今日はここ２ヶ月あまり企画、運営サポートを続けて来た

クライアント企業が主催するセミナーの開催日。

１５０名を超えるお客様からの申込があり、

クライアント企業にとっては初めての主催セミナーにも

かかわらず、大変大掛かりなセミナーとなりました。

結果は…

本当に良いセミナーになったと思います。

講師陣もさることながら、スタッフ陣が本当に一生懸命

動いてくれました。

事務局の担当者からは、昨日ていうか今朝４時３０分に

私宛にメールが来てました。

講師担当の皆さんは何度も何度もリハーサルを重ね、

今日も開場直前までリハーサルを続けていました。

お客様をお迎えするスタッフの心配りも非常に良く、

アンケートでもスタッフの対応に対する評価が

高かったようです。

それにしても、

年間７００回〜８００回程度、セミナーを開催している

我が社はどうかなと振り返ってしまいました。

慣れからから講師も、スタッフも１回、１回のセミナーに

熱い思いと準備を心がけているか…

今回のセミナーでは、私たちが指導、アドバイスする立場に

ありましたが、あらためて初心を忘れない事の大切さ、

真摯に取り組む事の大切を、逆に学ばせて頂きました。

ありがとうございました。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:35 | パーマリンク | コメント (0)

早いもので、今週で７月も終わりになります。

今年前半戦の不動産マーケットを振り返ってみると、

個人的には、一言で言えば、

「底は脱した」

ということでしょうか。

世界や国内の経済状況はまだまだ不安定で、

各種ファンダメンタルズも安定感に欠ける状態が

今もなお続いています。

ギリシャを中心とした欧州のソブリンリスクも

一旦回避されたとみせかけて、再び再熱したり、

米国も最近までの回復基調が、ここ数日、一気に

不安定さを増し始めています。

国内に目を向ければ、いうまでもなく、参議院選で

民主党が大敗し、ねじれ国会が始まり、政権与党の基盤は

極めて不安定、、、

為替は円高に振れ、株価は下落。

と思いきや、ちょっとした好材料が出れば、基本が下がり基調である分、

一層ビビットに反応し、上昇、下落の幅も大きい。

そんな中、冷静に不動産市況（例えばREIT指数）などを見てみると、

６月以降は、わりに安定しているように見えます。

実際、年初からの比較でいうと、日経平均株価は、１０％近いマイナスに

なっているのに対し、東証REIT指数は、年初からプラスの２％となっており

各種インデックスに対してアウトパフォームしています。

住宅不動産需要も、そこそこ堅調で、

われわれの顧問先企業もまた、良い業績を残し続けています。

このような流れをふまえると、不動産市況の底は、2010年上半期中に

超えたような気がしています。

この市況の変わり目にある今、不動産をあつかう各種企業が

取り組むべきポイントはどこにあるのでしょうか。

押さえておくべき今後のシナリオにはどんな事が想定されるのでしょうか。

８月２０日（金）東京、新宿野村コンファレンスプラザにて

不動産ビジネスに関わる全業種に対して

「第三回不動産ソリューションセミナー」

を開催させて頂きます。

２０１０年下半期、２０１１年に対する仕掛け、経営戦略、事業戦略

事業計画を策定する上で、ヒントとなるネタをお持ち帰り頂きたいと

思っています。

是非、ご参加ください。

投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:56 | パーマリンク | コメント (0)

いきなりですが、景気低迷期に、

GDPの大部分を占めると言われている個人消費を直接、

政府が刺激する方法について、

考えてみると、そこには微妙に難しい問題がはらんでいます。

個人消費刺激策について論じる際、最近の我が国の例で言えば、

グリーン家電普及促進事業、所謂「エコポイント制度」が想起されます。

減税や公共投資による景気刺激策は、乗数プロセスによりGDPを

波及的に拡大させる効果があるものの、

限界消費性向が低い場合の効果は限定的であるという点や、

波及効果を得る為には一定の時間が必要であるという点

などを考慮すると、直接的に消費を刺激する政策は、

即座に、かつある程度確実にGDPを押し上げる効果が

期待できるという点において魅力的であるといえるかもしれません。

一方で、批判的にこの政府による個人消費刺激策を見ると、

政府による個人消費刺激策による効果は短期的なものであり、

それは同時に「将来の消費の先食い」であるという見方です。

更には、この個人消費刺激策は、マクロ経済学の基本である

「消費は所得に依存する」というフレームワークからは

乖離することとなり、乗数効果による需要の波及プロセスも

期待できないという点です。

私はどちらかというと、後者の考えを持っています。

結局、消費者の新たな需要を創造するのは、民間企業からの

魅力的な商品や市場の開発であり、それがまさにイノベーションであり

企業の生き残る道でもあるという考えからすると、

国は、それらの活動をしやすくさせるような、規制緩和や法整備を

整える事で、間接的に、個人消費を刺激するという方法が

適切であるような気がします。

皆様はいかがお考えでしょうか。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:20 | パーマリンク | コメント (0)

今日は、円安を受けて、株高。

日経平均は、前日比256円42銭（2.70％）高の

9753円27銭と２週間ぶりの水準を回復。

為替の影響とはいうものの、これはちょっと急激すぎるのでは？

という急回復。

ちょっと気になります。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:01 | パーマリンク | コメント (0)

