと
それを戻すのに辞めた期間の２～３倍の負荷が、更に必要なわけで。
休み明け、新入社員の面々の「目」を見るのが楽しみです。
ＧＭは米国とカナダの両政府からの融資の残額計58億ドル（約5400億円）を
4月21日までに前倒しで返済、公的資金の１割強の返済を終え、予想を超える
復活劇が話題となっています。
今の計画では融資分はこの6月で完済、出資分は株式公開（ＩＰＯ）で
対応するということになります。
実際GMの新しいCMは、借金の早期返済によって生まれ変わったイメージを
最大限に打ち出しており、新生GMの演出に躍起になっています。
ただ、ニューヨークタイムズによると、問題はその借金の返済が
「本当の返済」と呼べないと批判しています。
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“the money G.M. used to repay its bailout loan had come from
a taxpayer-financed escrow account held for the automaker at the Treasury.”
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要は、GMは確かにTARPからの借金を返済したのですが、その原資は
なんとやはり税金が原資である財務省のエスクローアカウントだということ。
となると、これは単なる借り換えです。
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“Much of it will never be repaid,” Mr. Grassley added. “The Congressional Budget
Office estimates that taxpayers will lose around $30 billion on G.M.”
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実際には、納税者はGMで300億ドルを失うとの予測。
権威あるニューヨークタイムズが報じている内容なので、
事実無根の話ではないのでしょう。
日本のマスコミでも、このニュースは軒並み、米国経済の底堅さを
伝える例として報じていたので、日本の自動車メーカーがまだまだ
苦労する中、米国はやっぱりすげーなと、私なんかも思ったりして
いたのですが。
気になったニュースについては、初回接触情報を全て鵜呑みにする
のではなく、ネットなどで自ら色々調べてみると、新しい発見があるかも
しれませんね。
それができる時代ですから。
ギリシャ政府が、ＥＵとＩＭＦから、3年間で総額1200億ユーロ（約15兆円）
の支援と、その見返りとして財政赤字を３００億ユーロ（約３兆７千億円）
削減する財政再建策を承認しました。
これを受けて、今日の深夜にもEU財務相が緊急会合を開き、
緊急融資を正式発表する模様。
ユーロ加盟国が金融支援を受けるのはもちろんユーロ発足以来初。
初年度の10年は450億ユーロで、3分の2をEU、3分の１をIMFという
割り当てらしい。
一応、EUの面子は保った形を取っているのでしょう。
ただ、EUやIMFから言われている財政再建の道筋は、そう簡単ではないはず。
公務員の賞与凍結や、消費税のアップなど、かなりギリシャ国民も
覚悟のいる実行計画。
ギリシャではメーデーの１日にはすでに、
公務員給与の凍結や消費税の引き上げなどに反発するデモ隊が警察隊と衝突。
５日にはゼネストが予定されてるとのことで、まだまだ余談を許さない
状況にあります。
またギリシャのみならず、ポルトガルやスペインといった、
いわゆるPIIGSという国々もまた、ギリシャと同じような状態にならないのかどうか。
この点もマーケットでは注目（心配）している点でもあります。
ひとまずギリシャは落ち着いたとしても・・・
といったところでしょうか。
今しばらくギリシャ、またはその周辺諸国の動向からは目が離せません。
2010年第1四半期（1-3月期）の米国の実質ＧＤＰの速報値は
前期比年率3.2％のプラス。
これで3四半期連続でのプラス成長という事になります。
GDPは消費と投資と政府支出と純輸出（輸出－輸入）の合計で
あらわされます。
米国の場合、中でも消費の占める割合が高く、
消費のGDPに占める割合は７０％を超えています。
ちなみに、日本の場合、５８％。
中国などは３７％程度で、それでもGDPの値が大きいのは
投資（総固定資本形成）が４７％と異常に大きい値を示しています。
国による投資が大きいものと思われます。
サウジアラビアなどは、消費の占める割合は２６％
多いのは純輸出。これが３５％も占めています。
つまり石油を輸出することで得られる経常収支の黒字高が、
GDPに大きく寄与しているということでしょう。
このように、一言でGDPといってもその構成割合のうち
どこが伸びているのか、または強いのかという見方をすること
によって、また違った見え方ができます。
話を戻すと、米国の１０年度第１四半期GDP。
肝心の消費が年率3.6％増と、過去3年間で最高水準となった点が大きい。
全体の伸び率は前回から鈍化したとはいうものの、
米国GDPにとって最も重要な消費が本格的に回復しつつあるという
点は非常に明るい材料だと思います。
このまま本格的回復となるか。
FOMCもFFレートのゼロ金利維持と金融緩和維持をの方針を
発表したところですが、それだけに出口戦略のタイミングが重要
になってきます。さていつなのか。そのきっかけはどこなのか。
※数値は、統計局「世界の統計」より08年データを参照。
