不動産の価値を求める方法の１つとして収益還元法があります。

不動産の鑑定評価の世界においても、近年では原価法、取引事例比較法、

等よりも、実務上、この収益還元法が重視される傾向にあるようです。

（鑑定評価基準では、便宜上、この三手法から算出されるそれぞれの価格

のバランスを取って評価するということになっているようですが）

収益還元法とは、呼んで字のごとくですが、

不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和

を求めることにより、対象不動産の資産価格を求めるという手法

と定義できます。

この収益還元法による不動産価格の算出には、実務上

「直接還元法」

と

「Discount Cash Flow法（以下「DCF法」）」

の2つが採用されています。

「直接還元法」とは、

一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法

「DCF法」とは

連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、

その発生時期に応じて現在価値に割引き、それぞれを合算

する方法

簡単にいうと、「直接還元法」というものは、

ざっとした１年間の純収益がわかっているようなケースであれば、

その1年間の遵守駅を還元利回り（期待利回り）で割れば、

収益価格がでるというものです。

1年間の純収益が1000万円、その不動産から得たいと考える

利回り＝還元利回り（期待利回り）を５％とすると、

1000万円／5％＝2億円

という計算になります。

この物件が２億円であれば、買主の期待する毎年５％の利益が

得られていくであろうという計算になります。

この方法は、非常に単純で、簡単な計算方法で収益価格が算出されますが、

この計算方法が成立するための前提として

１．半永久的に不動産を保有し続ける　ということ

２．初年度の年間の純収益が次年度以降も永遠に得られること

という条件があります。

よって、不動産を投資対象として一定期間（有期）保有することにより

収益をあげるという、一般的な不動産投資の現状からすると、

若干、説得力にかけるという弱点があります。

（それでもおおよその価格の目安をつけるには良いということで、

実務上でも結構使われています）

一方、DCF法とは、保有期間を決めて、その期間における毎年の

純収益または最終的に売却する価格を予想し、その発生時期に

応じて現在価値に割引き、それぞれを合算するという計算に

なります。

よって、保有期間の制限、及び最後の売却価格についても考慮

される上、毎年の収益についても、賃料や空室率の経年変化、

資本的支出といわれるような、ある時期にのみ計上される修繕費用

などを考慮して、その年々において、実際に近しい純収益を出すことが

できるというわけです。

その毎年の純収益を発生時期に応じて割り引くという方法。

中々に面倒ですが、やはり先ほどの「直接還元法」と比較すると

かなり現実性が高いように感じます。

直接還元法とDCF法

不動産投資の現場では日常的に使われている手法ですが、

このように改めて整理すると、その違いやメリット・デメリットが

明らかになります。

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