今日のコンサルティングで話題にあがったこと。

投資という観点でみると、ポートフォリオという概念は

非常に重要であると。

ただ、株や為替を扱う投資家が不動産投資も扱う割合に対して

不動産投資を実践されている人が、株や為替、債権といった

別の投資対象物に参入するケースは少ないのでは？という

話になり、確かにそうかもと思いました。

不動産投資の世界は、ＲＥＩＴへの投資にせよ、実際の現物投資

にせよ、どちらかというと純粋な市場メカニズムというよりも、

ある種、この投資対象物に起因する独特の条件や、ルールが

あるため、一般的な投資対象物である株や為替、債権と

いったものには抵抗があるということなのでしょうか。。

いうまでもなく、投資を考えるうえで、ポートフォリオはとても重要。

ということは、不動産バカではだめで、投資に対する幅広い知識と

経験が必要。

そもそも、不動産は経済のファンダメンタルと密接に連動している

ので、株や為替の動向に対する見識が、不動産投資にも役立つ

はずなのです。

そういう意味では、私たちも幅広い勉強が必要だと

あらためて感じた今日のコンサルティングでもありました。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:30 | パーマリンク | コメント (0)

今日のコンサルティングで社長と食事をしながら

自社の社員に対する評価と、

もっとココをかんばって欲しいのにという願望について

本音で語り合っていました。

どこの会社でもそうですが、社長と社員との仕事に対する

考え方やマインドは180度違うのが当たり前です。

仕事が人生の中で最も大きな位置を占め、リスクも責任も

すべて背負いこまなければならない、経営者にとっての仕事は、

人生そのものといっても過言ではない。そんな経営者が多い

といえます。

一方で、社員（の多く）は、仕事は人生の一部です。

できれば、楽して沢山の給料が欲しいと思うことが、ごく自然です。

与えている給料に対して120％会社のために貢献して欲しい

と願う経営者と、もらっている給料に対していかに少しでも楽に

乗り切りかを考える社員。

こんな前提で、頭ごなし「もっと仕事しろ！」とか「もっと頭を使え！」

といってもあまり効果がないということは、いうまでもありません。

結局、社員の自発的な仕事に対するモチベーションを

上げさせることができる、風土や仕組みが必要不可欠なわけです。

中々に、普通の社員を経営者のような感覚で、働いてもらうことは

難しいものです。

ただ、業績を急拡大させ、成功していると言われているような企業の

多くの社員は、このような経営者と同じような仕事に対するマインドで

しかもそれを楽しみにながら、仕事を満喫できる社員が数多く存在

するものと思われます。

難しい課題ですが、社内活性化や、社内マネジメント力アップの

本質は、このような社員と経緯者や上長との仕事そのものに対する

感覚や考え方の違いを修正していくことから、全てが始まるといえます。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:04 | パーマリンク | コメント (0)

今日は、神戸で某企業主催のセミナーで70分ほどの

講演をさせていただきました。

私が講演の際に気をつけていること

１．一方的に話さない

２．最初の5分は顧客との距離感を縮める時間につかう

３．動きや声は、起伏をもって

４．テキストにお客様に直接書き込んでもらうしかけを

５．参加者の目をみる

６．時間は正確に終わる

などなど・・・

意外に今、振返ってみると色々あるもんだなと思います。

同じテーマで来月は四国でもお話させて頂く

予定になっています。

何度やっても講演をさせて頂くと、毎回、新たな気づきや発見を

させて頂きます。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:59 | パーマリンク | コメント (0)

その地域で大変評判がよく、人気がある病院の先生（女医）と

お話しする機会があった。

先生の仕事振りを聞いて、大変興味深かった。

往診は1日120名前後。全て1人で見ている。

3人の子どもの母でもあり、家庭も大切にしている。

夜寝る場所はソファー。

常に仮眠状態（毎日、３～４時間睡眠）

それでいて仕事を思いっきり楽しんで、やっている。

こんな話を聞いていて、フト、良くも悪くも、私たちコンサルタント

と似た生活だなと（笑

何より、普段「先生、先生」と呼ばれ、ややもすると、ちょっとした

イメージは「かっこよく」映りがちの仕事ですが、

実は、超労働集約型。

自分の診療の数がそのまま売上や業績に直結し、

それには人間ですので、限界があります。

また、先生に患者がつく。

つまり、先生に是非診て欲しいという患者や

紹介客が多いという点も、コンサルタントという職業に

似ているかもしれません。

何より、それだけタイトな仕事をしながらも、

「常に楽しんで仕事をされている」

という点は、個人的には、少し嬉しくなったぐらいでした。

それにしても、この女医さん。

お年はすでに私より一回り以上、上の先生。

それでも、上記のような生活をやり続ける事に、

私は、心から感服いたしました。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:18 | パーマリンク | コメント (0)

という質問に明確に答えることは、この質問がかつて長年にわたって

経済学者の間で繰り広げられてきた定番中の定番の議題

であるにもかかわらず、未だ答えの出ない、大変難しい問題だと

いえるでしょう。

これについては、新古典派の経済学と、ケインズ経済学との間に

おける論争は絶えません。

それは新古典派経済学が、基本的には、経済主体が合理的な行動をとり、

市場が完全であれば、生産量は常に最適な水準で決まるため、

マクロ経済政策の余地はなく、

景気変動も限定的であるとの考え方を支持するのに対し、

ケインズ派の経済学では、経済現象を不均衡としてとらえ、

価格は硬直的であり、未使用の資源が存在するとの仮定の上で、

所得は総需要によって決まると考えられています。

経済現象を捉える上で、この根本的な部分における違いは

思いのほか大きいものです。

結果、マクロ経済政策について否定的な考え方に基づく新古典派

にとっては、リーマンショック後の経済危機に対して世界中が

矢継早に財政出動と金融緩和を実行したことについても、

その効果はあくまでも短期的であり、長期的にはインフレ率を上げ、

財政赤字を増大するか、経済に占める政府部門の構成比を

増やすだけとの見方が強い。

実際、今のギリシャ危機に代表されるような、ソブリンリスクなどは

その最たるものといえるかもしれません。

これを突き詰めると、またシカゴ学派や新自由主義的な市場原理主義

に行き着いていくのですが・・・

果たしてそれがあるべき理想の姿かというと、

そうはどうしても思えないのですが。

この論争は、永遠に議論されつづけるものなのかもしれません。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:41 | パーマリンク | コメント (0)

