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2010年08月31日

7月住宅着工2ヶ月連続プラス

昨日発表された日銀の追加的金融緩和の効果は

どこ吹く風か。

今日はまた日経平均、年初来最安値を更新。

325円安の8824円。

為替も1ドル84円前半。

全く効果を発揮しなかった日銀の臨時の政策会合後の発表。

おまけに今日は菅さんと小沢さんの会談が破談に終わり

民主党もなんだか更にまとまり感がないことを露呈して

更なる政治不安・不信が進んでいます。

そんな中、話は変わりますが、

毎月ウォッチしている7月の新設住宅着工戸数は6万8785戸となり、

前年同月に比べ4.3%増加。

増加は2カ月連続。

昨年大幅に落ち込んだ月との比較という点と

やはり政府の住宅購入促進策が功を奏した結果と言えるでしょう。

また傾向的にもここ最近の流れを受けて、今月も分譲住宅が

27.3%増の1万5201戸で、5カ月連続の増加。

このうちマンションは37.5%増の5448戸。

分譲住宅・マンションが比較的好調なようです。

ちなみに今夜は米国のS&P/ケースシラー住宅価格指数の発表。

先ほどの速報によると、予測値より少し良かったようです。

あと今週は金曜日にこれまた不安な雇用統計が発表されます。

この辺の数値にマーケットが敏感に反応する状態が

ここ数ヶ月ずっと続いています。

今週も内外とも、目が離せません。


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2010年08月30日

日銀の追加金融緩和をどう見るか

結論から個人的見解を述べさせて頂くなら

「タイミング的にはかなりよろしくない」

と思う。

今、この瞬間は世界経済も日本経済も

一時であるにせよ、小康状態を保っている今、

なぜ今なのか。

やるなら前回のFOMC直前の政策決定会合時

だったのではないか。

何がそれほど今、危機的状況なのか。

そう民主党。

このタイミングで追加金融緩和を発表することは

事実の可否は別として、イメージとして

「政治的圧力に屈した」

と見られるのは必至。

事実、海外メディア(ロイター、AP通信、WSJなど)からは

そのように報道されている模様。

結果、円安、株高のトレンドは発表前の午前中のみ

その後、円高が進み、株価も停滞しました。

現在では1ドル84.6円。

すでに85円を割ってしまっています。

今回の金融緩和は、実際は財政政策。

以前も取り上げたように、流動性のトラップにかかっている

今の日本の状態では、「金利を操作する」金融政策は

全く役に立たない。財政政策のみが有効という意味においては

正しい選択ではあるのですが。

つまり、日銀が資産を買うという行為は、その買った資産が

暴落して、大きな損失が出ると、独立採算で運営されている

日銀が倒産する可能性が出てきます。

一国の中央銀行たる日銀を倒産させるわけにはいかないので

結果的に政府が救済する。

こうなると、財政政策(つまりコストの負担は最終的には私たち

国民)となんら変わらないわけです。

マーケットも、日銀の発表には何のサプライズもなく、

午前の値上がりで期待感が高まった一方、

それは折込済みだといわんばかりに、午後はそれほど

伸びませんでした。

為替も同様です。

今日、ここ最近、ずっと「動かない」、「無策だ」、と批判され続けてきた

日銀が動きました。

ただ、ために貯めた演出の割には、それほど観客(マーケット)の

反応は良くなかったようで、なかなかスタンディングオベーションとは

ならなかったようです。



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2010年08月29日

日銀、臨時の金融政策決定会合 開催決まる

先ほど日銀が

明日、30日に臨時の金融政策決定会合を開き、

追加の金融緩和策を決定する方針を固めたというニュースが

入ってきました。

9月6、7日に定例の決定会合が予定されているが、

対応を極力、早める必要があると判断したとのこと。

訪米中の白川方明総裁は29日夕、

予定を1日繰り上げて帰国。

うーん。なぜ今なのか。

たぶん決定会合で決まる金融緩和策は、以前取り上げた

「新型オペ」の拡充でしょう。

まぁこれで明日の朝は東京市場はかなり上がるでしょう。

週末のNYダウも大幅上昇していたので。

ただ、それがどこまで続くか。。。


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2010年08月28日

NYダウ1万ドル回復

27日のニューヨーク株式市場で

ダウ工業株30種平均は大幅に反発。

要因は、

・4~6月期の米実質国内総生産(GDP)改定値が

市場予想ほど落ち込まなかったこと

・バーナンキ米連邦準備理事会(FRB)議長が講演で、

追加の金融緩和も辞さない考えを示したこと

 
バーナンキさんの動きはやはり早い。

マーケットも率直に反応します。

この流れから

久しぶりに、米長期金利は上昇。

10年物国債利回りは前日比0.17%上昇(価格は下落)し2.64%。

更に円相場は反落。

前日比80銭円安・ドル高の1ドル=85円20~30銭で取引を終えた。

久しぶりに長期金利の上昇、円安といった

流れが生まれました。

ただ、当然ですが、これで潮目が代わった訳では

ないでしょう。

民主党代表選も、もめているようですし。



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2010年08月27日

サービス業は人が命

不動産サービス業は人材が命です。

目に見えるモノを売っているわけではないので

実際にお客様に接する人材が、その会社やサービスの価値を

決めると言って過言ではないでしょう。

結果、教育や研修を強化しましょうという話になるのですが

当然、その教育研修の中身や内容も重要ですが、

教育研修のみでは、完結しません。

私たちは

採用→教育・研修→評価(人事考課)→改善

の、いわば人材教育のPDCAサイクルの運用が

必要不可欠だと思っています。

採用の段階から求める人材像を明確にしておくこと。

採用後もステップアッププランに基づいた教育

その結果を正当に評価する人事考課制度

それらを定期的に見直す改善の仕組み

研修単独でのお仕事を頂戴することもある多々ある

私たちですが、本来はこのような全体像の中の一環

であることを理解頂くことが重要だと思います。



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2010年08月26日

プレゼンテーション研修

今日は某企業の営業マン向けに

プレゼンテーション研修を実施しました。

通常の営業ロープレのようにお客様と営業マン役を

設定した営業と顧客とのやり取りを鍛えるというものではなく

あくまでも複数の聴衆者に対し、パワーポイントの資料を

活用しながら、制限時間内にいかに伝えるべき事を伝え

インパクトのあるプレゼンテーションの実施できるかを

学ぶ研修。

営業マンには事前に、業務とは全く関係のない分野の

サンプル企画書を4種類提示。

企画書の内容を読み込んでおいてもらった上で、

当日自分がどの企画書をプレゼンすることになるかは、

直前までわかりません。

その業界や商品に対する知識が乏しい中で、

企画書のペーパーに書かれた内容のみを読込、

自分なりにポイントを絞ってプレゼンテーションかたちで

表現する。

非常に面白い研修になりました。

10名近くのプレゼンを見て、共通してお伝えしたことは

1.プレゼンの強弱(強調したいことは何かが明確にわかる)

2.視線

3.身振り・手振り・笑顔

4.論理性

5.始まりと終わり

自らも勉強になる研修となりました。



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2010年08月25日

長期金利一時0.8%

円高、株安も気になりますが、

結果、債券に資金が集中しており、長期金利が下がり続けています。

10年もの国債の金利が0.8%台にまで低下しています。

米国の長期金利も低下しています。

換言すれば、債券価格が上昇しているということ。

日本のファンダメンタルズはそれほど良いわけではないにも

かかわらず、日本の国債にお金が集まっています。

金利が下がれば本来円の需要も減って、減価されるはずですが

それも起こらず、円高が続いています。

長期金利の動向も、政府の発言の真似ではないですが

「注意深く見守って」いきたいと思います。



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2010年08月24日

円高・株安

日経225 終値が8,995円

為替も円高が更に進みました。

個人的には金融関係の仕事をしているわけでも、

個人投資家でもないのですが、

やはり経済の動向を見据える上で、この円高・株安基調は

日本にとってかなり苦しい展開と言えるでしょう。

今からこの後には、

米国の中古住宅販売指数の発表がある為

これで米国株価の動向が更に動いてきます。

ロンドンの外為市場は更に円高が進んでいます。

政府・日銀は無策だという批判が噴出していますが、

果たして、今、この状態で、どのような効果的な対策が

とれるのか?

為替介入というけれど、日本単独でやっても

その効果は薄いでしょう。

為替を動かすマネーに対して外貨準備の額は

それほど大きくない。

協調介入という形で各国で協力して

円安を誘導しなければ、一時的に円安に触れたとしても

また戻ることが予想されます。

ただ、各国も自国の経済建て直しの作業で必至なわけで

それで自国の通貨安を維持し続けたいという思いが

渦巻いているなか、協調介入は中々難しい。

量的緩和による金利引下げも、

今、政策金利が0.1%という現状の中、これ以上何を

どこまで下げるのか。

実際、具体的な対策がないので

閣僚がそろって、

「注意深く見守る」

としかいえないのではないでしょうか。

さて、明日はどうなる日本。



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2010年08月23日

面談と電話との違い

当然、営業においても全く違います。

電話で話す営業と直接会って話す営業は。

今日は菅さんと白川日銀総裁が「面談」ではなく

「電話」で会談したというニュース。

振返ると、あれだけ追加緩和があるかもしれないと

マーケットで期待されたものも、日銀の臨時会合も、

そして菅さんと白川さんとの直接面談も

何もなかったということになります。

あまりに、期待を持たせてしまったので、何もしないわけ

にはいかないということで、とりあえず最低限の

電話で「現状を確認した」という程度におさめた感があります。

もちろん、マーケット、特に今回のケースでいうと

為替市場の動きは流動的で、昨日の雰囲気は今日の

雰囲気とは違います。

11日に円相場が一時84.70台をつけ、急遽

菅さんと白川さんの会談予定が浮上。

去年12月に政府・日銀のトップ会談を前に

臨時決定会合が開催され、新型オペ導入という

追加緩和策が出されたことが連想され、

市場では緩和期待が広がりました。

翌週の19日、20日あたりには

為替市場では日銀が臨時会合を開くとの

うわさがかけめぐっていました。

ただ以降、円高も一旦小康状態に入ったことも

あり、とりあえず面談予定が電話会談に変わった

という見方が大きいようです。

それにしても、やっぱりこういうものは

市場に対する1つのシグナルだと思いますので、

上手に利用しなければなりません。

もちろん、期待ばかりさせて何もしなければ

信用を失うわけですし、逆にサプライズばかり

だと、マーケットは不安定になるはずです。

いずれにせよ、今回は、マーケットからすれば

若干肩透かし、それでも結果的には、為替・金利市場に

おける追加緩和は織り込み済みという雰囲気もあり、

日銀・政府は、更に難しい舵取りを迫られていると

いえるでしょう。


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2010年08月22日

資本主義と限界効用

資本主義は究極的には

人の欲望を満たす事によって成り立っていると

言われています。

即ち、人が何かを欲した時、その欲望を満たす商品やサービス

が提供され、そこから利潤を獲得するモデル。

ただしこの欲というものが、非常に厄介であり

経済学でいうところの限界効用逓減という特徴を持っている。

つまり風呂上りの最初の1杯目のビールと、

3杯目のビールとは、全く同じ銘柄のビールであっても、

その効用(その商品から得られる価値)は異なっており、

この例の場合、当然1杯目の感動の方が3杯目の

感動より大きいということ示しています。

欲が満たされていると徐々に限界的な効用

(商品が一単位増える事によって得られる効用)