ギリシャ危機をきっかけに信用不安が拡大した欧州では

銀行に対してのストレステストを実施し、

その結果を公表すると発表するとしていました。

その結果が発表され

ＥＵ地域内の91銀行を対象にストレステストを実施。

７行が資本不足と認定、

３５億ユーロ（約３９５０億円）の資本不足になる恐れがあると

判定されました。

えっ！？

というのが最初の印象。

どういう意味の「え！？」かというと

「そんなに少ないの」

という意味です。

あれだけ欧州危機と騒がれた結果が、

銀行数でいうと全体の１０％もいかない割合、

しかも必要資本額は３９５０億円と。。。

こんなに少なくはないだろう。だとしたら、あれだけ危機と

いわれていた欧州経済は今、どういう状態なのだろうか。。

と、別のいみでの不信感が募りました。

マーケットの反応も、素直に全面的な安心感につながるという

ところまではいたっていません。

安心感を演出したかったのかどうかわかりませんが、

仮に何の操作もない嘘偽りのない事実だとすれば、

事前の予想やかつて下がれた欧州危機という概念そのものが

嘘という事になります。

もし、嘘をつくなら、もうちょっとイメージに近い結果を公表

するはずなので、ここまでくると、行き過ぎで逆に疑心暗鬼に

なってしまうような数字です。

株価の動き、為替の動き、金利の動きも、欧州の動向を

にらみながらの動きで推移しているのです。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:58 | パーマリンク | コメント (0)

日経新聞の記事より。

米投資ファンド最大手のブラックストーングループが

モルガン・スタンレーが保有する約1000億円の

国内不動産ローンを今月内をメドに一括購入するとのこと。

投資検討の対象となっているのは、

モルガンが証券化を前提にオフィスビルなど

日本の商業用不動産を担保に貸し出した

ノンリコースローン。

担保不動産は首都圏の物件を中心に約30件とみられる。

モルガンは2000年頃から日本で商業用不動産向けの融資ビジネスに参入。

更に、このローンを証券化して国内外の機関投資家に売却。

いわゆるこの商業用不動産ローン担保証券（ＣＭＢＳ）の発行額では

日本で最大の実績を持っています。

ブラックストーンは今後ローンを第三者に転売したり、

担保不動産の所有権を確定して市場で処分したりすることで

将来の売却益をねらうものと見られています。

担保不動産は商業用不動産で首都圏を中心に30物件ほど。

世界経済全体の動向と、その中での日本の位置づけなどを

見ていると、為替で円高、日本の国債の価格が上がり、長期金利が

低下していることからもわかるように、リスクからの回避の結果として、

どちらかというと消去法の結果として、再び日本にお金が集まりつつ

あるようです。

となると、不動産も同じような動きが出ることは容易に想像され、

再び日本の不動産に海外マネーが流入するというイメージを

具現化させるには、このニュース、十分なインパクトがあるように

思います。

米国や欧州経済が相変わらず弱含む中、安全圏への資金の逃避先

としての日本、それによる不動産の市場の上昇予測

ＣＭＢＳのリファイナンスが難航することに伴って、損切り需要の拡大
（＝安値での放出）

等々、確かに冷静に市場を見てみれば、海外から日本の不動産に

あらためて資金が集中するような下地は整いつつあるようにも

思われます。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 22:30 | パーマリンク | コメント (0)

米連邦準備制度理事会（ＦＲＢ）のバーナンキ議長が、

米上院の公聴会で「米国経済の見通しは非常に不確実な

状況になっている」と強い懸念を表明。

追加の金融緩和策を検討する可能性にまで触れたとのこと。

このご米市場では株価が急落。

長期金利が１年３カ月ぶりの水準まで低下（価格が上昇）

するなど動揺が広がりました。

この強い懸念の元になっているのは

雇用情勢の改善の遅れでしょう。

また、先日も取り上げましたが住宅需要が低迷しているという

点も見逃せません。

バーナンキさんという世界屈指の切れ者が

このタイミングで、この発言をすることの意味は、ご自身が一番

わかっているはず。

その意味において、ある種の狙い通りの結果を導いている

といえるのかもしれません。

今しばらく、米国景気には目が離せません。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 22:44 | パーマリンク | コメント (0)