は減っていくという考え方です。

つまり、最初に発生した欲を満たす商品やサービスは、

最初のうちはそれで喜ばれ、満足されるのですが、

しばらくすると、その消費者からみたその感動も

どんどん薄まっていきます。

そうすると、資本主義の考え方においては、

今度は更に人が欲する別のものをつくらなければならなくなります。

ただ、またそれも直ぐに効用が逓減する。

それでまた別のもの。

このように資本主義は究極的には常に最先端のモノを

提供し続けなければならないという宿命にあり、

最終的にはこの先端部分にしか利潤が残らないという

ことになります。

そして、今の日本のように、全ての物に対して

ある程度の欲が満たされた成熟した社会においては、

その新たな欲さえ、探すのが難しくなってきています。

で、社会保障に代表されるような社会の安定のために

つくられている様々なシステム

(政策的な制度やルールのみならずコミュニティや

文化や風土といったものも含まれます)

さえも資本主義化(先端化)しようとするわけです。

それを下支えしていたのが金融危機前まで

世界を席巻してきた「新自由主義」というイデオロギー

ではないかと思うのです。

そういう意味で資本主義を否定してきた

社会主義やファシズムは欲を抑制し、

国やトップリーダーがそれらを管理するというモデルです。

私たち人間は欲がなくなれば成長しないとも言われますし、

現に、最近の若い者は欲がなさすぎるという批判も受けます。

しかし、その欲を満たすことにのみあまりに傾斜した

資本主義では、上記のように、必ず壁にぶつかるはずなのです。

それがまさに今なのかもしれません。


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2010年08月21日

債券価格の高騰

リスク資産からの回避、一層の金融緩和、デフレ懸念などが重なり

世界中の債権価格が高騰しています。

日本では10年国債の1%割れが定着化。

米国の10年物米国債は2.6%を切る攻防。

ドイツの10年国債もいつの間にか、米国国債を上回る2.2%台。

トロントサミットで、論争されたが、結果的には

「ギリシャの二の舞を踏まないように」

「財政再建を目指すべきだ!」

というトレンドが、再び

「景気刺激策、金融緩和を続けるべきだ」

サイドに押されぎみになりつつあります。

日本もさることながら、米国の債券価格は更に高騰(利回りは低下)

することが予想されており、債権バブルの様相も呈しつつ

あるという識者もいます。

株や為替と比較すると、一般的にはあまり注目されない債権相場。

個人的には先月あたりからかなり注目してみています。



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2010年08月20日

やはり日経平均は大幅反落

今日の東京株式市場は、

予想通り昨日のダウ工業株の大幅下落を受けて

売りが先行。

日経平均株価は前日比183円30銭安の

9179円38銭と大幅に反落しました。

全銘柄の値動きを示す東証株価指数(TOPIX)は

14.39ポイント安の829.59。

円高も止まらない。

年内中には過去最高値、1ドル79円を超えるとの

声もきかれるようになってきました。

日銀と政府との会合も延期との話もあるようですし。。

どうなるのか、この状況はかわるのか。



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2010年08月19日

金融緩和は是か否か

円高が進み、政府・日銀の追加的金融緩和施策への

期待や予想がマーケットを中心に渦巻いています。

なんせ、一時84円台まで進んだ円高。

やはり政府の「口先介入」だけでは全く何の意味もなさかった

今回の円高。

「円高はいいことじゃないか」という意見や、それを実証する

エコノミストもいるようですが、やはり目下の経済情勢から

考えると、少なくとも短期的には大きな痛手を被るわけで・・・

このままほっとくというわけにはいかないでしょう。

今日も、午前中に日銀が資金供給を拡大するとの報道があり

株価も少し上昇しはじめました。

昨年12月に日銀が導入した、年0・1%の固定金利で

貸出期間3カ月の資金供給を行う新型オペの規模を、

現在の20兆円から30兆円に増やすという案。

期間を3カ月から6カ月に伸ばす可能性もあるとのことで、

短期金融市場の資金を増やすことで金利をさらに

下げる効果を狙うとみられています。

ただ、それだけで円高が止まるのか、

裏を返せば金利が下がって円売りが進むのかという

点については疑問が残ります。

財務副大臣も発言したように今の日本経済は

「流動性のわな」に陥っているため、

金融政策の効果は薄れるのではないかという点です。

マクロ経済学的には

IS-LMモデルにせよ、総需要・総供給モデルにせよ

流動性トラップにかかっている状態では金融政策は

効かないと理論付けられます。

金利が下がりすげている為、金融政策でもってしても

金利があがらないということです。

それにしても、ほうおっておくわけにはいかなという事で、

政府、日銀とも次の手を求められている状態に在ります。

ここ数日間は、日銀、政府の動きには目が離せなくなりそうです。

合理的な判断として、結局何もしないという行動を選択する

可能性もありますが・・・・


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2010年08月18日

プロパティマネジメントはサービス業

今日は、年に2回程度実施する

私たちREBチーム主催のセミナー。

住宅・不動産系ストックビジネス事業会社向けのセミナーで

実需、住宅系不動産管理会社が取組むべき新たな

管理モデル「レジデンシャルプロパティマネジメント」

の在り方についてお話、ご提案させて頂いた。

3時間の講演の中で、様々な内容について触れたが、

ここで取り上げるのは、プロパティマネジメントもまた

サービス業であるという点。

つまり、マーケティングの観点から、PM業を見ると、

やはりサービスマーケティングの基本ロジックに基づいて

考えなければなりません。

つまり、

企業、担当者、顧客との3つのトライアングルの中で

それぞれの当事者間における施策や方針、考え方を

共有、強化していかなければなりません。

目に見えるモノを売っている商売ではないサービス業の

場合、実際顧客に接する接客員(営業担当者)の役割は

大きく、当然に担当者と顧客との関係性を強化することは

重要であるといえます。

ただ、それだけでは十分といえません

会社として、顧客に対してどのような投げかけ、サービスが

提示できているかどうか。

担当者と契約しているのではなく、会社と契約しているという

実感やイメージをどう植えつける事ができるか。

一般的には満足度調査やニュースリリース等、

営業マンや担当者の手を離れたところでも、会社としても

「お客様の事を忘れていませんよ!」というアピールを

実践し続けます。

更に、会社が接客担当者に対してやるべきこと。

つまりは理念の共有やマニュアルの提供、研修や教育、

またそれに連動した評価、人事考課制度など、

自社の鏡であり、実際顧客から見た会社に対する評価を

決めるといって差し支えない「担当者の人材力」を強化することも、

また重要なマーケティング施策の1つとなってきます。

不動産管理業は不動産業ではなく、れっきとしたサービス業である

という認識を本当に持てた時、自社の現状の仕組みやビジネス

プロセスのあり方を見直す必要性に気づかれるかもしれません。



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2010年08月17日

船井総研のロゴ変わる

船井総研は今年は創業40周年。

4月には社長もかわり、新たなスタートを切った。

そんな中、実はこの8月1日から船井総研のロゴが

全面的にリニューアルされました。

本blogの右上のロゴ、

チームサイトや会社の公式HPも全て変わっています。

当然、名詞や封筒、カードフォルダーなども

かわりました。

なんか、とても新鮮な気持ちになります。

ただし、普段クライアント先で話ている事を再度、思い返しました。

そうです。

ブランディングとはいくら見栄えばかり変えても、かっこよくしても

意味がないということ。

内的浸透、つまり、そこで働く人々の、ミッションや企業理念、

思いの共有があって、それを理解、実践してこそ、ブランディング

の効果は大きい。

逆に見栄えとの乖離があった際には、逆効果となるとういうこと。

あらためて、身が引き締まる重いです。

「明日のグレートカンパニーをつくる」

というタグラインに込められた思いを忘れず、

私も再度原点に立ち返り、仕事に邁進したいと思います。



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2010年08月16日

10年4月-6月期のGDP成長率鈍化

今日の一番の話題は、内閣府が発表した10年4月-6月期の

国内総生産(GDP)の速報値。

物価変動の影響を除いた実質GDP(季節調整値)が前期比0・1%増、

年率換算では0・4%増となりました。

1-3月期が前期比プラス1.1%

予測値がだいたい前期比プラス0.6%、

年率プラス2.3%だったため、結果的にマーケットに対しても

ネガティブサプライズとなりました。

中身を見ると、GDP全体の6割を占める個人消費は0・03%増。

5期連続のプラスを確保したものの、0・5%増だった

1~3月期からほぼ横ばい。

個人的には注目していた住宅投資。

1~3月期に5期ぶりのプラスに転じものの

今回は1・3%減と再びマイナスに転じました。

予想より大幅減ということで、マーケットもかなり

落ち込んだ模様。

更に米ドル換算ではとうとう、中国に抜かれた

というおまけつきです。

ただ、難しいのが、為替と長期金利。

日本経済の脆弱さがこれほど明らかにされたものの

円高は再び進行し、85円半ば。

長期金利は更に下がって(債権価格は上がり)