先日も取り上げたように、7月発表の米国マクロ経済指標が

軒並み悪い。

今日発表された、6月の住宅着工も、季節調整済みの年率換算で

54万9000戸となり、前月の改定値と比べ5.0％減。

２カ月連続の減少で、これまた市場予測の平均（57万5000戸）も

下回る結果となりました。

今日は、為替が円高にふれて、86円台前半まで進みました。

結果、輸出関連企業株を中心に日経平均も3日続落。

9300円46銭と、勢い的には、9200円、もっと言ってしまうと9000円台

の攻防も視野に入るような雰囲気が出てきています。

為替もこのままでは84円台の攻防が始まる事が予想されます。

不動産の価格は、国の経済状況、ファンダメンタルズを反映して

遅効的に反映されるものと考えるならば、一刻も早く、日本経済の

復活がのぞまられる分けですが、外需依存、特に未だ米国依存型の

経済体質が染み付いている為、周りが（特に米国）がタブつくと、

そのまま即座に日本のマーケットにも繁栄されるという構造です。

先ほど開いた20日のＮＹ市場も更に売り優先で進んでいるようです。

数日間は、十分な警戒が必要な雰囲気です。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:11 | パーマリンク | コメント (0)

ご多分にもれず私自身もはまっています。

気がつくと家には、

Mac book、iPod（2台）、iPhone3G、iPhone4

（iPhone3GS、iPadがないだけまだ健全だと

いいたいところですが・・・）

とアップルの製品が溜まってきています。。。

特にiPodからiPhoneの流れは、機能付加ということで

あって、「音楽を聞く」という機能については4台も

重複するものを、私一ユーザーが保有しているという

のは、なんとも今冷静に考えると、恐ろしささえ感じて

しまいます。

ただ、iPodからiPhone、そしてiPadといった新しいデバイス

の流れ、それからiPhone3G→3GS→4といったバージョンアップ

の流れ、いずれも隙がなく、いつも我々をワクワク、ドキドキさせて

くれます。いかにも購買意欲を書き立てられます。

正直参ってしまいますね。

ただ、おもしろいのがアップル。

革新的なデバイスや技術、インターフェースを投入しながら、

実は手を抜くところは思いっきり抜いたりする。

例えば、標準で付属しているイヤホン。

これはいただけない。

あれだけ高性能なデバイスに付属しているイヤホンがしょぼすぎる。

例えば、iPhoneにデフォルトで入っているアプリ（時計、計算機、天気予報）

これらを上回る無料のアプリが沢山あります。

例えば、デフォルトで入っている着信音。

いかにもシンプルで物足りなさ感が満載です。

この辺が、なんというか面白い。

思いっきりとんがるだけとんがっておきながら、

意外に、他の部分は普通。。

一部のマニアによれば、そんなところが好きって

声も聞きます。

だから究極の2番手、マニア向けででいて欲しいとの声も。

iPhoneでメジャーになりすぎてちょっと嫌だという

昔からのファンの声も。

なんとなくわかる気がします。

いずれにしても、私自身が身にしみて感じている

アップルの上手なマーケティング戦略。

これは十分に研究してみたいと思っています。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:12 | パーマリンク | コメント (0)

それにしても7月の前半の米国から発表された

各種経済指標の数字はよくなかった。

ポイントはどれもだいたいエコノミストなどが予測値を

出したりしていますが、それより下ブレするのが、マーケットでは

下落要因に繋がります。

数字自体が下落していても、予測値の範囲内であれば

それほど株価が低下することはなかったりします。

1日は、ＩＳＭ製造業景況感指数が、予想の59に対して、

56.2にとどまる。

2日の雇用統計では、民間部門雇用者数が予想の11万人増

に対して、わずが8.3万人増。

6日のＩＳＭ非製造業景況感指数が予想の55.0に対して53.8。

14日の小売売上が予想の-0.3%に対して-0･5%。

フィラデルフィア連銀景気指数が予想の10.0に対して、

5.1と大幅下落。

全て予想値より悪い値が発表されてました。

当然マーケットは大打撃を受けたわけで。

さて、今週は住宅関係の数字が出ます。

住宅着工数、中古住宅販売数。

いずれも米国の直近の不動産市況を捉える上で

重要な指標となります。

注目していきたいと思います。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:43 | パーマリンク | コメント (0)

金曜日は、日本も米国も、予想通り大幅下落

日経平均は277円下落。

ダウは261ドル下落。

その他、欧州、アジアの市場も軒並み下落。

為替も円高。

ドルに対しては86円台、ユーロも111円台と

非常に危うい流れになってきました。

幸か不幸か、今日から日本のマーケットは三連休。

火曜日には潮目が変わっているか？

いずれにしても、しばらくは乱降下が続きそうな

雰囲気がむんむんです。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:33 | パーマリンク | コメント (0)

Ｍ＆Ａにおいて、不動産がもたらす影響は、

案外大きいといえます。

Ｍ＆Ａの大きな意義は「企業価値を顕在化」させること。

通常、不動産の場合、それが「含み益」や「含み損」という形で

潜在化しているケースが多く、その影響が、通常の事業性評価

や会計上の評価以上に、インパクトが大きいケースが見受けられます。

特定の第三者にその大きい「含み益」を発見されると、

敵対的買収を起こされる可能性があるわけです。

村上ファンドに狙われた阪神電気電鉄（2006年）、

日本初の敵対的買収になり損ねたＴＯＣ（2007年）

など、不動産の含み益が株価に反映されておらず、敵対的買収を

しかけられたケースも、徐々に増え始めてきています。

しかしながら、両方とも日本の特殊事情というものもあり、

買収は成立しなかったというのも、日本らしいというか。。。

阪神電鉄は「鉄道事業を行う不動産会社」と揶揄されるほど、

事業資産における不動産業の固定資産の割合が多い会社。

これらの含み資産（特に土地の含み益）を考慮すれば、

潜在的企業価値＝株価はもっと高いはずだ

主張したのが村上ファンド。

現在もそうですが、日本の上場企業は、そもそも「含み益」を

株価に反映させるためのＩＲ活動がへたくそです。

不動産なんてものは、最も軽視されているかもしれません。

賃貸等不動産の時価注記義務の制度もまた、

このような欠点を補う措置ともいえるでしょう。

企業価値と不動産価値。

非常に重要な観点だと思います。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:10 | パーマリンク | コメント (0)