1%をわり0.95%も下落しています。

最近このGDP統計、速報値から確定値の差が大きいということ

もあって、9月に再び発表される最終数字を見てからではないと

なんともいえない部分はあるのですが、いずれにしても、

この4-6期の弱含み感はいただけません。

10年度下半期の成長もあまり期待できない雰囲気が

出てきました。

ただ、直近の7─9月期については、

エコカー補助金の終了前の駆け込み需要や

猛暑効果などで、年率1.5%ないし2%程度成長に

上向くとの見方も出ています。

ただ10年度全体で日銀や政府が言っている

2%成長はかなり難しくなってきたような気がします。

不動産に関する需要や動きも気になるところです。

せっかく回復基調に入ってきたというところなのにです。



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2010年08月15日

終戦記念日

毎年この日だけは、一瞬ですが、身が引き締まる思いになります。

今日は65回目の終戦記念日です。

自分には全く想像もできない戦争というものを、

この日だけは、一瞬でも心を大東亜戦争の時代の頃に

思いを馳せようと思っています。

この時期になると、本屋にも、この戦争にまつわる書籍が

ならびます。

ここ数年、この時期には必ず1冊は読むようにしています。

個人的には、今の世界の情勢、特に経済や政治の情勢を見ていると

また嫌なイメージを思い起こさせる雰囲気が漂っているように

感じるときさえあります。

世界経済が低迷し、各国が通貨安競争と、保護主義に走り、

近隣窮乏化政策などにつながる体制を取り出すと…

とか、

米国がこのまま経済の二番底に向かって、

その回復の兆しが見えなくなるとすれば、

かつての経験からすれば、国内での不満を外に解放させる

手段として、外に敵、悪役をつくる。

そして、かつてもそうだったように戦争特需、つまり

軍事費の拡大で景気を刺激するという暴挙に…

とか

半ば冗談、半ば本気のような想像が考えられる状況に

あるわけです。

今日ばかりは、今の時代に、今の世界に、今の日本に

感謝し、この平和が末代まで続く事を、素直に願い

祈りたいと思います。



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2010年08月14日

関東私鉄大手5社 不動産が貢献し増益

共同通信より

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東京急行電鉄など関東大手私鉄6社の

2010年4~6月期連結決算が10日、出そろった。

不動産事業などの関連事業が寄与し、

初の開示で前年同期と比較できない

西武ホールディングスを除く5社で営業利益が増加。

消費低迷により本業の鉄道や流通業が振るわず、

売上高は京浜急行電鉄を除く4社で減少した。
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私鉄の多くは、鉄道事業のビジネスモデル

(街を作り、沿線をつくるとう考え方)の観点から

当然に、不動産事業の占める割合が多くなっています。

村上ファンドに狙われた阪神電鉄も、

「鉄道事業を営む不動産会社」

と揶揄されていたほど、優良な不動産を多数保有している

ことが、財務上も、経営上もキーファクターとなっていました。

関東私鉄大手6社とは、つまりは

東急電鉄、東武電鉄、京王電鉄、西武HD、小田急電鉄、京急電鉄

です。

東急の営業利益は前年同期比で94.3%増

二子多摩川駅近くの高層マンションの販売が貢献。

東武も同30.7%増、

京王も同23.3%増

となっています。

いずれも不動産事業の増益が、全体の増益を

牽引しているようです。

私たちコンサルタントの視点で見ると、

関東圏に限らず、電鉄会社の事業ドメインは

どの会社も非常に良く似ていて、比較やモデル化が

できやすい業態だと言えます。

電鉄事業の他、必ずといっていいほど存在するのが

バス、タクシー、運輸事業

不動産事業

ホテル事業

百貨店、スーパー事業

などなど。

結構、どれもこれもバランスシートが

重くならざるを得ない事業ばかりです。

なかでも、不動産事業は開発や販売のみならず

保有不動産の賃貸収益も、全社収益にかなりの影響を

及ぼす場合が多いのが現状です。

このあたりも、「賃貸等不動産の時価評価注記義務」

の流れの中で、一番影響を受けると言われている業態の

1つが電鉄会社です。

今回の決算では、不動産事業の回復が全社数値に

プラスに貢献したということです。

それだけ、電鉄会社における不動産事業の与える影響は

大きいということであり、電鉄会社にこそ、不動産事業の

専門家、言い方を変えればCRE担当役員といったような

役割が、日本で初めて生まれても良い環境におかれていると

言えるのでないでしょうか。



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2010年08月13日

通貨安競争

各国の自国の通貨安競争が強まっています。

各国とも自国の通貨を減価し、輸出産業を促進

させることで、景気の回復を後押しすることが目的です。

欧州、米国のみならず、中国もまた、ここに来て経済成長に

一定の鈍化傾向が見られるということもあり、中国当局の

介入が噂されています。人民元が4日続落しています。

そんな中、日本はということ、先日一気に1ドル84円台まで

高騰し、さすがにこれはということで政府・日銀が取り急ぎ

「口先介入」をしたわけです。

ただ、その具体的方法論や今後の対策については触れておらず

「注視する」とか「見守る」とか、警戒感をあらわす言葉のみの

表現に留まっています。

米国や中国などのクレバーかつ明確な方針、対策とは対照的です。

実際、週末などはこの「口先介入」を受けて、若干為替は円安に

戻りましたが、輸出産業を中心とした株価は回復していません。

つまり、将来の動きを予測する株価には、「またすぐ円高になる

かもしれない」という投資家の不安の声が顕在化されていると

いえるでしょう。

今、各国の通貨安争いは、時として過去の悪しき記憶として

残っている「近隣窮乏策」や「保護主義」的なイメージを喚起させる

のですが、だからといって日本だけ、日本の円だけ増価させるのは

いかがものかと。いくら日本に対する信頼があるという尾ひれが

ついたといえどもです。

個人的には、時として政府・日銀は上手に為替介入を実施すべきだと

思っています。

このあたりの調整力もまた、国力として今や比較、評価される時代

だといえるでしょう。

代表選を前にあんまり派手な事をやりたくないという想いがあるのかも

しれない菅さん。

積極的かつスピーディナー対応をお願いしたいものです。


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2010年08月12日

世間はお盆休みだが

マーケットはそれどころじゃないという感じです。

昨日からの流れ、11日のNYダウは265ドルの急落。

今朝からも東京株式市場、為替、債券、コモディティ

全てにおいて、荒れ模様となっています。

特に気になるのは為替。

1ドル84円台に突入しました。

米国のドル安は明らか戦略的誘導。

クレバーです。

に対して、日本は政府も日銀も・・・

「口先介入」は政府も日銀も済ませたようですが、

それがマーケットにどこまで影響を与えることができるか。

長期金利は一時、再び1%を割れました。

不動産マーケットにとっても、

ようやく回復の兆しを見せ始めてきたこのタイミングに、

経済全体のファンダメンタルズが再び停滞することは、

大変忌々しきことです。。。

世間はお盆休みですが、マーケットに安息の日はまだまだ

遠いようです。。


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2010年08月11日

次のステージ

昨夜FRBの発表を受けて、予想通り日経平均は大幅下落。

先ほど始まったNYダウも下げ基調でマーケットが進んでいる。

円高もすすみ、ロンドン市場では一時1ドル84円台に

入った。為替介入の可能性もある。

中国の経済成長が鈍化しつつある指標の発表も

更に不安を悪化させている。

明日の日経も更に下がるだろう。

1つの転換点を確実に迎えつつある。

それが「二番底」という言葉が適切なのかなのかは、わからないが。


日本は本格的お盆に入るが、

ここ数週間のマーケットの動きは見逃せない。



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2010年08月10日

首都圏中古マンション成約件数、3ヵ月連続の減少

先日も取り上げましたが、ここ2ヶ月あまり

好調だった中古住宅流通市場、特に中古マンションの

流通市場の回復に一服感がでつつあるという件。

今日、東日本レインズが発表した首都圏の中古流通市場の発表。

中古マンションの成約数は3ヶ月連続で前年同月比を下回る結果。

中戸戸建ての成約数も下落しています。

新築、特に新築マンションの市況が回復する中、

中古価格の調整が入っているものと思われます。

直近での中古住宅市場の動向は、

リーマンショック以降、新築市場が軒並み低迷する中

住宅市場を牽引してきた感はあったのですが、

少しずつですが新築の回復に伴って、ちょっとだけ

一休みといったところなのでしょうか。



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2010年08月09日

不動産大手5社2010年4~6月期出揃う

不動産大手5社の2010年4~6月期の決算が出揃っています。

最終損益は東急不動産のみ増益で、他の4社は全て減益となっています。

いずれも、これまで不動産市況が低迷する中も、大手の業績をそれなりに

保たせていた賃貸部門の低迷が目立ちます。

昨年は分譲マンション開発が激減したように、

不況期には開発部門の売上・収益が急激に減少するのですが、

大手・財閥系不動産会社はそれでも、自社で多くの優良不動産を

保有している為、その不動産を活用した賃貸事業が、下支えし、

それなりの業績を確保し得ていたわけなのです。

賃料は売買などに比べ不況期でもそれほど大きくは下がらない

価格の下方硬直性があるためです。

その賃貸事業が今回は軒並み減益。

いよいよ顧客企業が経費節減の矛先として

オフィスの賃料(移動を含めて)に、手を出し始めて

きたことのあらわれなのかもしれません。

つまり、通常ではそれ程大きな影響をうけない賃貸事業

にさえ、収益の悪化が広がっているということは、

更に不動産市場における不況が深刻化してきたことを

示しているのかもしれません。

ただし、逆に徐々に分譲部門の持ち直しも見えつつあることを

考えると、先日寄稿した、ダイヤモンド・オンラインでも

結論付けたように、日本の不動産市場については、

2010年の上半期(6月まで)で一端の底を突いたという見方が

できるのではないでしょうか。

2010年、後半、市場が明るくなることを期待したいものです。


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2010年08月08日

日本の財政の現状

日本は借金大国だ。

国・地方の債務(公債)の残高はGDPの180%に迫る水準だ。

これは破綻しかかったギリシャよりも断然悪い。

このネタは、テレビやニュースでもよく聞く話。

先日、たまたま参加したセミナーで

財務省主計局の役人さんからお話を聞く機会があったので

備忘録として、もう少し詳細な内容をここに記しておきたいと

思います。

まずは企業経営もそうですが、話をストックとフローに分けて

整理をしなければなりません。

上記で言われている話は

全てストック(過去からの積上げとしての現状)の問題です。

で、直近のフローはどうかというと、これが意外にちゃんとは

知られていません。

つまりは平成22年度一般会計予算の中身です。

最終的に歳出と歳入は均衡します。

22年度のその額は約92兆円

歳入をみると、そのうち純然たる税収は37兆円程度。

で、足りない分を公債金であてます。

それが少し鳩山さんのころ話題になった44兆円という枠。

実際22年度の公債金収入は44兆3000億程度と

その体裁を保っています。

お気づきの通り、22年度は予算の段階から

税収を上回る公債を見込んでいるという

大変異例な事態であるのです。

ただ、この44兆円と税収37兆円を足しても81兆円程度。

それでもあと10兆円あまりお金が足りません。

これがその他収入、巷ではよく「埋蔵金」といわれている

やつですね。

財政投資融資特別会計、外国為替資金特別会計

からのお金が含まれます。

この税外収入も過去最大。

でやっとつじつまを合わせて92兆円。

では歳出は?