一般的に上場企業と比較して、ガバナンスが効きにくい、

非上場企業の不動産の扱いについては、日本全体として

まだまだ改善するべき点が多いように思います。

中小企業や未上場企業が保有する不動産、特にその企業によって

本業とは関係のない、非事業用不動産について、それを積極的に

有効活用（または売却）しようとする動きは、極めて少ないといえます。

中小企業が非事業用不動産を持つ理由の多くが

経済合理性という観点ではなく、情緒的観点。

即ち、先祖代々持ち続けてきた土地だから　とか

売却してしまうとご先祖様に顔向けできない　とか

という理由が多いように感じます。

そういう意味において、490兆円と言われている

企業用不動産の有効活用は、日本経済復活のために

必要不可欠な要素の１つであり、その為には

中小企業が持つ不動産の有効活用という視点は

避けられないのではないでしょうか。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:33 | パーマリンク | コメント (0)

米国のＦＲＢは、既に米国の中央銀行としてのみならず

少なくともその動向の注目度については、世界の中央銀行

といっても過言ではないくらい、国際経済において重要な

役割をになっています。

FOMCとは、日本における「日銀金融政策決定会合」、

EUにおける「ECB政策理事会」にあたるような、

米国の金融政策を決定する会合のことです。

年に8回程度あります。

またこれも毎回ですが、その会合から数週間遅れて

会合の議事録が公開されます。

昨日、6月分のＦＯＭＣの議事録が公開されました。

注目されていたのは、米国景気に対するＦＲＢの現状認識

と今後の対策、つまり一層の景気下支え策を強化するのか

出口戦略を明確にしめしていくのか。

結論から言うと、前者、つまり、一旦回復しかけていた

米国景気が、再び、軟調な労働市場に、景気拡大が抑制

されるとの見通しを示したようです。

前回、4月のＦＯＭＣでは、景気回復機運が高まる中、

サブプライムローンの火種の拡大を抑えるため、当時ＦＲＢが

買い取ったＲＭＢＳ（住宅ローン担保証券）という負の資産を

売却しようと、その時期を模索する話が大きな焦点になっていた

のですが、今回はそれどころではないという感じだったようです。

この2ヶ月の間に、国内の労働市場の回復が軟調な兆候を示し

始めるとともに、欧州の混乱で米経済にとってもあまり良くない

流れが、再び出始めている結果だと言えるでしょう。

あいかわらず米国の景気動向に大きく影響（依存）する、我が国日本。

特に注目せざるを得ないＦＯＭＣの協議結果だと思います。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:16 | パーマリンク | コメント (0)

現在の主流の不動産評価の方法として、

その不動産から生み出されるキャッシュロフローを

還元利回り（期待利回り）で割戻し、その価格、価値を求める方法

いわゆる、収益還元法という方法が、一般的になりつつあります。

その際に、この「その不動産から生み出されるキャッシュフロー」

ってやつが曲者で、それが個別の不動産特性だけに依存して

決定しうるのかと言う点は、非常に議論の余地があると思います。

特に、例えば、商業施設やホテル、病院といった、経営者や事業体

の業務遂行能力により、そのキャッシュフロー（売上、利益）が

大きく左右されるような不動産については、不動産の価値を求める

際の大元になる分子のキャッシュフローをどう扱うかによって、

当然算出される不動産価格も大きく左右される事になります。

例えば、ホテルの売却の話があった際でも、かりに売却後

優秀なターアラウンドマネージャーや、ホテル経営の専門コンサルタント

などが入って建て直しを図って建てられる事業計画と、

現経営陣がそのまま経営をし続けるのとでは、当然収支モデルが

異なってくると言えるでしょう。

そう考えると、法的に不動産の価格を評価する、

不動産鑑定士は、単に不動産の専門家のみならず、上記のような

物件の評価の場合は、一部経営コンサルタント的な視点で、

その事業性の評価もできなければ、確からしい価格は算出されない

ということになります。

以前のように、開発法や取引事例法に大きく依存する鑑定評価で

あれば、そのようなことはなかったのでしょうが、今はこの収益還元法の

視点はマストといっても過言ではありません。

そうなると、この不動産の評価と事業性の評価の区分は

今後、ますますフラットに、判別ができなくなるのではないでしょうか。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:49 | パーマリンク | コメント (0)

株式市場や為替市場の動向を捉えることと比較すると

不動産市場は難しいといわれることが多い。

その理由は市場が効率的かどうかという点に集約されます。

株式市場や為替市場は効率的と考えられるので

株価や為替レートをランダムウォークモデルで記述することが

できます。

一般的に株や為替の相場を分析する手法として

ファンダメンタル分析とテクニカル分析に、二分されますが、

極論すれば、市場が効率的である限り、株価や為替の値は

ファンダメンタルズも織り込み済みで、反映されているため

テクニカル分析で、きわめて定量的に、感情を入れる余地なく

判断するという方法も、１つ有効な手法といえるでしょう。

一方、不動産市場について、効率的市場といえません。

第一に、個別性が高いということ。

第二に、流動性が低い。頻繁に取引されるわけではない

という点があげられます。

そうなると、過去の数値を集めてランダムウォーク的に

その動きを推測することは、きわめて難しいといわざるを

得ません。

すなわち、不動産の個別性に注目し、対象となる不動産の

ファンダメンタルズを、外聞環境とあわせてしっかり評価分析

する必要が出てくるわけです。

そのような意味で、一見、株や為替の方が日々変動していて

外部環境のイベントにもビビットに反応しやすい数値なので、

予想しにくいとイメージされるのですが、市場が効率的に

形成され、あらゆる現象が株価や為替レートという値に正確に

反映されているとするならば、そのほうが、動きを予想しやすい

といえるのです。

不動産投資の難しさは、このあたりにもあると思います。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 19:28 | パーマリンク | コメント (0)

オフの日曜日なので、恒例のエコノミック談笑を。

リーマンショック以後の各国の

矢継ぎ早な財政出動、金融緩和政策。

そして先日のG20でも語られた、

直近の「財政再建路線」への舵取りの変更。

マクロ経済政策の議論は常に、その有効性に対する

イデオロギー論争になりがちなような気がします。

簡単に言うと、ケインズ経済学と新古典派経済学の対立。

対立というか、シーソーのように時代や歴史の流れとともに

順にその有効性が重視されるという傾向。

あらためて少し整理すると、こんな感じです。

新古典派経済学では、経済主体が合理的な行動をとり、

市場が完全であれば、生産量は常に最適な水準で決まるため、

マクロ経済政策の余地はなく、景気変動も限定的であると考えます。

一方でケインズ派の経済学では、経済現象を不均衡としてとらえ、

価格は硬直的であり、未使用の資源が存在するとの仮定の上で、

所得は総需要によって決まると定義されます。

簡単な数式は省きますが、ケインズの理論によると、最終的には

１より大きい意ケインズ乗数が導かれ、C、I、Gなど国内総需要要素の増加は

所得乗数効果をもたらすとされ、マクロ経済政策の有効性が強調されます。

このように、２つの考え方は大きくことなるのです。

ただし、今回の世界的な経済危機に対して各国が足並みをそろえたように、

新古典派理論においてもマネーサプライや財政支出の増加は

所得を増やす効果をもたらすということは十分認めています。

新古典派においても、政府の役割が無駄という意味ではなく、その役割の本質は

市場が正しい動きができるよう、環境を整備するというもの。

その意味においては政府の財政支出や金融政策は有効であるとみるのです。

ただ、新古典派ではそれらの効果は短期的であり、長期的にはインフレ率を上げ、

財政赤字を増大するか、経済に占める政府部門の構成比を増やすだけとの見方が

強いようです。

で、毎度、色んな経済危機や問題が起こるたびに、ケインズ的対策で対応し、

それが行き過ぎると新古典派的考えで、市場メカニズムに任せろ！という論調が

強くなる。そんな流れが国単位でも、G20のような世界単位での議論においても

ずっと続いているように思います。

素人感覚では、結局、どちらが絶対的に正しいというものではなく、

その時の時期や状況に応じて、より有効に働く考え方がそれぞれ存在する

という程度のもののような気がしています。

学者の方々にいってしまうと怒られそうですが。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:13 | パーマリンク | コメント (0)

日経新聞より

国土交通、経済産業、環境３省は９日、

住宅エコポイント制度の６月の発行状況を発表。

発行ポイントは42億5756万円分で、前月の3.3倍に増加。

受け付け開始の３月８日以降、制度が浸透し、

特に新築への発行が大幅に増えたとこと。

住宅需要を喚起し、景気回復の起爆剤とする政策はこれまでも

定番中の定番。

なぜなら住宅投資は年間20兆あまり。

住宅建設に伴う、その他の商品への波及効果も含めると

およそ50兆円。

つまり、日本のGDPのおよそ1割をも占める、大きな市場。

政府も民間消費の中で、GDPに与えるインパクトの大きい

住宅投資分野にお金をかける、税制を優遇するという措置は

極めて合理的だといえます。

ただし、、これまではです。

これからは新築から中古流通やリフォームを促進させるような

措置が必要不可欠になると思われます。

中古流通やリフォームのマーケットを、

新築と同等、およびそれ以上の市場に拡大させていかなければ

住宅投資全体は先細りする一方です。

住宅エコポイントの効果を見て、ある程度、このような民間の

消費を直接刺激させるような政策もまた、やり方や内容によっては

ある程度、有効であることもわかりました。

明日、参議院選挙ですが、住宅政策に対する思い切った舵取りもまた

選ばれる政治家の皆様には期待したいものです。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:04 | パーマリンク | コメント (0)

経営コンサルタントという業種に対して

何の前提知識もない友人に、どんな仕事をしているの？と

聞かれてあらためて考えると、意外に客観的に今の自分の

仕事が見えてきて面白い。

１．顧問業務

月に１～２回程度、顧問先の企業に訪問し経営指導をおこなう。

船井総研では「月次支援業務」と呼ぶ。

２．プロジェクト業務

一定の期間を設け、その間複数のメンバーをアサインし、

調査分析、戦略、戦術の立案等をおこなう。

アウトプットとしては主に報告書という名のレポートを書く業務。

３．執筆等の書き物活動

コンサルタントによっては年数冊の著書を書く人も。

私は隔週で業界紙への投稿

メルマガ

日々のblog時々Twitter

などなど。

４．講演活動

自社で開催するセミナーの講師

他社が開催するセミナーでの基調講演など。

なぜか７月、８月は集中していて

今のところ、この２ヶ月で６本、お話する予定。

５．その他情報収集、勉強などなど

中々にハードかつタイトな仕事ではありますが、

それでもまだ続いているのは、それでも面白いと

思えるからなのか？（笑）

今月も日々、精進の気持と感謝の気持ちを忘れず

がんばりたいと思います。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:38 | パーマリンク | コメント (0)