まず公債費、つまり公債の利払いや債務償還費などが

なんと20兆円程度あります。

利子の支払いだけで20兆円です。

社会保障を中心とした一般歳出といわれるものは53兆円程度。

その他は地方交付税交付金等が17兆円程度で

締めて92兆円程度になります。

22年度の予算では21年度に比べ

まず、子ども手当てなどにより、社会保障関係費が

昨年対比10%近く増えました。

食料安定供給関係費という

これまた民主党の政策でやった「農家への個別所得補償」

ってやつの費用がかさみ、昨年対比30%以上増えています。

その分を、公共事業関係費をがつんと20%近く削減しています。

高齢化社会に入って、日本は自然増で社会保障費が毎年

1.3兆円増えるといわれています。

そんななか、歳出の切り詰め以上、

歳入の確保は日本の今後の行く末を占なう上で

死活問題となっています。

財政健全化に向けた取り組みについても、

このフロー(収支)とストック(残高)に分けて

考えなければなりません。

つまり、先にも述べたように、仮に単年度で全く借金を

しなくてもよいようになったとしても、借金の利払いがあるので

どんどん財政情勢は逼迫してしまいます。

ということで、まずはフロー(収支)を改善しましょうという話になって

国・地方の基礎的財政収支(プライマリーバランス)を

遅くとも2015年度までに赤字対GDPを2010年度から半減

するという目標を立てています。

プライマリーバランスが均衡するという状態は

いわゆる公債の利払いや償還費を除いた

政策的経費が税収等でまかなえる状態を

さします。

つまりプライマリーバランスが均衡していたとしても

債務の利払いや償還費は借金で返すという考え方です。

ストックの借金はこれでも増え続けるということです。

そのプライマリーバランス対GDP赤字割合を

半分にという話ですから、ストックの赤字が減るのは

先の長い話です。

実際、政府の財政健全化目標においても

ストックについては

「2021年度以降において、国・地方の公債等残高の

対GDP比を安定的に低下させる」

という程度しか明記されていません。

とても苦しい状態であることが、理解できると思います。


現在、日本の国債が暴騰し、金利が低下しています。

昔からドルの暴落とあわせて日本国債の暴落は

2つの「オオカミ少年」といわれているようですが、

その日本の国債がデフォルトする日もまた、

本当に「オオカミ少年」で終わるのかどうか・・・

少なくともそんなに楽観できない状況にあることだけでは、

改めて十分に理解できました。



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2010年08月07日

7月米国雇用統計 2ヶ月連続マイナス

注目の米国雇用統計。

やはり芳しくなかった。

農業部門の雇用者数(季節調整済み)は前月に比べて13万1000人減。

マイナスは2カ月連続。

前月に続いて、米政府の国勢調査に伴う臨時職員が減ったことが

主な要因ではありますが、市場予測(6万5千人減)を大幅に上回る下げ幅。

またマーケットで注目されている

民間部門の雇用者数は7万1000人増にとどまっている。

全体の失業率は9.5%で横ばい。

景気の底打ちから1年経ってもなお雇用環境は回復していないことが

また鮮明になったいう形になります。

おりしも、ここ数日、米国経済の脆弱さが少しずつ明らかになっている最中。

このタイミングで、予想されていたとは、予想以上の雇用統計の悪さは

株価を中心に、米国内のみならず、日本を含めた世界経済に

影響を与えるといえるでしょう。



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2010年08月06日

ファイナンス理論のビジネスへの活用

今や、ファイナンス理論や金融工学の理論は、

今回のサブプライム問題や、リーマンショックを引き起こした

悪の権化だと、考え方や手法そのものを否定する傾向が一層

強くなっているように感じます。

いうまでもなく、ファイナンス理論そのものが悪いのではなく、

その使い方やリスクを透明化させることが不十分だった為であり、

その意味においては、逆に、「ファイナンス理論を完全に正しく

使い切っていなかったから」というのが、今回の一連の金融危機の

主因といえるかもしれません。

金融工学の考え方の根底には、リスクをヘッジする手法やそのコスト

を定量的に明らかにさせるという意義があるように思います。

例えば、投資期間において一定の確立で生じ得る最大損失額を

測るVaR(バリューアットリスク)という考え方も、事業操業の観点

からみれば、99%の確立でその事業の損失はVaRで求められた額

以内で収まるという意味であり、仮に自己資本がVaRの値以上に

確保されている場合であれば、事業リスクに対する安全性が確保

されていると見る事ができ、ステークホルダーに対する安全性への

裏付けともなります。

もちろんVaRも完全ではなく信頼区間を超えるような、予想できない

リスクについては対応出来ません。ただその確立は1%以下。

合理的にリスクを測る上では一定の有効性が担保されると思います。

また金融工学のオプション理論を実物資産やプロジェクトの評価に利用する

という考え方、「リアルオプション」もまたビジネスで十分に活用できます。

金融の世界に直接的に関わりない我々(一般社会人、ビジネスマン)に

とっても、ファイナンスや金融工学に対する一定のリテラシーは

持っているとかなり有効であるように思います。


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2010年08月05日

長期金利1%割れ

ここ数日、ずっと下がっていた

長期金利がとうとう、一時1%を割れを起こしました。

ただ、一般的に長期金利と為替は正の相関、

つまり、長期金利の上昇と通貨の増価(円高)は同時に

おこるはずです。

長期金利が上がると、債券の価格は下がるので、

その国の国債や債券は買われます。その国の債券を買う為には

その国の通貨を手に入れなければなりません。

そうなると通貨の増価(円高)がおこる事になります。

ただ、今の日本、長期金利がこれだけ下がっているにも

関わらず、円高が進行しています。

明らかに日本経済性の不健全さを表していると言えるでしょう。

加えて欧州および米国の景気低迷懸念から、逃避的に

日本にお金がながれているとも言えます。

やはり中期的には円高と長期金利の低下はマッチしないと

思います。

日銀の介入含めて、これらの是正が入るかもしれません。

長期金利の動向については、今しばらく

注目していきたいと思います。



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2010年08月04日

小麦価格急騰

異常気象、ロシアの禁輸発表などによって

小麦の価格が高騰しています。

もともとコモディティ市場の農産物マーケットは

世界的には新興国の台頭に代表されるように、

マクロ的には需要が増加する中、資源は有限で長期的には

枯渇していくという原則の中で、隙があれば高騰させようという

雰囲気があります。

今回、ロシアが、自国における異常気象の影響で干ばつによる

小麦不足が高まる中、その対策として、これまたロシアらしいと

言えばロシアらしいのですが、外国への小麦の輸出を禁止するという、

荒技を実行しました。

それをキッカケに、今回小麦価格が高騰しているわけですが

まあ、混乱は一時的だろうという声も大きいようです。

世界のマーケットは今や株や為替、債券のみならず当然コモディティの

先物相場の動きもしっかり見ています。

我々、一般消費者の懐に悪影響が出るまでには至らないで欲しいと

思うものです。

野菜の高騰だけで、主婦の皆様は苦労されているはずなので…



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2010年08月03日

円高進むも、株価は上昇。しかし長期金利は下がる

直近の株式市場、為替、長期金利の動向は通常の動きとは

異なる傾向を示している。

それだけに、不安定ということか。

まずは為替市場。

今日は、1ドル85円71銭まで増価。

米国の景気減速懸念が大きい。

84ドル台に入る可能性が出て来ている。

通常、円高になると株価が下落するのですが、

ちょっきんではプラス。

上場企業の2010年4月−6月の決算発表が進む中、

各社とも比較的好調な業績発表が続き、企業そのものの

景況感は上向きの雰囲気が出ており、それが株価を

押し上げているといえます。

一方で、為替以上に気になるのが、長期金利。

これまた通常、長期金利は株価と同じ動きをすることが

多いのですが、今は負の相関。

つまり、株価は上がっているのに、長期金利がさがっている

という状況が続いています。

今日の東京債券市場。

新発10年物国債の流通利回りの終値が、

前日比0・03%低い年1・020%まで一段と低下

(国債価格は上昇)し、2003年8月以来、

約7年ぶりの低水準となりました。

一時的には1%を切るとの声もあり、

長期金利の低下は今しばらく続きそうです。

このように、株価、為替、長期金利という

3大経済指標の相関が、いつもと違う動きをしている

点は、今の日本もしくは世界の状況を如実に表している

のではないでしょうか。



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2010年08月02日

中古住宅流通市場に若干足踏み

リーマンショック以降、新築市場が低迷する中

住宅・不動産市場を牽引してきた中古住宅流通市場で

若干その回復に足止め感が出てきています。

10年1月-3月期も比較的好調だった中古受託流通市場。

それがここ数ヶ月、少し原則傾向にあるようです。

例えば、5月、6月の中古住宅流通市場の動向は、

東日本不動産流通機構によると、2ヶ月連続で、成約件数が

前年水準を下回っています。

特に中古マンションの落ち込みが大きいようです。

この背景は、容易に想像できます。

ひとつは、マクロ的な景況感が再び不透明感を、出しつつ

あるという点。

もうひとつは、新築、特に新築分譲マンションの供給回復

が挙げられるでしょう。

新築との相関が強い中古流通市場。

ここ数ヶ月は、若干新築に押されぎみにある様子が

うかがえます。

ただ、長期的には、政府の「新成長戦略」の1つにも

挙げられたように、ストック住宅市場の強化には

この流通市場の活性化が避けては通れません。

クライアント企業の現場の雰囲気からすると、

7月、8月は若干きびしめの数値が上がってきそうですが、

おそらくまた9月以降、少しずつ回復するような匂いが

しています。



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2010年08月01日

CMOとは

今日オフの日曜日なので勉強の備忘録。

CMO:モーゲージ証券担保債務証書
(Collateralized Mortgage Obligation)

パススルー証券と同じ、ローンプールから異なるキャッシュフロー特性

を持つ複数の証券を発行することにより、投資家のニーズに適合する

新たな証券を生み出す為の方法。

パススルー証券とは異なり、ローンプールの全てを証券として発行する

わけではなく、ローンプールを「資産」、発行証券を「負債」として

保有する。その差額分は発行者自身の自己資本(投資)。

この自己資本部分はリスクを吸収する装置として利用している。

例えば3種類の証券をつくって利子率と元本返済金の優先順位を

変えてトランチングする。

具体的には、

毎年回収されるローンの返済金のうち、元本部分は、まずはじめに

トランシェAに充当され、証券Aの元本償還に利用される。

ローンの金利部分は証券Aの額面利子の支払いに充てられるとと

同時に証券Bの利払いに充てられる。

証券Bの元本部分は証券Aへの元本支払いが終了するまで始まらない。

一方、証券Cは証券A,Bの両方の償還が終了するまで、利子部分・

元本部分の償還が始まらない。

証券Cの利息部分は、当初、証券A,Bの元本償還金にまわされる事になる。

よって、トランシェCは当初、負の償還が発生することにあなる。

各年のローンの返済総額から各証券への支払いを指し引いた額は残余として

証券発行者の手元に残る。

実際に計算してみると、全てのトランシェ、自己資本部分とも美しい

キャッシュフローが描けた。

自己資本分のIRRを計算すると、ローンプール全体の利子率よりも

大幅に高くなっており、レバレッジ効果が効いていることがわかる。


以上。


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