今回、初めてG8と併せて実施されたG20 首脳会合は、

「リーマンショック」直後に行われた2008年11月15日の

第1回目を皮切りに、今回で4回目の開催でした。

そもそもG7首脳会議は冷戦下の1973年のオイルショックと、

それに続く世界不況に起源を持っています。

その後、冷戦の終結に伴い、ロシアが加わりG8となりました。

G20については、首脳会合に先立ち1999年から

20ヶ国・地域財務大臣・中央銀行総裁会議

（G20 Finance Ministers and Central Bank Governors）を

開催していたが、2008年の世界金融危機の深刻化を受けて、

首脳会合も開催されるようになったというわけです。

G7からG8、G20 へとサミットの枠組みが移行してきた背景については、

国際経済における各枠組みのプレゼンスの変化によると考えられます。

現在の世界各国のGDPを比較してみると、

G8のシェアはもはや50％程度であり、

G7、G8が全面的に世界経済を牽引していくという構造が

くずれつつあることがわかります。

購買力平価方式で行くと、日米欧を全部足しても半分に

満たないという状況で、かつては世界経済をリードしていたG8 も、

これまで通りすべてを背負い込むことはできず、

特にリーマンショック以降の国際金融危機に際しては、

中国やインド、ブラジルといった新興国を巻き込むことが

必要不可欠であったといえるのではないでしょうか。

その意味で今後もG20の役割は、

G7、G8に比べ益々拡大する可能性が大きいと思われます。

ただ、普通に考えて20カ国もあつまれば、議論も意見もまとまわる

わけないですよね？

考えてみてください。20人が出席する会議、しかもそれぞれが

それぞれの部門の最高責任者の集まり。

20人のうち誰がリーダーというものはありません。

ぜったい、難しいでしょう？そんな会議。

精々、できることは意見交換程度。

まぁ～それが目的といってしまえば、それでも良いのですが。

ただ、G20の枠組みやそこから発信される内容については、

今後も注目せざるを得ないようです。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:40 | パーマリンク | コメント (0)

今日は不動産にも経済にも直接関係ないネタですが、

インパクトが強かったので、取り上げます。

今朝の日経新聞より

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民族学や比較文明学で幅広い業績をあげ、思想家、文明批評家としても知られた

国立民族学博物館（民博）初代館長で京都大学名誉教授の梅棹忠夫氏が3日、

老衰のため、大阪府内の自宅で死去した。90歳だった。
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「文明の生態史観」とか「知的生産の技術」とか。

今読んでも新しい、動物学や言語論、文明論などの学問の枠に収まりきらない

スケールの大きな学者様でした。

９０歳まで生きられたということで、大往生だったといえるのでは

ないでしょうか。

あらためて先生の本を読み返してみたいなと思う、ニュースでした。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:50 | パーマリンク | コメント (0)

中国が日本国債を買い始めたというニュース

期間１年以内の短期債を中心に１～４月で累計5410億円を購入したというもの。

日経新聞のトップにありました。

米国国債一辺倒の外貨準備高の投資先を、

分散させるという目的かと思われます。

いまや、中国の外貨準備高は２兆３７６２億円。

中国が今後もこの動きを進めて、日本国債の主要な

買い手の１人になるようなことがあるとすれば、

それはそれで、色々リスクもありそうです。

今は

「国債の残高は大きいけど、その買い手のほとんどは

日本人だから大丈夫」

という論理が通用しなくなる上に、

政治的圧力、つまり国債を大量に保有していることで、

例えば領土問題などで、意見が食い違った時に

「国債を売るぞ！」

的なカードを切るという事も、考えられなくはないわけです。

いろいろと、複雑な問題が絡んで来ていますが、

この動きは、今後も注目していきたいと思います。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:49 | パーマリンク | コメント (0)

円が強い。

１ドル８７円台が続いています。

米国の景況感の悪化、日米金利差の縮小を意識した

円買い・ドル売りが強くなっているようです。

おもしろいのはユーロに対しては、円安。

欧州の財政問題に対する過度の懸念が一服。

ユーロの買い戻しが進んだようです。

いずれにしても、こういう時って、日本そのものの

ファンダメンタルズに好感を得て、円が買われるという

ストーリーではないのです。

確かに、菅さんが財政再建を言い始めていることとか、

消費税を上げる雰囲気になりつつあるとか、

日本はインフレリスクが極めて少ないだとか、

円にお金が集まる要素がないわけではないのですが、

今の円高の原因は明らかに、

米国も欧州も良くわからないからとりあえず円に。

リスクからの回避という消極的な要因が強いようです。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 21:28 | パーマリンク | コメント (0)

先週末、トロントで閉幕したG２０金融サミットでは、先進国の多くで、財政再建、

緊縮財政を掲げました。

「成長に配慮した財政健全化」

ということで、サブプライム危機、リーマンショック以後、肥大化した各国の

財政赤字の立て直しを図るという基本方針に世界が合意したという

一応の形になります。

問題なのは、本当に、世界経済は復活し、今財政規律を立て直すべき

タイミングにあるかという判断。

ギリシャ危機でも明らかになったように、確かに一国の財政問題は

今やその影響は１国にとどまる事無く、世界中にあらゆる影響を

もたらすような時代になっています。

このソブリンリスクの怖さは、今回のギリシャ危機で、世界各国も

改めて認識したということだと思います。

ただ一方で、最近の米国の景気指標の実態を見ても気になるように

本当に、世界経済はリーマンショックからの危機を乗り越えたと

言い切れるのでしょか。

個人的には、緊縮財政を今世界で語るには時期尚早ではないかと

思っています。

その要因の１つは雇用です。

今は確かに各国で０８年、０９年からの反転の動きが見受けられて

いますが、雇用の回復には至っていません。

先日発表されたEUの雇用統計においても、今危ういという言われている

スペインなどは１９．９％と、５人に１人は失業にあえいでいるという

状況です。もちろん、米国も然りです。

今になって、また「二番底か？」という声も聞かれるようになって来ましたが、

そもそも二番底の定義をどう捉えるかによって、その答えもかわってきます。

私の理解は、０７年〜０８年の世界同時不況から長期の下落トレンドは

まだ終わっていないという見方です。

その長期の下落トレンド中で、何度か短期的な回復時期というのは

あるでしょう。９０年以降の日本のバブル崩壊時も同じような状況で

あったと思います。

その意味で、０９年の第四四半期、１０年の第一四半期〜第二四半期

はその短期の回復期であるのかもしれません。

ただ、長期ではまだ下がる気がしています。

そんな時期に、財政再建、緊縮財政を強く、語る事は、

やはり次期尚早と思ってしまうのですが、、

皆さんいかがでしょうか。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 22:25 | パーマリンク | コメント (0)

ここ最近、マーケットもこの数字にかなり左右されているもの

それが、米国雇用統計。

雇用は景気変動の最終的な判断指標で、

雇用の回復こそ景気の本当の回復だという見方が大半を

占めています。

で、今回も不安定な市場が熱く見守っていた6月の雇用統計。

今朝方発表された速報値によると、

景気動向を敏感に反映する非農業部門の就業者数（季節調整済み）は

前月比１２万５０００人減と、昨年１２月以来、半年ぶりに減少しました。

減少幅は０９年１０月（２２万４０００人減）以来８カ月ぶりの大きさ。

市場の事前予想（１１万人減）を上回る減少幅で、

結果的には米経済の雇用回復力の弱さを印象づけた形になりました。

当然、NYダウは7日続落。9ヶ月ぶりの安値を更新しています。

ただ、失業率は９・５％と５月（９・７％）から０・２ポイント改善

この値は、０９年７月（９・４％）以来の低い水準とのこと。

まぁ最悪の最悪ではなかったということで、

マーケットの下げ幅も46ドル程度の微減に治まっています。

ここ数日の世界的な株価の続落、為替の変動、

金利の低下など、世界の不安定な市場を落ち着かせるほどの

効果は、今回得られなかった言えます。

2番底の可能性を含めて、しばらく目が離せない状態が続きそうです。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 07:25 | パーマリンク | コメント (0)

金融の世界でオプション取引というものがあります。

オプション取引とは、デリバティブの一種であり、

ある原資産について、あらかじめ決められた将来の一定の日

又は期間において、一定のレート又は価格（権利行使価格）で

取引する権利（オプション）を付与・売買する取引です。

この考え方や手法を、金融商品としてだけではなく、

日常生活やビジネスの世界にも取り入れてみようという考え方を

「リアル・オプション」

と言います。

不動産ビジネスの世界でも、このような考え方に基づいて

あらためて見直すと、おもしろい結果が見えたりするものです。

例えば、土地を購入して何らかの不動産を開発し販売する

ビジネスのケース。

通常土地の購入代金は、開発法や、DCF法などを活用し、

出口の利益からの逆算で、その目安価格を算出します。

しかし「リアルオプション」的見地から、このビジネスを

見るとどうでしょう。

開発後の不動産の価格は、市況によって変動します。

よって、開発後の不動産の価格を原資産、

開発費用を権利行使価格とすると、

土地の価格は、オプション料として捉えられるはずです。

つまり、土地を購入しておくことによって、

権利行使価格（開発費用）を十分に上回る原資産価格（開発後の不動産価格）

になるタイミングまで、開発を待つというオプションが取れるからです。

ここに上げた例は、あくまでも思考の問題ですが、

これを計算式で詳細にあらわし、オプション費用を定量的に

求める事も可能です。

「不動産金融工学」

という世界では、このような考え方もまた数多く

用いられているようです。

なかなか、面白いと思います。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 23:55 | パーマリンク | コメント (0)

今日も日経平均は下がりました。

5日連続の下落で、連日の年初来安値更新。

終値は前日比191円安の9191円。

下げ幅は一時235円に達する場面もあったようです。

終値としてはドバイショックのあった

昨年11 月27日以来の水準。

9000円割れが目の前の水準にまでなってきました。

昨日のNYダウが、米国の景気回復からの逆行に嫌気を

さす形で、下落したことを受けて、日経平均も追随という

いつものパターン。

気になるのは、米国も日本も国債の利回りが下がっている点。

リスク資産からの回避で、なんとなく安全な国債に

資金を逃避させていることがうかがえます。

なんとなく嫌な雰囲気が続いています。。

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投稿者: 久木田（船井総研コンサルタント） 日時: 22:35 | パーマリンク | コメント (0)